2009年房地产市场回顾及展望

2009年房地产市场回顾及展望09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。一时间，全国土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“地王”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。在这样的行业背景下，09年上半年的全国房地产市场也呈现出完全不同于往年的市场特征，具体来讲可以用“快”、“暖”、“变”三个字来加以概括，标志着全国房地产市场已经步出08年的阴霾，正式结束本轮的行业调整。此外，随着本届政府对“民生问题”的日益重视，预计未来政府会进一步加大保障性住房的建设力度，而随着保障性住房的大量入市，必将会对全国的房地产市场产生冲击。一、09年上半年市场总体特征09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。纵观09年整个上半年，全国房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从第二季度开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：成交量和成交价格均呈加速上升之势，需求结构也从3、4月份的“刚性需求”向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。在市场回暖及各项优惠政策的推动下，房地产开发企业的信心正在逐步回升，企业发展战略也正在由“保生存”向“谋发展”转变，从而带动未来房地产开发投资的进一步活跃。从市场表现来看，09年上半年全国房地产市场的总体特征可以用“快”、“暖”、“变”来总结。特征一：“快”-行业投资加快，带动市场信心回升09年以来，政府所实行的宽松的货币政策及庞大的经济刺激方案为开发商缓解资金压力创造了得天独厚的条件。尤其是年后全国房地产市场的持续活跃，大大增强了开发商的投资信心，09年二季度以来各地开发商们纷纷加快施工进度，加大了项目投资的力度。相关统计数据也表明，09年以来全国房地产开发投资及住宅开发投资继续快速反弹，增幅有所扩大。其中，1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。从施、竣工面积来看，1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。从上述数据可以看出，在新开工面积持续下滑、竣工面积增加的情况下，房屋施工面积一直保持10%以上的同比增幅，表明09年以来房地产开发企业一直在加大复工的投资建设力度。从重点城市来看，在全国12个重点城市中09年1-5月份实现房地产开发投资同比增长的城市共有6个，分别是上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，占城市总数量的50%。其中同比增幅最高的城市是沈阳，增幅达27.9%；其次为天津和武汉；同比增幅最低的是佛山，增幅仅仅为3.0%。从各城市房地产开发投资额的历史走势来看，07-09年1-5月份实现房地产开发投资额连续3年上涨的城市有6个，分别为上海、天津、沈阳、重庆、武汉和佛山，其余城市09年投资额同比08年上半年均出现不同程度下降。【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】从一、二线城市的对比来看，09年1-5月份二线城市的房地产行业投资增速明显优于一线城市，其中二线城市中有天津、沈阳、重庆、武汉和佛山5个城市实现了投资额的同比上涨，一线城市中仅有上海一个，数量间的差距比较悬殊。其次，从地理区位来看，09年1-5月份实现投资额同比上升的城市多集中在中、西部地区，长三角和珠三角相对较少，表明区域间的差距较大。【数据来源：世联数据平台及各城市统计局】特征二：“暖”-市场快速回暖，成交井喷式爆发2009年上半年，由于受积压的刚性需求和政策刺激双重作用的影响，全国房地产市场从年初的平淡到3、4、5月份以来的持续活跃，并且随着政策力度的逐步加大，尤其是投资性需求以及改善性需求的入市，从而带动市场的普遍回暖。1、土地市场：“抢地”热潮再现，土地成交溢价高09年上半年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时由于各地政府迫于土地财政的压力，纷纷出台措施鼓励开发商购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，从而促使开发商在土地市场又开始积极行动，增加土地储备。3月份以来已见一些有实力的企业纷纷再次进入土地市场，各地土地市场出现回暖迹象，并开始频频出现溢价成交的情况。5月大型房企开始新一轮的“攻城略地”，圈地潮开始涌现。万科5月新增6个地块项目，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛。绿地集团5月在上海连获两幅地块，其中12亿摘上海今年最贵地块。富力10亿夺得北京地王，龙湖、保利亦纷纷在北京增加土地储备。广东佳兆业溢价65%竞得广州09年首幅居住用地。从09年上半年重点城市土地成交竞价情况来看，“抢地”现象基本上集中在第二季度，因为3、4、5月份市场销售活跃，开发商有资金来加强其土地储备；同时从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆于二三线城市，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。从09年上半年重点城市土地成交溢价情况来看，溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。