某某房地产开发建设项目可行性研究报告

1 第一章 项目建设背景 第一节 国家宏观经济环境及行业政策法规 自改革开放以来，我国的经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型的初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展的市场经济时期，一直保持着稳健、快速的增长水平。 结构调整成效进一步显现，从国家统计局发布的各项指标看， 2005年国民经济呈现增长快、效益好、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善。 2006 年上半年，全国的宏观经济也取得了全方位的发展， 工业增速呈现高位加快趋势，同比增幅提 高了 百分点。工业生产呈现出全面加快的势头， 39 个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长 28%，继续保持较快增长速度；工业经济效益综合指数 去年同期提高 财政收支 也显示了良好的态势 ，上半年财政收入同比增长22%，比上年同期多收 3600亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入 5997 元，扣除价格因素，实际增长 增速比去年同期加快 百分点；农民人均现金收入 1797 元，实际增长 虽然增速较 上年同期回落 仍然是多年来较高的增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长 比上年同期提高了 除价格因素实际增长 比上年同期提高了 百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升的近年少见情况 。 上半年，全社会固定资产投资 42371亿元，同比增长 增速比去年同期加快 分点。其中，城镇固定资产投资 36368 亿元，增长 加快 城镇固定资产投资中，房地产开发投资 7695 亿元，增长 加快 2006年 上半年我国出口额 美元，同比增长 进口额 比增长 消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨 增幅同比低 1个百分点，在经济增长明显加快的同时，消费价格涨幅没有出现明显的加快，经济增长与消费价格走势的背离比较明显。 房地产方面， 2006年 1 7 月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资 元，同比增长 增幅上升 宅房地产开发投资占 其中，经济 适用房开发投资占 东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。 2006年 1 7 月，全国完成购置土地面积 平方米，同比下降 同比去年增幅回落了 百分点，低于商品房施工面积涨幅的 百分点、新开工面积涨幅的 总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上 升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标 3 还有差距；三是部分中心城市异地购房 所 占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。 在房屋价格不断攀升的情况下，国家和各个地方也出台了一系列的调控政策，从国八条到国六条再到国十五条， 旨在平抑居高不下的房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在 90 平方米（或 90平方米以下）的住房数量需占 70%等。而 2006 年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款的额度。 尽管如此，在长期经济向好的远景下，中国的房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长一段时间内维持着上升的取向。国家对房地产市场的调控政策其目的并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理的调整后，中国的房地产发展将走得更远更健康。 按照国际经验，当国民经济人均年产值（ 到 1000美元至 3000美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变 化，住房、汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。国民经济是房地产发展的源动力，是房地产高速发展最大的引擎，是房地产发展的决定性力量。最能决定房地产行业走向和未来的因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。 第二节、重庆市宏观经济环境及行业政策分析 重庆历来就是统帅我国西南广大地域的重镇，又是我国最新的直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治、经济、地理、人文等历史 4 与现实生活格局分不开的。