万科企业股份有限公司财务报表分析

1 绪 论1.1 本文的写作背景及意义在我国不断发展的市场经济环境下，企业利益相关者日益多元化，他们在不同程度上关注企业的财务信息，但由于企业所有权与经营管理权的分离，这些企业外部利益集团并不直接参与企业的经营管理活动，他们只有通过企业对外提供的财务报表来了解企业的财务状况和经营成果，但是由于财务报表提供的信息具有概括性、复杂性，高效准确地理解公司的财务报表信息就显得日益重要。那么如何才能高效准确地解读企业提供的财务信息呢？虽然通过财务报表的直接会计数据，我们可以初步了解企业的经营业绩，识别企业的优劣，预测企业的未来，但是企业财务报表所反映的内容是高度概括、浓缩的，许多报表项目是独立反映某项经济内容的，我们就需要使用一些科学的分析方法对财务报表数据进行适当的解读，通常的方法对企业的财务报表进行分析研究。本文选取万科企业股份有限公司作为研究对象，基于以下两点原因：第一，自05年以来我国的房地产行业正经历着一种急剧升温到逐渐降温的过程，而08年底爆发的由美国次贷危机引起的全球经济危机与房地产行业息息相关，对于处于世界经济危机中的中国房地产业房价将如何发展，是从长期上涨到长期下跌的转折，还是正经历着理性回归的阶段，我们可以通过房地产行业近期提供的财务报表来分析预测我国房地产行业的发展趋势；第二，作为房地产行业的龙头企业，万科企业股份有限公司（股票代码）自1984年5月成立以来，经过多年努力，已发展成为中国房地产行业的领跑者，无论是其公司战略、治理结构、管理团队、产品生产，还是公司文化、品牌价值，在我国房地产行业中都具有明显的优势，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科公司的发展历程是中国房地产企业中的一个缩影，相信通过对它的研究，对分析我国房地产行业具有重大的借鉴意义。自2007年10月楼市步入调整期以来，万科先后在8座城市深圳、广东、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞高调降价，比最高点下调了5%30%不等，在全球经济危机的大环境下，作为中国最大的房地产公司，万科的领跌剧烈冲击了紧绷的楼市神经，评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。1.2 本文的研究思路及方法财务报表分析可分为指标分析和综合分析。指标分析是指针对某一时点公司的会计报表，分析该时点公司的各种财务指标及公司的财务状况；综合分析则是利用公司各期会计报表，分析公司各种财务指标及财务状况的变动情况和发展趋势。财务报表分析的主要内容包括：1、偿债能力分析。利用相关指标评价公司的长期与短期偿债能力，分析公司资本结构的变化趋势。2、营运能力分析。分析公司的资产分布及各类资产的使用效率。3、盈利能力分析。从不同角度利用相关指标分析评价公司的盈利能力，对盈利能力的变化趋势进行预测。4、杜邦财务分析。是以净资产收益率为核心指标，将偿债能力、资产运营能力、盈利能力的几个主要指标有机结合，从而构成一个完整的分析系统。本文将从一个财务报表外部使用者的角度，以万科企业股份有限公司公布的近四年财务报表为研究对象，结合报表附注及相关资料，综合运用会计、财务管理及财务报表分析等课程的知识技能，主要运用比较和比率分析法，分别对万科的偿债能力、营运能力、盈利能力进行分析，然后将各个指标联系起来采用改进的杜邦分析法进行分析，同时采用趋势分析法对万科企业的发展状况进行分析预测，评价该公司的总体发展状况并指出公司在经营、管理方面存在的一些问题，并由万科的发展预测我国房地产行业的发展趋势。1.3 万科公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万科平方米，实现结算面积451.4万平方米，同比上升14.6%，营业收入409.9亿元，同比上升15.1%，实现每股收益0.3元，净利润40.3亿元。销售业绩同比2007年的高位有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年下降9.2%和8.6%。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。08年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠海中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号。2 万科企业股份有限公司财务报表分析财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是为了了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。2.1 偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。