丰台区和义方庄街道城镇土地变更调查工作报告

丰台区和义、方庄街道城镇土地变更调查工作报告丰台区和义、方庄街道城镇土地变更调查工作报告 底稿：陈建华 审改：吴应荣丰台区和义、方庄街道城镇土地变更调查工作报告根据北京市人民政府关于开展北京市第二次土地调查工作的通知（京政发200715号）的文件精神，在丰台区完成城镇地籍调查、农村集体土地地籍调查及北京市第二次土地调查工作的基础上，按照国土资源部土地登记办法（国土资源部第40号令）的规定，开展土地变更调查工作。在丰台区国土分局和公司的统一领导下，由丰台项目部调查领导小组组织实施。试点工作从2009年5月18日在丰台区东铁匠营街道正式启动，在试点工作基本结束，取得土地变更调查经验的基础上，于2009年6月25日全面启动第一阶段8个街道的土地变更地籍调查工作，于2009年8月中旬启动第二阶段8个街道的土地变更地籍调查工作。我们和义、方庄街道的员工按照国土局和公司的技术要求，与国土局工作人员齐心协力，与各用地单位尽力配合，经过4个多月的艰苦努力，采用全解析法，完成了和义、方庄2个街道的土地及相关地上附着物的权属调查和地籍界线测量、地籍调查表草图的绘制、填写、权属证明材料的索取。为全面掌握和义、方庄街道土地利用状况，明确每一块土地的用途，为土地利用规划修编、建设用地审批、土地开发整理等提供了第一手基础资料，进一步建立和完善了土地调查、统计和登记制度，进一步提高了土地资源信息的社会化服务，为满足和义、方庄街道社会经济发展、土地宏观调控及国土资源管理提供了科学依据。第一部分 和义、方庄街道基本情况1. 和义街道和义街道是九十年代开始建设的现代化城市小区，在四环外。街区内绿树成荫，在社会经济的迅速发展下，街区内一栋栋现代化住宅楼拔地而起，在绿色的映衬下，越来越多的人口定居在这个天然的森林乐园。1.1地理位置 和义街道位于丰台区东南部，东与大兴区交界，东南邻东高地街道、西南接南苑街道、北与大红门搭界，并与南苑乡南苑村、大红门村相邻，地处 北京城南北中轴线的南端，距天安门 11公里 。 辖区范围东至和义东里小区东墙，与大兴区交界；南至南苑路及小龙河北岸，与南苑街道接壤；西至南苑公园东墙，与南苑街道、南苑乡接壤；北至北京市饲料厂北墙，与大红门街道相邻。辖区东西长约2.5公里，南北宽约2公里，呈西宽东窄的梯型分布。辖区面积约3.42平方公里，下设七个社区居委会，常住人口1.3万户，3.2万人。居民区占地面积76.4万平方米, 住宅总面积73.7 万平方米,其中多层楼房住宅区3处,住宅:和义东里小区,南苑北里小区,和义西里小区，其余为平房住宅区,主要为嘉禾庄、松林庄、东地三部分。1.2 交通情况辖区的主要道路3条。南苑路：南北向道路，属北京市南中轴路南段，丰台区重点大街之一, 和义段全长1.5公里，向北经大红门、木樨园、永定门直达前门，向南直通南苑机场及航天部一院，经三营门、东高地、与104国道相连,有多条公交车通行；大红门南路：南北向道路，全长1.5公里，北与南苑北路相连，南到南苑镇；南苑北路：东西方向道路,全长800米，位于南苑北里南侧,连接南苑路和大红门南路，居住交通十分方便。1.3行政管辖范围辖区内现有34个中央、市、区属单位，一个派出所。有大型综合商场、超市，有银行网点，有医疗救助机构等。辖区内社会治安良好，七个社区居委会建有七个基层治保组织，七个人民调解委员会，并开办有社区服务网络96156热线呼叫系统。1.4 生态环境截止到2003年底，辖区绿化面积已达62万6千平方米，绿化率达35.4%。和义街道办事处投资130余万元，于2002年9月底建成的和义健身园位于南苑路和义段西侧，是南中轴路周边地区最大的开放式健身广场，占地约20000余平米，绿化面积约15000平米，辅装4600平方米，是一处集健身、娱乐为一体的街心花园。2. 方庄街道方庄是北京市第一个整体规划的住宅区域，始建于20世纪90年代。方庄的定格基本为高档住宅小区，方庄的住宅小区的名字很有特点，就是其名字都有一个“芳”字，其中四个最大的小区分别叫做芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，将这四个小区的中间名字连起来就是“古城群星”，即古老的北京中新的亮点之意。