重庆是我国西南地区的经济、交 通、文化、政治中枢，并负有沟通东西、承启南北的地理优势。随着长江三峡水库的成功蓄水，重庆市的水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。使得重庆经济地位如虎添翼。 我国宏观经济政策中西部大开发的战略方针注定了重庆的特殊地位。因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重的一枚棋子。近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市的经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场的发展提供了一个良好的基础。 目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成 “ 八小时重庆 ” 和 “ 半小时主城区 ” 工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费的进一步活跃。重庆市房地产政策十分灵活，市场呈现一片繁荣的良好势头。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。 重庆市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发的政 策的调整与完善。一是土地政策：经营性土地全部实行招标、拍卖、挂牌出让；拍卖的土地都要有建设性详规和控制性详规；完善土地储备制度，坚持熟地出让；建立了土地供后跟踪监管制度；对闲置土地征费、依法收回，防止浪费土地。二是房地产规划计划制 5 度：编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规；加强城市房屋拆迁规划计划管理；完善廉租住房保障体系。三是房地产信贷政策：提高了房地产开发企业申请开发贷款的准入门槛；加强房地产开发贷款管理。四是房地产市场监管制度：建立了包括计划、金融、统计、国土房管等部门在内的联席会议制度；加 强开发资质管理，建立房地产信用档案体系；加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设；建立了房地产交易、权属业务管理系统、商品房网上签约系统、房地产市场信息发布系统等。 在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整、土地供应、规划等 8 个方面调控房地产市场。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住 房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。 政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。 闲置地按出让金 5%收闲置费 政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。 6 总体而言，一个健康 良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益于市场的长远发展。 重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策、三峡库区移民开发及对口支援政策、重庆市鼓励外来投资优惠政策。从 2004年 2009年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排 5 亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取一定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备、技术培训等项目。这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地区的发展。 重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在一定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。 第三节 万州区经济环境及行业发展状况分析 万州作为三峡库区的中心城市，具有地理、交通、资源等优势。2005年地区生产总值同比增长 地方财政收入增长 全社会固定资产投资增长 社会消费品零售总额增长 外贸出口增长 城市居民人均可支配收入增长 农村居民人均纯收入增长 新增城镇就业岗位 个，新转移农村劳动力 7 随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持；东部沿海发达地区的资本、产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接； 同时，重庆市委、市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆 十一五 规划的工作重心。 