2.1.1 短期偿债能力分析短期偿债能力又称变现能力，是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要标志。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率三项。表2-1 万科企业股份有限公司20052008年短期偿债能力比率表报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31流动比率1.832.191.961.76速动比率0.460.640.590.43现金流动负债比率0.300.490.350.31流动比率是流动资产与流动负债的比值，它表示每一元流动负债有多少流动资产作为其还款保障。通常认为，企业流动比率越大，表明短期偿债能力越强，但并不是越大越好，由于变现能力较差的存货在流动资产中约占一半，一般认为流动比率维持在2左右较为合适。05至08年万科公司的流动比率分别是1.83、2.19、1.96、1.76，这一组数据充分显示出我国房地产行业的发展状况：05至07年，万科的流动比率经历了1.83到2.19再到1.96的变化，这期间我国的房地产行业迅猛发展，房价长期上涨，随着万科07年10月份提出降价，我国的房地产行业逐渐出现降温现象，加上08年出现由美国次贷危机引起的全球金融危机，我国的房地产行业也受到很大的冲击，万科的流动比率出现了下滑。虽然受金融危机影响，08年万科的流动比率出现了较大降幅，但从总体上看，万科近四年的流动比率都接近2，说明万科公司具有较强的短期偿债能力。速动比率是速动资产与流动负债的比值，它是流动比率的进一步深化。一般来说，速动比率越大，说明企业对债务的偿还能力越强，但如果速动比率过高，则又说明企业拥有过多货币性资产，而可能失去一些有利的投资和获利机会。通常认为,正常的速动比率为1，即使在无须动用存货的情况下也可保证对流动负债的偿还；如果速动比率小于1，则表明企业必须变卖部分存货才能偿还短期负债。05至08年万科公司速动比率都低于公认标准1，但不能就由此说明万科公司的短期偿债能力较差，因为房地产行业是资金密集型行业，存货的价值较高，相对来说应收账款较少，这决定着其速动比率比一般企业要低，相对于行业优秀值0.47来说，万科近四年的速动比率都在合理的数值范围。与流动比率类似，万科近四年的速动比率也显示出我国房地产行业的发展趋势，即由过热到逐渐降温。现金流动负债比率是以年度经营活动所产生的现金净流量与流动负债相比，反映经营现金净流量对其流动负债偿还的满足程度，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。现金流动负债比率越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还债务。但是，该指标也不是越大越好，指标过大表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强。如果现金流量为负数，则表明对于企业负债的偿还，完全无法依靠经营活动产生的现金，只能依靠企业自有资金的周转，这对于企业的经营是很不利的，而且大大增加了企业的短期资金风险，并对企业的长期发展构成影响。万科公司05至08年现金流动负债比分别为0.30、0.49、0.35、0.31，都在0.33上下浮动，说明通过公司的经营现金净流量就可以满足企业当期大概三分之一流动负债的偿还，公司的短期偿债能力较好。从万科公司近四年的流动比率、速动比率、现金流动负债数据，我们都可以看出我国房产行业从过热到逐渐降温的发展态势，从其数据我们可以得出，虽然金融危机对我国房地产行业有很大影响，万科的短期偿债能力较以前有所下降，但总体上还保持着较好的状态，具有较好的短期偿债能力。2.1.2 长期偿债能力分析 长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、利息保障倍数、产权比率三项。表2-2 万科企业股份有限公司2005年至2008年长期偿债能力比率表报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31资产负债率（%）60.9865.0466.1167.44产权比率1.561.861.952.07利息保障倍数123.0025.5022.2610.62资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，它反映总资产中有多大比例是通过借债筹集的。如果资产负债率很高，说明股东提供的资本比例很低，则企业有不能及时偿债的风险，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右.上市公司略微偏高些,但上市公司资产负债率一般也不超过50%，从表2-2我们看到，万科公司05至08年的资产负债率均高于50%，但不能由此断定其长期偿债能力比较弱，因为房地产行业项目在决算之前只有预收账款，前期开发所需的流动资金只能通过贷款融资来解决，扣除其中的预收账款，真正属于负债的并不高，对于房地产行业来说，资产负债率低于70%便属于一个正常值，因此万科公司的资产负债比率处于一个正常水平。