社区商业基础模型及信息库.ppt

社区商业基础模型及信息库,商业管理部2019年,社区商业定义,社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。,社区商业的类型,消费人口是决定社区商业的第一要素,社区商业的类型,居住组团类社区商业配置：零售、餐饮、配套服务,居住组团：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一。零售类便利店餐饮类烘焙店、饮品店、快餐店配套类药房、银行、邮局、通信网络、洗衣、家电维修、房屋中介、五金建材,社区商业的类型,居住小区类社区商业配置：零售、餐饮、配套服务,居住小区：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升。零售类便利店、书店、大中型超市餐饮类烘焙店、饮品店、快餐店配套服务类药房、银行、邮局、电话网络，洗衣、家电维修、房屋中介、宠物店、鲜花店、美容美发、旅行社、五金建材,社区商业的类型,居住区类社区商业配置：零售、餐饮、休闲、配套服务,普通型居住区：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富程度已较为接近区域型商业。零售类便利店、书店、大中型超市餐饮类烘焙店、饮品店、中西快餐、时尚餐饮休闲类按摩SPA、酒吧茶坊、网吧配套服务类药房、银行、邮局、电话网络，洗衣、家电维修、房屋中介、宠物店、鲜花店、美容美发、旅行社、五金建材、教育培训,社区商业的类型,特大型居住区：突破原有区域规划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。零售类便利店、书店、建材卖场、专业专卖、大型卖场、购物中心餐饮类烘焙店、饮品店、中西快餐、时尚餐饮休闲类按摩SPA、酒吧茶坊、网吧服务配套型药房、银行、邮局、电话网络，洗衣、家电维修、房屋中介、宠物店、鲜花店、美容美发、旅行社、五金建材、教育培训、汽车美容、婚纱、琴行,特大居住区类社区商业配置：零售、餐饮、休闲、配套服务,社区商业的建筑形态,获取的新项目,1万小型商业,1万-3万中型商业,3万-5万中大型商业,组团商街型,多层集中型,多层集中型,沿街满布型,“盒子”,盒子+商街,定位规划,制定招商策略,社区商业的建筑形态,定位规划,1万小型商业,1万-3万中型商业,3万-5万中大型商业,组团商街型,多层集中型,多层集中型,沿街满布型,“盒子”,盒子+商街,社区商业的产品定位和业态配置,人流动线,人流动线,参考,1万小型商业,组团商街型,多层集中型,位于小区主出入口，商业价值最大化初期承接示范区功能,商街主出入口,社区商业的产品定位和业态配置,人流动线,人流动线,1万小型商业,组团商街型,多层集中型,位于小区主出入口，商业价值最大化初期承接示范区功能,商街主出入口,以中式快餐、便利店、药房、金融机构、美发、通讯网络、洗衣店、家政服务、房屋中介、综合零售为主，满足居民的物质生活需求，搭配儿童教育，完善配套性、便利性的同时，培养居民的消费黏性根据项目所在的区位、业主和周边居民的需求和消费水平，对各业态的组合和品质进行微调,儿童教育培训,烘焙饮品集合店,通讯网络,美发店,便利店,金融机构,房屋中介,综合零售,洗衣店,社区商业的产品定位和业态配置,1万小型商业,组团商街型,多层集中型,临街商业受规划条件限制，无法做低层商街以商业裙房的形态呈现,城市主干道,多层裙房商业，首层对外开门二层及以上通过直梯或消防梯,大堂,大堂,人流动线,人流动线,人流动线,垂直动线,垂直动线,社区商业的产品定位和业态配置,1万小型商业,组团商街型,多层集中型,临街商业受规划条件限制，无法做低层商街；以商业裙房的形态呈现有销售需求,1F,参考1-二层,服装服饰、生活小百、果蔬生鲜、便利店、烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、药房、金融机构、酒吧、茶坊、网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、通讯网络、洗衣店、家政服务、房屋中介、鲜花店、宠物店、旅行社、图文店、快递站、五金土产、开锁配匙、衣料修补、皮具护理、鞋包清洗修补、钟表维修等）,2F,（烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、金融机构、酒吧、茶坊）一拖二；儿童培训教育；网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