某工程拍卖评估测算报告

,都江堰宗地,地块拍卖测算报告,.（.）专业提供企管培训资料,目录,一、城市（宏观）规划发展二、都江堰房地产市场分析三、拟拍宗地价值分析四、拟拍宗地初步定位五、拟拍宗地评估测算,一、城市（宏观）规划发展,.（.）专业提供企管培训资料,都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名,1988年撤灌县设市。,概况,大成都蓝图:1个特大城市：成都市主城区。4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。城乡一体、协调发展。,大成都规划,城市定位,都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区。,邛崃,都江堰,崇州,彭州,交通现状,成灌高速20分钟车程,沙西线延伸段（待建）,成青旅游快速通道30分钟车程,双流机场,青城山,成灌高速：38公里，20分钟车程。老成灌213国道：48公里左右距离，40分钟车程。成青快速路：42.1公里，30分钟车程沙西线都江堰延伸段（规划）注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中交通最为发达的城市.,老成灌213国道40分钟车程,.（.）专业提供企管培训资料,从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。,金凤蒲阳,主城区,玉堂镇,紫坪铺镇,聚源新区,青城山镇,主城区延展区,本宗地,重点发展(东南)方向,邛崃,都江堰,崇州,彭州,1、都江堰作为成都市规划的中等城市之一，将会得到成都市的众多政策倾斜，将会促进都江堰的快速发展；2、随着交通条件的逐步完善，都江堰与成都的融合将越来越多，将会拉快都江堰市的发展步伐；3、本宗地作为都江堰的重点发展区域位置，随着城市进程的加快，将迅速使得本区域得到快速发展，区域发展前景非常美好。,本宗地,.（.）专业提供企管培训资料,二、都江堰房地产市场分析,.（.）专业提供企管培训资料,土地价格2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。销售价格从2004年钱江银通房地产公司开发的都市美丽洲创当时1600元/的高价记录到目前的销售均价3800元/，甚至个别楼盘均价突破4000元/，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。开发板块早期的房地产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。开发品质由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。,本宗地,2007年2月,2007年3月,2007年5月,.（.）专业提供企管培训资料,2007年8月,.（.）专业提供企管培训资料,土地市场概况城区07年2月8月拍卖土地成交价价格多集中在100-150万元/亩；从07年2月8月成交的土地中，规划建筑面积约62万平米；商品房市场概况产品表现目前建筑类型以多层为主（少量带电梯），仅有岷江国际项目是小高层电梯公寓；价格表现销售价格多集中在3700-3900元/；即将上市销售(对外咨询)的楼盘价格多在4000元/；,百万区,百万延展区,本宗地,柏条河,土地价格走势目前土地成交的价格多集中在100-150万/亩，与前几年的土地价值相比年平均增幅达到30%左右，土地价值提升很快，随着土地的逐步减少以及市场的发展，预计土地价格将继续上扬，增长幅度达到30%左右。销售价格走势目前的销售价格与前几年的进行对比，年平均增幅达到了35%左右，价格上涨很快，随着土地价格的增长以及楼盘品质的提升，楼盘的销售价格将持续上涨，但考虑到目前国家宏观政策调控，上涨幅度会有所缓解，预计年上涨幅度在15%-18%。,本宗地,.（.）专业提供企管培训资料,三、拟拍宗地价值分析,幸福大道板块,本宗地,柏条河板块,柏条河板块是一个中高档河居板块,幸福大道板块是一个新兴中高档居住板块，目前已经形成气候，中高档的形象已经深入人心,本宗地位于两大板块的延伸区域，可以充分借用2大板块之势及项目本身所具有的特性，打造中高档社区，地块价值明显。,由图中所示，二环路东段大规模房地产开发已经启动，开发条件业已成熟；随着开发启动，区域土地价值得到体现，将进入快速发展轨道。,最新拍卖地块150万元/亩,043宗地,300亩拆迁安置区,开源佐岸,幸福大道中高端居住区,国瑞地产900亩高端项目,二环路东段,3860-4080元/，临河洋房5400元/,幸福大道,.（.）专业提供企管培训资料,空地,滨河路,北面：临8米宽规划路,以及柏条河及沿河绿化。南面：8米规划道路及规划中的拆迁安置小区西面：临二环路东面：空地,柏条河,本地块,本地块,地块优势分析:地块临柏条河，亲水而居，居住的的舒适度比较高，适合打造高品质居住社区；地块规模比较大，同时地块方正，利于土地有效利用和规划；地块临二环路，距市中心近，交通方便；周边配套齐全，居家生活便利。