某市房地产市场调研报告相关知识

淄博市房地产市场调研报告一、淄博市整体情况（一）城市发展现状1、城市概况淄博市是山东省年产值过千万的三大城市之一，是鲁中地区重要的以化工、机电、建材、冶金为主的综合性工业城市。是山东省的重要重工业基地，是山东省乃至全国的邮电、交通枢纽和经济、文化、贸易重镇，其拥有11家上市公司，是济南、青岛两地也望尘莫及的。淄博市文物古迹众多，是全国重要的历史文化古城，齐文化的发祥地。市域内自然风光得天独厚，与人文景观相交辉映，具有深厚的文化底蕴和旅游资源潜力。淄博市人口密集，是山东省人口最密集的城市之一。1995年淄博市人口103.06万人，2000年，人口126万人,2005年将达到141万。1985年，淄博市城市规划用地80.98平方公里，1995年，城市规划用地110.12平方公里，2000年，淄博市城市规划用地达到130.48平方公里，2005年将达到157.47平方公里2、城市经济发展年上半年，全市以加快发展为第一要务，积极推进流通现代化，努力扩销增效，使全市消费品市场继续保持稳定增长，重点流通企业集团经济效益明显好转，流通经济运行呈现良好态势。一是消费品市场稳中趋活，物价稳中有降。1-6月份，全市社会消费品零售总额实现118.88亿元，同比增长14.4%，增幅同比提高1.9个百分点。其中，城市消费品零售额增长14.6%，区县及以下增长13.6%。分经济类型看，国有经济增长9.1%，个体经济增长13.1%，私营经济增长26.4%。从区县完成情况看，各区县均呈不同程度增长，社会消费品零售总额居前3位的依次为张店区31.58亿元，淄川区20.47亿元，博山区17.99亿元。二是全市流通系统销售稳定增长。上半年，六大流通系统累计完成商品销售收入549056万元，同比增长15.45%。其中，市属以上企业完成销售收入136592万元，同比增长21.23%。三是六大流通系统利润稳步提高。上半年，全市六大流通系统共实现利润8634万元，同比增长42.12%。其中市属以上企业实现利润5470万元，同比增长88.62%，盈利企业盈利额10607万元，同比增长27.89%，亏损企业亏损额1973万元，同比下降11.09%。四是重点流通企业集团和商办工业呈现良好发展态势。上半年，10户重点流通企业集团实现销售收入262330万元，同比增长18.7%，实现利润3763万元，同比增长18.7%。3、区域发展概况淄博市建成区有五区，张店、淄川、博山、临淄、周村。五区以张店为核心城区，五区之间至少距离30公里以上，但全部有高速公路相通，至少分钟以上的车程。 张店区是淄博的功能和中心城区，是全市政治、经济、文化、教育中心，是淄博市委、市政府所在地。该区是淄博市交通、通讯的枢纽，高新技术产业基地。各市直机关、银行、大型商业、火车站汽车站均在此处。淄博市唯一的一所大学“山东理工大学”也落户于此。2005年，张店区规划人口47万人，2010年可达到52万人。2005年，该区域城市规划用地50.64平方公里，2010年可达到55.74万元。淄川为淄博市的市域副中心，以建材为主原材料的工业基地和商贸中心。2000年人口万人，2005年预计可达到2005年，2010年将达到25万人。2000年该区用地18.82平方公里，2005年规划用地21.22平方公里，2010年规划用地23.65平方公里。该区域以山水相融为景观特色，以服装市场、行政中心和公园为主要景观控制点。博山区为市域的另一个副中心，以机电、陶瓷、琉璃及原材料为主的工业基地。是淄博市的风景名胜区之一。城区以园林式山水城市为主要景观特色，以？河、沿河路为主要景观轴线，以车站、广场、公园为主要景观控制点。临淄区为淄博市域副中心，是国家重要的石油化工基地，历史文化名城。该区以现代化城市景观与齐故都风貌景观并存为景观特色，以闻韶路为主要景观轴线，以行政中心、车站广场、高层群宅、乙烯新区为主要景观控制点。2000年人口23万人，2005年规划人口26万人，2010年人口可达到29万人。该区2000年城市用地26.15平方公里，2005年规划用地29.53平方公里。周村为淄博市域的副中心，是淄博市丝绸、轻纺工业基地和商贸区。该区域以现代风貌与传统风貌并存为景观特色，以正阳路为主要的景观轴线，以纺织大世界、行政中心、车站广场等为主要景观控制点。