ch5房地产投资分析基础

第五章 房地产投资分析基础,1、现金流量的构成2、资金时间价值与资金等效值计算3、房地产投资经济效果评价指标4、经济评价指标计算实例,Real Estate Development,2,第一节 现金流量的构成,一、现金流量 1、现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称。 现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金 现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金 净现金流量CICO 对房地产开发投资，CI CO,Real Estate Development,3,第一节 现金流量的构成,一、现金流量 2、现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。,0 1 2 3 4 n,Real Estate Development,4,第一节 现金流量的构成,二、投资与成本 1、概念 房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。,固定资产投资,流动资金,用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在使用过程中磨损和贬值，以折旧计入成本，以货币（销售收入等）回到投资者手中。,是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。,Real Estate Development,5,第一节 现金流量的构成,二、投资与成本 1、概念 成本 是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。 与会计中成本的区别： A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。 B、投资中有机会成本、沉没成本、不可预见费等成本。 思考：成本与费用的区别？,Real Estate Development,6,第一节 现金流量的构成,二、投资与成本 2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。,Real Estate Development,7,第一节 现金流量的构成,二、投资与成本 2、房地产投资分析中的投资与成本 房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。,Real Estate Development,8,Real Estate Development,9,第一节 现金流量的构成,三、经营收入、利润和税金 1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。,Real Estate Development,10,第一节 现金流量的构成,三、经营收入、利润和税金 2、利润 利润总额经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加 经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本,Real Estate Development,11,第一节 现金流量的构成,三、经营收入、利润和税金 3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。 新企业所得税法 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争”的新时代25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。,Real Estate Development,12,一、资金时间价值 1、概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为。 例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。 理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值） 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 （从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿）,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,Real Estate Development,13,一、资金时间价值 1、概念 资金时间价值影响因素 投资利润率 通货膨胀率 风险因素,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,Real Estate Development,14,一、资金时间价值 2、利息与利率 利息：占用资金所付出的代价。 FnP+In Fn本利和；P本金；In利息 利率：在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。 iIn/P100% 影响因素：社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,Real Estate Development,15,一、资金时间价值 3、单利计息与复利计息 单利：InPni “息不生息” 复利：InP(1+i)n-1 “息生息”,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,Real Estate Development,16,一、资金时间价值 4、名义利率i与实际利率r 名义利率：指一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。 实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 复利计算时：名义利率因计息周期不同 名义利率实际利率 例：年利率12%，1000元，1年期。 两者关系：,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,Real Estate Development,17,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,二、资金等效值计算 1、资金等值的概念 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。,Real Estate Development,18,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,二、资金等效值计算 2、复利计算 1）P、 F 、 A三者两两之间的关系 P与F、F与A、P与A 2）只需记 P与A,Real Estate Development,19,第二节 资金时间价值与资金等效值计算,二、资金等效值计算 3、复利系数的应用 主要是在房地产投资分析与评估中的应用,Real Estate Development,20,复利系数的应用,例1 某投资者以2000万元购入一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标? 解 （1）P=2000万元，i=18%，n=30年。 （2）年净经营收入：,Real Estate Development,21,例2 某家庭以4500元/M2的价格购买了一套建筑面积为120M2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?,Real Estate Development,22,解： （1）P=4500 12070%=378000（元）， n=1512=180（月），t=612=72（月），i=1% （2） （3）第十年年初拟一次偿还的金额应为：,Real Estate Development,23,例3 某家庭欲购买一套建筑面积为80M2的经济适用住房，单价为3500元/M2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?,Real Estate Development,24,解： （1）已知：P350080（125%）=210000元， n1512180月，i14.2%/120.35%， i26.6%/120.55%，Pl100000元， P2210000100000110000（元） （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： 组合贷款的月最低还款额： AA1+A2749.75+964.281714.03（元）,Real Estate Development,25,例4 某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/M2，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%。