【数据来源：世联数据平台】从以上现象看出，全国土地市场成交的全面活跃，一方面是由于近期住宅销售火爆，使发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；另一方面是政府加大推地力度，所推出的地块底价较低。值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块大多依然以底价成交，整体实际出让价格仍处于近年的低位，土地楼面价格与2007年相比，依然有所下降，距离2007年的历史高位仍有较大差距。2、房产市场：需求旺盛，成交井喷09年上半年，由于受2008年低迷市场下积压的刚性需求的释放及各城市在2008年各种救市政策效应的逐渐显现，全国房地产市场从3月份开始活跃，成交量大幅上升；随着市场的成交活跃，投资型及改善型需求的客户也陆续入市，从而带动了09年上半年房地产市场的持续活跃。在以上政策及救市措施的带动下，09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。从全国重点城市成交量来看，09年上半年成交量与08年同期相比都有大幅上升，平均上涨幅度达95%，其中一线城市平均涨幅略高于二三线城市平均涨幅，平均涨幅高10个百分点(一线城市平均涨幅为102%，而二三线城市平均涨幅92%)。【数据来源：世联数据平台】同时有少数城市09年上半年的成交量高于08年全年的成交量，具体情况如下：【数据来源：世联数据平台】深圳：自07年“9.27新政”出台，成交量立即跌入“谷底”，随后一路低迷，直至08年“10.28新政”及救市措施的出台，成交量才开始反弹，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，一手房成交387.7万平米，与08年同期相比上升149%，是08年全年成交面积的95%，其中09年上半年月平均销售面积达到06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价14908元/平米，接近07年下半年高峰期时的平均水平。09年上半年，二手房成交537.5万平米，与08年同期相比上升161%，比08年全年成交面积(451.6万平米)高19%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价13589元/平米，为近三年来最高峰期。【数据来源：世联数据平台】上海：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交879.6万平米，与08年同期相比上升67%，接近08年全年的成交面积(占08年全年成交面积的98%)，其中09年上半年月平均销售面积略高于06年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15575元/平米，达到08年第二季度高峰期时的平均水平。【数据来源：世联数据平台】北京：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后(08年)在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年3月才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交833万平米，与08年同期相比上升113%，比08年全年的成交面积(769.6万平米)高8%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价13216元/平米，接近07年底的平均水平。【数据来源：世联数据平台】广州：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后(08年)在一定幅度内波动，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年3月才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交428万平米，与08年同期相比上升77%，是08年全年成交面积(553万平米)的77%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价9676元/平米，达到08年初的平均水平。【数据来源：世联数据平台】天津：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10.28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初才开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交562万平米，与08年同期相比上升115%，比08年全年的成交面积(500万平米)高12%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价7212元/平米，接近08年的峰值。【数据来源：世联数据平台】西安：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后成交一路低迷，直至08年底政策及救市措施的效果初显，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交448.9万平米，与08年同期相比上升68%，是08年全年的成交面积的80%，其中09年上半年月平均销售面积略高于07年月平均成交水平，同时成交面积与成交均价为近三年来的最高峰。【数据来源：世联数据平台】杭州主城区：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始直线下降，随后一路低迷，直至08年底各项政策及救市措施的影响，成交量从09年3月开始大幅回升，目前整体表现出“量升价稳”。