一、万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供 强大的 源动力 。 1、万州国民生产总值在最近十年来一直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了 10%（ 十五 期间年均增长达到了 ，高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康、良性经济发展局面。 2、通过对最近 10年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构（ 2005 年万州区第一、第二、第三产业比重为 三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第 三产业的影响较小。 3、在 十五 期间，万州区国内经济保持高速发展态势。 2005年，万州区完成国民生产总值 比增长 分别比全国、重庆市高 百分点，年均增长 地方财政收入 口径比较，年均增长 全社会固定资产投资累计完成345亿元，年均增长 完成城市建设面积 上年增加 镇化率 比上年提高 百分点。 8 4、“ 十五 ” 期 间， 共完成房地产开发投资 全区固定资产投资总额的 实现增加值 地产业主要税、费、出让金入库 同期财政收入的 平方米 ，其中住宅 平方米 ，商业营业用房 方米 ，写字楼 方米 。专业物业管理面积 340万 平方米 ，城镇居民 人均居住建筑面积 方米 。其中 2005 年完成房地产开发投资 元，为全区同期固定资产投资总额的 实现增加值 地产业主要税、费、出让金入库 同期财政收入的 竣工商品房 平方米 。 2006 年一季度完成房地产开发投资 14825万元，实现增加值 5930 万元。 5、 2005 年地区社会消费品零售总额达到 元，批发和零售业总额为 比增长 元，同比增长 全年接待海内外游客 人次，同比增长 实现海内外旅游收入 比增长 据统计局资料显示： 2006 年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了 6、产业结构方面，万州 十五 期间立足优势资源和优势产业，全区工业 经济再创新高。 2005年实现工业增加值 比增长 其中规模以上工业企业实现工业增加值 比增长 工业产品产销率达到 全年实现工业品出口交货值 元，同比下降 全年完成新产品产值 元，同比增长 占全区规模以上企业的 从产业比重来看， 2005 年万州区第一、第二、第三产业的比重 9 为 全国三产的比重（ 为合理，显示了万州区较为良性的产业发展格局。 从走势来看， 万州区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第一产业（农业）的所占的比重持续走低，而第二、第三产业的比重持续攀高，产业比重进一步得到优化。 002 2003 2004 2005万州国民生产总值比较（亿元） 0 6 年 上 半 年 2 0 0 6 （ 规 划 ） “十一五”（规划）万州国民生产总值增长率（） 10 二、人口和就业情况 2005 年末全区户籍人口为 人，其中城区人口 人；全年人口出生率 死亡率为 人口自然增长率 人口平均密度为每平方公里 494人。万州人口中 15至 59岁的人口数量为 117万人，占总人口的 这些人口都将是房地产市场的潜在消费者。 万州就业人口为 人，事第三产业的劳动人口为 前，万州区外来人口有 6 万多人， 新增人口预计 2 万人 /年左右， 具有劳动能力的有 45000余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。 三、住房情况 从人均住房面积来看，万州区城镇居民的人均住房面积为 民占有一定的比例），这个数字大于重庆市（ 全国（ 26 平方米）的数字。受移民住房政策的影响，004 2005第一产业（） 第二产业（） 第三产业（） 11 民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主要原因。万州区城镇居民已经从过去的解决基 本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要求。 万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件的内在动因。万州区整体住房质量仍然处在非常低的层面，低档次的移民房占据很大的比例，市区早期住房也存在建筑密度高、缺乏绿化、舒适度差等劣势，这些居民具有改善自己住房条件的外在动因。 房地产市场表现也在一定程度上印证了万州居民改善住房条件的旺盛需求。万州房地产市场最近二年商品房市场呈现较为明显的增长态势， 1000元 /平方米以上的商品房年均销售量达到 明万州居民不仅具 有改善住房条件的要求，更有改善住房条件的经济实力。 