该区2000年人口15万人，2005年可达17万人，2010年可达20万人。2000年，该区城市用地14.96平方公里，2005年可达16.93平方公里，2010年城市用地可达18.89平方公里。4、基础建设情况淄博市政府将整个城市的新区确定在张店区境内，占地52平方公里，以世纪大道为界，与老城区隔路相望。基础设施的建设重点便在于此，在未来的年内，政府将投资亿元用于新城的基础设施建设，同时市政府会迁至新城，并在新城修建大型中央公园，文化公园，以及新的淄博体育运动中心。5、主流产业情况淄博市以石化、铝业、制药、服装、陶瓷等为主淄博市将重点扶持11家上市公司。今年1-4月份，淄博市11户上市公司的销售收入、利润、利税比去年同期均有不同程度的提高。销售收入累计实现58.97亿元，同比增长37.83%，高出全市工业平均水平2.7个百分点；利润累计实现5.41亿元，同比增长278.66%，高出全市工业平均水平174.64个百分点；利税累计实现8.55亿元，同比增长117.03%，高出全市工业平均水平62.35个百分点。6、消费状况淄博市的经济发展良好，工作稳定，居民收入和消费水平较高。中高收入家庭主要是市直机关干部、大型企业中层以上干部和私营企业老板。自去年7月来，淄博市私家车以每月超过1000辆的速度增长。截止2003年8月7日，淄博市共有私家车71427辆，机动车132942辆。其中，6月份新增私家车1310辆，7月份新增1191辆。（二）15年内淄博的城市规划与发展1、城市人口的增长1995年淄博市人口103.06万人，2000年，人口118.19万人。2020年，淄博市的人口将达到129.19万人。2、城市规划面积的变化1985年，淄博市城市规划面积为80.98平方公里，1995年，城市规划面积110.12平方公里，2000年，淄博市城市规划面积达到130.48平方公里。2020年，淄博市的城市规划面积将达到176.6平方公里。3、城市发展基本走向淄博市的发展将以城市规划区内的行政辖区为主，总面积2961平方公里，包括城区、近郊区、经济控制区、建制镇驻地、风景文化保护区、水资源保护区和远郊区为主的七个层次。淄博市张店区的重点发展方向是建设新城区，政府将投资亿对新城区的基础建设予以支持。4、重点支持产业淄博市将建成以张店为中心，以高新技术为先导，以基化工业为基础，以发达的交通通讯为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功能完善环境优美，城乡一体，高度文明的现代化的组群式城市。重点支持的产业为石化、铝业、制药、服装及陶瓷。重点支持的企业为上市的家公司。二、淄博市房地产市场情况（一）居民居住现状 （简单说明：在对淄博市居住情况的描述中，由于目标地块选择在张店区，因此，本部分着重描述的是淄博张店的房地产发展情况。）淄博市目前的居住水平相对较低，居民的居住水平和居住观念正在一步步的提高。目前，在张店区，较高档的居住区主要集中在两个区域，一个是位于老城区的中心公园，另一个是位于新城区与老城区结合处的莲池公园附近。这两个区域，是淄博市档次较高，人口密度较大的区域。由于受该市房地产发展整体水平和居民居住观念以及整体住房消费水平的限制，目前的商品房以多层平层为主，别墅、洋房以及一些其他品类的住宅建筑较少，而错层、复式以及跃层等也为数不多。中高收入家庭居民可接受的面积一般在100-150平方米之间，户型偏重于三室两厅，但双卫生间的设计较少。面积相对较小，但要求便利的交通和完善的配套，暖、气、电、宽带配套齐全。因高层建筑较少，居民对电梯的要求相对要小些。淄博现有11家上市公司，有着大量的员工。但这些公司的员工多数是居住在自己的单位宿舍里，购置商品房的则相对较少。（二）现房地产市场开发情况1、 市场情况综述淄博市自身所特有的地理位置决定了各个区县的房地产情况发展很不平衡，张店区的房地产发展明显超前于其他区，淄博五区三县的人都会到张店购房而张店的居民除非在外地工作否则很少会在别的区县购房。目前淄博市实力较强的9家房地产开发商正全力兴建世纪花园，所以别的开发项目并不多。目前淄博仅在开发区内有少量别墅，但因设计落后，楼间距太小、景观绿化差等缺点，现以基本停止销售。