世茂沈阳项目-定位报告

精品资料沈阳 五里河项目 产品定位报告世茂房地产营销中心2007年4月目录第一部分 沈阳市概况3第二部分住宅市场 4第三部分 商业房地产10第四部分 写字楼市场17第五部分 地块概况21第六部分 项目定位23一、 沈阳市概况1. 概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。2. 城市综合实力国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合 经济 实力排名由第23位跃升到第10位。3. 房地产投资房地产开发健康发展。完成投资413.6亿元，增长20.7。房屋施工面积3102万平方米，增长10.6。房屋竣工面积1057.8万平方米，增长31.2。实现商品房销售面积（不含预售，下同）761.3万平方米，增长45.2，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0；商品房销售额236.8亿元，增长55.1，其中住宅213.3亿元，增长52.9。4. 居住水平 城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9。城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。二、 住宅市场1. 市场概况市区内土地块小，分布零散市中心出让的土地面积均较小，分布零散，且商业比例大。这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。地价稳中有升2005年起，沈阳市实行了新的基准地价，土地价格有一定的涨幅，尤其是金廊工程、大规模旧城改造项目等的土地出让价格的制定，价格会有所提高。但是沈阳市的土地价格仍处于地价合理范围之内，目前，沈阳市的土地价格占房地产售价不足30%。农业高新区、于洪区为主要成交区域土地成交量上，近年农业高新区的土地成交面积为各区之最，其次为于洪区，浑南新区位居第三，大东区、东陵区以及苏家屯区的土地成交量也比较高，和平区土地成交量为远远高于区位价值基本相当的沈河区，其土地成交主要集中在和平区的长白地区。从土地成交量上可以看出，农业高新区以及于洪区将成为下一轮的主要开发热点，这些区域将是房地产主要供应区域。地铁地块将受到推崇沈阳市的地铁工程已经通过国务院审批，经过漫长而精心的准备，初步定于2006年1月15日正式破土动工。由于地铁工程对于房地产市场具有不容置疑的拉动力量，因此预计2006年随着地铁工程的正式开工，地铁地块也将成为开发商的新宠。沈阳中高档住宅市场特点特点（4000元/平方米以上）市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢。目前以和平、沈河、大东区为主，未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心发展区域。众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中低档住宅未来的供应量将呈饱和状态。高档住宅将会不断产生，但可能是量越来少，总价越来越高，品质越来越提升，综合产品环境条件更成熟。2. 住宅案例万科城开发商：沈阳万科永达房地产开发有限公司占地面积:360000平方米总建筑面积:1000000平方米形态：12栋4层洋房，4栋9层小高层，15栋11层。总户数:5800户开发周期:8-10年价格：小高层4038元/平米起，高层6100元/平米起。物业：1.8元/平方米总建筑面积超过100万平方米，容积率为2.78，一期1.44。面积从81-180平不等。停车位:地上车位只租不售100元/月，车库一期103个。万科秉承一贯的拿地策略，地块位置相对偏僻，周边环境也较差。