我国房地产评估方法体系

房地产评估,第四章,我国房地产评估概况,房地产评估,第四章我国房地产评估概况,学习目的与要求第一节土地评估第二节房地产价格评估人员资格认证制度第三节房地产评估方法体系本章小结,房地产评估,学习目的与要求,通过本章学习，了解我国房地产评估的基本发展历史，熟悉我国目前开展土地定级工作的作用，熟悉我国房地产评估人员资格认证制度，掌握我国房地产评估方法体系，了解我国房地产价格指数和地价指数。,房地产评估,第一节土地评估,一、我国土地评估的历史背景二、土地定级与宗地估价相结合的必要性三、区域性的土地价格评估的基本模式（一）以土地定级为基础的评估模式（二）以交易地价为基础的评估模式,房地产评估,一、我国土地评估的历史背景,我国的土地评估是适应土地使用制度改革的需要发展起来的。1987年，深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。1988年4月国家通过修改宪法，提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1988年9月国务院又发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。,房地产评估,第二节房地产价格评估人员资格认证制度,根据中华人民共和国房地产管理法的规定，我国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。其内容包括：房地产估价师执业资格考试制度；房地产估价师注册制度；房地产价格评估机构资格管理制度。,房地产评估,一、房地产估价师执业考试制度,到2003年，全国已举办了7次房地产估价师的统一考试，累计报名者多达16万人次，有2万人考试合格。与此同时，国土资源部根据土地估价师资格考试暂行办法，规定只有按照办法通过全国统一开始，并获得土地估价师资格证书的人员，才具有独立从事土地估价工作的资格。通过多次考试，目前已取得土地估价师资格的人数累计达到1万多人。,房地产评估,二、房地产估价师注册制度,为了加强对房地产估价师的执业管理，国家有关部门规定：经全国房地产估价师执业资格考试合格之后，房地产估价师在3个月之内，必须到当地房地产行政管理部门申请注册，才能具有合法的执业资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告。这项制度，对规范房地产估价师的管理和自律具有重要的促进作用。,房地产评估,三、房地产价格机构资格管理制度,根据1997年关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定，房地产价格评估机构的资格等级分为一级、二级、三级及临时资格，一级资格的机构需要建设部审批，其他的级别分别由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门审批或其授权的部门审批。,房地产评估,第三节房地产评估方法体系,一、基本方法市场比较法收益还原法成本逼近法二、房地产评估的派生方法假设开发法基准地价修正法路线价法长期趋势法地价指数法残余法,房地产评估,市场比较法,从市场的角度来评估房地产的价格。也称比较法。替代原理同质同价,房地产评估,成本法,从成本的角度来评估房地产的价值。卖方来说生产费用价值论。,房地产评估,收益法,从投资的角度来评估房地产的价值。纯收益的概念。和投资品进行投资时要考虑的因素基本相似。,房地产评估,房地产评估,房地产评估,房地产评估,三、估价方法的选用,对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应分别采用多种估价方法进行估价。不能随意取舍，若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。有条件采用市场比较法进行估价的，应以市场比价法为主要的估价方法。,房地产评估,收益性房地产的估价，应采用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较发、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。,房地产评估,第四节中房指数,中国房地产指数系统（CREIS）,是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。一、中房指数的特点二、中房指数的服务对象与作用三、中房指数实例分析,房地产评估,一、中房指数的特点,1全面性2系统性,3地域性4较小的波动性,房地产评估,二、中房指数的服务对象与作用,1为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据。2为投资商提供比较准确的市场信息。3为广大的消费者服务。4.其他。,房地产评估,三、中房指数实例分析,表4-12003年年末中房城市指数,房地产评估,三、中房指数实例分析,表4-22003年4月9月中房城市综合指数注：以北京2002年12月底为1000,房地产评估,第五节地价指数,地价指数是专门用以反映各地各类地价变化的指数。海外一些房地产市场较发达的国家地区，如欧美等国和日本，都编制了地价指数。例如日本的地价指数体系包括全国（223个城市）总指数；按住宅、工业、商业分类的地价指数；6大都市地价指数；不含6大都市的城市指数；各市县指数等。,房地产评估,第五节地价指数,为了宏观地反映全国城市地价水平的变动趋势，国土资源部从2000年开始对全国重点地区和主要城市实施地价动态监测，并在此基础上编制城市地价指数。主要目的是使地价信息进一步社会化和公开化，对土地市场、房屋市场及宏观经济发展起到积极的引导作用。,房地产评估,一、地价指数的作用,1.可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际水平和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据。2.土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据。,房地产评估,一、地价指数的作用,3.对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用。4.我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强。,房地产评估,二、地价指数编制的步骤,1选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元。2对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格。3分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价。4分别计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。5确定城市地价指数和全国地价指数。,房地产评估,本章小结,【关键词】房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师执业资格考试制度房地产估价师注册制度房地产价格评估机构资格管理制度房地产评估的基本方法房地产评估的