从居民构成来看，万州 70 年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好处于购房、结婚、生育的高峰期，必然导致房地产需求的升温，将形成一股购房热潮。 万州统计局调查数据显示，万州区户均人口呈现逐年缩小趋势（ 2005 年户均人口 ，比 2000 年减少了 ），这说明万州家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需求的增加。 12 四、万州区城市居民可支配收入、消费能力、消费潜力呈快速增长 据统计，万州区 2005年城市居民人均可支配性收入 为 8540元，对于每个家庭来说，其余额流向分为两部分，一是子女的教育经费，二是家庭的大项开支，如购买房产等。 按照国际上通行的衡量房价高低的标准 收入房价比 ，即居民户均年收入与在当地一套住宅平均总价之比， 收入房价比 在 1 5 以下是比较合理的空间，在 1 6 至 1 8 之间时，居民便会感觉到购房的压力；而达到 1 8 时就大大超出合理空间。那么就万州区目前居民的可支配性收入情况来说，万州房价还在可接受的范围内，还有较大的成长空间。 随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由 特殊市场向一般市场过渡，庆市 万州区人均住房面积比较 13 良性发展轨道。 根据房屋产权登记机构统计， 2005年，商品房交易创历史新高，销售面积 平方米，成交金额 元，同比增长 住宅交易面积 平方米，金额 元，销售面积和金额分别同比增长 一批新楼盘预售呈现热销局面，特别是位置好、环境好、能看江的电梯江景房更是出现供不应求的现象。 5529627569617711854001000200030004000500060007000800090002001 2002 2003 2004 2005城市居民人均可支配收入（元）002 2003 2004 2005社会消费品零售总额（亿元） 14 五、国家宏观调控政策对万州房地产市场的影响 1、住房供应结构 国家 从 2005 年起 连续出台了很多政策，从 央行 的调息，到 “ 国八条 ” 、 “ 新八条 ” 、 “ 七部委八条 ” ，以及后来的一些财税和金融政策 ， 在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然 没有得到抑制 ，主要城市房价上窜迹象明显。 建设部以及政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。 因此，“新六条”应运而生。 政策链接： 国务院规定，自 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的 70%以上。 7 月 6 日， 国家建设部 165 号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见： 90 平方米是指套型建筑面积，而 70%的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 15 住房供应结构的规定必须和市场相结合、和消费者需求相吻合，一个城市年度 70%的 90 平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入 者的购房需求，但又如何满足大量有超过 90 平方米住房需求的消费者呢？ 1) 国六条中“ 90 平方米以下住房须占项目总面积七成以上”最终被定义为项目控制与总量控制相结合的政策，导致本政策在具体执 16 行过程中，存在灵活变通的可能性。但对具体项目而言，尚存在许多不确定因素，公司在开发项目时，应该对此引起足够的重视。 2) 2006 年 9 月 10 日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。专家预测，受此政策影响，中国土地价格预计将提高近 50。这一政策的实施，可能将进一步增加房 地产投资成本和风险。据调查万州土地价格在 06年底，已经上涨。 3) 万州区集资建房一度大行其道，很多企事业单位以各种形式集资建房，严重干扰了商品房市场，本政策的出台可以有效减少集资建房现象，在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。万州区政府前期在江南新区以集资建房名义所征的一块地，政府决定不在修建了，这对本项目来说，是一个很好的机会。 4) “闲置地按出让金 5%收闲置费”政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。 5) “每年建 200 万平方米普通商品房”政策的实 施，可能增加项目在设计规划方面的不确定性，应该引起我们足够的重视。 6) 公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。 在政策方面，虽然国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控，但以万州目前发展来看，房地产市场的发展并不是过热，而是仍 17 不完善。