包头温州商贸城-二类商业楼房(1)

-房地产抵押估价报告估价项目名称：包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧商业房地产抵押价值评估委托方：包头温州商贸城有限责任公司估价方：内蒙古宏伟房地产价格评估有限责任公司估价人员：刘芳 刘敏 孙宝华估价作业日期：2013年02月05日至2013年02月07日内宏伟估字2013第0015号目录一、致委托方函3三、估 价 师 声 明4四、估价的假设和限制条件5五、估价结果报告7六、估价技术报告9七、附件致委托方函包头温州商贸城有限责任公司：我公司接受您的委托，选派注册房地产估价师刘芳注册号：1520040011，刘敏注册号：4420070021，为了抵押贷款的需要，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律、法规和标准，在合理的假设下，运用市场比较法，对位于包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧，混合结构楼房总建筑面积共：6014.80平方米。用途为商业的房地产，在2013年02月07日的抵押价值进行了专业分析，测算和判断，估价结果总价为人民币大写：肆仟贰佰壹拾万零叁仟陆佰元整，小写：42103600元。估价的有关情况和相关专业意见，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至2014年02月06日止。另请特别关注估价报告中的价值内涵和估价假设。此致内蒙古宏伟房地产价格评估有限责任公司 法定代表人：杨荣2013年02月07日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范与房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告所得的估价结果，仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。6、本估价报告所依据的有关估价对象资料复印件，均为委托方提供，由委托方对其真实性负责。7、我公司职工刘芳、刘敏已对本估价报告的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露的难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。8、参加本次估价的注册房地产估价师：。刘 芳（注册证号1520040011）刘敏（注册证号4420070021）估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、委托方所评估项目的土地证、房屋所有权证均为合法取得，并以所确认的房屋用途评估现有市场价值。2、本报告以估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。3、我们的评估是现时价，即在估价时点对房地产进行合理销售的最佳价格，评估时假设：自愿销售的卖主。有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑房地产性质和市场行情，进行议价。报告的有效期间房地产价格保持稳定。该房地产可以在公开市场上自由转让。不考虑特殊买家的额外出价。4、这里未考虑房地产价格受其影响的债权限制和受法定优先受偿款等因素的开支所约束。5、对房地产快速变现价格的假设：假定在估价时点实现抵押权时，在处置房地产时需强制销售和快速变现的房地产。有一段合理的洽谈交易时间，不能通盘考虑房地产性质和市场行情进行议价。此期间房地产价格将保持稳定。该房地产属抵押财产，未经抵押权人同意不能在公开市场上自由转让。不考虑特殊买家的额外出价。这里未考虑房地产价值受其影响的债权限制和受法定优先受偿款等因素的开支所约束。二、估价限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象、估价价值产生明显的影响时，不能直接使用本估价结论。2、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价价值的影响。3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。4、我们仅对房地产进行一般性察看，对于建筑面积等有关数据，均以委托人提供的房地产证等资料为依据，我们未进行实地丈量。5、本报告评估并未考虑该物业所负责的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。6、本次评估报告在市场没有较大波动情况下的有效期限为一年，若超越此期限或市场发生较大波动时，需要重新评估。7、本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。8、必须说明，本报告仅就上述评估目的对拟估房地产市场价值做出评估,不对其它用途负责。三、抵押物快速变现能力分析一旦发生抵押清偿，需根据清偿发生时期的市场状况，短期强制处分该房地产的变现市场大小，抵押期间的房地产损耗等情况综合考虑期处分价值，对未来房地产变现价值可能产生的形式有：房地产权证件是否齐全 房地产独立实用性或分割转让性 变现时间长短 变现种类、金额 清偿顺序估价结果报告一、委托方：包头温州商贸城有限责任公司 二、估价方：内蒙古宏伟房地产价格评估有限责任公司估价机构地址：内蒙古达旗树镇原供销大厦法定代表人：杨荣电话：5227011资质等级：贰级三、估价对象概况：估价对象为包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧的房地产，混合结构楼房总建筑面积共：6014.80平方米。房屋总层数为三层，所在层数为二层，用途为商业的房地产，由委托方自建，委托方持有房屋所有权证。