胜在产品的成熟和展示形象的吸引力、以及万科的品牌优势。新世界花园湾景华庭地址：和平区南三好街发展商：新世界（沈阳）房地产开发有限公司建筑形态：多层、别墅、小高层、高层，3栋高层、5栋小高层650套容积率：2.59面积区间：97177平方米价格：起价:4200元/平方米 均价:4800元/平方米 最高价:5200元/平方米（24层）物业费：1.7元/平/月车位：1：0.5，400元/年沈阳新世界花园总占地面积 195.93 万平方米，其中建筑用地面积 152 万余平方米，堤外绿化面积 43 万平方米。新世界花园一期现已建成“朗悦居、朗怡居、“朗盈居”等多层住宅，“翠堤豪园”别墅区及“澔景华庭”小高层、高层住宅等多个组团，总开发面积 261,558 平方米， 1500 多户业主生活其中。项目户型做的相当成熟，搭建在售楼处里的样板间（比例稍有放大）风格非常时尚，超出当地市场的平均水准。格林生活坊项目地址：和平区长白西路开发商：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司建筑类型：多层 小高层、高层户型：从53138平米规模：个占地20公顷，建筑面积近50万平米容积率：2.5价格：3980元/平米、商业5900元/平米、物业1元/平米开发分期：2007年8月、12月两次交房。此项目的最大特点有二：其一，在高层的形式上仿照徽派建筑马头墙的做法创造出中式风格。其二，整个园林落在零标高以下，与车库等水平面，形成一个下沉式的绿化景观。五里河城地址：和平区文体路与青年大街交汇处（五里河体育场北侧）发展商：沈阳中雁房产投资发展有限公司规模：项目一、二期总占地面积为5.9万平方米，规划总建筑面积为29万平方米。容积率4.6。一期工程位于整个项目的西部地块，包括商业、SOHO办公楼和学校、公寓。占地面积为4万，总建筑面积14.5万。其中住宅面积6万；裙房商铺面积2.2万；SOHO办公楼占1.8万；地下室占2.5万；地下车位约400个，学校占地面积为2.55万，建筑面积为2万。临文体路从1层到4层为商铺，总面积：2.2万，总长度达300米，进深达到20米。公寓从西到东分为三个组团，共8栋，534套。公寓有一房、二房、三房三种户型，户型面积分别为60左右、110左右、130左右；一、二、三房的户室比大约为30.7：32.6：26.2；另有200左右的大型套间占10.5%。临三好街为一栋SOHO办公楼面积为1.8万，高99.7米，共有25层；首层层高5.1米，二层至十五层层高3.1米；十六至二十五层层高5米；户型面积在100120之间，共有138套。学校建筑面积2万平米。价格：商业1、2层20000元/平米，每个单位700800平米；3、4层8500元/ 平米，每个单位20004000平米，出租1400元/平米年。住宅60008000元/平米，出租带家具装修100平米30004000元/月。本项目追求公建化的外立面形象，户型受一定影响，完成的不是很成熟。作为五里河区域较早的高层综合项目，有其一定的标志性意义。东方威尼斯御景东方地址：浑河北岸，五里河公园内开发商：沈阳银基发展股份有限公司占地面积：160万平米。建筑面积：200万平米价格：4000元/平米起，河景高层5000元/平米左右。项目坐落于五里河公园内，经管资源绝佳，但项目的建筑形象完成的较差。阳光100国际新城地址：南二环一大堤西路浑河晚渡处开发商：阳光100置业（辽宁）有限公司占地面积：1000亩建筑面积：189万平米基本概况：规划占地面积73公顷，建筑面积140万平米，容积率1.7。户型区间为47169平米。比为1：0.8。价格：43005500元/平米，物业管理费1.3元/平米住宅市场整体特点针对以上住宅项目，结合其他市场状况，沈阳的住宅市场有以下特点：l 市场接受建筑形态多样化，多层、小高层、高层不同建筑形态之间没有明显的接受差异。