诚然，各项政策对于本地市场还是有影响的，但对于本项目而言，一个规范化的市场将降低投资风险，因土地和金融政策而使一部分发展商退出也将减轻市场上的无序竞 争。 2、 土地政策 房地产业 作为我国的重要支柱产业之一，是国民经济的一个重要增长点。与房地产业密不可分的土地市场，则是房地产发展的奠基石，为促进房地产市场持续健康的发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场的监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之一。 政府出台一系列关于土地市场的政策，一方面，在一定程度上起政策链接： 重庆 市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准的通知，从 2006年 1月 1日起，应税土地等级由原来的 12 级调整为 8级， 将最高等级土地每平方米的年税额由原来的 调整为 ，最低等级土地由原来的 调整为 对超出合同约定动工开发日期满 1 年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满 1年的，按闲置土地处置。 中国国土资源部 5 月 31 日公告，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 18 到了打击囤地炒房、 抑制地产开发过度、稳定日益增高的房价的作用； 另一方面，也是房地产市场的一次重新洗牌，使房地产市场更趋于规范化与合理化。从万州国土局的数据可以看 出， 2006 年下半年万州的土地招拍挂价格，王家坡 5 万元，五桥上海大道 0 万元；土地政策的调整，一方面将刺激万州房市的价格，同时也会限制一部份 资金实力较弱的房地产企业，但对本项目而言意味着将会有更大的市场空间被让出。 3、 房地产销售管理 目前，万州许多开发商在商品房销售中存在一些违规的操作手法，如囤积房源、虚报销售进度、无证销售、虚假广告等，这些违规销售行为置消费者而不顾，严重损害了普通消费者的切身利益，同时也造成了市场信息的不对称，阻碍了房地产市场的健康发展。因此，规 范万州房地产的销售行为已势在必行。 政策链接 ： 2 月 9 日 起 ，重庆 市国土房管局严禁商业、服务用房类的商场、商铺、宾馆、写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。同时，商服用房分零 销 售需取得房地产权证，分零销售的单元套内建筑面积不小于 4平方米。 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 19 从 2006年下半年开始，万州区 建委和房管局等相关职能部门 ，采取 开展专项检查，加大对房地产市场违法行为的查处力度 ， 通过三峡房市网公示市民关心的商品房楼盘销售相关手续是否齐备、楼盘建设进度信息 等 一系列举措 ， 有效规范 了万州 房地产市场 的 建设秩序、交易秩序，强化 了 房地产市场 的 监管职责 ； 今后的万州房地产 市场 将越来越规范有序。 六、万州区城市发展现状及规划展望 万州区地处长江中上游结合部，位于三峡库区腹心地带。因“万川毕汇、万商云集”而得名，距今已有 1700 多年的历史。建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。重庆直辖后，建立万州区。万州位于重庆主城至宜昌的中点，库区的中心，周边近 10 万平方公里的范围内，辖 53 个乡镇街道，幅员面积 3457 平方公里， 2005 年末总人口 ，城市人口约 万，是长江中游唯一一个城区人口逾 50 万的大城市和最重要的商业城市，具有广阔的市场腹地和辐射区域。万州所占据的重庆东大门的位置与其扼守长江水道要冲的地位，决定了其面对长江中下游及府视湖广，北通陕、鄂，为重庆市连通大半个中国北方的重要岗位，这也为万州房地产市场提供 了一个强有力的发展基础和平台。 重庆市第二次党代会明确提出，要把万州建设成为重庆的第二大城市，充分发挥万州区的经济带动和辐射功能。在万州区城市总体规 20 划及万州“十五”计划中，提出了城市发展要“过江推进”、尽快形成“一江两岸”、“八大组团”的格局。 1、经济总量目标（十一五规划）： 地区生产总值年均增长 13%以上， 2010年人均国内生产总值达到2011 美元。工业增加值年均增长 17%，工业经济效益综合指数达到140%；全社会固定资产投资年均增长 10%；社会消费品零售总额年均增长 15%；地方财政收入平均增长 14% ；城镇化率达到 55% 人口自然增长率控制在 4以内；城市居民人均可支配收入年均增长 11%；农村居民人均纯收入年均增长 9%；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低 18%左右。 2、城市建设目标 重庆第二大城市、三峡库区经济中心 把万州建设成为“重庆第二大城市”、“三峡库区经济中心”的城市定位，已经得到了上至中央、下至各级地方的支持和肯定，并被写入重庆市政府工作报告和重庆市“十一五”规划纲要，重庆市将采取特殊政策，集中力量支持万州建设成为重庆第二大城市。