09年上半年，商品住宅成交325.7万平米，与08年同期相比上升185%，比08年全年的成交面积(212万平米)高54%，其中09年上半年月平均销售面积远高于07、08年月平均成交水平。【数据来源：世联数据平台】长沙：自07年“9.27新政”的出台，成交量受政策影响缓慢，至08年初成交量才开始下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年底政策及政府救市措施的出台，成交量从09年3月开始回升，目前整体表现出“量升价跌”。09年上半年，商品住宅成交379.8万平米，与08年同期相比上升57%，是08年全年成交面积的78%，其中09年上半年月平均销售面积远高于06、07年月平均成交水平。郑州：受政策的影响不明显，成交量波动不定，上半年整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交409万平米，与08年同期相比上升60%，是08年全年成交面积的72%，其中09年上半年月平均销售面积接近07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，09年5、6月份成交均价为历史峰值。【数据来源：世联数据平台】东莞：自07年“9.27新政”的出台，成交量开始下降，随后(08年)在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年政策及政府救市措施的出台，成交量从09年3月开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交295万平米，与08年同期相比上升91%，是08年全年成交面积的83%，其中09年上半年月平均销售面积接近07年月平均成交水平，同时目前成交均价呈上升趋势，6月份成交均价5885元/平米，接近08年初的水平。特征三：“变”-市场主体趋变，开发商经营策略由“区域布局”向“全国布局”转变；消费者层面“自住客”让位于“投资客”随着09年上半年全国房地产市场的回暖，开发商自身的资金压力得到了进一步的缓解，在解除了后顾之忧的同时，广大实力雄厚的开发商开始谋求均衡的全国化布局。相关数据也表明，在全国化布局的进程中，龙头企业明显领先于于其他中小企业，在这一点上万科和中海外表现得最为明显。在已公布的城市能级的排名榜单中，作为龙头企业的万科和中海外表现出了其在全国范围内均衡布局的特性，两大企业在三种能级城市中销售金额和销售面积的排名均能位列前五。同时作为中流砥柱的保利和招商亦能够在一线城市和二线城市的销售排名位列前五。【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】除了均衡布局的全国性企业之外，在不同的三种能级城市中也不乏表现突出的单项“冠军”型企业，比如富力在一线城市称雄；世纪金源和恒大在二线城市坐大；碧桂园则在三、四线名列首位。一线城市作为广大开发商的战略性城市，其重要程度自不必言。但除一线城市外，广阔的二、三、四线城市也成为广大开发商重点争夺的目标。相关数据也表明，二线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率最高，为52%。二线城市虽不比一线城市的经济发达，但由于在销售面积上占据优势，促使其贡献程度与一线城市平齐。【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】在二线城市中，万科、中海外依然以其强大的实力牢牢占据着领先的位置。除此之外，恒大凭借着在中西部城市的战略布局，占据着销售面积第二名的位置。从恒大地产的全国布局战略中可以清晰地发现，其目前在售项目中的77%集中在在二线城市，而一线城市则仅有广州。在经营策略方面，恒大通过高性价比产品，在二线城市中颇具影响力。而由于产品定位的原因，在二线城市的销售金额排名上无缘前三甲。从三、四线城市来看，由于地区经济相对落后的原因，三、四线城市的房地产市场的发展水平也较其他地区滞后。相关数据显示，广阔的三、四线城市对于销售面积TOP20企业的贡献率虽然较一线城市高出4个百分点但也仅仅至26%。【数据来源：世联数据平台及各企业半年报】在三、四线城市中碧桂园的表现最为突出，碧桂园在三、四线城市的销售金额和销售面积均位列第一，这主要与其特殊的经营模式有关。目前，碧桂园95%的在售项目均位于全国三、四线城市。在这些地区，由于楼市的发展相对迟缓，受房地产周期的波动影响相对较小在消费者层面，由于09年以来政府实行了宽松的货币政策，增大了民众对通胀的预期，也加剧了资金的惶恐。加之整体经济前景的不确定性和匮乏的投资渠道，致使各类社会资金的避险心理逐步加重。因此，率先回暖的房地产市场开始受到资金的追捧，表现在市场方面就是“自住客开始逐步让位于投资客”。预计，下半年仍会有相当数量的资金进入房地产市场寻求避险，短期内房地产投资市场仍将持续活跃，尤其是投资价值凸现的高端住宅市场。二、09年下半年市场展望09年下半年，全球经济的走势依旧扑朔迷离。从国际层面来看，传统的几大经济增长“引擎”依然是人们的希望所在。其中，美国方面的Conference Board领先指标显示已于2008年12月触底，但在2009年4月之前回升的速度较慢，预计美国GDP环比停止下滑并企稳可能要到2009年3季度，恢复正增长可能要到第4季度，GDP同比增速最早有望在4季度或2010年1季度出现正增长；而欧元区GDP绝对量仍在负增长，全年GDP同比可能下滑4%至5%。但第二季度起下滑的速度将放缓，GDP季度环比有望在4季度实现正增长，2010年上半年有望实现同比正增长。国际方面的整体形势可谓“喜忧参半”。在国内经济方面，09年下半年中国经济将在去库存与去产能中进行自我修复，贡献7%的GDP增长率，政策进一步的刺激可以完成1%的增长率。因此，2009年下半年中国宏观经济将是一个“非常7+1”的行情。同时，经济虽然在稳步复苏，但增长的内部需求与消失的外部需求并不是匹配的。企业的利润虽然探底回升，但是并不尽如人意。