l 户型区间适中，各个面积段分布平衡，6085平米的一房，90105的两房，110130的三房，没有夸张变形的大面积需求。l 建筑形象一般做的都比较低段，能够看得出很多项目设计者、建造者都试图有些想法，但完成度不高，尚处在探索阶段，没有成熟的风格展现系统。l 园林成熟度一般，囿于气候条件以及对环境上的认知原因，园林没有在项目形象展示上发挥其应有的功效。l 住宅市场的供应量向郊区转移，万科，阳光100，东方威尼斯都在城市近郊有百万方的推出量。l 价格上升空间充足，目前沈阳市的平均价格尚没有越过4000，具备相当的上升空间。l 由于经济发展的相对滞后，住宅建设占商品房开发的80%以上，远远高于同等规模城市的平均水平，房地产投机概率相对其他城市要小得多；购买住房的消费者多为本地居民，达95%以上。从以上特点看出，本项目的住宅开发可以从以下几点寻求突破：l 开发的规模和形态符合市场特点。l 价格可以在沈阳目前市场上有长足的发展。l 地段优势五里河区域的高端形象应该充分发挥。l 突破性的户型、建筑形象、园林绿化的塑造可以成为本项目的一大亮点。三、 商业房地产1. 概况消费品零售额提高2006年，沈阳城乡市场更加繁荣，商品购销两旺。社会消费品零售总额首次突破千亿元大关，增长14.6%，是近5年来增长最快的一年。全年第三产业实现增加值1206亿元，同比增长12.7%。存贷款余额均增2006年，沈阳市金融机构年末存、贷款余额分别达到4000亿元和2700亿元，同比分别增长8.1%和14.6%，货币净回笼居全国城市之首。全市发放个人消费信贷440亿元，同比增长12.87%。沈阳商业银行更名为东北振兴银行后，效益水平不断提高。收入增幅迅猛2006年，沈阳城市居民人均可支配收入11651元，比上年增长15.4%，居民收入增长幅度创下11年来之最，是自1996年以来增速最快的一年。商圈成熟激活商业地产 商业地产的发展离不开商业的繁荣。以商业为中心而形成的商圈在商业地产的发展中起着积极的作用。目前沈阳的几大商圈已经日趋成熟。成熟的商圈一方面激活商业地产的发展，另一方面也使沈阳的商业地产形成向重点区域集中的趋势。 中街、太原街、长江街形成沈阳的三大商业街。此外，日益成熟的还有以奥体中心为标志的浑南商圈，以铁西百货为中心的铁西商圈，以及三好街商圈等等。商圈之内集中了众多的商场、酒店、写字楼等商业地产项目。 宏观调控助推商业地产 在2006年各种调控政策轮番轰击下，开发企业的住宅项目投资优势下降，将资金向商业地产转移成为沈阳部分房地产开发商的选择。宏观调控引发的资金转移助推商业地产的发展。从2006年国家出台的各种政策来看，国家调控的主要目标集中在住宅项目上，商业地产成为楼市的孤岛。商业地产的发展受到国家宏观调控的影响很小，商业地产在缝隙中找到了发展的契机。2. 案例西武2007年3月25日开业。位于于沈阳著名的商贸和高档生活区五里河地区。沈阳西武毗邻五星级饭店、办公大楼、高尚住宅小区及商务区，占地15000平米，汇集最高档的国际知名品牌70余个。一楼， Louis Vuitton旗舰店。Prada、Armani、Zegna、Ferragamo、Versace、Tods、Paul&Shark、Dunhill等国际一线品牌的时装、皮鞋、皮包及手表等配饰。中心区域的迪生钟表珠宝有Rolex、Chopard、Jaeger-le Coultre、Tudor、Zenith等多个欧美钟表品牌。二楼为时装和皮具精品，有Brooks Brothers、Ports、Lancel，Patrizia PePe、Samsonite、Longchamp等专柜，品牌相对时尚。BO高级音响专门店亦设在二楼。三楼自成一角的高尔夫专区，包括Nike Golf在内的精选大师级高尔夫品牌及其他体育休闲服装品牌，如：Hilfiger Denim。