5第五章收益还原法

第五章收益法,第五章收益法,一、概念,预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,二、适用范围,有收益有潜在收益的房地产,5-1收益法概述,第五章收益法,可供出租的住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等，也可以使自用或空置的房地产。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收益法大都不适用。,三、理论依据,预期原理基础,供给与需求预测替代原则均衡原则外部性原则,四、操作步骤,1、搜集有关房地产收入和费用的资料,2、估算潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,3、估算有效毛收入,潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,4、估算运营费用,维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,5、估算净收益,净收益有效毛收入运营费用,6、选用适当的还原利率,7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,5-1收益法概述,第五章收益法,收益还原法的计算公式,资金的时间价值,现值,指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。,由公式：,P=F*1/(1+i)n其中，1/(1+i)n就是折现系数,在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。,收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。,例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存入银行，单利按年计息，问到2004年2月本利和为多少？,例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按年计息，期限为5年，问到期该公司应偿还多少钱？,例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率为9.3%）,5-2收益还原法的计算公式,一、一般公式,第五章收益法,通常以年为单位,V价格ai净收益n收益期限r还原利率,一、一般公式,第五章收益法,二、净收益每年不变,a1=a2=a3=an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,无限年公式,第五章收益法,公式用途：,直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。,第五章收益法,是收益法中最常用的公式,1、直接用于计算价格,例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。,第五章收益法,2、不同年限价格的换算,假设：,则有：,如果：,an=aN=a,则有：,如果：,R=r,则有：,第五章收益法,土地使用年限的修正系数,例5-8,已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。,第五章收益法,例5-9,已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。,第五章收益法,例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。,P101,3、比较不同年限价格的高低,3、比较不同年限价格的高低,1、计算A房地产30年的收益价格:,第五章收益法,A房地产无限年价格:,B房地产无限年价格:,AB,第五章收益法,3、比较不同年限价格的高低,4、用于市场比较法中土地使用权年限修正,VA=VAK情K日K区K个K容K年,第五章收益法,例5,某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。,第五章收益法,宗地价格=基准地价K日K区K个K容K年,P101,a发生在期初,第五章收益法,第五章收益法,a发生在期中,01234t1tt+1n-1n,a1a2a3aaa,第五章收益法,a发生在期末,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,三、纯收益按一定比率递增（减）,三、纯收益按一定比率递增（减）,有限年公式,n=,无限年公式,r=g有限年,第五章收益法,ai=a(1+g)i-1,例512,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,第五章收益法,01234192021n,a1a2a3aaaa(1+g),第五章收益法,四、纯收益按一定数额递增,有限年,无限年,第五章收益法,ai=a+(i-1)b,例5-13,某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,第五章收益法,递减没有无限年,第五章收益法,五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格,Vta1a2a3at,0123t,第五章收益法,若t年前的纯收益每年相等,若t年前的纯收益每年按一定比率g递增,若t年前的纯收益每年按一定数额b递增,第五章收益法,例5-14,某宗房地产现行的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,第五章收益法,例5-15,预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。,第五章收益法,七、有效毛收入与运营费用的变化不同,设：Ai每一期的经营收入；Ci每一期的经营费用，则：ai=AiCi,第五章收益法,P104,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n,Ai每一期不变，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n,Ai每一期以一定的数额b递增，Ci每期固定不变，且收益年限为无限年,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限,第五章收益法,例5-16,某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。,第五章收益法,八、其他,a1a2a3ataa,0123tt1n,第五章收益法,未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开始营业的房地产。,例题,例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。,第五章收益法,5-3纯收益、还原利率及收益年限的确定,房地产价格的高低取决于3个因素：,1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。,第五章收益法,P106,收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。,一、纯收益（净收益）,（一）净收益的计算公式,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,第五章收益法,运营费用有效毛收入运营费用率,净收益有效毛收入（1运营费用率）,第五章收益法,（一）净收益的计算公式,（二）不同类型房地产的净收益求取,1、出租型房地产净收益的求取,净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,2、直接经营型房地产净收益的求取,（1）商业,净收益商品销售收入商品销售成本商业利润,（2）工业,净收益销售收入生产成本生产利润,（3）农地,3、其他类型房地产净收益的求取,第五章收益法,（三）有形收益和无形收益,（四）实际收益和客观收益,实际收益在现状下实际取得的收益,客观收益一般正常收益,强调使用客观收益作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,第五章收益法,例5-18,某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。,（1）商店一层价格计算,a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元）,第五章收益法,（2）二层价格计算,a=200120（1-25%）12=21.60（万元）,V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）,第五章收益法,例5-18,（五）净收益流量的类型,1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。,（六）净收益流量的求取,1、调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,2、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,第五章收益法,3、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：,例题,某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10。试求该宗房地产的收益价格。,第五章收益法,二、还原利率,（一）还原利率的重要性,第五章收益法,二、还原利率,还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关,不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同,（三）还原利率求取的基本方法,第五章收益法,（二）还原利率的实质,（三）还原利率求取的基本方法,第五章收益法,1、市场提取法,（三）还原利率求取的基本方法,还原利率=安全利率+风险调整值,3、投资收益率排序插入法,还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。,第五章收益法,2、安全利率加风险调整值法,P114,三、收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,第五章收益法,1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n40（35）32年,第五章收益法,2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以t50545计算价格V0,求取t年剩余土地价值VL,第五章收益法,先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，再加上土地剩余使用年限的价值。,5-4剩余技术及收益乘数法,一、剩余技术,土地剩余技术建筑物剩余技术,利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值,第五章收益法,第五章收益法,利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值,P116,利用公式讨论这一技术的应用,1、土地剩余技术,2、建筑物剩余技术,第五章收益法,例524,某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。,V=VL+VB,第五章收益法,二、收益乘数法,（一）概念,将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值,（二）方法,毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数,毛租金乘数法：,房地产价格=毛租金毛租金乘数,毛租金乘数=房地产价格毛租金,第五章收益法,例525,第五章收益法,P117,例题,某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为30元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。,A=（30-24）1272元/r=8n=10-2=8年,有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值,第五章收益法,又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估,权益价值无贷款限制下的市场价值贷款余额,思路1,A净收益抵押贷款还本付息额,第五章收益法,思路2,收益还原法的操作步骤,5.3.1搜集整理资料5.3.2确定总收益5.3.3确定总费用5.3.4计算纯收益5.3.5确定资本化率,P118例题,第五章收益法,某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率20%；平均经营成本占有效毛收入的30；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。,P120,习题,3、某房地产建成于2000年12月1日，此后收益年限为50年；2002年12月1日至2004年12月1日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2005年12月1日至2007年12月1日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月1日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产的还原利率为7.2%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月1日的收益价格。,1、公式成立的前提条件是什么？,2、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，还原利率r，试列出价格计算公式。,第五章收益法,习题,4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少?,6、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？,第五章收益法,5、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为多少？,7、某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？,习题,8、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积月租金为80元，出租率为85，年运营费用约占有效毛收入的35，还原利率为10。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。,第五章收益法,P120,15、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？,第五章收益法,习