2010年6月漳州房地产市场调研报告上

,漳州房地产市场调研报告,同致行（中国）厦门分公司2010.06,1,2,3,.,漳州宏观经济背景分析,漳州房地产市场整体运行情况,漳州各板块房地产市场分析,4,新政解析,漳州宏观经济背景分析,GDP人均GDP城镇人均可支配收入社会消费品零售总额,2004-2009年漳州市宏观经济,2009年漳州市GDP继续保持两位数增长，以1334亿元列全省第四。比2008年增长13%。,1,漳州市2009年人均GDP突破2.3万元,比上年增长12.6%,增幅超过福州、厦门、泉州等地。楼市因长期积蓄的购买力而将呈现快速发展态势。,城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，2009年人均可支配收入达18371元，比2008年增长13%，与当年GDP增幅相当.,2009年漳州社会消费品零售总额达418亿元。比2008年增长15%.表明漳州市民的购买力得到明显增加。,2004-2009年漳州市宏观经济,2,漳州全市GDP1137亿，全省排名第四；人均GDP超2.3万元；城镇居民人均年可支配收入超18000元；社会消费品零售总额超400亿元；,宏观经济运行稳定经济保持高速增长当地居民购买力不断增强房地产处于高速发展的阶段,小结：,漳州房地产市场整体运行情况,2004-2009漳州全市房地产市场开发情况2004-2009漳州市区房地产市场供需情况2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积,2004-2009年漳州房地产市场开发状况,自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。,1,自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。,2004-2009年漳州市区商品房供需情况,2,从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显；,2004-2009年漳州市区商品住宅价格走势,3,目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。,漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行状况良好。,漳州市区房地产售租比,4,漳州市房价收入比：漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算）漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1，,漳州市房价收入比,漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。,5,由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面积约11.15万，比08年底的23.75万减少了7.09万。,漳州市区商品住宅空置面积,6,下降,小结：,漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市GDP年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值，尚有上升空间；漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。在国家一系列调控政策后,漳州房地产市场交易量明显下降,但价格目前还僵持。,漳州各板块房地产市场分析,漳州 楼市板块划分城北板块解析中心城区板块解析江滨板块解析城东板块解析金峰板块解析漳州楼市总结,2010漳州楼市板块区位图,漳州楼市板块划分,1,钱隆首府,延安广场二期,福海阳光,代表楼盘：钱隆首府 延安广场 福海阳光,城北板块位于沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区。随着漳华路的打通，成为城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。板块整体发展比较成熟，交通便利，教育生活配套完善。,城北板块解析,2,主要楼盘分布,信和花园,主要在售项目解析,板块特征总结,中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、 沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的资本。,代表楼盘：丽园君悦 家芗0596 丹霞名城,中心城区板块解析,2,主要楼盘分布,主要项目解析,板块特征总结,滨江板块以江滨路和建元路的之间是横贯市区东西方向的，集交通、休闲、观光、旅游、防洪功能于一体的城市景观主干道和交通次干道。特有的江景，让滨江沿岸的房地产项目无一例外的打起了豪宅牌