增量房(新房)交易税收征管系统业务流程综述

精品昆明市地方税务局增量房（新房）交易税收征管系统主要业务流程一、总体业务流程（一）开发商代收税款业务流程：开发商项目登记（内网）项目审核（内网）税款代办认定（内网）项目信息采集（外网）项目预售许可证登记（外网）房屋销售信息采集（外网）代办税款（外网）增量房代办税款下账（内网）汇总缴款单缴款确认（内网）增量房征收开票（内网）完税信息补充说明打印（内网）增量房汇总结算（内网）发票信息采集 （二）拆迁购房人申报缴纳税款业务流程：开发商项目登记（内网）项目审核（内网）税款代办认定（内网）项目信息采集（外网）项目预售许可证登记（外网）房屋销售信息采集（外网）增量房减免税审核录入（内网）增量房交易申报（内网）增量房征收开票（内网）完税信息补充说明打印（内网）增量房汇总结算（内网）二、具体业务流程（一）开发商代收税款业务流程1.开发商项目登记登记开发商已取得一书五证，待销售或正在销售的房产项目信息。开发商应携带营业执照、税务登记、一书五证，到项目所在地主管地税机关进行项目信息登记。税收管理员根据开发商提供的基本证照及一书五证，在本模块中点击“新增项目登记”，录入开发商信息和项目基本信息。2.项目审核市局对各基层局已登记的房产项目进行审核分配。基层局完成开发商项目登记后，市局把未审核的项目审核分配到项目所在地主管税务机关进行管理。市直征局所辖的房地产开发企业开发的项目均审核分配到市直征局管理，其他各基层局管辖的房地产开发企业开发的项目，按照属地原则，审核分配到项目所在地主管地税局进行管理。本行政辖区内的项目审核到其他地税局管理的，开发商必须先到该地税局办理税务登记证，成为该局的正式管辖户后才能进行后续步骤的操作。如果已经在该局办理过税务登记证的，则无需再重新办理。各基层局登记录入的项目信息在未通过市局审核之前可以删除，通过市局审核后就不能再删除。3.税款代办认定认定开发商是否具备为购房人进行税款代办业务的资格。市局完成对项目的审核后，基层局税收管理员通过本模块对开发商是否能为购房人代办税款进行认定。开发商只有通过认定，取得代办资格后，才能为购房人代收税款。已通过代办税款认定的开发商，使用系统分配的用户登录名和密码，通过外网登录昆明市地方税务局增量房（新房）纳税服务系统进行项目信息录入及其他模块的操作。4.开发商信息查询（外网）开发商完成税款代办认定后，系统自动生成基础信息，供开发商查询。5.项目信息采集（外网）采集录入开发项目一书四证的详细内容。开发商通过税款代办认定后，从外网登录到昆明市地方税务局增量房（新房）纳税服务系统，进入本模块，对应录入项目批复、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的详细内容。一书四证的内容是必录项，开发商只有完成录入才能进行后续模块的操作。补充信息由开发商根据房屋销售情况随时更新录入。6.项目预售许可登记（外网）录入取得预售许可证的项目的详细信息。开发商完成项目信息采集后，根据商品房预售许可证及存根，录入预售项目的信息。只有先录入预售项目信息，才能录入房屋销售信息。7.房屋销售信息采集（外网）录入已销售房屋的详细信息。开发商完成预售项目的信息录入后，在该预售项目下逐套录入该项目对应的已销售房屋的信息。如果开发商未预先录入预售项目信息，则无法录入该项目对应的已销售房屋的信息。开发商可单套录入信息，也可以批量导入信息。批量导入时，先点击“导入”按钮下载Excel模板，按照模板格式填写好待录入信息，再点击“导入”按钮，批量导入销售房屋信息。8.发票信息采集（外网）开发商到办税大厅申报缴纳税款，取得完税凭证和销售不动产发票后，把发票信息录入系统。拆迁购房人和自行申报的纳税人，在取得销售不动产发票后，由开发商录入发票信息。