与此同时，我们从表2-2中可以看到，万科公司05至08年资产负债率处于一种不断上升的趋势，这与我国房地产行业的整体发展状况密切相关：05至07年我国的房地产行业处于一种不断升温的阶段，房地产公司获得的全部资本利润率超过因借款而支付的利息率，这样公司为了实现更多的利润就不断扩大举债规模，进入08年以后，由于房地产行业的过度升温使得房地产行业存在巨大的经济泡沫，房市处于一种滞涨状态，房地产公司急需周转资金，只有通过进一步向银行贷款来开拓市场，进而导致我国房地产行业的资产负债率的不断上升。但是房地产公司这种借款方式是极具风险的，在我国房价持续走高的情况下，公众的相对购买力不断下降，这会导致房地产行业的资金回收更加困难，极易导致房地产公司因资金周转不灵引起的破产倒闭。为了规避风险，万科公司采取了积极措施，为了快速回笼资金，防止因资金周转不灵引起的破产，万科实现了我国房地产行业的领跌，带动了我国房地产行业房价的整体下调，加速了房地产行业的资金回收，这对我国房地产行业的长远健康发展具有重要意义。产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，该指标反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳健，是评估资本结构合理性的一种指标。一般来说，产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强，债权人权益保障程度越高。通常认为，产权比率为1时是最稳定、最理想状态，比率为2时为健全型，比率为5时表明资金周转不灵，10以上时比较危险，达到30时面临破产重组。虽然万科公司由于其负债规模的不断扩大而使其产权比率呈现不断上升的趋势，但其05至08年的产权比率大致在1和2之间浮动，说明其自有资本相对于负债资本的规模较低，但仍属于正常的浮动范围，随着公司的降价领跌的政策的实施，资金周转速度加快，其负债规模不会进一步加大，产权比率长期内不会出现明显上升。由以上分析可以看出，公司的资本结构比较合理，财务结构在长期内比较稳健，长期偿债能力比较强。利息保障倍数也叫已获利息倍数，是指息税前利润（EBIT）与利息费用的比率，用以衡量企业偿付利息的能力。利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。企业要维持正常偿债能力，利息保障倍数至少应大于1，比值越高，企业长期偿债能力越强。从表2-2中我们可以看到万科公司近四年的利息保障倍数都大于10，05年达到了123，说明公司具有较强的偿还利息的能力，同时也说明公司具有较强的长期偿债能力。但近四年的数据显示，公司的利息保障倍数在逐年下降，这一方面是由于公司的举债规模不断扩大，公司的利息费用不断增长；另一方面是由于受我国房地产行业的大环境影响，由于地产行业的逐步降温以及08年全球金融危机的影响，房地产行业的获利能力出现了下降，这使得公司的EBIT出现下降，从而引起公司利息保障倍数的逐年下降。但是从长远来看，随着万科公司的降价售房实现资金的快速回笼，万科公司的举债规模不会进一步扩大，同时根据我国09年一季度的GDP增长6.1%来看，我国的经济发展出现回升趋势，相应的房地产行业的利润也会出现上升趋势，在这两方面的共同作用下，万科的利息保障倍数在长期内不会出现持续明显的进一步下降，公司发展势头乐观。通过以上分析，我们可以看出万科公司的资产负债结构比较合理，产权比率在正常范围内浮动，利息保障倍数比较大，说明公司具有较好的长期偿债能力。2.2 营运能力分析企业营运能力是指企业运用经济资源从事经营取得收入的效率和能力。营运能力分析用于考核企业利用经济资源的有效性，以作为评估企业运用各项资源效率的大小。反映企业营运能力的相关指标主要有应收账款周转率、应收账款周转天数、存货周转率、存货周转天数、经营周期、流动资产周转率、固定资产周转率以及总资产周转率等资产管理效率比率。各指标的计算公式如下：应收账款周转率（周转次数）=主营业务收入净额/平均应收账款(其中平均应收账款包含资产负债表中应收账款和应收票据两项内容)；应收账款周天数=360/应收账款周转率；存货周转率（周转次数）=主营业务成本/平均存货余额；存货周转天数=360/存货周转率；经营周期=应收账款周转天数+存货周转天数；流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产；固定资产周转率=主营业务收入净额/平均固定资产；总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额；表2-3 万科公司2005年至2008年管理效率比率表报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31应收账款周转率28.0748.3057.7945.86应收账款周转天数12.837.456.237.85存货周转率0.540.470.410.33存货周转天数666.67765.96878.041090.91经营周期679.50773.41884.271098.76流动资产周转率0.600.550.490.39固定产周转率45.1475.5066.0844.54总资产周转率0.560.500.470.37应收账款周转率又叫应收账款周转次数，表明应收账款一年周转的次数，或者说明一元应收账款投资支持的销售收入。