华丽家居广场整体升级改造

精品资料华丽家居广场整体升级改造企划书2015年4月10日华丽家居广场整体升级改造企划书1、 概况原华丽家居广场1-5层，总面积约4万平方米。现由星泰家居汪总和四通广告公司李总共同接收经营，励志打造鄱阳县最高档次家具及建材综合市场。经前期大量调查研究、排查摸底，初步确定以鄱阳县家具建材行业10年发展水平为定位，依托现有资源条件，投入相关资源，吸引和招揽全国家具和建材卫浴一线品牌，建设以家具为主，建材卫浴为辅，10年内无人超越的标杆性家具及建材综合市场。2、 整体策划（一）外部形象 1、品牌命名从10年发展水平的市场定位出发，首先定型对外形象口碑，使其在鄱阳家具及建材行业中无与伦比，形成大气、强势形态，让消费群体感知优越，慕名而来，因此命名明星家具建材博览中心或中国名企家具建材博览中心，并于鄱阳县工商局登记注册。 2、外部硬件形象主要分外立面和广场两个部分，合理布局，赋予想象空间。外立面：按中高档次水平设计，达到10年标杆不落后水准。整体外墙立面以灰色调为主，辅以橙色衬托，集中表现庄重和现代时尚风格。广场：由商场推至马路人行道边，全部做成水泥地面，用于停放车辆，设置停车场管制硬件措施。广场靠近马路人行道两则，设计制作旗台，不锈钢旗杆数量待定。广场整体点缀绿色草坪，一方面协调广场整体氛围，另一方面有效抑制土尘产生。（二）商场总体布局以现实情况看，当前可支配面积约32000（二楼至五楼），近期可能收回一楼1/2面积约4000，总面积近36000。按照大约4:1原则分配家具和建材卫浴商场面积，则一楼1/2及其二楼1/2位置（一楼顶上）面积为建材馆，总面积约8000；二楼另外1/2和三、四、五楼全部为家具馆，总面积约28000。 1、商场大堂设置大堂设于二楼中部中心位置，面积约400，设置商场收银、商场馆、区示意、商户服务、一般性促销活动场所和玉器展览等功能。除原有两座扶梯外，大堂外则投资新建两座观光电梯，贯通1-5楼。原有两座扶梯直通大堂。 2、通道设置一楼1/2场地和二至四楼设置中间主通道，主通道设计宽度3.8米，按直线直通方式设置，以便实现较长距离的通透性带来的视觉感和整体概念。五楼通道沿墙设于外墙里面，通道设计宽度为4米。 3、商业布局和场地分配 建材馆：（略） 家具馆家具主要分为四大类，即：现代整体家具类，欧式、美式、法式、韩式家具类，红木家具类和办公家具类，其中现代整体家具类为主体。现代整体家具：主要包含软体家具（沙发、软床、床垫），实木套房家具，板木套房家具，儿童家具，橱柜、入墙衣柜整体定制等。分配场地为二楼1/2面积、三楼全部和四楼1/2面积，分配面积约16000，减去公共部分，实用面积约 。欧式、美式、法式、韩式家具：分配场地为四楼1/2面积，约4000，减去公共部分，实用面积约 。红木家具：分配场地为五楼1/2面积，约4000，减去公共部分，实用面积约 。办公家具：分配场地为五楼1/2面积，约4000，减去公共部分，实用面积约 。（三）商场组织系统总经理工程部物业管理部财务部招商部 1、部门职能招商部广告、宣传、推广，家具、建材品牌工厂联络引进，招商，商户退场等。财务部收银，财务核算及其财务管理等。工程部商场外立面、广场新建及其维护管理，商户进场装修管理等。物业管理部大堂及楼层管理，信息咨询，商户纠纷协调处置，商场内外卫生保洁，商场保安等。 2、定员部门招商部财务部工程部物业管理部合计建设期定员222511常规定员02079备注： 商场建设期渡过后，招商部和工程部撤销，所属职能转移到物业管理部。 财务部由会计和出纳组成，建议两位股东各自安排一人任职。 