、宠物店、图文店）独立二层或一拖二均可,参考2-多层,社区商业的产品定位和业态配置,1万小型商业,组团商街型,多层集中型,临街商业受规划条件限制，无法做低层商街以商业裙房的形态呈现,1F,服装服饰、生活小百、果蔬生鲜、便利店、烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、药房、金融机构、酒吧、茶坊、网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、通讯网络、洗衣店、家政服务、房屋中介、鲜花店、宠物店、旅行社、图文店、快递站、五金土产、开锁配匙、衣料修补、皮具护理、鞋包清洗修补、钟表维修等）,2F,（烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、金融机构、酒吧、茶坊）一拖二；儿童培训教育；摄影；网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、宠物店、图文店）独立二层或一拖二均可,3F,儿童培训教育；摄影；生活配套服务（美发店、美容院）；健身房；网吧、养生足浴、KTV（不与儿童业态同时排布）；均需要楼体广告位或外部标识,3F以上,生活配套服务（美发店、美容院）、健身房、网吧、养生足浴、KTV、摄影；均需要楼体广告位或外部标识,尽量不要出现3层以上的裙房商业根据项目所在的区位、业主和周边居民的需求和消费水平，对各业态的组合和品质进行微调,社区商业的建筑形态,定位规划,1万小型商业,1万-3万中型商业,3万-5万中大型商业,组团商街型,多层集中型,多层集中型,沿街满布型,“盒子”,盒子+商街,社区商业的产品定位和业态配置,1万-3万中型商业,多层集中型,沿街满布型,临街商业；受规划条件限制，占地面积小自持经营；视项目区位进行定位，以邻里性质的配套服务型和小而精具备一定特色品牌的辐射型分别呈现地上不超过3层为宜,1F,服装服饰、化妆品、珠宝、手表、眼镜店、咖啡、烘焙、特色餐饮、电子产品、便利店精品超市（若无地下一层）,参考1-辐射型,B1F,超市、档口餐饮美食街、特色小店,2F,服装服饰、杂品零售、水吧、美发、美甲、儿童教育、餐饮、生鲜超市（一层不排布精品超市）,3F,水吧、美发、美甲、儿童教育娱乐、餐饮、健身房、KTV、摄影,美发、美甲业态可根据目标项目的具体情况进行排布，以保证该业态在项目内的可生存性影院业态是否排布，根据项目具体位置和客群的构成而定,社区商业的产品定位和业态配置,1万-3万中型商业,多层集中型,沿街满布型,临街商业；受规划条件限制，占地面积小自持经营；视项目区位进行定位，以邻里性质的配套服务型和小而精具备一定特色品牌的辐射型分别呈现地上不超过3层为宜,1F,服装服饰、化妆品集合、杂品零售、咖啡水吧、烘焙、特色餐饮、便利店精品超市,参考2-配套型,2F,水吧、儿童教育、餐饮、生鲜超市（一层不排布精品超市）,3F,水吧、美发、美甲、儿童教育娱乐若出现3F以上楼层：美食街档口餐饮集合若不出现3F以上楼层：餐饮、健身房,3F以上,水吧、美发、美容院、餐饮、健身房,美发、美甲业态可根据目标项目的具体情况进行排布，以保证该业态在项目内的可生存性服装服饰的占比较小，以满足服务客群的需要为宜,社区商业的产品定位和业态配置,1万-3万中型商业,多层集中型,沿街满布型,参考,沿街商业规划条件理想，可沿街低层满布建筑形态多为：单一层、一拖二，个别有一拖三,生活小百、果蔬生鲜、便利店、烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、药房、金融机构、酒吧、茶坊、网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、通讯网络、洗衣店、家政服务、房屋中介、鲜花店、宠物店、旅行社、图文店、快递站、五金土产、汽车美容、开锁配匙、衣料修补、皮具护理、鞋包清洗修补、钟表维修等）满足居民的物质生活需求，搭配儿童教育业态，完善配套性、便利性的同时，培养居民的消费黏性根据项目所在的区位、业主和周边居民的需求和消费水平，对各业态的组合和品质进行微调,社区商业的建筑形态,定位规划,1万小型商业,1万-3万中型商业,3万-5万中大型商业,组团商街型,多层集中型,多层集中型,沿街满布型,“盒子”,盒子+商街,社区商业的产品定位和业态配置,3万-5万中大型商业,盒子,盒子+商街,自持型商业综合条件（竞品、人口、交通等）满足项目需求地上不超过5层为宜,1F,服装服饰、化妆品、珠宝、手表、眼镜店、电子产品、