房地产开发经营管理课件

第四章房地产开发经营管理制度与政策,房地产估价师2011,第一节房地产开发企业的管理一、房地产开发企业的概念、特征及分类房地产开发企业是依法设立，具有企业资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发业的特点有：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。,房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。中华人民共和国公司法自年月日起施行有限责任公司：有限责任公司由五十个以下股东出资设立，有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元。股东不得抽逃出资，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股份有限公司：设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人。发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。募集设立，是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集而设立公司。公司全体发起人的首次出资额不得低于注册资本的20%，股份有限公司注册资本的最低限额为人民币五百万元。,二、房地产开发企业的设立条件有符合公司法人登记的名称和组织机构有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房注册资本100万元以上有4名持有资格证书的房地产、建筑专业技术人员和2名持证专职会计人员。其他法规规定的条件。,三、房地产开发企业资质等级共分四个资质等级四个资质等级共同的资质条件：1.商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；2.未发生过重大工程质量事故。各资质等级条件表,四、房地产开发企业设立的程序房地产开发企业应当自领取营业执照之日起日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程（3）验资证明；（4）企业法定代表的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门收到备案申请后日内，向符合条件的企业核发暂定资质证书申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。暂定资质证书有效期一年，可延长，延长期不超过年自领取暂定资质证书之日起一年无开发项目的，不可延长。,五、房地产开发企业资质管理（一）管理机构全国：住房和城乡建设部省：住建厅市、县：房管局（二）资质审批一级省住建厅初审，报住建部审批二、三级福建省住建厅审批四级资质由企业所在地的县(市)房管局审核后报地级市房管局审批，并在30日内报省住建厅备案。,（三）资质年检原则上谁批谁检不参加年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。年检结果向社会公布。发生重大工程质量事故的，降低资质等级，严重的吊销资质。,第二节房地产开发项目管理,一、确定房地产开发项目的原则（1）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；需要报批的还应当国家发展改革委员会批准，并纳入年度固定资产投资计划。（2）应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。,二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式（二）建设条件书面意见的内容土地使有权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目拆迁补偿、安置要求。,三、房地产开发项目实行资本金制度（一）项目资本金的概念投资者的出资，法人对这部分资金不付任何利息，投资者享有所有者权益，也可以转让其出资，但不能退出。（二）项目资本金的出资方式可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不超过投资项目资本金总额的20%，有规定的高新技术除外。,（三）房地产开发项目资本金房地产开发项目资本金占项目投资额的比例不得低于20%。2004年4月资本金的最低比例调整到35%(不含经济适用房)。2009年5月又调整为保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。规定资本金比例的目的是减少楼盘“烂尾”。,四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则房地产开发项目，超过出让合同约定的动工开发日期满1年的可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。超过出让合同约定的动工开发日期满2年的可以无偿收回土地使用权。主要是防止炒地皮。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平即视为启动。如稍作启动即停工无期，不应算作开工。已动工开发建设的但面积不足1/3或投资额不足总投资额25%。可以不算作闲置土地情形：因不可抗拒力造成开工延期因政府或政府有关部门的行为不能如期开工或中断建设一年以上的因开工前出现不可预见的情况而延期开工的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题。,五、房地产开发项目质量责任制度（一）房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任（二）对质量不合格的房地产项目的处理方式商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向专门进行工程质量监督的单位申请重新核验，其他单位的核验结果不能作为依据。经核验主体结构质量不合格的，购买人可以要求退房或者换房，并可要求损害赔偿，索赔只能是直接损失不能要求精神损失等间接性损失。若不是主体结构质量不合格而是一般质量不合格只能要求保修解决而不是退房。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以要求解除合同和赔偿损失。六、项目手册制度房地产开发企业要将建设过程中主要事项记录于开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。,第三节房地产经营管理,一、房地产开发项目转让开发商之间房地产开发项目的转让（一）转让条件1.以出让方式取得土地使用权城市房地产管理法第三十九条规定转让房地产开发项目应当具备的条件：按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。对于房屋建设的，实际投入的资金额应占全部开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件方可转让。目的是严格限制炒地皮。开发商的对策：成立股份公司，以该地皮为股份公司的主要财产，然后转让股份。,2.以划拨方式取得土地使用权城市房地产管理法第四十条规定转让房地产开发项目应当具备的条件：前提：经有批准权的人民政府审批才能转让。有两种处理方式：由受让方补办土地使用权出让手续可以不办理出让手续但转让方应将获得的收益中的土地收益收缴国家或作其他处理。,可以不办理出让手续的情形：转让后仍属于划拨土地使用范围的(国家机关用地和军事用地城市基础设施公益事业能源、交通、水利等项目用地及经济适用房用地);私有住宅转让后仍用于居住的;房改中出售公有住宅的;同一宗土地部分房屋转让而土地使用权不可分割的;转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;根据城市规划土地使用权不宜出让的;县级政府规定的其他暂时无法或不需要出让的其他情形。,（二）转让程序转让房地产开发项目转让人与受让人应当自土地使用变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。未经备案或超过期限备案的转让行为无效。房地产开发主管部门应审查受让房地产开发企业的资质条件。若未完成拆迁安置补偿的，原拆迁人安置补偿合同中有关的权利、义务随之转给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。,二、商品房交付使用（一）履约按期交房，协助办理权属登记房地产开发企业应当按照合同约定将符合条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或当事人在合同约定的其他原因，需延期交付的，应当及时告知买受人。房地产开发企业在商品房交付前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门用于房屋权属登记。对于期房，测绘结果与合同中约定的面积有差异的，在交付时应对面积差异进行结算。,房地产开发企业应当在商品交付使用之日起60日内，将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。由于出卖人的原因，买受人在商品交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任,（二）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。,住宅质量保证书规定的保修内容：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；,建设工程质量管理条例（二年一月三十日）P96房屋建筑工程质量保修办法（二年六月三十日）在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于住宅质量保证书规定的最低保修期限的，保修期不得低于住宅质量保证书规定的最低保修期限。如：某楼盘2000年1月1日竣工，李某2000年2月1日购房，3月1日交付使用，则开发商对该房屋面防水的保修期有多长？答：5年减2个月等于4年10个月。到2005年1月1日。又如：陈某2003年5月18日购买该楼盘尾房，同年6月12日交付使用，则该房屋面防水的保修期有多长？答：3年，到2006年6月12日,三、房地产广告1、房地产广告的概念广告主：是指为推销商品或者提供服务，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的法人、其他经济组织或者个人。广告经营者：是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的法人、其他经济组织或者个人。广告发布者：是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或者其他经济组织。即广告媒体，其占广告费用的80%。房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。居民私人及非经营性售房、租房、换房广告不是法规定义的房地产广告。,（一）不得发布广告的情形：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（8）法律、行政法规规定禁止的其它情形。,（二）发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：（1）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；（2）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；（3）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；（4）工程竣工验收合格证明；（5）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；（6）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；（7）工商行政管理机关规定的其它证明。,（三）房地产广告的内容（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。,（四）房地产广告的要求（1）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（2）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。（3）预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。（4）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。（5）不得出现融资或者变相融资的内容，或含有升值或者投资回报的承诺。（6）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关