物业部定员分布：招商、工程、物业管理共3人，保洁工2人，保安2人。（4） 重要事项 1、品牌引进及操作策略10年标杆的核心在于从建店开始就能成功把握品牌工厂稳定立于本商场，通过他们与时俱进的产品更新换代，就能始终保持商场的核心竞争力经久不衰。因此，前期必须通过本商场的经营理念、规模和形象吸引品牌厂家，然后构建通往商户的桥梁，产生品牌厂家和商户两个积极性，将品牌成功移植到本商场。实现这一构想，应由商场主动进行品牌厂家的联络、宣传和引进，通过品牌的吸引力和号召力，在商场统一安排和运作下，进行有条件状况下的招商。与此同时，成功把握品牌立足于本商场，就可以在鄱阳实现在一个相当长的时期内无人能够超越的局面。 2、商铺租金定位商铺租金定位上须遵循价值规律原则。本商场经过彻底改造后，在鄱阳有史以来的家具、建材行业属最高定位，它的价值在于规模最大，档次最高，一线品牌最为集中，经营模式最为先进，商场价值、知名度和附加值将凸显出来，对于消费群体直接构成吸引力，为商家创造了极好经营条件，经济效益可想而知。因此，商铺租金也应伴随商场价值的凸显而提升。租金分布如下表所列：铺位等级一级二级三级四级租金水平（元/）50-7040-5030-4025-30所占面积比例10152550 3、公摊面积按实际测量公共面积，实事求是计算分配比例，以防日后发生经济纠纷。 4、商户进场事项及管控要求（1） 商户统一实行“押二交一”政策，即：押两个月租金，交第一个月租金；同时实行每100平方米5000元“质保金”政策。押金和质保金在退场满三个月后全额无息返还。此部分资金约300万左右用于流动资金或暂时偿还债务等。（2） 商户进场装修前向工程部提交全套施工图（含门头效果图），审核重点是门头和电气线路，审批后方可动工。装修完毕经验收合格后才能开门营业。所有装修资料要存档。（3） 给予15天装修免租期和前三个月免租50%的优惠政策。优惠期间公摊水电费和管理费照缴。（4） 所有商户须签订铺位租赁合同。该合同要考虑避税策略，因此要做到对内对外都能通过才行。（5） 建店计划 1、前期准备（1）理顺商场整体承租关系（2）注册新公司（3）招聘骨干人员（同时考虑招商是否借用或动用外部资源因素）（4）对现有商户进行广泛宣传动员（5）商场供电电力容量考量及其外部协调 2、建店步骤（1）三大设计。商场总体布局平面设计及施工图设计，外立面设计及施工图设计，用于推广的招商手册设计和印刷。（2）建店工程施工。至少选择三家以上有资格的装修公司报价，签订合同后委派专人监督施工进度和质量，及其协调施工过程中的问题。工程施工中设计方应派设计师常驻施工现场。（3）品牌工厂引进。收索全国家具和建材卫浴一线品牌，进行品牌规划，初步安排铺位区域范围。安排4人分成两组携带招商手册分别走访品牌工厂，洽谈进事宜。品牌工厂索取铺位原则上采取“同等品牌先拿先给”的方法进行。（4）鄱阳招商。招商采取“一刀切”的办法，即：按照商场统一部署，在规定时间段撤场和进场（先撤后进）。招商用两种方法并行：一种是由商场主导，给商户提供选择平台，包括商铺位置和品牌；另一种是由商户自寻品牌（条件：该品牌已在规划品牌范围内），向商场申请铺位。两种方法中以第一种方法为主体推进招商进程，以便将品牌工厂牢牢把握在自己手中，掌握主动权。（5）开业准备 安排大型开业活动，请专业公司策划和主持开业大典，届时一定要请鄱阳县政府主管领导出席并讲话。 3、建店计划【第一套计划：2015年10月1日开业】 时间项目2015年4月5月6月7月8月9月10月三大设计工程施工品牌引进鄱阳招商商户装修开业准备【第二套计划：2016年7月1日开业】 时间项目2015年2016年4-8月8-1