某经济适用房项目可行性研究报告

目 录 第一章 总 论 . 1 第一节 项目名称及承办单位 . 1 第二节 可行性研究编制单位及依据 . 1 第三节 项目单位概况 . 2 第四节 项目概况 . 4 第五节 问题与建议 . 8 第二章 项目建设的背景及必要性 . 9 第一节 项目建设的背景 . 9 第二节 项目建设的必要性 . 10 第三章 市场分析与发展状况 . 12 第一节 市场分析 . 12 第二节 经济适用房的发展状况 . 12 第四章 建设规模与技术方案 . 15 第五章 选址方案 . 17 第六章 节能节水措施 . 19 第一节 节能措施 . 19 第二节 节水措施 . 21 第七章 环境影响评价 . 23 第一节 环境条件调查 . 23 第二节 施工期环境影响分析 . 23 第三节 项目建成后环境影响影响分析 . 25 第四节 公众参与 . 26 第八章 劳动安全卫生与消防 . 27 第一节 劳动安全卫生 . 27 第二节 消防设施 . 28 第九章 组织机构与人力资源配置 . 29 第十章 项目实施进度计划 . 33 第十一章 投资估算及资金筹措 . 34 第一节 概算依据与说明 . 34 第二节 投资估算 . 35 第三节 资金筹措及分年投资计划 . 36 第十二章 财务评价 . 37 第十三章 社会评价 . 39 第十四章 风险分析 . 42 第十五章 研究结论与建议 . 44 第十六章 附图、附表 . 46 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 第一节 项目名称及承办单位 一、项目名称 某某 小区经济适用房项目 二、建设单位 某某房地产开发公司 三、项目负责人 姓 名： 联系电话： 邮 编： 四、拟建地址 某市 以北，财干路以南，卫育路以东 第二节 可行性研究编制单位及依据 一、编制单位 编制单位名称： 工程咨询资格证书编号： 资质等级： 发证机关： 法定代表人： 二、编制依据 1、建筑设计资料集 2、国家及山东省有关规范、标准、规定 3、 城市居住区规划设计规范 （ 0180 4、建设单位提供的基础资料 5、 山东省经济适用房管理办法 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 2 6、 某市 城 城区近期建设规划 （ 2006 2010年） 7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范 8、 某市 市区基准地价 9、 某市 及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 10、其他有关依据资料 第三节 项目单位概况 某某房地产开发 公司 ， 成立于 1998年 7月， 注册资本 2000万元，开发资质为三级。 位于 某市 北关街，法定代表人 ，是 某市 市政府为解决全市低收入家庭住房困难，建设样板房住宅小区，改善 某市 居民居住环境而设立的政府开发性国有企业，隶属 某市 房地产管理局 ， 主营安居工程和经济适用房的建设；住房困难户的调查登记和认定；安居工程和经济适用房的分配和销售等业务。现有员工 45 余人，其中：本科以上学历 10 人，专科以上学历 30 人，高级职称工程师3人，中级职称 5人，其他专业职称 8人。 安居开发中心 现已开发建筑面积 50多万平方米，已竣工 后开发完成了站北花园小区 园小区 10万平方米、铁路小区 5万平方米等精品工程。正在开发的建筑面积 15 万平方米，其中：站北花园 西居住小区 某某 大花园 发规模不断扩大，在开发过程中，严格按照国家规定的质量标准进行 开发建设，精心设计、精心施工，合格率达 100%，优良率达 85%以上，为 某市 城市建设、改善居民的生活居住环境以及拉动当地经济增长做出了突出贡献。 一流的设计水平、一流的施工质量、一流的居住环境、一流的物业服务，得到了社会各界、上级领导和有关部门的高度重视和认可、开发中心开放建设的站北花园小区， 2001 年度被山东省建设厅评为“山东省物业管理优秀住宅小区”，2003年度获山东省首届城市优秀住宅小区银质奖，历年来被评为 某市 东昌府区文明小区；柳园小区 2002年获山东省“工商银行杯”户型大赛设计银质奖；铁路小区获 2000年第一届 某市 城市优秀住宅小区铜奖； 某某房地产开发公司 2002年度获山东省房地产开发综合效率先进单位先进单位， 2004年度被 某市 消协评某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 3 为“ 某市 放心房承诺单位” ,2005年被评为 某市 “优秀房地产开发企业” ， 站北花园被评为优秀住宅小区。 为更好的服务 某市 的城市文化发展进程，为城市建设和改善居民环境作出更大贡献， 某某房地产开发公司 将以更加严格的管理确保工程质量，为广大 消费 者提供高品质高质量住房，为城市建设增光添彩。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 4 第四节 项目概况 一 . 拟建地点 拟建于 某市 以北，财干路以南，卫育路以东 。 二 . 建设规模与目标 某某 项目规划总用地 42857 万平方米，建筑面积 6 万平方米，总居住套数1000套，容积率 化覆盖率 35%，小区内设幼儿园、配套文化中心、商业网点、集贸市场、健身场所等设施。 我国已经进入小康社 会，人们生活水平稳步提高， 某市 政府根据国家的有关精神，适时推出经济适用房的建设，致力于为 解决困难群众和中收入人群的住房问题 ，为他们提供一个优美、舒适的居住环境，让他们享受有房住的温馨 ，因为： 温馨是一种感觉，是人生美好的向往； 温馨是家的元素，是人生永恒的主题； 源于对生活细节完美的追求 ,让安居住宅开发中心的 “ 真诚、勤奋、和谐、求精 ”为您营造温馨的家。 三 1 气象条件 根据 某市 气象部 门提供的资料， 某市 属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下： （ 1）、风向： 常年主导风向： 季主导风向： 季主导风向 : 2）、风速： 最大风速： 冬季平均风速： 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 5 夏季平均风速： （ 3）、气温： 年平均气温： 极端最高气温： 极端最低气温： （ 4）、相对湿度： 最冷月平均相对湿度： 54 最热月平均相对湿度： 73 全年平均相对湿度： 56 （ 5）、降水量 年平均降水量： 600 年最大降水量： 日最大降水量： 时最大降水量： 190 （ 6）、最大积雪厚度： 190 （ 7）、最大冻土厚度： 44 2 地质条件 貌 该建筑物场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高，以西侧花园路路中心线一点为基准点引测，地面高程差异不大。 