一般来说, 应收账款周转率越高, 平均收现期越短, 否则, 企业的运营资金会过多的呆滞在应收账款上, 影响资金的正常周转。从表中可以看出，万科公司近四年的的应收账款周转率都比较高，且总体呈现出不断增长的趋势。05至07年我国的房地产行业持续升温，房价持续走高，万科公司的销售收入逐年增加，市场份额不断扩大，主营业务收入净额不断增加，应收账款周转率逐年增加，08年受全球金融危机影响，万科的应收账款周转率出现下降，但仍达到45.86，处于同行业较高水平，这反映出万科公司收账迅速，账龄较短，资产流动性强，应收账款变现能力比较强。同时，应收账款周转率高就可以减少其收账费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益，证明万科公司营运能力比较强。存货周转率说明了一定时期内存货周转的次数，用来衡量企业存货的变现速度、企业的销售能力以及存货存储是否合适，存货周转率不仅反映出企业采购、储存、生产、销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生影响。一般来讲，存货周转率越高越好，存货周转率越高，表明其变现的速度越快，资金占用水平越低。作为资金密集型的房地产行业，其存货包括已完工尚未出售的房屋以及在建房屋，存货价值较大，周转速率一般比较低，从表2-3中可以看出万科公司近四年的存货周转率则普遍较低，并且在逐年下降，这说明企业的存货管理存在问题，作为房地产行业的龙头企业的万科，其存货周转率较小说明其资金周转速度较低，这对于资金密集型的房地产行业来说是一个很大的不足，需要引起管理层的重视。总资产周转率是评价企业资源利用的有效性，运用资产以产生销售收入能力的指标。总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高，反之，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的盈利能力。可以看出，05至08年万科公司的总资产周转率在逐年下降，而总资产周转率是流动资产周转率和固定资产周转率共同作用的结果，从表2-3中可以看出公司固定资产周转率发展比较正常，但流动资产周转率在逐年下降，而流动资产周转率的变化主要取决于应收账款周转率和存货周转率，通过上面的分析，我们知道万科公司的应收账款周转率处于一种比较好的状态，而存货周转率在逐年下降，也就是说万科公司总资产周转率的逐年下降主要是存货周转率引起的，及时提升存货周转率对万科公司具有重要意义。通过分析，我们了解到，万科公司具有较好的应收账款周转率，说明公司具有较好的营运能力，但由于存货周转率的逐年下降引发了总资产周转率的逐年下降，这种现象说明企业的资产管理存在一定问题，应该引起管理层的重视。2.3 盈利能力分析盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。衡量盈利能力的财务指标有：销售毛利率、销售净利率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益。销售毛利率是上市公司产品销售初始获利能力的体现，销售毛利率（销售收入销售成本）销售收入100%；销售净利率=净利润/销售收入100%，它与净利润成正比关系，与销售收入成反比例关系；总资产收益率是以总资产作为投资基数计算的投资报酬率，以此可以判断企业获取报酬能力的高低，总资产收益率=净利润/总资产平均余额100%；净资产收益率突出地反映了投资与报酬的关系，是上市公司盈利能力的核心，也是最具有综合性和代表性的财务指标，净资产收益率=净利润平均股东权益；每股收益是评价上市公司盈利能力最基本和核心的指标，每股收益=净收益/流通在外普通股股数。表2-4 万科公司2005年至2008年获利能力比率表报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31销售毛利率（%）34.7936.1441.9939.00销售净利率（%）12.7912.8213.649.84总资产收益率（%）7.206.396.463.68净资产收益率（%）18.4318.2819.0611.30每股收益（元）0.370.390.730.33从万科公司08年年度报告可以看到，公司08年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，但由于销售成本的上升，公司08年实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%，公司的销售毛利率和销售净利率都略有下降，其主要原因是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元，而公司2008年的净利润较2007年减少了8.12亿元，因此如果不考虑存货跌价准备的影响，公司08年净利润实际上比2007年略有增长。