XXXX年新国八条及沪渝房产税解读_48PPT

2011年新国八条及沪渝房产税解读,新城地产常州公司营销部2011.2.21,政策出台背景及细则解读,第三轮调控背景春天里的寒流,国内经济强劲复苏1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。出口回暖、房地产投资不减从2010年的出口累计同比来看，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%。房价持续上涨从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，然而房价却愈挫愈勇，去年12月全国商品房销售均价同比平均涨幅为9.3%；今年1月全国70个大中城市68个价格环比上涨，其中10个涨幅超过10%。CPI屡创新高，通胀压力突出，流动性泛滥，持续负利率时代受到楼市调控压力，部分资金从楼市退出流入商品市场，物价上升压力骤增，CPI持续攀升，“保增长”的目标实现后，“防通胀”成最大忧患；近2年来M2(现金+存款)及国内贷款快速增长，贷款增速处于历史高位且有扬头迹象；自2010年2月开始进入负利率时代，随着通胀压力的加深负利率持续扩大，即使经过2010年两次加息后，按照1月份4.9%的CPI,负利率仍有1.9%的缺口。无论是“国十一条”“国十条”，“国五条”还是“新国十条”，不管是“差异化信贷”、“加息”，还是“征税”、“停贷”、“限购”，政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史之最，房价愈挫愈勇，量跌价升，与政府新政调控最初意图背道而驰，这是“1.26新政”（新国八条）及沪渝房产税细则赶在2011年春节前就出台的本质诱因：市场拂了政府意。,第三轮调控突如其来,购房成本上升房企资金链遇险,新“国八条”来了,2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。,新“国八条”来了,“国办发1号文”具体内容及点评,核心措施：提高首付比例，提高贷款利率+限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地,2011年“国八条”与2010年“国十条”对比,“8”国八条（国办发1号文）要点解读,此轮政策调控覆盖面更广、深度更深！,新“国八条”政策解读,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,政策之,解读,本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的，同时意味着房产仍然是保值佳选。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。其中要求地方细则确定房价调控目标，由于调控目标的正负、绝对值，确定难度较大，目前已出的地方仍在谨慎回避，同时揣摩中央心意，此条款落实程度有待商榷。,新“国八条”政策解读,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,政策之,解读,相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。由此，这一措施对市场中低端项目的改善需求影响将大于高端市场。由于购买力不同，政策对未有限购城市置业影响从大到小依次为：首改，多改，首置。,新“国八条”政策解读,加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查,政策之,解读,土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过”，“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。,新“国八条”政策解读,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,政策之,解读,细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，限购范围明显扩大了，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行列。就上海而言，相较沪版限购条例，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿再出售房源。,新“国八条”政策解读,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。,政策之,解读,新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。,房产税具体内容,“沪版”房产税,首先，房产税对市场需求会产生直接影响。从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、外地投资性需求（含外地高端自住需求）、上海本地投资投机性需求、外地（新上海人）自住型需求。由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，而且只要收益大于成本，敏感度不会很强。而受影响最大的是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还”。由此，对于持有居住证且居住超过三年“新上海人”而言，房产税暂不会影响其首次刚性需求。,沪版房产税政策解读,沪版房产税政策解读,其次，房产税对房价上涨预期影响甚微：从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响；（2）对投资客而言，每年0.6%，甚至0.4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况，目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。从“既往不咎”免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响。可能的效果来看：存在更多资金引向二三级城市的可能；存在房东转嫁租金，推升一线城市通胀矛盾的可能；存在税基过宽税率过高，打击合理住房消费或税基过窄税率过低；无法抑制投机炒作的可能。,沪版房产税结论&综述,房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，不但没有产生叠加效应，房产税的作用反而被削弱了。