目前沈阳最高端的百货业，其中品牌在沈阳乃至东北都是最高档次，其中LV的旗舰店就设于此。西武此店的规格设置相对于其他店（成都、深圳、杭州），除了一层的一线品牌，二三楼略显弱一些，而且整体体量也并不大，相信是西武对沈阳得谨慎乐观态度。西武选址紧邻项目地块开张对本项目是一个加分得利好消息。卓展购物中心位置：沈河区北京街7-1号(近市府广场)规模：9万平方米业态分布一层：品格国际/国际名品、化妆品、珠宝、手表、眼镜二层：型格世界/男装、男鞋三层：优雅天城/女装、女鞋、女包四层：炫魅地带/少女装、丝巾饰品、内衣五层：动感时空/运动服饰器材、儿童用品六层：时尚境界/文化中心、会员中心、餐饮、美容七层：居易环球/家电、床上用品、精品超市顶级品牌：CUCCI、FENDI、Ermenegildo Zegna、LOEWE、Cartier、dunhill、BALLY、Aquascutum、MARELLA、SWAROVSKI、LANCOME、Dior、EATEE LAUDER、Folli Follie、Hogo Boss皆位于卓展一层。2006年4月新开张，目前市中心商圈内最高档的百货，有一定世界一线品牌的加盟。但市内空间格局布置不佳，缺乏高档百货应有的展示感和炫耀性。香港新世界百货一店作为沈阳第一家独家拥有国际、国内知名品牌卖场，树立了新世界高档的国际品牌的形象。二店以青春、时尚、前卫的风格成功打造成太原街商圈商业的一道亮丽风景线。再加上三店贴近大众的定位，三家店形成错位经营，保持了经营定位的独立性。 (一)、南京街店概述：1、开业年份：1995年11月2、经营面积：8,400平方米3、地理位置：南京街店位于沈阳最繁华的太原街商业区东段的延伸地段中华路上，西邻四星级的新世界万怡酒店，东侧正门与联营公司遥遥相望，地处旺地，顾客流量集中，购买力可观。4、营业时间：上午9时30分至晚上21时30分5、顾客群体：主要为白领阶层及私营业者等高收入顾客群体提供的购物场所。6、商品概述及商品组合：本店以经营名牌、化妆品、手袋、皮鞋、男女服装及配饰为主。1/F 名店、化妆品、手袋、皮鞋2/F 男士服装、男士内衣、男士配饰3/F 女士服装、少女/淑女服装4/F 男女配饰、女士内衣、床上用品、家庭用品、洗涤用品、 珠宝及精品、钟表（二)、太原街店概述：1、开业年份：2000年8月2、营业面积：10,438平方米3、地理位置：太原街店地处沈阳巿繁华商业区太原街步行区的中心黄金地段，周边星级酒店、大型商厦、 超巿林立，地理环境优越，交通便利，客流量大，极具消费潜力。4、营业时间：上午9时30分至晚上21时30分4、顾客群体：主要针对中等及中上等收入人群为销售对象。5、商品概述及商品组合：本店主要经营名牌、化妆品、手袋、皮鞋、男女服装及配饰、香烟、洋酒、药店、美容院。1/F 名店、手袋、皮鞋、香烟、洋酒、皮具、珠宝、名表2/F 少女装、咖啡室3/F 女士服装4/F 男士服装、男士配饰、眼镜5/F 床上用品、美容院、家庭用品、小家电-1/F 超巿、内衣、药店新世界百货一店依托新世界酒店走高端路线，二店、三店依托中华街的商业氛围，经营各有侧重。是沈阳最老资格的高档百货。3. 竞争项目华府天地项目位置：东至惠工广场、南临东西快速干道、西接北京街、北靠团结路。项目背景：“沈阳华锐世纪投资发展有限公司”将51股权转让给“香港上海置业有限公司”持有，双方成立中外合资企业共同开发“沈阳华府天地”（原“沈阳华锐世界城”）项目。06年7月31日沈阳市代表团赴香港招商期间“香港上海置业有限公司”与“沈阳华锐世纪投资发展有限公司”正式签约，新的“沈阳华锐世纪投资发展有限公司”合资企业宣告成立。 购物中心占地面积5.5万平方米，建筑面积24万平方米，是一个集购物、美食、休闲、娱乐、文化、康体、服务、旅游等多功能为一体的生活购物中心。 项目总的开发原则是完善城市功能，适度超前，填补空白，引导休闲体验消费潮流。