万科公司08年总资产增长19.1%，净资产增长8.9%，但由于其08年营业利润下降了16.83%，净利润下降16.74%，利润总额下降17.27%，导致其总资产收益率和净资产收益率出现不同程度的下降。虽然出现了下降，但公司08年净资产收益率11.30%仍高于行业优秀值11.2%，说明万科仍处于一个健康发展的状态。纵观万科05至08年的每股收益率0.37、0.39、0.73、0.33，由于07年我国房地产行业急剧升温，房地产行业发展迅速，万科的每股收益出现了一个高峰，但总体来看，万科的每股收益处于一种平稳发展中。通过上面的分析，我们可以看出万科处于一种健康平稳的发展状态，具有较好的盈利能力。2.4 杜邦分析杜邦财务分析系统（The DuPont System）是20 世纪20年代初由美国杜邦公司率先采用的一种综合财务分析方法。杜邦财务分析系统是以净资产收益率为核心指标，将反映偿债能力、资产运营能力、盈利能力的几个主要指标有机结合，从而构成一个完整的分析系统。净资产收益率11.30% 总资产收益率3.68%X权益乘数3.07 主营业务利润率9.95%X总资产周转率0.37 净利润.73/主营业务收入.96主营业务收入.96/资产总额1.09主营业务收入.96-全部成本.80+其他利润.46-所得税.30流动资产3.92+长期资产57802.6517.17主营业务成本.91营业费用.01管理费用.46财务费用.42货币资金.92短期投资.56应收账款.24存货.95其他流动资产.25长期投资.04固定资产.08无形资产0其他资产.05图2-1 杜邦体系构架净资产收益率是一个综合性最强的财务比率，是杜邦分析系统的核心。它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、资产运营等活动的效率，它的高低取决于总资产收益率和权益乘数的大小，而总资产收益率的大小又决定于主营业务利润率和总资产周转率的大小，也就是说，净资产收益率是权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率共同作用的结果，而权益乘数、主营业务利润率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的偿债能力、盈利能力和营运能力。表2-5 万科公司2005年至2008年净资产收益率及构成因素报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31净资产收益率(%)18.4318.2819.0611.30总资产收益率(%)7.206.396.463.68权益乘数2.562.862.953.07从表2-5可以看出万科公司05至08年的净资产收益率都比较高，07年最高，达到19.06%，08年出现一定程度的下降，这与07年的房地产行业的急剧升温以及08年的全球经济危机密切相关，但整体上比较稳定，说明公司处于一种良性发展之中。将净资产收益率继续分解后可以看出，万科股份公司的净资产收益率（资本结构）变动是权益乘数变动与总资产收益率（资产利用效果）变动两方面原因共同作用的结果。2.4.1 权益乘数权益乘数又称股本乘数，用来衡量企业的财务风险，权益乘数越大，代表公司对外融资的财务杠杆倍数也越大，公司将承担较大的风险。权益乘数主要受资产负债率影响。资产负债率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度。权益乘数=资产总额/所有者权益=1/（1资产负债率）=1+产权比率万科公司在05至08年的权益乘数逐年增加，说明其负债在逐年增加，在负债结构中，万科公司05至08年的流动负债率分别为81.15%、69.57%、73.70%、80.27%，有息负债占比分别为20.56%、42.27%、37.71%、23.41%。从以上数据我们可以看出公司的流动负债率过高，财务压力较大，偿债风险较高，但在前面章节的偿债能力分析中我们知道万科仍具有较好的偿债能力，这表明公司的资本结构不尽合理，有待改善。但从公司的有息负债占比我们可以看出，虽然公司的负债率较高，但是公司的有息负债较少，说明公司的资金来源已经不再局限于银行，其多元化的融资渠道已经起到了分散融资风险的作用。2.4.2 总资产收益率总资产收益率把企业一定期间的净利与资产相比较，表明企业资产利用的综合效果。总资产收益率越高，表明企业的资产利用效果越好。总资产收益率=主营业务利润率总资产周转率表2-6 万科公司2005年至2008年总资产收益率及相关因素报告期2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31总资产收益率(%)7.206.396.463.68主营业务利润率（%）12.8612.7813.749.95总资产周转率0.560.500.470.37从表中可以看到万科公司的总资产收益率呈明显下降的趋势，并且在08年出现了较大的降幅。