问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?,Real Estate Development,26,解： （1）设该家庭每月能支付的房款为A，则 A=600030%=1800（元） （2）n=1512=180（月），i=6%/12=0.5% （3）设该家庭能承受的抵押贷款额为P （4）设该家庭能承受的购房总价值为y，则 V=213306/80%=266633（元） （5）设对该家庭比较适合的房型面积为S，则 S=266633/3000=88.88（M2 ）,Real Estate Development,27,例5 某家庭预买一套面积为120M2的商品住宅，单价为7000元/M2，首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别4.65%和5.04%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元，采用等额还本付息方式。商业贷款采用等比递增还款方式，月还款额增长率为0.35%。问该家庭申请组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额是多少?,Real Estate Development,28,解： （1）已知：P=1207000（130%）=588000元， n=2012=240月，t=1512=180月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/120.42%，s=0.35%，P1=200000元， P2=588000200000=388000元 （2）计算公积金月还款额 （3）计算商业贷款第15年最后一个月还款额 （4）组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额 A=A1+A2=1284.83+3294.104578.93元,Real Estate Development,29,例6 某家庭购买了一套90M2的商品住宅，售价为4000元/M2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收人为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?,Real Estate Development,30,解：（1）已知：P=400090（130%）=252000元， n=1512=180月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元， P2=252000100000=152000元，P=50000元， n=1212=144元，i=0.57%（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额,Real Estate Development,31,解： （3）组合贷款的最低月还款额 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元 （4）要求该家庭的最低月收入 2120.7235%=6059.20元 （5）第4年初一次偿还商业贷款本金5000元后，在第4到第15年内减少的月还款额 （6）从第4年开始抵押贷款月还款额 2120.72509.93=1610.79（元）,Real Estate Development,32,例7 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给陈某。根据陈某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。问陈某在新还款方案下的首次还款额为多少？ （2004年估价师考试试题）,Real Estate Development,33,解：已知：ii6%/120.5%，s0.2%， n1512180，M51260 （1分） （1）抵押贷款额P5060%30万元 （0.5分） （2）张某月还款额（2.5分） （3）2005年1月1日欠银行本金（1.5分） （4）陈某首期付款（2.5分）,Real Estate Development,34,第三节 房地产投资经济效果评价指标,一、房地产投资经济效果的表现形式 置业投资：租金、物业增值、股权增加 开发投资：销售收入,Real Estate Development,35,第三节 房地产投资经济效果评价指标,二、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬,+,Real Estate Development,36,第三节 房地产投资经济效果评价指标,+,Real Estate Development,37,第三节 房地产投资经济效果评价指标,三、经济评价指标体系 盈利能力 清偿能力,Real Estate Development,38,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值（FNPV ） 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。,Real Estate Development,39,第三节 房地产投资经济效果评价指标,Real Estate Development,40,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 2、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。,Real Estate Development,41,FIRR的计算方法1：插值法,IRR,Real Estate Development,42,FIRR的计算方法2：Excel 函数法 IRR（X:Y）,Real Estate Development,43,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 3、动态投资回收期 是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。,Real Estate Development,44,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 （二）静态指标 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。,Real Estate Development,45,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 2、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比。,Real Estate Development,46,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 3、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。,Real Estate Development,47,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 4、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。,Real Estate Development,48,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 5、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。 