新古典主义建筑形象风格设计，多功能组合，主题景观的消费环境。与沈阳现有的商业业态错位，功能组合错位，消费对象错位。辐射范围：第一商圈项目周边2公里，第二商圈沈阳市区13公里，第三商圈周边八大城市群150公里。规模：占地面积16.7万平方米，总建筑面积190万平方米，总投资80亿元人民币，是目前全国最大规模的综合商业项目。建筑形态：HOPSCA 城市综合体，包括五星级酒店、高级写字楼、城市景观公园、购物中心、会议中心、高档公寓。一期工程首期工程占地5万平方米，建筑面积40万平方米，于2005年5月开工，预计2007年9月全面投入运营。地下两层，裙楼5层，塔楼5栋。裙楼和地下一层将建成东北最大的美式购物中心SHOPPING MALL。大连影院、金钱豹国际美食城、汤姆熊娱乐城、HOLA家居将入住。1号楼：28482平方米 商务公寓2号楼：28282平方米 高档产权酒店3号楼：21472.5平方米 酒店式公寓4号楼：54158平方米 高档产权式酒店5号楼：18852.3平方米 5A甲级写字间二期工程占地12万平米，建筑面积150万平米，将建成沈阳第一高楼320米，计划2007下半年开工。酒店：18万平米写字楼：47万平米会议中心：5万平米商业：20万平米公寓：21万平米停车场：25万平米/6000个其他：15万平米建筑形式：大型综合商业设施 商业部分总建筑面积：24万平方米 单层建筑面积以及层高： B2F 建筑面积：39000 ，层高：5.1M B1F 建筑面积：39000 ，层高：6M 1F 建筑面积：32700 ，层高：6M 2F 建筑面积：31600 ，层高：5.1M3F 建筑面积：31600 ，层高：5.1M 4F 建筑面积：31700 ，层高：5.1M 5F 建筑面积：30000 ，层高：5.1M 停车场: 可泊车1200台 观光电梯：4部 升降电梯：25部 步梯：92部 塔楼部分总面积15万平方米 1号楼面积：28500.00（商务公寓） 2号楼面积：28300.00（商住公寓）3号楼面积：21500.00（酒店公寓） 4号楼面积：54200.00（商住公寓）5号楼面积：18900.00（办公写字间）此项目的规模略大于我司项目，业态上相仿佛。在地段上占据沈阳市中心地带，与我司项目各有优势，一期在推出时间上早于我司项目，占有一定市场先机。二期开发时间基本与我项目相同，将会是一个有力的竞争对手。总体来看：沈阳的高端百货业正处在一个充分发展的阶段，但总体的规模尚不足以与城市的整体实力相匹配。五里河区域由于原有的高级酒店、文化设施、高级公寓等共同构成了高端生活圈，对于本项目的商业运作是一个绝好的发展时机。附：08年前进驻沈阳的中高档百货店：美美百货（进驻中华路的曼哈顿广场，在筹备中）日本伊势丹百货（进驻太原街中兴北，在建设中）台湾远东太平洋百货（进驻浑南浑河边上的太平洋商业广场，在建设中）赛特百货（进驻浑南女人街，品牌输出管理）在中街正在建设的恒隆广场。长春欧亚百货（收购中华路的联营百货和中街的嘉豪商厦，在筹备中）这还不包括在浑南已经开工的亿丰商业广场和泛华商业广场，即将在明年年初在浑南开工的保利达商业广场和已经摘得五里河体育场地块的世茂广场。四、 写字楼市场1. 概况分布沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边、太原街-和平大街之间，如总统大厦、中兴商业大厦写字楼、海润国际等；市府广场周边，如方圆大厦、新基火炬大厦、沈阳财富中心等；三好街及青年大街一带，如华新国际大厦、中润国际、百脑汇资讯广场等。各专业写字楼项目分布较散，彼此缺乏呼应，尚未形成集聚效应。 无明显优势区域目前沈阳市写字楼市场尚无占明显优势的区域（即中央商务区）。写字楼市场竞争比较激烈，有利于激活市场，形成良好的市场环境。