,地块劣势分析:目前二环路上过往的大车较多，噪音较大，对项目有一定的干扰；,项目机会点分析:都江堰市政府加大对幸福大道区域的环境改造，完善周边配套，这对宗地未来的发展走势有着极强的推动作用。目前都江堰市场比较活跃，销售形势比较好。国瑞800余亩高端地产项目启动在即，将对未来区域的带动性较强，对本项目的打造也是一个利好。从城市的长远发展来看，城市朝东发展是主流方向之一，区域价值将会大幅提升。,项目威胁点分析:幸福大道、二环路目前开发和在售楼盘较多，竞争相对比较激烈。,.（.）专业提供企管培训资料,规避二环路过往大车过多，而导致干扰比较大的问题，利用景观或建筑进行有效的规避，比如种植密集的高大植物，或修建高层物业进行隔离；规避市场竞争风险，进行差异化产品定位，比如在物业类型或产品结构上进行细分；,四、拟拍地块初步定位,中高档高品质亲水居住区,城市化、多样化、品质化社区口以小高层电梯洋房产品彰显城市化的居住氛围口以多样化的产品供应满足消费者群体的不同需求以社区规模发挥自然景观优势。,基本思路参照了都江堰政府规划和项目地块的基本条件后，整个项目的开发主题应为中低密度中高档次品质，争创本市第一高档住宅社区。可以肯定的定位策略本案地块的高开策略，首期以11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房。二期以4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，拉升容积率指标，压缩建筑密度，同时达到树立项目地标的目标。项目分二期开发：一期需要突破性的产品设计获得市场关注，由此支持后续的开发工作。排除的产品策略本案地块的顶级4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，需求市场不构成足够支撑。本案地块的大量小高层电梯在未来面临的同质化竞争局面严峻。,4+1F层叠院HOUSE5+1F情景洋房11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房,强调“舒适居住”与“有效使用”的舒适型产品为主，辅以少量高档型产品。以花园洋房和叠院提高社区品质，而电梯（空中花园）在项目形象展示和发售中吸引市场关注，带动人气。依托对于区域自然资源人居环境的有效利用，促进都江堰板块的客群选择本项目。,.（.）专业提供企管培训资料,定位基本理论房地产定价常用基本方法为类比可实现价值法，即静态市场比较法。类比可实现价值法的运用是首选若干与本项目在物业型和档次上类似的楼盘，通过对它们和本项目之间价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现之价值。,通常决定一个房地产项目价值的要素包括以下三类：类比土地价值地段资源的差异项目可提升价值判断价值实现的经济之间相互影响、相互制约的关系。此外，房地产定价通常有三种导向，即成本导向、购买者导向和竞争导向。其中，成本导向包括成本加定价法和目标定价法，购买者导向包括认知定价法和价值定价法，竞争包括领导定价法、挑战定价法和随行就市场定定价法。,双院落板式或点式电梯洋房4200元/4+1F层叠院HOUSE5600元/5+1F情景洋房4500元/,五、拟拍宗地评估测算,主要经济技术指标1、总用地面积：56684.6m（85.03亩）总建筑面积(地上+地下):97627m2、设入容积率的总建筑面积：85027m其中：（1）住宅小高层双院落板式电梯洋房建筑面积：53500m（2）4+1层叠院洋房建筑面积：12263（3）5+1情景洋房建筑面积：17877（4）商业及经营性会所和建筑面积：1360m(利用小高层底层架空1023m)3、地下总建筑面积（含设备用房）：12600m4、地下停车位：360个（含半地下车位）5、综合容积率：1.56、建筑密度：25%7、总户数约600户8、未计入容积率的6M错阳台及空中花园共计1530m,.（.）专业提供企管培训资料,二环路,规划路,规划路,空地,初步用地强度分析,考虑时间因素的情况下(预计明年下半年才能正式销售),根据目前房地产发展的趋势(上涨幅度预计15-18%来看,届时本宗地所开发项目的销售均价将上扬8-10%。,.（.）专业提供企管培训资料,1、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元/地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万元）合1.6亿元2、地下建筑单方成本（未含土地）：2000元/地下车库成本=12600*2000=2520（万元）3、项目全部成本（未含土地）=16617+2520=19137(万元）合1.9亿元,拍卖价格承受能力列表,备注：本测算严格按照政府拍卖土地规划条件的保守测算(起拍价:100万/亩),根据都江堰的操作模式，可以通过补交出让金的方式适当调整容积率。如果容积率增加0.3后达到1.8，则此时对可承受拍卖地价的影响如下：,备注：增加的面积约17000，增加的面积保守测算则按电梯洋房的面积测算。,1、地