例：某项目现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则静态投资回收期为？,Real Estate Development,49,Real Estate Development,50,静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年,Real Estate Development,51,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 6、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。,Real Estate Development,52,第三节 房地产投资经济效果评价指标,四、盈利指标计算方法 7、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。,不考虑物业增值收益,考虑物业增值收益,Real Estate Development,53,第三节 房地产投资经济效果评价指标,五、清偿能力指标计算方法 1、利息计算方法 各年应计利息 （年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率,Real Estate Development,54,第三节 房地产投资经济效果评价指标,五、清偿能力指标计算方法 2、借款偿还期,Real Estate Development,55,借款偿还计划表,Real Estate Development,56,第三节 房地产投资经济效果评价指标,五、清偿能力指标计算方法 3、其他指标,Real Estate Development,57,第三节 房地产投资经济效果评价指标,六、通货膨胀的影响,Real Estate Development,58,第四节 经济评价指标计算实例,主要有： 静态指标计算 例3 4 动态指标计算 例1 2 清偿能力指标计算,Real Estate Development,59,第四节 经济评价指标计算实例,例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收人和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。,Real Estate Development,60,解：（1）现金流量表,Real Estate Development,61,解：（2）目标收益率ic=13%则从财务净现值判断，该项目投资可行。,Real Estate Development,62,解：（3） 净现值函数为： 当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV227.78万元 则，FIRR=13.73% 因为FIRR=13.73%13%，则从财务内部收益率判断，该项目投资是可行的。,Real Estate Development,63,第四节 经济评价指标计算实例,例2 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。,Real Estate Development,64,解：（1）画出现金流量图或现金流量表 （2）计算FNPV并判断项目投资的可行性 因为i15%，s5%，且is，则： 因为FNPV256.400，则该项目投资可行。,Real Estate Development,65,解：（3）计算见解并判断项目投资的可行性 当i117%时，NPVl71.22万元； 当i218%时，NPV27.64万元 则FIRR17.90% 因为FIRR17.90%15%，则该项目投资可行。 （4）计算实际收益率 因为Ra17.90%，Rd4%， （1+Ra）（1+Rr）（1+Rd） 则实际收益率Rr13.37%,Real Estate Development,66,例3 某开发商以8000万元购置了一宗商业用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000M2，容积率为8，建筑密度为60%，建筑层数为24层，从24层建筑面积均相等。地下两层中，1层为车库，有供出售的100个车位，2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上14层为用于出租的商业用房，地上522层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3年（其中准备期为12个月，建造期为24个月）；平均建造成本为1500元/M2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为6000元/M2，停车位售价为10万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元/M2，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。,Real Estate Development,67,第四节 经济评价指标计算实例,解：（1）项目总开发价值 项目总建筑面积及各部分建筑面积 项目总建筑面积：5000840000（M2 ） 24层每层建筑面积：500060%3000（M2 ） 地上522层的总建筑面积： 400006300022000（M2 ） 销售部分的总开发价值A、l层车库销售收入：100101000（万元）B、522层标准层住宅销售收入： 22000600013200（万元）C、总销售收入：1000+1320014200（万元）D、销售税金：142006%852（万元）E、销售部分总开发价值：1420085213348（万元）,Real Estate Development,68,第四节 经济评价指标计算实例,解：出租部分总开发价值 总出租面积：3000412000（M2 ） 出租第一年末的年净租金收入： A1200010001200（万元） 出租部分总开发价值：其中n47年，s2% ，则： 项目总开发价值： 13348+18637.5531985.55（万元）,Real Estate Development,69,第四节 经济评价指标计算实例,解：（2）项目总开发成本 土地成本：8000万元 建造成本：1500400006000（万元） 专业人员费用：60008%480（万元） 管理费用：60005%300（万元） 其他费用：200万元 财务费用： 土地费用利息：8000（1+6%）311528.13（万元）建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息： （6000+480+300+200）（1+6%）2/21418.8（万元） 财务费用：1528.13+418.81946.93（万元）,Real Estate Development,70,第四节 经济评价指标计算实例,解： 销售费用：142002.5%355（万元） 项目总开发成本： 800060004803002001946.93355 17281.93（万元） （3）开发商利润： 31985.5517281.9314703.62（万元） （4）开发商成本利润率： （14703.62/17281.93）100%85.08%,Real Estate Development,71,第四节 经济评价指标计算实例,例4 A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000M2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。,Real Estate Development,72,解：（1）总开发价值 项目年净收益：3600（135%）2340（万元） 总开发价值： （2）总开发成本 总建筑面积：4000520000（M2 ） 建造成本：4000200008000（万元） 专业人员费用：800010%800（万元） 管理费用：（8000800）5%440（万元）,Real Estate Development,73,解： 财务费用： （8000+800+440）（1+10%）3/211420（万元） 总开发成本：8000800440142010660（万元） （3）成本利润率 成本利润率 （总开发价值总开发成本）/总开发成本100% 1.1n2.94599 得n11.34（