而由于目前高档次的专业写字楼项目较少，促使一些星级酒店利用自身完善的硬件优势及优越的服务而开辟专门的写字楼层，这种现象在传统商业区太原街商业区周边最为明显。 价格沈阳市写字楼总体市场租金均价在1150元/平方米/年左右，中低档写字楼基本以其品质为定价依据，与其所在区域无太大关联。高档写字楼的定价除与其品质有关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。 从租金价格看，三个区域都受到专业高标准写字楼不同客户群体的青睐。星级酒店中的专设写字间多分布于太原街商圈附近，其租金报价比周边纯写字楼项目高出65%，而该区域之专业高标准写字楼的供应与需求之间仍有一定的缺口。 客户由于未来的新增供应以高标准写字楼为主，客户的选择面将更加放宽，预计高档写字楼的市场将产生分化，那些缺乏地理优势的项目将因缺乏竞争力而被迫调整其价位。沈阳市各写字楼中外资租户比例与写字楼租金价位基本呈正比，即高租金的写字楼其外资租户比例相应也较高。外资用户的租金承受能力高，相应地对于写字楼的位置、品质有高标准的要求。 写字楼中，外地企业用户多于本地企业用户、四分之一的租客是以办事处的形式租用写字楼，这些用户未来对于写字楼的需求很大程度取决于沈阳市未来经济的发展状况及市场的开放程度。家乐福、沃尔玛等大型知名品牌超市以及较成熟的餐饮娱乐设施也分别为三个区域提供了良好的商业配套，保证了三个区域的众多人流量，而周边写字楼中的白领人士也保证了所在区域娱乐、商业设施的蓬勃发展，两者可谓相辅相成。 此外，“成长型写字楼投资族”也成为支撑写字楼市场繁荣、完善和稳定发展的重要力量。 在写字楼需求中占据举足轻重地位的广大中小型企业，它们的规模也许不是很大，名头也许不是很响，论单独一家公司的实力，也许不能和那些跨国大公司相比，但众多这样的公司组合起来，却构成了沈城写字楼市场上最强劲最有影响力的需求。许多投资客正是看到这种现象，而成为“成长型写字楼投资族”的。可以说，未来沈阳写字楼市场还有很大的发展空间。2. 案例富中USHOW地址：十一纬路169号、青年大街西南角。业态：公寓（1克拉中央商务馆300套）、写字楼、商铺占地面积：0.2711万平方米建筑面积：3.2169万平方米容积率11.87，30层高层价格：公寓4783元/平方米起，写字楼6600元/平方米起。开发商：沈阳亿光年房地产开发有限公司面积区间：每单位，79.44126.64平方米。卖点：位于沈阳一二号地铁交叉点上，22的公摊。开发面积较小，价格突破不大，某些办公面积的与公寓相当，去化速度较快。汇宝国际位置：市府广场，北京路、府前巷、惠工街、哈尔滨路围合。业态：MOHO商务公寓6.9万平方米、商业办公12万平方米、办公12万平方米。发展商：辽宁汇宝国际投资集团总建面积:30万平方米总占地面积:6万平方米，其中汇宝国际大厦35层，6.7平方米，汇宝国际商业广场占地0.5万平方米，建筑面积2.6平方米。面积：公寓49125平方米，办公56.14189.56平方米价格：住宅6050起，均价7000，最高7800左右，办公只出租，1010元/平方米年（包括空调、物业等，不包括水电），车位白天5元/小时，夜间40元/月。市中心地段，地段优势绝佳。住宅部分已经入住，商业也已经投入使用（卓展购物中心）。整体项目略显粗糙（写字楼的标准、外部展示形象）。北方国际大厦地址：青年大街165号竣工日期：2006年10月占地面积：2430平方米建筑面积：40497.7平方米，其中地上31798.4平方米，地下8699.2平方米，裙楼面积5708.9平方米，建筑高度104米，29层塔楼，4层商业群房，车位130160个。价格：出租1600元/平方米年，租赁面积户型为961100平米。发展商：北方传媒集团卖点：6个主题空中花园及其有个性特色的办公空间，整栋大楼强调渲染艺术气质，大堂、每个电梯厅都有雕塑设置。