成都国际集装箱物流园区现状发展评价分析

房地产概念设计成都国际集装箱物流园区现状发展条件评价 房地产概念设计目录 一、区位交通条件分析3（一）区位与沿革3（二）交通条件分析3二、区自然环境与社会经济条件4（一）自然环境4（二）社会经济5三、园区现状用地与建设条件6（一）地藉现状分析6（二）场地GIS分析6（三）土地利用现状分析6（四）城市建设现状7四、园区基础设施7（一）公共设施7（二）市政基础设施：8 1房地产概念设计一、 区位交通条件分析（一）区位与沿革位于四川省省会成都市，处在宝成、成渝、成昆、达成四条铁路干线交汇处。东距重庆中心站仅333km,南距昆明中心站1100km,北距西安中心站846km。以集装箱物流和保税物流为支撑，以工贸配送、增值加工和区域分拨为重点，拓展商品采购、展示和物流装备服务，立足成都，服务四川，辐射西部，链接全球，建设国际性、枢纽型现代物流产业高地。 （二）交通条件分析1.区域交通条件分析（1）四川是一个内陆省份，不靠江，不靠海，铁路是主要的运输手段，绝大部分的物资要靠铁路完成。成都是西南地区的交通枢纽和物资集散中心。成都铁路集装箱中心站紧邻成都国际集装箱物流园区，将是园区发展最为直接的依托条件。目前成都地区主要以铁路和公路运输为主，根据近期及远期成都集装箱主要流向预测，华南及华东地区为成都最主要的流向地区，成都集装箱主要流向城市为广州、上海、北京、杭州、南京等地。由于铁路运输运量大、速度快、可靠性高、连续性强、远距离运输费用低、污染性较低以及一般不受气候因素的影响等。因此，在成都的货物运输中，公路以短途运输为主，铁路以中长途运输为主，其他运输方式只占很小的比例。（2）公路运输的特点是灵活机动，为了实现区域内交通连接的快捷性，根据总规交通规划，在各个快速路、主干道交叉口设置互通交通立交。实现与成都市区最快捷的交通联系，区域与外围交通的快捷联系，区域内货运交通的快捷联系，生活性交通的安全、快速原则，货运与生活交通尽量分流。（3）多种运输方式的协作将会明显加强，如航空运输，成都双流国际机场是中国西南地区重要的航空枢纽港和客货集散地，机型主要为大、中型飞机，有较为充裕的运输能力，成都双流国际机场开通国际、国内航线260余条，通航国际、国内59个大中城市 。水路运输的特点是载重量大，能够以最低的单位成本提供最大的货运量，成都主要的出海港口为:上海港、深圳港、防城港、连云港，可以取得更好的技术经济效果。针对不同货物运输要求，铁路、公路、水陆、航空会有选择的发挥各自特点去减少运输时间、降低运输成本，多种运输方式的协作将会明显加强。总之，区域交通核心优势：交通枢纽与经济中心的结合、发达的公路与铁路网络、多种运输方式形成的综合运输体系；市域内交通核心优势：依托铁路运输枢纽设施、与成都快速交通体系的对接 、快速连接成渝、成绵等外围公路网络。2.现状主要交通问题（1）用地布局:现状新青组团内工业用地与居住用地布局混杂，为区域内交通组织造成了一定的困扰。（2）路网结构:未来增大的货运交通与生活交通的混杂会给区域内交通带来相当大的负面影响；唐巴路现走向穿越规划城区范围，未来唐巴路作为货运通道显然是不适宜的；唐巴路、城太路现状分别为省道和县道，不能满足日后园区发展产生的交通量。(各级公路能适应车辆折合成小客的年平均日交通量为一级公路15000-30000辆，二级公路5000-15000辆，三级公路2000-6000辆，四级公路2000辆以下)。走青白江城区外围，避免对城区内部交通造成影响，可能部分道路超出成都市区范围; 穿越工业集中发展区，货运交通与城区分离, 未来有出现大量的货运交通聚集的可能性。（3）交通运输方式主要为铁路运及公路运输，缺少其他方式物流园区主要对外交通方式为铁路运及公路，缺少水路运输。成都处于我国西部与中部的交汇地带、西南和西北的通道，具有承东启西，联北进南的重要作用，出海港口包括连云港、上海港、深圳港、防城港等，水路运输载重量大、能耗小等特点，可以降低单位运输成本，对园区用地不会起到分割作用。二、 区自然环境与社会经济条件（一）自然环境生态环境良好，土壤肥沃、绿野平畴；河流曲折、植被葱茏；城厢千年古镇，景点丰富。山、水、绿地是构成成都市生态环境的三大核心元素。围绕三大核心元素的是河湖湿地、山体、都江堰灌区、城市开敞空间、气流通道、生态绿地、生物多样性通道等七项生态环境控制要素。1.地形地貌区内地形平坦、地势开阔、适于建设，地面高程（成都坐标系）461498m，整体地势西高东低，南北向相差不大。