新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的成交量或将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而买房的人群更多为首次购房或中低端消费需求。综合“既往不咎”的原则，沪版房产税或将面临“空城”的尴尬，即最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税失去了征税来源。由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。,房产税具体内容,“渝版”房产税,房产税沪渝比较,新政对房企的影响,由于2010买地、投资支出大幅增长，销售收入增长明显回落之后，逐渐入不敷出；可能的结果：在融资成本提高、销售放缓、融资难度加大基本上，现金流受困，降价预期加大。,对购房者的影响,首付提高、优惠取消、利息增加多重调控叠加之下，首付、税费、月供等等购房成本显著提升；单次加息对住宅购买影响有限，关键在于释放了连续加息的可能，可能因为预期的改变而影响实际需求的释放；在购房成本增加、转让收益降低、银行利率提升等刺激下，可能观望或者推迟购房，观望情绪加重，需求萎缩。加息也增加了商业类物业的购置成本，加息可能改变投资类客户对存款贬值的看法，闲散资金存在转向银行的可能；对于不在“限购”之列的物业，如SOHO、商铺等商住类物业，在加息的叠加效应尚未完全显现之前，充分利用新政对特殊物业的利好。,2月份市场成交表现,春节期间的市场成交表现,公司进入五市中，除了南京成交大幅超越2010年春节期间34%之外，上海、无锡、苏州成交量均只有60%左右，常州也处于历史低位（因为去年春节期间房管局未有数据公布，与以往周均数据相比大幅萎缩）。,市场成交表现上海：成交缩水1/3,国八条及沪房产税出台后，市场观望气氛浓厚，上海楼市成交缩水严重，近期有略微复苏但仍处绝对低位。,市场成交表现南京：超越2010同期34%,春节期间成交数据大幅好于去年同期。,市场成交表现苏州：不及去年60%,国八条出台后，市场观望气氛浓厚，苏州楼市成交跌至冰点，近期有略微复苏但仍处绝对低位。,市场成交表现无锡：成交缩水1/3,无锡虽然是进驻五市中南京之外表现第二好的，但仍然处于历史较低水平，住宅成交较去年春节期间也有较大萎缩。,市场成交表现常州：历史低位,国八条出台后，市场观望气氛浓厚，常州楼市成交跌至冰点，近期有所复苏但仍低于远2008年的周均成交水平。从2010年常州房管局公布成交数据至今，周签约套数低于600套的有11周，低于450套的6周，大多集中在去年4月份和今年1月份调控之后。,后期政策、供求及市场机会预期,后期政策预期房价不降，政策不止；限购城市扩面，落实国八条,房价不降，政策不止高层频繁表态，政府对于房价调控已变成政治任务；在经济面较好的情况下，房地产几近“落水狗”，是博取政治资本的重要切入点；限购城市扩面除上海、南京、苏州外，无锡和常州也将进入限购之列，有预计称全国将有72个城市进入限购行列；房地产相关信贷紧缩开发贷被高度防范，额度极其紧张，成本上升；银行在利润导向下不支持首套房贷，除非接受利率上调；房企预售资金回笼难度加大；房产税试点城市年内不会增加需要时间来观察两个房产税版本的成效；保障房建设加码，或导致年内住宅用地供应不足保障房建设已上升为“政治任务”，为保证“政治任务”的达成，各地政府在保障房建设上将投入更大的精力，预计今年地方政府的土地供应结构将向保障性住房倾斜，住宅用地供应不足的情况或会发生；土地增值税预征率上调为调整供应结构及增加财政税收，土地增值税预征率将差别化及上调；加强闲置土地处置力度，严格房地产预售资金监管,后期市场预期供求速冻，房价下调，行业整合加速,供应方短期观望而供应减少，后期供应增加短期内由于政策不明朗而使得房企持观望心态，新增供应量减少；一手房供应结构将被动向下调整。一方面，新增高档住房供应量将在政府导向下被动下降；另一方面，开发商将针对市场主力需求调整产品供应结构，重点推出针对于首次置业人群的中小户型产品；受前期新开工影响及年度销售目标牵制，后期供应将大幅增加；需求方短期首置需求主导市场，成交在历史低位徘徊，后期改善性需求爆发短期内受限购、信贷、加息、房产税等因素影响，楼市成交量将显著下降，高端市场需求萎靡；短期内各层次的需求均被压制，进而形成楼市需求“堰塞湖”：投资投机性需求全面遏制，改善性需求严重误伤，首置需求受信贷政策调整及观望情绪影响同样受到一定冲击，但总体来看首置需求主导市场；需求仅是被压制而非消失，调控目标达成后，必定是短期行为的行政手段将率先松绑，此时被严重误伤而一贯在鼓励之列的改善性需求将爆发；房价时有波动但整体小幅回调短期内由于成交量较少，房价将受到个盘的成交影响而时有波动；受产品供应结构影响，住宅成交结构整体下移，房价出现结构性下降；在其它融资渠道全面受限、融资成本大幅提高、楼市成交量明显萎缩的情况下，预售资金回笼对于房企的重要性上升至前所未有的高度，房企将主动下调房价以应对此轮调控。行业整合加速房企资金压力急遽上升，市场竞争日趋激烈，融资能力较差、预售资金依赖度较高的房企将首当其冲遭遇资金“断链”危险，资金困局下降价促销在所难免，行业整合提上日程；,市场机会预期,短期首置需求主导市场，调控目标达成后改善性需求将迎来松绑期；未在调控之列的商办用房及酒店式公寓迎来机遇；未被限购令覆盖到的三四线城市将迎来较好的销售窗口期；已传出将要实施限购令而未出台限购令的城市，由于政策倒逼短期内楼市成交将出现“冲高”现象。,2月份公司项目销售表现及存量房源情况,2月份公司项目销售表现,各分公司存量房源情况,从上表可以看出，公司存量房源主要集中在常州公司。（存量房源指已经领取预售证的房源）,各主要项目存量房源情况,存量房源主要集中在常州金郡、公园壹号、新城域、南京金郡和上海金郡。,下阶段针对性营销策略,圆梦线以上项目：首府销售重点转向小公寓和办公楼，小公寓在3月份推盘，办公楼加大宣传推广；金郡重点进行2#的蓄客加推；公馆目前处于尾房阶段，做好持续销售启航、乐居线项目：公园壹号、清水湾、新城域按原定计划在3月份加推，新推房源价格和去化量适当降低要求。同时根据具体情况，适时暗推特价房,下阶段针对性营销策略常州公司推售动作,西尚海：继续利用新政对商业物业影响较小的优势，强势去化SOHO，3月份推出A11-1地块的2栋小高层，制定合理的量价目标。悠活城：依照原计划，在3月底加推11#、12#两栋房源。,下阶段针对性营销策略上海公司推售动作,苏州金郡：加快工