咖啡、烘焙、特色餐饮、便利店,B1F,超市、档口餐饮美食街、特色小店,2F,服装服饰、杂品零售、水吧、儿童教育娱乐,3F,服装服饰、杂品零售、水吧、美发、美甲、儿童教育娱乐、餐饮,4F,水吧、美发、美甲、餐饮、电影院,5F,电影院、健身房、KTV,参考,社区商业的产品定位和业态配置,3万-5万中大型商业,盒子,盒子+商街,参考-盒子部分,自持型商业综合条件（竞品、人口、交通等）满足项目需求商街大多数采取销售的办法，若涉及到自持（售后返租、阶段性自持），招商时需考虑品牌差异化,1F,服装服饰、化妆品、珠宝、手表、眼镜店、电子产品、咖啡、烘焙、特色餐饮、便利店,B1F,超市、档口餐饮美食街、特色小店,2F,服装服饰、杂品零售、水吧、儿童教育娱乐,3F,水吧、美发、美甲、餐饮、电影院,4F,餐饮、电影院、健身房、KTV,社区商业的产品定位和业态配置,3万-5万中大型商业,盒子,盒子+商街,参考-商街部分,自持型商业综合条件（竞品、人口、交通等）满足项目需求商街大多数采取销售的办法，若涉及到自持（售后返租、阶段性自持），招商时需考虑品牌差异化,1F,生活小百、果蔬生鲜、便利店、烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、药房、金融机构、酒吧、茶坊、网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、通讯网络、洗衣店、家政服务、房屋中介、鲜花店、宠物店、旅行社、图文店、快递站、五金土产、开锁配匙、衣料修补、皮具护理、鞋包清洗修补、钟表维修等）,2F,（烘焙饮品集合、中西快餐、休闲餐饮、正餐、金融机构、酒吧、茶坊）一拖二；儿童培训教育；网吧、养生足浴、诊所、生活配套服务（美发店、美容院、宠物店、图文店）独立二层或一拖二均可,商街若为单一层，则根据客群需求把各业态分别排布，但需注意儿童培训业态不要与休闲娱乐相邻为了体现业态差异化经营，避免出现内耗竞争，盒子+商街的组合模式中，商街不建议出现3层及以上楼层,社区商业的产品定位和业态配置,输出设计标准建议及规避要点输出配套标准需求,社区商业的布局规律,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致；从方便居民生活及合理分配资源的角度出发,可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面根据周边交通规划，选择小区人口出入主要依赖的道路，以及小区主入口所在道路,避免临近河流和陡坡的道路商业落点尽量规划在小区外部，使其尽量辐射周边人口，而小区内部尽量避免设置底商,社区商业铺位面积及相关比例,每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。沿街商业门面面宽宜为3.6-4.2m，净深宜为12-16m，门面进深面宽比以为3:1-4:1，商铺净深宜为10-12m。,社区商业设计建议划铺,在商业价值较高的临街面，转角铺应尽可能多增加面临主街道的个数及临街宽度每个转角铺保证尽量不出现大面积实墙，保证橱窗的展示面转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡,保留转角界面完整，考虑品牌主力店，划分大铺,考虑转角界面价值最大，划小铺,社区商业设计建议布局,因商业体量指标用纯一层而无法用完，考虑局部二层或者整体二层的商业，但尽量避免出现三层的底商体块划分及组合建议,一拖一,一拖多,商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角，商铺尽可能不被公共服务用房（如社区医疗中心、服务站、卫生间等）打断避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面,社区商业设计建议工程细节,考虑剪力墙的影响，形成原因是底商上面住宅结构的落位，该影响分两种：一是局部的断支，一是大范围的存在。剪力墙解决：一是住商分离，二是结构优化。,层高及管线的排布不合理，会降低商铺实际的使用高度。,出于对安全考虑，配电站临近商铺将会限制餐饮业态经营，影响后期此类商家进驻。,社区商业设计建议店招、楼体广告,预留足够的广告位和店招位二层及以上楼层可结合建筑立面划分，预留大幅广告位置，并可根据商铺的使用情况连续或分段设置预留的店招需考虑商家的个性化设计，并考虑后期经营改造的可能性,社区商业设计建议空调,预留足够的空调机位避免空调外机和空调管直接裸露在外墙上合理设置冷凝水管，避免冷凝水四溅的情况