2、主要楼盘情况A、世纪花园该居住区是淄博市委、市政府为加快城市化进程确定的“十五”重点工程，是全面提升住宅功能质量和环境质量的样板工程，是山东省墙体改革、建筑节能、住宅智能化科技示范工程。世纪花园位于淄博中心城区发展的中轴线上，总占地面积1650亩即110万平方米，总建筑面积85万平方米，绿化率超过45%，容积率为0.8，可容纳6000户2万人居民。世纪花园与规划中的淄博政务中心、文化中心、体育中心毗邻，是展现淄博市新区的、丰姿的标志性景观工程。世纪花园的景观环境由澳大利亚、香港、上海等国内外著名设计大师为其主笔打造，10000多平米的中心社区超大人工湖，30000多平米的中心花园，近40000平米的中心配套（各种设施一应俱全），目前已经全部完工，可以说济南所有的社区的景观建设都比此相差很多很多。它拥有一种震撼的美丽。因为是重点形象工程，市政府规定2年内全部工程必须完工，所以目前有9家房地产企业在同时开发。目前一期工程40万平米已经基本竣工，整体销售率已达到95%以上。其中市直机关购买占了相当大一部分。现在多层均价1900元/平，小高层2100元/平。物业费全部0.5元/平米.月，小高层另收电梯费。整个小区由市政府组建的“宜居”物业公司进行管理，开发商按每平米35元向物业公司交纳启动资金，而且小区内所有商业房40%的产权归物业公司所有，以其收入贴补物业所用。B、巴黎春天国际公寓此项目位于世纪大道以东，华光路以南俯视莲池公园。号称“淄博市第一居所”。莲池公园是淄博市最大的城市生态主题花园，占地面积150000平方米。市政府主要领导所居住的三宿舍就和巴黎春天隔莲池公园相望。该项目为北京京润房地产公司在淄博市的投资项目，总建筑面积接近30000平米，共580户，车位全部为地下停车位，共700个。一期3幢17层建筑已经开始入住全部为一梯四户的塔楼结构，面积从130平米到360平米不等，均价2700元/平米为淄博市最高档的住宅之一，现销售已达90%以上。2000平米的会所室内泳池也已经投入使用。二期两幢31层的高层也将于年底动工。物业顾问为香港招商局物业管理公司，物业费1元/平米月，现为淄博最高。C、普利建业城市花园位于张店城区西南部，总建筑面积21万平米，现已经全部销售完毕。其中多层均价1600元/平米，小高层1900元平米。现工程以至收尾阶段，销售部门也已撤离。D、中润华侨城由山东中润集团淄博置业有限公司开发位于中润大道与世纪路交汇处。占地面积1800亩，规划总建筑面积130万平米，为淄博市重点招商引资项目，将于年底首先开工兴建中心公园及大型人工湖。中润大道东起中心路西至世纪大道为双向8车道，是连接高速公路和新城区的主要道路之一。E、中房紫荆园其开发商为中房集团淄博市城市建设综合开发公司。该小区位于中润大道与柳泉路的交界处，建筑面积约50000平米，全部为多层结构。均价在1800元左右，全部现房。物业管理由中房自己组建，管理费0.15元/平米月。车库8.5万元/个。地上停车免费。3、开发资金的来源淄博市的银行主要已国有四大银行为主，其员工收入水平也相对较低。但银行对地产开发企业的支持是较大的，主要表现在贷款力度大以及发放预售贷款早等方面。、房地产产品调研通过调查，淄博市的房地产产品主要是总价款在万左右，面积平方米之间的多层平层住宅。、景观建设及物业管理随着淄博市第一个超大型社区世纪家园的出现，越来越多的开发商开始注重社区景观的建设，已经有很多的开发商先做景观而后建房子以此来吸引更多的客户，这也使得居住社区景观的建设水平一步步的提高。淄博市的物业管理收费相对较低，一般在.元之间。小区车位建设一般在：.：.之间。即每户平均拥有车位.个之间。三、淄博市土地市场供应情况淄博市张店区近几年的开发目标定在北部新城的建设上。北部新城位于世纪大道以西，在整个张店的西北部。新城将集政府办公、体育公园、中心广场和住宅建设以及教育为主。在全力开发新城的同时，张店旧城的改造也正在有条不紊的进行。但尚无明确的大的改造工程。目前该城市的土地取得方式全部为招标出让的方式。四、房地产开发的主要政策法规、土地出让政策通过招标出让的方式取得土地使用权。、关于质检及建设政策质检及建设基本政策相同于与济南市。商品房全部为现浇结构。商品房预售证的发放部门为房管局，高层建筑在建设至层以上即可发放预售证，而多层建筑建设至层即可发放预售证。政府对建设手续的办理高