9.代办税款（外网）购房人委托开发商代收税款。开发商与购房人签订购房合同时代收购房人税款，打印纳税申报表，纳税人在申报表上签字确认。10.房屋销售税收情况查询（外网）开发商和税收管理员均可通过此模块查询已售房屋的完税情况，包括采集未申报、申报未完税、已完税、已退房。税收管理员可将此信息与售房网签备案信息进行比对，掌握开发商真实的售房情况，对应缴未缴的税款进行催缴。11.增量房代办税款下账（内网）用于税收管理员主动发起税款催缴。开发商未按房屋销售进度及时申报缴纳税款时，税收管理员可以主动发起税款催缴。在本模块中选取待申报信息，汇总打印成增量房交易税收汇总缴款通知单，通知开发商按该汇总缴款通知单上的税款总金额把税款划转到税务机关的税款归结账户上，并根据汇总缴款单明细清册整理出相应的申报表。税款划转到归结账户后，开发商携带转账凭证、税收汇总缴款通知单、申报表及购房人家庭唯一住房证明，到办税大厅征收窗口开具完税凭证。汇总缴款单、申报表和购房人家庭唯一住房证明由地税机关留存备查。12.汇总缴款单缴款确认征收人员根据银行日结单、开发商转账凭证、税收汇总缴款通知单及其清册，确认开发商已将待申报的税款划转到税款归结账户后，即可缴款确认。缴款确认完成后，才能打印完税凭证。13.增量房征收开票（内网）开发商代办税款、一般购房人、拆迁购房人完成自行申报纳税后，均在此模块中打印完税凭证。征收人员缴款确认后，输入汇总缴款单号，即可按对应的信息逐户打印完税凭证。完税凭证交由开发商用于办理房屋产权证和土地使用证。两证办结后，由开发商通知购房人到开发商处领取。同一套房屋具有2名以下产权共有人的，共有人名称在完税凭证的备注栏内打印。14.完税信息补充说明打印（内网）对房屋共有人的基本信息和完税情况进行补充说明。同一套房屋具有2个以下（含2个）产权共有人的，可以不打印该补充说明，凭完税凭证即可办理房屋产权证和土地使用证。同一套房屋具有2个以上产权共有人的，应打印该补充说明，连同完税凭证一并交由开发商用于办理房屋产权证和土地使用证。该说明由产权管理部门留存备查。15.税票重打（内网）票证管理办法规定可以重新填开的完税凭证可以重打。重打后系统不记录税款金额，作废的完税凭证按票证管理办法进行手工作废处理，系统中无需进行处理。16.增量房汇总结算（内网）对于开发商代收的税款，征收人员以每一笔汇总缴款通知单为单位进行汇总入库。核对信息无误后，打印增量房交易税收入库汇总结算单，进入MIS2.0大集中系统，开具汇总缴款把税款解缴入库。对于纳税人自行申报缴纳的税款，征收人员可以按日汇总入库，也可以选取一个时间段内的税款汇总入库。核对信息无误后，打印增量房交易税收入库汇总结算单，进入MIS2.0大集中系统，汇总缴款把税款解缴入库。17.退税确认（内网）购房人发生退房时，税款作退税处理。开发商将同意其退房的相关资料及购房人申请退税的资料报送给税收管理员，按退税流程办理退税。退税到达纳税人的账户后，由征收人员记录退房原因后进行确认。（二）拆迁购房纳税业务流程1.增量房减免税审核录入（内网）因政府占地拆迁重新购买新房的纳税人跟开发商签订购房合同后，开发商采集录入房屋销售信息，为购房人开具增量房交易减免税办理宣传单。购房人持增量房交易减免税办理宣传单上所列资料到新购房屋所在地地税机关，由税政部门开具减免契税确认通知书，然后录入减免税信息。购房人持减免契税确认通知书、购房合同、身份证复印件到办税大厅进行纳税申报并缴纳税款。2.增量房交易申报（内网）拆迁购房人在此模块中申报纳税。拆迁购房人携带减免契税确认通知书、购房合同、身份证复印件到办税大厅申报纳税。征收人员在开发商已经录入的已售房屋信息中找到相应的待申报信息，点击“申报”按钮后核对申报信息，保