公共财力的消耗在勉力维持，如果不完成投资的空中接力，财政赤字率将会突破4%，中国宏观经济运行的风险正在逐步加大，经济面临踏空的风险。因此，对整体经济持审慎乐观的态度比较切合实际。在以上大经济环境背景下，09年下半年市场又将如何呢？情况一：假如房价继续上升，那么国家将会出台政策抑制房价上涨，如收紧二套房贷等今年上半年以来，全国商品房销售均价达4632元/平米，与08年全年相比上涨22%。因为全国房价自1998年开始，一直呈缓慢的增长态势，其中04、07年两个快速上涨阶段涨幅也分别是19%、17%，所以今年上半年房价涨幅达到历史最高，上涨速度过快。同时部分城市房价反弹势头明显，仿佛又回到了07年高涨期时的态势。以深圳为例，统计数据显示，2009年16月份，深圳商品房市场持续回暖，交易价格也逐渐走高，从2月份的10987元/平米到6月份的14908元/平米，上涨36%；同时深圳市场上重现07年“抢房”的场面，许多项目一开盘即宣告售罄，更有甚者，有部分消费者在项目开盘前夜就通宵排队，等待购房。【数据来源：世联数据平台及国家统计局】楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。有消息称，今年上半年，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这在中国来说是首次。今年下半年，假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，目前已有杭州出台政策收紧二套房贷，预计上海等城市将会跟进，到时房地产市场又会像07年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。情况二：假如房价维稳，那么成交量将持续在一定高位，地价将会上涨全球金融危机影响下的中国，政府正采取积极的财政政策和宽松的货币政策，力图扩内需、促增长，促进经济稳步发展，努力达成全年增长8%的预期，国家从08年至09年上半年投入了近7万亿，在这种情况下，由于目前实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀，而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。同时房地产投资可以带动其上下游产业的投资和建设，对实现“保增长”的目标意义重大。因此，在全球经济形势尚不明朗，国内经济形势并未根本好转的状况下，房地产依然肩负着重要使命。在目前市场成交活跃的带动下，房地产开发企业对市场的热情将保持高涨，预计下半年房地产开发投资的力度将加大。假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，预计下半年成交量仍会维持较高水平，预计全年房地产市场销售面积将有望超过2007年水平。随着成交的持续活跃，企业有了充足的资金，对后市信心必有所增强，这样土地市场必将继续演绎火热行情。由于迫于土地财政的压力，下半年政府仍将积极推地。而有实力的企业将会大规模储地，土地市场将会重演2007年疯狂争抢的场面，土地的溢价就会随之升高，像目前仍以底价成交为主的二三线城市将会迎来新一轮上涨潮。09年下半年，房地产市场从成交方面来看可能发生以上两种情况外，从市场参与主体来看情况如下：政府：加大对保障性住房的建设力度。6月2日从住房和城乡建设部获悉，2009-2011年廉租住房保障规划已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。规划还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。中介企业：上市。随着IPO的重启及房地产业市场化进程的发展，09年下半年将有少数房地产营销代理企业上市。日前，从上海证券报获得权威消息，发起于上海的代理企业-同策房产已经向中国证监会递交中小板上市申请，正在等待批复。如果上市成功，同策将成为易居(中国)之后，上海又一家大型房地产代理业上市企业。除了同策外，另一家代理类房企-在2008年8月通过证监会发审委上市申请审核的深圳世联地产顾问股份有限公司，将有可能在IPO(首次公开发行)重启后率先上市。最后让全班孩子伸出手书空一遍，既活跃了气氛，又加深了对重点知识的印象。可惜机会错过去了，以致解求出勤率时，出现了很不理想的效果Chapter I General provisions article I obligation to clear credit pre-loan investigation requirements, improve the quality of pre-loan investigation, prevent credit risks, according to the CBRC commercial bank credit due diligence guidelines, commercial bank credit small business due diligence guidelines (trial) and other regulatory requirements and the actual situation of the Bank, these measures are formulated. Second person mentioned in these measures refers to in accordance with the rules of credit investigations, surveys and analysis of the credit business people. Article credit mentioned in these measures refers to table provided to customers both inside and outside