建设为重庆第二大城市是万州的重点战略之 一，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到 16万。 加快基础设施建设，进一步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路、三峡移民广场。建成万宜铁路、万开和万云高速公路、万石高等级公路、江南集装箱码头一期工程，实现 “2 小时万州 ” 。加强能源设施建设，加快水利设施建设，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到 60%以上。 21 3、生态环境目标： 基本实现城市环境优美、生态良性循环，森林覆盖率达到 35%以上， 水土流失治理率达到 45%以上，大力发展循环经济，按照 “ 减量化、再循环、再利用 ” 的原则，以 “ 低消耗、低排放、高效率 ” 为目标，逐渐形成能源节约型的经济增长方式和消费模式。 4、万州中远期规划 2020年建成百万人口级大城市 万州建设“重庆第二大城市”规划分为三个阶段：到 2007 年，主城区人口达到 62 万，建成区面积 50 平方公里，到 2010年，主城区人口达到 70万，建成区面积 60平方公里，城镇化率达到 55%；到 2020 年，主城区人口达到 100 万，建成区面积 100平方公里，城镇化率达到 70%，在三峡库区率先实现现代化。 一阶段：五年打基础，到 2007年，实现“三个建成”。一是建成经济强区。主要经济指标实现“三个翻番”。国内生产总值年均增长11%，在 2001 年的基础上翻一番，达到 150 亿元；地方财政收入在2002 年基础上翻一番，年均增长 15%，达到 元；全社会固定资产投资年均增长 14%，五年累计投资 420亿元，在前五年的基础上翻一番。各项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第一。二是建成百万人口级大城市初步框架。主城区建成面积达到58 平方公里，城镇人口达到 ，城镇 化率达到 三是建成文明进步的新万州。生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区的科教文卫中心。 二阶段：“十年构框架”，就是到 2010 年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到 70 万左右，城镇化率达到 55%，经济 22 增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过 200亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上宽裕型的小康生活，把万州建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆第二大城市。 三阶段：“二十年建成百万人口大城市”，就是到 2020年主城区达到 100平方公里，人口 100万左右，城镇化率达到 70%，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在 2000 年基础上翻三番，超过全国平均水平，把万州建设成为经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在一、二位。 “十一五”经济和社会发展主要目标比较 万州年均增长（） 国民经济生产总值 13% 固定资产投资 10% 工业增加值 17% 社会消费品零售总额 15% 城市居民人均可支配收入 11% 农村居民人均可支 配收入 9% 单位生产总值能源消耗 23 十一五”经济和社会发展主要目标比较国民经济生产总值固定资产投资工业增加值社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入从上图中可以看出，“十一五”期间（ 20062010 年），万州区规划的国民经济年均增长幅度达到了 13%，远远高于全国和重庆市的规划指标（全国为 重庆市为 10），显示了万州区对未来国民经济发展的乐观和自信。国民经济的高速发展必将推动万州区房地产市场的迅猛发展；可以预测，“十一五”期间，万州房地产将面临新的发展契机。 24 第二章 项目概况及场址 第一节 项目概况 一、项目名称： “中恒江南 第一城” 二、地址： 本项目位于万州江南新区南山路中段，北至南山公园、南至政府行政中心；西至南滨路；东至南山路。整个地块处于江南新区的核心位置。 25 三、建设单位概况 ： 法人名称：北京中恒房地产开发有限公司 企业类型：有限责任公司 法定代表人：张克林 注册资金： 3500万元 公司地址： 北京市密云县工业开发区 45号 企业简介： 北京中恒房地产开发有限公司成立于 2001 年，由国资委机械机关服务中心、北京尖锋合讯科技有限公司共同出资组建而成，注册资金 3500 万元 ，是一家集房地产开发、商品房销售、装饰装修、物业管理、投资顾问于一体的房地产开发企业。 