从公司政策上看，06、07年的下降主要由于公司06、07年分别增股42亿、100亿，而公司08年计提的12.3亿元的坏账准备对08年资产收益率的下降很大影响，同时由于近几年负债的不断增长导致总资产大幅增长，05至08年总资产增长率分别为：41.57%、120.67%、100.51%、19.10%，总资产的大幅上涨使得总资产收益率有摊薄的趋势。从因素分析来看，总资产收益率主要受主营业务利润率和总资产周转率的影响，万科公司的主营业务是商品住宅的开发销售，几乎占了它所有的销售收入，从表2-6可以看出公司主营业务利润率呈逐年上升趋势（08年由于金融危机有所下降），说明公司的主营业务利润率发展良好，总资产收益率的下降主要是由于其总资产周转率的逐年下降，而与总资产周转率息息相关的是应收账款周转率和存货周转率，从表2-3我们可以看出万科公司的应收账款周转率一直处于较高的水平，说明公司对应收账款的管理较好，但存货周转率在逐年下降，说明公司的管理主要是存货管理出现了问题，资产利用的综合效果有待提高。从杜邦财务分析可以看出，万科总体财务指标都是比较健康的，尤其是毛利率，主营业务利润率以及应收账款周转率表现良好，为利润的增长提供了基础，但是由于负债的不断增加，导致公司的权益乘数不断升高，同时由于存货周转率的下降，公司的总资产周转率出现明显的下降趋势，这对公司的长远发展是不利的，应该引起管理层的重视。3 综合评价本文通过对万科企业股份有限公司偿债能力、营运能力、盈利能力分析以及综合的杜邦分析，我们可以看出在全球经济危机的大环境下，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力。万科2009的目标是：在确保经营安全的同时，力争促进业绩增长，进一步拓展融资渠道，实现从规模速度型增长到质量效益型增长的转变。根据万科09年2月份的销售数据显示，公司1-2月份累计销售面积80.2万平方米，销售金额60.8亿元，同比增长88.3%和77.9%，在全球经济危机下能实现大幅的销售增长，说明企业正健康发展。但与此同时，我们可以看到万科公司在经营管理中存在一些不足之处：首先，万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。其次，万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。再次，周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。其实，近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于房地产行业的长期发展，万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的发展前景。从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。同时在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，相对于国外房地产行业来说，我国的房价还处于一种低价位，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的抬价与国内资本的压价之间，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。由此看来，在长期内我国的房地产行业发展前景良好，房价会实现一种理性回归。参考文献1 徐全华.新会计准则对财务报表分析的影响.中国管理信息化，2008 2 2 叶志勇.上市公司盈利能力分析.财政监督，200853 张素云.企业财务报表分析的新视角.财会通讯（理财版），2008124 占诗全.财务报表的切入点浅谈如何着手财务报表分析.科技信息（科学教研），2007145 孙歌.万科公司资本结构影响因素，2008年5月6 袁强.杜邦财务分析体系的应用.会计之友，2008117 徐寅翔.万科股份有限公司财务分析和价值评估，2008年4月8 程晓根.从万科降价谈房价理性回归.消费导刊，2008239 毛蓉蓉.中国房地产企业标杆万科公司.上海交通大学学报，200710 王德发.财务报表分析.中国人民大学出版社11 陈真诚.万科领跌 房市引发蝴蝶效应，2008年6月12 Eugene F.Brigham. Essentials of Managerial Finance. 