勘区地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。 根据土的物理力学性质，建筑场地地基土共分 6层： （ 1）、 1层杂填土：杂色，湿，松散，以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主，场区普遍分布，厚度 均 （ 2）、 2层粉土：褐黄色，湿、中密，含云母以及少量石英长石，砂质粉土，局部接近粉砂， 左右夹 10 3）、 （ 3）、 3 层粉质粘土：灰褐色，软塑 氧化铁及少量有机质，干强某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 6 度高，韧性高，中偏高压缩性。层厚 均 （ 4）、 4层粉土：褐黄色，湿，中密，含云母片，局部夹粘性土，性质稳定，中压缩性，厚度 均 （ 5）、 5层粉质粘土：褐色，可塑，含氧化铁，氧化铝及少量有机质，干强度高 ，韧性高，性质稳定，中压缩性，厚度 均 （ 6）、 6层粉砂：灰色，饱和，中密，含有机质，石英长石，土质均一，性质稳定。 该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度 察期间测得地下水静止水位埋深介于 均相对标高 。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性 混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。 应 勘区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城 。倾向 角 40。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列 向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为： （ 1）、地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。 （ 2）、由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为 4 5级。 （ 3）、地震活动具有 一定的周期性。 3 配套条件 某市 供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。东昌湖和古运河、徒骇河等工程项目将相继建成。山东省规划容量一期 2 台 60 万千瓦机组工程投入生产。聊城将成为中国东部地区最大的能源基地之一。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 7 主要是生活用水，消防用水和其他用水等 ,供水水源为 某市 自来水公司，供水普及率将达到 100。根据 某市 总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式， 以确保用水的安全性和可行性。 本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。 本项目用电主要是照明设施、家庭生活用电，结合 某市 总体规划，本项目由市供电部门统一解决本项目用电。 热 拟由 某市 昌润供热有限责任公司 接小区供热管网。 气 某市 区天然气气管道四通八达，拟由 聊城新奥燃气有限 公司解决供气问题。 四 本项目总投资 金全部由政府 解决。 本项目完成后，预计经济适用房销售收入为 8400 万元，扣除成本 去销售（营业）税金及附加 元，所得税 元，利润总额为 年均利润 投资利润率 五 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 8 技 术 经 济 指 标 第五节 问题与建议 考虑到 某某 经济 适用房 项目建成后，可以提供一些简单必要的锻炼和娱乐附属设施的建设，如腰扭器、漫步机、高低杠、单杠等 ， 该项目的建设很大程度上依赖于政府的扶持，因而，在建设的过程中，要时刻注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。 序号 项目 单位 数量 备注 1 占地总面积 平方米 42857 2 总建筑面积 平方米 60000 3 居住套数 户 1000 4 平均每户建筑面积 平方米 60 5 容积率 6 绿化率 % 35 7 平均层数 层 6 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 9 第二章 项目建设的背景及必要性 第一节 项目建设的背景 众所周知，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续 发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住生活水平，长期以来成为一对难解的矛盾。要害就在于，长期以来我们把房地产拉动经济发展，放在了超过民生的头等位置。例如，把房地产业定为支柱产业 ， 由于对房地产业缺乏合理的定义，致使 “ 支柱产业 ” 及其有关的扶持政策，主要被 “ 房地产开发经营业 ”所独享，造就大量超级地产富豪群体产生 ， 而广大的城镇居民却在不断 上涨的高房价面前 “ 望楼兴叹 ” 。 国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要重视社会发展和改善民生 问题， 坚持 “ 以人为本 ”， 促进社会事业加快发展，积极解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题， 特别是 建设领域 的住房问题成为广大民众关注和议论的焦点 ，并特别指出解决民众的住房问题有以下两点：一 是大力发展 廉租房 ， 二是大力建设经济适用房。这就要求地方各级政府必须改变长期实行土地高价拍卖的供给模式，集中供应经济适用房和 廉租房 ，并将单位自建经济适用房和个人集资合作建房等，纳入政府保障房供给计划。 