2.气候规划区气候温和，雨量充沛，四季分明，有绣川河自西向东蜿蜒而过，北部有长流河穿过。坡度分析图高程分析图3.水资源规划区地表水资源丰富，过境的主要河流有：长流河（规划区段又名毛家河）、绣川河、粉后堰。长流河主要作为排洪和排污河道，粉后堰主要用于农田灌溉，均不可作为水源使用。绣川河为规划区唯一过境河流，水量丰富。青白江区地下水主要为重碳酸-钙型水，其次为重碳酸、硫酸-钙型水。城区除攀成钢、川化所在局部地区地下水质较差外，其余大部分地区地下水质较好。规划区地下水储量为1509.7万m3，年可开采量为223.3万m3。 （二）社会经济1铁路集装箱行业的发展促进集装箱物流量的增长成都枢纽近几年集装箱运量增长较快，以年均增长8.42%的速度发展。1999年至2003年成都适箱货物的运量以年均4.9%的速度递增。其中适箱货物集装箱运量以年均9的速度递增，增长速度高于其他适箱货物的增长速度（3）。 随着成都对外经济的快速发展，成都铁路外贸集装箱运量也在快速增长,2002年至2004年成都枢纽的铁路外贸集装箱以年均33.2%的速度发展。2经济发展迅速，物流需求不断增长，主要表现为（1）综合经济实力不断增强2005年，全市实现国内生产总值2371亿元，列十五个副省级城市第四位，人均GDP超过2700美元。 （2）商贸业发达拥有大型专业批发市场50多个、大型连锁商业企业近20家，2005年社会消费品零售总额近1000亿元。（3）现代制造业快速发展初步形成电子信息、机械(含汽车)、医药、食品(含烟草)、冶金建材、石化六大主导和优势产业。（4）物流及相关产业初具规模已有仓储、运输、物流企业近2000家，实现物流业增加值195亿元，占全市第三产业增加值的16.5%。3未来物流业将迅速发展且势头强劲按最保守的估计，成都地区的行业物流总量将于2007年达到约4000万吨，2010年达到6000万吨，在2015年时达到11000万吨，到2020年时将突破20000万吨，整个物流行业展现出非常强劲的增长势头。 4青白江区是成都最重要的铁路货运交通连接点，货运量大，未来物流发展空间和潜力巨大。产业结构体现出以工业发展为主的特征；冶金机械、 化工、建材为其优势主导产业，石油化工产业为今后重点培育的产业之一，这些产业也是今后物流量增长的主要行业。 5成都铁路集装箱中心站（亚洲最大的集装箱中心站）的选址建设为青白江乃至成都带来新的发展机遇，也成为成都国际集装箱物流园区建设的契机。占地3000亩，一期：100万标箱、1200万吨以上的年处理能力；三期（2020年左右完成），年货物吞吐量将达到220250万标箱、形成2500万吨运力。6成都市城市总体规划（20032020）确定了城市未来空间结构与发展方向中心城区建设规模已趋于极限，未来将以疏解和优化为主，城市建设重心将向周边组团转移，总规所确定的市域未来城镇体系空间格局为“一主、多心、一带、三轴” ，突出成德绵，成眉乐城市带。主城区形成 “一主、两次、多核”的多中心城市空间结构，重点沿南北向发展，东西向辅助发展。主城区北部的分中心，以机械制造业、家具制造业、食品业为主导的工业集中发展区。无论在空间还是产业拓展上，向南、向北都是城市未来发展的主要方向。 新青组团定位是以新型工业、物流、居住、旅游等为主的城市主要功能区。新都主要发展综合服务、新型工业、居住、旅游产业。青白江发展工业、物流、居住。辐射四川北部经济区域及北部临近省市，承担北部市域配送的区域性综合型物流中心。重点发展消费品物流、机电物流、建材装饰物流。7规划区内以第一产业为主，少量工业零星布置，较成规模的企业仅有青白江区红旗油厂，第三产业较不发达。区内用地属三镇-大同镇、城厢镇、祥福镇。大同镇属城区范围，目前已形成了以商贸、运输、旅游、仓储、医疗、公用事业等为主的综合服务功能体系。城厢镇为千年古镇,其内文物古迹众多，名人荟萃，古镇格局较为完整。祥福镇与前两镇比较，发展滞后。三、 园区现状用地与建设条件（一）地藉现状分析园区已建设用地240.56公顷，占28.51%。（二）场地GIS分析区内地形平坦、地势开阔、适于建设，地面高程（成都坐标系）461498m，整体地势西高东低，南北向相差不大。（三）土地利用现状分析主要包括居住用地、工业用地、市政公用设施用地、公共服务设施用地及水域/其他用地等用地。已建设用地为240.56公顷,占规划用地的28.51%，水域和耕地为600.84公顷，占规划用地的71.49%。