公司自 2001年至 2005年在第一个五年计划期间，先后开发完成的各类房地产项目总规模达 30 万平方米，其中包括原国家机械局经济适用房的建设，与中科院合作开发的经济适用房，投资建设的北京市民委综合楼，机械大厦的后期建设以及首都博物馆项目土地一级开发，与北京市密云县工业开发区、（美国）汉博投资有限公司合作进行的“翰林源”商品住宅 (别墅 )土地一级开发，西单地区“英嘉公寓”二期项目土地一级开发等等。 自 2006 年开始，公司进入 第二个五年计划时期，公司正在制定第二个五年规划，并确定了公司的指导思想和奋斗目标：以邓小平理论和“三个代表”重要思想以及十六届五中全会精神为指导，坚持科学发展观，以宏观调控为公司调整的风向标，以产业整合为公司前进的助推器，以股权结构调整为公司发展的加速仪，立足北京，关注二 26 三线城市，采取联建、合作、自主开发等多种形式，合理定位、均衡布局、防范风险、科学发展，为把企业建设成具有较高的自主开发能力、一定的市场竞争能力、较强的盈利能力和抗风险能力的综合性房地产开发企业而奋斗。 四、建设主管部门： 万州区江南新区建设 局 五、设计单位： 机械工业第三设计院 六、项目主要建设内容 ： “中恒江南 第一城”项目总占地面积 474亩，由 1 号地块和2号地块构成，总建筑面积 88万平方米；其中 1号地块规划用地 322亩，拟建设面积约 要包含中高档住宅、商业裙楼、配套设施及地下车库等建设内容，住宅建筑主要由高层电梯塔楼、多层花园洋房构成； 1、 2 号地块项目总投资约 12亿元人民币。 第二节 建设场址选择 “中恒江南第一城”项目选址于万州江南新区中心区域的南滨路旁，在江南新区管委会以 西靠长江的位置。本项目的土地性质为住宅开发用地，可兼容 15%的商业用地，适合开发大型综合性物业。 27 本地块特点十分明显：三面靠山，一面临江，酷似一把“太师椅”，是居家生活的风水宝地；场内的地形地貌较为复杂，城市主干道“洄谰路”将一号地块分为靠山和临江两大特色的开发用地。临江地带较为平缓，约占总地块面积的三分之一，其余地块均依山势自然而成，高差错落，跌宕起伏，最大高差约 50米。具有建造坡地景观建筑的良好地形优势。 项目地块背靠政府（政府行政中心和江南新区管委会）与自然山脉（毡冒山），面向长江，右靠 200亩南山 公园，左临江南新区拟建的中心商业广场。具有建造高档住宅良好的自然景观资源。 本项目距万州市区约 6 公里，位于江南新区的门户位置，已有多条公交线路直达市区，随着江南新城不断开发推进，将构建起四通八达的交通网络，为项目创建方便快捷的交通条件。 因此，项目选址为项目建造中高档住宅创造了有利的地理条件。但目前 项目地块周边市政配套条件较差，尚处于在建和规划之中：地块周边的城市道路基本形成，底下管网已规划完成；城市主要景观大道 南滨路也正在紧张的建设中；地块西南面的政府行政中心大楼已竣工， 2007 年上半年将投 入使用；地块北面的南山公园尚在规划之中。从房地产项目开发的角度来看，本项目尚是一块“生地”，周 28 边没有任何完善的居住生活配套设施。 第三节 项目区域情况简介 一、江南新区 基本情况 万州江南新区位于长江南岸的沿江地带，与万州老城隔江相望，东靠毡帽山，西临长江，南起五桥河，北达晒网坝；是万州区城建规划的八大组团之一，下辖陈家坝街道办事处，共 7 个社区居委会，5 个自然村；幅员面积 方公里纳入城市规划和土地利用规划，现有人口 人，规划发展人口规模为 16万人。 二、江南新区 自然 条件 江南新区属大巴山、秦岭山脉平行岭谷地貌，地形呈波浪带状；江南新区地势平坦，沿江向山呈台地分布，东高西低，最高海拔 620 米，最低海拔 175米，属亚热带东南季风性湿润气候区，春早秋长，四季分明，雨水充沛，无霜期 320，年平均降雨量 1000年日照 1300时。辖区具有较好的长江景观，其地势呈带状分布，为南北走向。地质构造属川东沉褶皱带，整个区内工程地质良好， 29 基岩裸露较广，地基承载较高，植被保存较好，区位优势十分突出，极具开发建设的优势和潜 力。 三、江南新区 交通条件 江南新区的交通条件良好，已建成的万州长江大桥、长江二桥、万宜铁路大桥， 以及即将建设的长江三桥，将新区与万州 老城区紧密连接。辖区内的万州机场已经 通航；沱口 40万标箱深水码头和从新区 通过的万宜铁路正在建设；加上已经通车的达万铁路、渝万高速、长江黄金水道， 以及正在建设中的万宜高速，将使江南新区具有水陆空铁全方位的立体交通优势。 新区道路建设结合地形和城市呈现带状组团布局结构的实际情况，在中心区域形成“三纵”形态的城市主干道网。新区城市快速道路和主干道路面按照 40 控制、次干道路面按照 30 米控制，滨江路为 40 四、江南新区的 建设目标 江南新区开发建设的总体目标以“建设山水新城，打造库区明珠”为宗旨，力争 2005年出基础、 2007年出功能、 2010年出形态，通过5 8 年的努力，初步完成 方公里的开发建设，构建联合坝 30 仓储物流片区、沱口港物流片区、陈家坝综合片区、密溪沟休闲旅游片区、团包 塘角居住片区等五大片区，形成行政、文化、旅游、服务、商务、商贸及港口、物流等核心功能的城市中心。 