早在 1991 年 6 月份 ，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出： “ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”， 因此建设经济适用房已成为广大民众的迫切要求，也是社会发展的必然。 某市 是一个近几年发展起来的山东经济强市之一，房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于 1984 年，特别是近两年来，贯彻市委、市某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 10 政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，但随着 某市 城市化进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求矛盾越来越激烈。由于 某市 的经济与发达地市相比，仍然存在 基础差、底子薄、 收入低的现象， 随着房价日涨， 买不起房的矛 盾 越来越严重，而经济适用房的建设越来越受到人们关注的焦点， 成了 中低 收入群体解决住房问题的唯一出路。 为贯彻 国家关于“ 经济适用房 ” 建设的相关管理规定，切实改善中低收入家庭居住条件，促进社会稳定和谐， 某市 政府及有关部门及时推出“ 某某 ”小区的建设，决定规划、兴建经济适用房， 实施 “ 关注民生根本、构建和谐人居 ” 工程 。 第二节 项目建设的必要性 一、是社会发展新形势的需要 经济适用 房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991年 6 月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出： “ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ” 。目前 我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。因此， 搞好 经济适用 房有 其必要性和紧迫性。 二、 是城镇住房制度改革的产物 经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城镇住房制度改革，政策问题的形成并不完全来自中低 收入家庭住房需求本身，还更多来自住房制度改革以及住宅供给产业发展的需要。因此，政策形成之初担负多重政策使命：实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长；满足城镇居民居住状况的改善。 2003 年，政府有关经济适用房建设计划中明确 指出 ， “ 经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径 ” 。 三、是解决民生问题的重要方式之一 通过对经济适用房的抽样调查，经济适用房主要满足了中 低收入 家庭的自住需求， “民生问题”的解决更推进了一步，对构建和谐社会，保障社会的稳定起某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 11 着重要的作用 。 因此，经济适用房的建设有着极其重要的意义，是解决“民生问题”的主要内容之一，大力提倡和发展经济适用房的开发建设 是完全必要和可行的。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 12 第三章 市场分析与发展状况 第一节 市场分析 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅 ， 具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力 ； 适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房 的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、 1% 3%的管理费。经济适用房以微利价出售 ， 只售不租 ， 其成本价由 7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费 、 贷款利息、 3%以内的利润）构成 ， 出售经济适用房实行政府指导价 ， 其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定 ， 并定期公布不得擅自提价销售。 近两年来， 某市 人口逐年增多，但同时伴随的是 某市 房价飙升，已经与 某市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下 降。通过对市场的调查发现，东至光岳路，西到昌润路，南至湖南路，北至建设路内的房价都在 3000 元以上，特别是环城湖周围的房价达到了 4000，甚至更高， 某市 经济开发区的房价平均也在 2500 元多，很多工薪阶层的人们对购房失去希望，开发经济适用房不仅可以在一定程度上影响 某市 的房价，而且对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到了积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，同时在一定程度上解决了政府的后顾之忧。 第二节 经济适用房的发展状况 一、省内发展状况 从 2003 年，为了应对中低收入居民对居住条件的需求，根据现实条件，山东省开始逐渐加大了对经济适用房的投资。但是我省经济适用房还是严重偏少，2004年 1工面积 售面积 区经济适用房项目可行性研究报告 13 方米，解决了万多户中低收入家庭的住房困难。但住房供应结构越来越不合理，经济适用住房供应严重偏少，且建设规模呈逐步缩小之势，占商品住宅供应量的比重由 2000年的 42%急剧降到 2003年的 各地在实施 “ 安居工程 ” 方面已做了大量工作 ： 济南市研究制定了经济适用住房管理办法并将于近期 出台，以规范经济适用住房建设销售 行为。 青岛市规定 经济适用 住房建设 中的行政事业性收费 减半征收，廉租住房 保障范围和保障标准也较以前有较大提高。 