办公空间的材质（玻璃外墙面、地面）都比较高端。据闻，500强中某些企业都被其价格所阻挡。沈阳高端写字楼市场的代表性项目。领先国际位置：青年大街、大西路交汇口东北角，市委对面。规模：建筑面积30万平方米。A栋为国际会议中心，B、C、D为高级住宅，E栋为五星级酒店，F 栋为国际酒店公寓，裙楼15层为商业，B1为3万平米超市，B2、B3为1200个停车位，最高度148米。商业面积约为10万平方米。住宅：105313平方米，304套。商业将会有百联加盟。酒店式公寓：160套。发展商：新拓置业价格：公寓8900元/平方米（20层），住宅7500元/平方米、60元层差，办公约11000元/平方米。项目规模较大，沿街展示面很壮观。但可能由于资金问题，进展缓慢。售楼处设在项目旁的办公楼九层，展示形象不佳。整体来看，沈阳的写字楼市场具备以下特点：l 目前沈阳市写字楼市场尚无占明显优势的区域（即中央商务区）。l 沈阳市写字楼总体市场租金均价在1150元/平方米/年左右，中低档写字楼基本以其品质为定价依据，与其所在区域无太大关联。高档写字楼的定价除与其品质有关外，亦受到项目所在区域及项目新旧程度的影响。l 有效供给不足，大部分写字楼的功能单一，配套不完善。l 在写字楼需求中占据举足轻重地位的是广大中小型企业，投资客正是看到此点而成为“成长型写字楼投资族”的。未来沈阳写字楼市场还有很大的发展空间。五、 地块概况1. 地块区位及周边情况地块位置2. 经济技术指标占地面积：185321.11平方米容积率：8.5建筑面积：150万平方米与地块隔青年大街的科学宫和天穹电影院。与地块隔青年大街的沈阳图书馆与地块隔青年大街的夏宫地块东侧现状3. 地块SWOT分析优势1、 地块处于五里河区域，属于沈阳市高端消费区域内，紧邻喜来登、万豪、西武等高端商业项目，片区成熟，形象良好。2、 土地原有的五里河体育场的文脉延续，对本项目有宣传上的先天优势。3、 开发商世茂的高端产业品牌对于项目品牌塑造的互动优势。4、 地块拆迁完成，土地状况良好，可直接施工。劣势无明显劣势机会1、 沈阳住宅价格尚处在一个较低水准，有较大的提升可能。2、 沈阳的办公区域规模化尚未形成，本项目可以打造沈阳第一个成熟的高端写字楼区域。3、 政府对本项目的配合协作对项目的后期顺利操作具有有力的保证。威胁1、 最近高端商业的推出量较大，对项目的商业存在一定的冲击。2、 有直接竞争项目的存在。总体评价：项目地块为一绝佳的地块，存在可能的风险只存在于操作本身。六、 项目定位1、 产品定位在150万平方米的面积内，业态包含商业、写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、高级公寓共五项内容，按照市场容量以及开发状况，各开发量如下：商业：21万方平方米。写字楼：21万方平方米。五星级酒店：5万方平方米。酒店式公寓：13万方平方米。住宅：90万方平方米。一期开发：住宅25万平方米，商业5万平方米，共30万方。商业其中30000平方米出租，20000平方米销售。后期开发规模待定。其中：一期开发住宅配比为：户 型二房三房四房豪华户型户型面积90-120m2135-170 m2185215m2235275m2所占比例（）25403051015202015154房2厅3卫（双主卧）或复式户型详述90-105m2105-120m2135-150m2155170m2185200m2200215m22房2厅1卫2房2厅2卫3房2厅2卫3+1房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫备注： 注：上述面积为最终实现的的销售面积，考虑到实际施工误差等原因，在设计过程中相应扣减5。2、 建筑风格1) 气候特征沈阳夏季凉爽、冬季严寒、春秋季短促。由于日照间距等规划强制性要求，一般社区的面貌极易形成单调