第四节 项目对环境的影响和评价 江南新区全部在农地 和荒坡的基础上规划建设的，自新城建设启动以来 ,除政府投资修建的路网设施以外，目前几乎没有企事业单位和城市居民，也没有任何动工开发的房地产项目，到处都是荒地、杂草、岩石，不仅严重影响了其对岸市区沿江一线的城市景观，也为三峡游客留下了不良的印象，且存在着严重的水土流失和地质滑坡隐患。 本项目是江南新区第一个房地产开发项目，也是万州规模最大、品质最好的中高档住宅项目，其启动实施将有力地促进江南新区建设提速，加快城市配套设施和市政绿化建设，一座新型的生态景观新城将随之诞生。 本项目定位于“低密度人文生态城”，在进行 项目规划设计时已充分考虑到环境的绿化和美化，拟在小区内开辟大面积的绿化带和休闲绿地，拟将该地块建设为花园式的生态社区，彻底根治原地块内的水土流失和滑坡隐患，使原慌瘠的土地变成山水园林城区，形成亮丽的城市景观带。且本项目把环境保护作为优先考虑的因素并广泛采用环保技术，在建材的选用上充分考虑环保节能和生态保护，力争营造“科技与人文交相辉映，人居与自然和谐共生”的居住环境。 31 第三章 项目立项的必要性 第一节 项目实施对当地社会经济的影响 一、增加地方财税收入，促进社会公共事 业的发展。 本项目为万州区开发面积最大、资金投入最大、物业档次较高 32 的房地产开发项目。 1、 2 号地块开发总投资超过 12 亿元人民币，总营业收入约 18 亿元，将为当地政府直接增加财税收入近 2 亿元。同时，本项目的实施可带动新区文教、卫生及体育设施的建设，促进当地社会公共事业的发展。 二、促进地方经济发展，增加就业岗位 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。在经济生活中与各类要素紧密相关，其产业链长、关联度高、拉动力强、对地方财政的贡献大。 有关 专家认为 住宅产品的生产和消费，与建筑、建材、冶金、化工、机械、仪表等 50 多个生产部门紧密相连，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品及金融、园林、运输、商业、服务等行业的发展， 被形象的喻为地方经济的助推器。 因此，房地产业是一项即能本身创造价值，又能够带动相关产业发展的行业。本项目总建筑面积约 88 万平方米，销售总额约 18 亿元，根据国际通用的住宅商品带动系数 ，所带动的社会商品整体销售额达 元。同时，住宅销售增长 10%可到带动 长 百分点，从而引发“乘数效应”，因此，本项目开发建设将极大地促进相关产业的发展，拉动区域经济的增长。 房地产是资金密集 型和劳动密集型相结合的行业，由于本项目为万州最大的房地产开发项目，开发周期长，在项目的实施过程中将直接需求近 1000 名建筑工人、工程技术人员和管理人员，为当地居民增加了大量的就业机会；同时，其关联效应还会促使有关行业就业机会的增加；其实施完成后，项目的社区服务、物业管理以及周边商业的经营发展将持续稳定地吸收大量的就业人员，缓解社会就业压 33 力，有利于和谐社会的建设和发展。 第二节 促进区域房地产行业的发展。 一、改善城市居住条件 万州目前的人均居住面积达到 26 平方米，高于重 庆市的平均水平；但这些住宅主要以移民房、拆迁安置房、集资房为主，建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和环境景观；小规模、低品质重复建设项目多；而且，在市区还有大量市民居住在 60、 70 年代修建的简易住宅里，生活环境极差；因此，万州整体居住质量水平仍然不高，只能满足基本的居住功能，仅相当于重庆或其他大中城市上世纪 90 年代中期的居住质量水平，致使一大批迫切需要改善居住条件的市民不惜远涉重庆购房。 本项目将引进先进的居住理念，实现户型多样化、功能实用化、空间最大化、环境优美、配套健全、服务周致的现代居住方式， 将提供近 8000 套高品质的园林式小区住宅，从根本上改善市民的居住环境；“低密度人文生态城”的项目开发理念将会彻底改变万州市民的居住理念，让万州市民真正体会到大配套、高品质、科技化现代住宅带来的美好生活。 二、改变行业的发展格局，规范市场秩序 随着本项目的启动，将根本改变万州房地产行业格局。过去本地的开发商在开发物业的时候，过多地考虑投资成本的回收、开发周期的长短，开发利润的最大，尽可能降低项目的整体开发成本，忽视 34 了居住质量和物业品质，一大批结构质量差、户型单一化，环境、配套简单化的项目涌现市场，这类住宅产品 只能满足低收入者基本的居住需求，已不能满足万州经济的发展和人们对舒适居家的要求。本项目的实施将带动一批高品质、大规模、品牌化项目面市，智能化、大配套、高品质的住宅产品将成为市场主流，单一化、小规模、低品质的项目将无法在商品房市场立足，其生存空间将愈来愈小。经营实力较弱的小型房地产企业将被市场所淘汰，市场资源不断向规模化、品牌化大企业集聚和集中，促使区域地产行业整体升级发展，有利于规范市场秩序，提高城市资源的利用效益。 第三节 项目实施对城市建设发展的影响 目前万州旧城区的规划建设由于历史和地域 条件等方面的影响，给人一种脏、乱、差的感觉，与重庆市第二大城市的地位极不吻合。江南新区是万州城市发展的战略要地，其规划建设的起点高、要求高；但目前入驻的项目极少，一个大规模、高水平的规划建设项目