日照市在坚持不改变经济适用住房政策的前提下，按照统一规划、市场运作、政府补贴、个人购买的原则，变划拨建设用地为招、拍、挂，变分配低价住房为发放经济适用住房补贴，变定向购买为市场化选择，实现了经济适用住房建设的用地市场化、补贴货币化和购房自主化。 东营市政府也计划在城市新区拿出近 2000 亩土地，用于规划建设普通商品住房，满足中等收入家庭的住房需求 。 2005年 1月 ，山东房地产开发完成投资 江苏、广东、浙江、上海、北京之后位列全国第六位。其中经济适用房完成投资 次于江苏的 元，位列全国第二位。 2005年 开始 山东省 增 加 经济适用房建设的力度，并确保经济适用房建设规模不低于商品住宅建设规模的 15% 。 目前 山东在 今年 加大经济适用住房建设力度，确保竣工 400万平方米，年内建成 5万套以上经济适用房。 山东省城镇人均住房建筑面积在 10平方米以下的低收入家庭还有 户，山东将改进和规范经济适用住房制度。一是推行在商品房小区中配建经济适用房。二是在外来人口较少、房价收入比不高的城市，发放购房补贴，支持低收入家庭自主购房。三是严格控制经济适用房建设标准，将套型建筑面积控制在 60平方米左右。 二、聊城经济适用房发展状况 某市 在经济适用房的开发和投入比较少，但是经济适用房 制度 正在 加快推进， 经济适用房投资 增长较快 ，在山东省还处于一个起步阶段，相对于其他省份处于比较落后的位置。 2006年， 某 市 已经 建成经济适用房 平方米 ，但远某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 14 远不够满足低收入与生活困难者对 住房的需求，迫切需要增加经济适用房协调经济协调发展和维护社会稳定。 在聊城经济开发区， 随着招商引资工作的有效开展，每年都有大批的企事业单位进驻，带来了大量外来务工和就业人员 ，开发区按照 开发区党工委、管委 “ 重视改善农民工居住条件，建设一批向农民工出租的集体宿舍或符合农民工特点的住房 ， 要求 今年 在大胡居住区建设 10000 平方米的 70 平方米 以下的经济适用住房 。 2007 年，为进一步健全和完善我市住房保障制度，加快解决城市低收入家庭住房困难， 某市 政府出台了关于进一步解决好城市低收入家庭住房困难的实施意见，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难，作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，大力实施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 2007 年年底之前，建立了低收入住房困难家庭住房档案，将人均住房建筑面积 10 平方米以下的低收入家庭，作为当前住房解困工作的重点，并逐步扩大保障范围。采取各种措施确保经济适用住房建设用地落实到位，力争到“十一五”期末，基本解 决人均住房建筑面积 10 平方米以下的低收入家庭住房困难，逐步改善农民工及城市住房困难群体的居住条件。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 15 第四章 建设规模与技术方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和分析的基础上，论证比选拟建项目的建设规模，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案及投资估算的依据。 一建设规模 某某 项目规划总用地 42857 平方米，建筑面积 60000 平方米，总居住户数1000 户，容积率 化覆盖率 35%， 小区内设幼儿园 ， 配套有文化 娱乐 中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 二技术方案 1. 技术设备条件 1) 室外 用普通外墙涂料，局部面砖装饰。 2) 室内 、房为普通乳胶漆。 、房为普通乳胶漆。 、房为水泥砂浆拉毛。 外窗用塑料窗。 户门为防盗、防火门。 浴间：卫生间配内墙瓷砖，顶棚普通乳胶漆，地面铺设防滑砖。 3) 室内 配套设备： 话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带上网，报装后可立即使用。 关、照明、插座、电表各一个。 然气管道安装到厨房。 频式供 水系统，每户独立水表。 有统一排水管道。 2. 道路系统 小区内设一条主干道和多条平行次干道，形成树杈状道路系统，道路采用水某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 16 泥砂浆，部分道路铺设花砖。 3. 小区建筑小品 入口：区内设保安。 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方 便排水。 宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 17 第五章 选址方案 某某 项目的建设本着节约用地，不占耕地，减少拆迁移民，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，对拟建项目进行评价。 一、选址依据 1、 某市 建设规划的要求 2、适应小区投资项目的要求 3、适应小区房屋用 途的要求 4、拥有便利的交通条件 5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要 二、选址位置 根据以上分析，该项目 拟建于 某市 以北，财干路以南，卫育路以东。 1. 自然条件 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造 6万平方米的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 2. 城市的基础设施条件 政府部门已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设 施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，交通方便。周边购物、娱乐场所完善齐备，为居民日常生活提供便捷。特别是卫育路、财干路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天某市 的一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、随着大量居民入住和怡园小区的利用开发，该地段的发展前景将一片乐观。 