居住用地111.09公顷，占规划用地的13.22%；工业用地9.91公顷，占规划用地的1.18%；对外交通用地99.67公顷，占规划用地的11.68%；道路广场用地18.76公顷，占规划用地的2.23%；市政公用设施用地0.13公顷，占规划用地的0.02%。1.居住用地现状居住用地共计111.09公顷，占规划用地的13.22%。2.工业用地共计9.91公顷，占规划用地的1.18%。3.市政公用设施用地市政公用设施主要是交通设施用地，共计0.13公顷，占规划用地的0.02%。4.公建用地现状公建用地主要包括商务办公，教育科研，医疗卫生，文体休闲用地四大类。商务办公包括商务办公中心，小型会展中心，酒店，书店及报刊门市部，超市，邮政所，银行，工商、税务所。医疗卫生包括青白江区城区区级医院5所，乡镇卫生院14所。教育科研用地包括青白江区现有中小学91所，其中中学18所，小学73所。文体休闲用地包括青白江文化馆、青白江电影娱乐城、成钢图书馆等，体育用地仅有川化体育馆以及青白江区业余体校两处用地。5.道路广场用地现状道路广场用地主要是指现状主要道路的用地面积。共计18.76公顷，占规划用地的2.23%。6.水域和其他用地主要是水域和耕地，共计600.84公顷，占规划用地的71.49%。现状用地汇总表用地名称用地面积（公顷）百分比(%)大类R居住用地111.09 13.22%四类居住用地111.09 13.22%M工业用地9.91 1.18%二类工业用地9.91 1.18%T对外交通用地99.67 11.86%铁路用地99.67 11.86%S道路广场用地18.76 2.23%道路用地18.76 2.23%U市政公用设施用地0.13 0.02%交通设施用地0.13 0.02%E水域和其它用地600.84 71.49%水域12.38 1.47%耕地588.46 70.02%合计840.40 100.00%（四）城市建设现状规划区内以第一产业为主，少量工业零星布置，较成规模的企业仅有青白江区红旗油厂，第三产业较不发达。规划区用地性质单一，以农田、村居住用地为主。规划区内现状道路等级较低，基本为村道、土路。四、 园区基础设施（一）公共设施1.教育设施青白江区现有中小学91所，其中中学18所，小学73所。青白江城区现共有学校28所,其中中学8所,小学20所。青白江重点镇现共有学校26所,其中中学3所,小学23所。2.医疗卫生设施较青白江区级医疗卫生设施而言，城厢镇医疗卫生设施较为充足。假设物流园入驻后，使城厢镇医院增加5万人口，则其千人指标将远低于标准。城厢镇满足物流园区部分医疗需求后，物流园区内还需设一门诊部。3.文化体育设施城厢镇目前的文体设施人均指标极低，无法满足居民娱乐需求。未来规划的文体设施仅是接近国标中最低人均指标。不能为物流园区提供服务。因此，物流园区对文体休闲的需求只能完全依靠内部解决。（二）市政基础设施：1.水资源（1）地表水：规划区内长流河主要作为排洪和排污河道，粉后堰主要用于农田灌溉，均不可作为水源使用。绣川河为规划区唯一过境河流，水量丰富，河流水质达到国家地表水环境质量类水域标准，经预处理后可考虑作为规划区部分对水质要求不高的工业用水。（2）地下水：青白江区地下水主要为重碳酸-钙型水，其次为重碳酸、硫酸-钙型水。城区除攀成钢、川化所在局部地区地下水质较差外，其余大部分地区地下水质较好。2.给水工程现状青白江自来水厂服务范围大，实际供水量已接近设计能力，不能满足规划区的开发要求。根据青白江区用水的特点，工业用水基本上由企业取地表水解决，未来规划区的用水可以通过水厂供水、地表水和地下水三种方式联合供水来解决。3.污水工程规划区位于青白江区污水处理厂下游，现状污水若纳入该处理厂需要泵站提升。根据集装箱物流园区所处的位置和青白江区地形特点，应考虑扩大城厢镇污水处理厂规划规模，接纳集装箱物流园区的污水。4.雨水及防洪工程现状河道防洪标准低，河道两岸易受淹。提高规划区内河道防洪标准，按100年一遇洪水标准设防。5.电力工程本规划区属青白江区，但供电归金堂供电局管理，跨行政区的管理对电网的规划相对薄弱。区内无电力设施，无 法满足规划区发展的电力需求。由于规划区周边仅有城厢35kV变电站，所以必定无法满足物流园区的用电需求，仅可为近期物流园区的启动区提供用电需求，在区内规划新建变电站可有效的解决用电问题。 6.通信工程规划区内无任