机械工业出版社13 巨潮资讯网 14 和讯网站 .15 万科企业股份有限公司 16 中国上市公司资讯网 /School/附 录附 录1: 万科公司05-08年资产负债表会计年度2005-12-312006-12-312007-12-312008-12-31货币资金3,249,034,710.3910,743,695,198.0917,046,504,584.3119,978,285,929.92交易性金融资产-2,304,725.76-应收账款423,476,565.04364,609,673.22864,883,012.55922,774,844.24预付款项704,132,863.542,313,835,552.238,284,197,850.733,160,518,998.56其他应收款704,969,706.59671,005,746.392,764,056,869.183,496,096,906.25存货14,849,481,106.6834,167,114,653.2166,472,876,871.4085,898,696,524.95流动资产合计19,884,926,088.2448,262,565,548.9095,432,519,188.17113,456,373,203.92可供出售金融资产-81,743,415.00488,844,114.16167,417,894.55长期股权投资1,844,129,696.85819,927,416.392,438,609,165.052,485,725,268.99投资性房地产-9,452,880.03277,090,574.96198,394,767.05固定资产216,704,102.51500,064,794.52575,205,554.971,265,332,766.18在建工程19,699,697.203,272,022.92271,270,240.23188,587,022.90工程物资-长期待摊费用26,932,476.509,282,294.526,871,651.4925,268,164.97递延所得税资产-233,532,008.85604,057,419.261,449,480,632.53其他非流动资产-非流动资产合计2,107,465,973.061,657,274,832.234,661,948,720.125,780,206,517.17资产总计21,992,392,061.3049,919,840,381.13100,094,467,908.29119,236,579,721.09短期借款900,000,000.002,715,470,000.001,104,850,000.004,601,968,333.32交易性金融负债-20,957,112.001,694,880.00应付票据3,781,990.38-应付账款3,318,835,001.625,952,263,493.0711,103,797,389.7612,895,962,836.63预收款项4,702,120,596.908,836,350,970.3021,622,747,400.8023,945,755,139.85应付职工薪酬-325,218,938.80729,790,790.42517,762,853.19应交税费43,491,656.22203,550,729.36795,716,626.98-861,985,122.52应付利息-219,884,034.75应付股利-其他应付款1,210,901,610.962,893,322,464.505,907,447,420.799,968,304,370.93一年内到期的非流动负债-1,090,094,000.007,488,676,903.6513,264,374,576.45其他流动负债-流动负债合计10,883,742,013.8922,016,270,596.0348,773,983,644.4064,553,721,902.60长期借款1,194,889,180.009,452,876,950.9116,362,079,840.219,174,120,094.83应付债券884,762,649.44-5,768,015,997.01长期应付款428,573,863.9257,003,863.92-专项应付款-17,391,619.879,913,830.68-预计负债23,979,011.4131,677,271.2937,962,953.4341,729,468.03递延所得税负债-891,116,532.12991,004,610.53867,797,927.60其他非流动负债-12,644,849.82非流动负债合计2,532,204,704.7710,450,066,238.1117,400,961,234.8515,864,308,337.29负债合计13,411,168,833.2332,466,336,834.1466,174,944,879.2580,418,030,239.89实收资本（或股本）3,722,687,670.004,369,898,751.006,872,006,387.0010,995,210,218.00资本公积1,075,553,873.405,315,012,258.1912,830,465,899.137,853,144,319.55盈余公积2,893,840,406.354,40