3. 周边环境条件 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 18 小区拟建于 某市 临财干路以南，卫育路以东，整个小区周围没有工业园区，有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清 新，环境幽雅。 湛蓝的天、清澈的 水 是其引以为傲的亮点，芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽 ， 独特的地理位置，赋予了 小区 更深刻的内涵。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 19 第六章 节能节水措施 第一节 节能措施 某某 小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限 度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 1、建筑节能技术 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下： 屋面：选用 150料密度 280外墙：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，外贴 40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为 k=门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 级，空气渗透性能属标准级，雨水渗透性能属标准 级，外墙窗均为塑 钢双玻，其传热系数为 k=采用保温分户门，其传热系数为 k=楼梯间：普通内墙抹灰， 240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20厚保温砂浆，其传热系数为 k=2、采暖系统的保温节能措施 小区供热采用高热效率的 29热效率为 80%)、 度聚乙烯保温管 (热效率达 90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外 温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。 供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 20 最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。 房间散热器选用铝合金暖气片。 3、建筑节能技术、材料、工艺的应用 除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。 地基处理采用 下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用 嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用 钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；燃气采用 表为 美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。 4、节能措施 器等选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。 用节水型卫生洁具，以节约用水。 约用电。 广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。 内温度冬季不低于 12 度，夏季不高于28度。 另处，项目管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管理、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 21 第二节 节水措施 1、小区水环境 合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。 对小区用水水量和水 质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。 以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。 收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 2、绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用 水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。 3、节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 龙头： (1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。 (2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭 (延时自闭 )式、水力某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 22 式、光电感应式和电容感应式等类型水 龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭 (停水自闭 )式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。 淋浴器具：冷、热水混合器具 (水温调节器 )；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。 节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。 某某 小区经济适用房项目可行性研究报告 23 第七章 环境影响评价 第一节 环境条件调查 在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等 “ 硬质景观 ” ，较少采用有生命力的活生生的 “ 软质景观