四、估价目的：为房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2013年02月07日六、价值定义：房地产抵押价值等于在假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据估价对象情况及委托方要求，本报告估价对象的房地产抵押价值是在目前状况于估价时点无法定优先受偿权利下的公开市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；城镇土地估价规程；4、建设部、中国人民银行、中国银监会房地产抵押估价指导意见；5、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；6、估价对象现场勘察记录；7、委托方提供的与本次估价相关的其他资料：房屋所有权证，证号：包 房权证 东 字第270231号8、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则：本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的基本原则下，结合估价目的，对估价对象进行估计，具体依据如下估价原则，合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。九、估价方法：本估价报告采用市场比较法进行评估，同时结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。十、估价结果：最终确定估价对象于估价时点实现的房产市场总价为人民币大写：肆仟贰佰壹拾万零叁仟陆佰元整，小写：42103600元。十一、估价人员：刘芳 刘敏 孙宝华十二、估价作业日期：2013年02月05日至2013年02月07日十三、估价报告应用的有效期：本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起不超过一年。估价技术报告一、个别因素：委估对象为包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧的包头温州商贸城有限责任公司商业用房地产，塑钢门窗，普通装修，普通照明，该房地产布局合理，实际用途为商业城，利用率较高。二、区域因素：委估房地产均位于包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧，在包头市属于二类商业区域，邻近站北路，属于繁华商业区，基础设备较为齐全，交通较为便利，所在区域商业气息较好。三、市场背景分析包头房地产市场在2013年继续快速、稳步、健康增长，以2012年下半年的有关统计数据为例，从市场供给情况看，房地产投资活跃增幅较大，与此同时，达旗的旧城改造也明显增强，旧城道路建设明显加快，从而促进了房地产业的发展和繁荣，根据扩内需，保增长，调结构的政策措施，经后发展前景被投资者看好，房地产市场发展迎来新的机遇，房地产市场出现投资活跃，供需两旺，健康推进的繁荣态势。四、最高最佳使用分析房地产应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本次评估对象所在区域以目前现状用途及使用功能为最高最佳使用状态。五、估价方法的选用根据我评估人员的实际经验，按照最高最佳使用原则，宜采用市场比较法进行价格测算。六、评估测算过程：一、房地产评估市场比较法评估测算过程市场比较法是将评估对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.选择可比实例实例a该房地产坐落于包头市东河区小商品批发城，混合结构，内墙抹灰刮白，单层铝合金窗，供大暖，上下水齐全，普通玻化砖地面，普通照明，简单装修。市场单价7196元/实例b包头市东河区劝业城，混合结构，内墙抹灰刮白，单层铝合金窗，供大暖，上下水齐全，普通玻化砖地面，普通照明，简单装修。市场单价7030元/实例c包头市西环商业楼，混合结构，内墙抹灰刮白，单层铝合金窗，供大暖，上下水齐全，普通玻化砖地面，普通照明，简单装修。市场单价7133元/。2.比较因素说明 估价对象与可比实例的比较因素条件见表一； 比较因素条件说面表表一项目估价对象实例a实例b实例c坐落包头市巴彦塔拉西大街站北路北侧包头市东河区小商品批发城包头市东河区劝业城包头市西环商业楼交易情况正常正常正常正常交易时期2013年02月2013年01月2012年12月2012年11月用途商业商业商业商业单价（元/）待估719670307133区域因素基础设施设备较齐全较齐全较齐全较齐全公共配套设施完备度齐全齐全齐全齐全交通便捷程度较优较优较优较优环境状况优优优优景观状况较优较优较优较优个别因素结构混合混合混合混合成新100%97%100%98%装修设施简单装修简单装修简单装修简单装修朝向向南向西向南向北地形规则规则规则规则表二 比较因素修正指数表项目估价对象实例a实例b实例c交易情况修正100100100100交易日期修正100100100100区域因素基础设施设备30303030公共配套设施完备度30303030交通便捷程度20202020环境状况10101010景观状况10101010区域因素修正100100100100个别因素结构30303030成新30273028装修设施20202020朝向10101010地形10101010个别因素修正1009710098修正价格（含地价）7000元/6980元/7030元/6990元/3.修正后的估价对象用算术平均方法求取，见表二： （6980+7030+6990）3=7000元/（包含地价）应用市场比较法求取该房地产价格为： 6014.87000元/=42103600.00元（二）、委估房地产总价为人民币: 42103600.00元七、评估结果 根据以上评估过程，对于估价对象采用市场比较法进行了测算，市场比较法单价为7000元/，通过估价师对当地房地产市场的分析，总价为人民币大写：肆仟贰佰壹拾万零叁仟陆佰元整，小写：42103600元。附件1、估价机构商业执照复印件；2、估价机构资质证件复印件；3、估价人员资格证复印件；4、房屋所用权证复印件。1南北偏西单水单气敞开式14441.742010年6月19日1南