2.1地理位置方庄住宅区位于北京市东南丰台、崇文、朝阳三区交界的丰台区境内，南二环和南三环之间；北倚波光粼粼的潭湖，东邻京津塘高速公路，西与蒲黄榆住宅小区隔路相望，南以三环路为界。这里既避开了闹市的喧嚣，又离市中心不远，距天安门仅7公里。2.2交通情况紧邻二环路、三环路、京津唐高速、地铁五号线、京津城际轻轨，多条公交线路从区内穿过。北临北京火车站，西距北京南站不足五公里。区内即有机场大巴始发站。有数十条公共汽车线路（公共汽车12路、17路、37路、39路、39（支）线、43路、51路、122路、366（支）线、800路、特3路、957（支）等）贯穿或环绕于此，交通十分便利。2.3生态环境方庄住宅区以十字路和环形路构成基本格局。蒲芳路和芳古路构成十字路，将小区按古城群星之意划分为芳古园、芳城园、芳群园、芳星园。连接四个园的是一条30米宽的环路，环路的四个角又有呈放射状的支路和环路，它们把四个园划分为13个组团。方庄住宅区以高层住宅为主，建有高级写字楼、综合办公楼、贸易展销大楼、大型商场、体育场馆、医院、公园及中小学、托幼园所等设施。与之相配套的还有供热厂、十万门电话局、污水处理厂、22万伏变电站、消防中队等，是一座既方便、安静、优美的现代化、多功能、综合性住宅区，不仅满足了本住宅区的需要，还大大改善了南城市政设施薄弱的状况，与北城的亚运村住宅区遥相呼应，成为北京市住宅建设的亮点。方庄有一条著名的饮食文化街，两边分布着数十家餐馆，如金山城、小土豆、都一处、金鼎轩、肯德基、麦当劳、必胜客、Mr. Pizza等。 方庄的主要商业设施有：家乐福、贵友大厦、方庄购物中心等。 方庄有配套的医疗、教育、体育设施。由于建设理念超前、规划整齐，方庄已经成为一个非常适合于居住的人文小区。 另外，有“亚洲第一音乐学府”之称的中央音乐学院附中也坐落在这里。方庄还在发展建设之中。在原有区域的东侧，正在建设中的方庄已经建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅小区。如今的方庄已经盛名远近，未来的方庄将随着社会的脚步更加辉煌。第二部分 城镇土地变更调查1. 调查任务及目标1.1目标 全面查清和义、方庄街道行政区范围内城镇部分的土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、土地统计和土地登记制度，利用城镇土地更新调查成果，服务总登记发证工作，确保完成土地登记发证率。1.2完成的工作任务 严格按照北京市第二次全国土地调查办公室关于全面开展城镇土地更新调查工作的通知的若干要求及公司的工作部署，在2009年10月25日前完成了城镇土地更新调查工作和“三级检查”工作，数据成果真实可靠。2. 城镇土地更新调查的组织实施（一）基本原则 1、突出重点的原则 鉴于丰台区已完成城镇地籍调查、农村集体土地地籍调查及北京市第二次土地调查工作的基础上，开展总登记时将以城镇地籍变更调查为重点。 2、充分使用已有成果的原则 凡是和义、方庄街道已有的土地权属调查、土地利用调查资料、国调成果、历年发证成果、行政区域勘界资料、图件、数据等成果，经复查、审核无误的均已使用，避免重复调查和测量，达到了降低成本、提高效率的目的。 3、实事求是的原则在土地变更调查中，坚持尊重历史、事实求是，真实反映和义、方庄街道的土地利用现状和权属状况;严格遵照国家和北京市的规范标准及丰台国土局的相关技术要求作业，为国土管理提供科学、现势的基础数据和图件资料。 4、实用与创新的原则 在保证质量的前提下，充分运用3S技术、现代通讯技术和计算机网络技术等先进、实用的土地调查方法和手段，提高调查成果的现势性、科学性和权威性。强化调查成果应用，及时开发利用调查中形成的各种资料，及时为土地利用规划编制等提供服务，提高调查成果的时效性。 （二）保障措施1组织保障 为保障和义、方庄街道地籍变更调查的顺利开展，配备街道负责人一名，员工8名（工序分工见下图）街道负责人权属调查组收件接待组地籍测量组质量检查组2.制度保障2.1项目管理制度土地变更调查开展之前，首先建立健全了项目管理制度，技术质量管理制度，安全生产管理制度。在变更调查的实施过程中，认真贯彻上述管理制度，规范作业流程，保障了工作的有序进行。2.2技术质量管理制度为保证本次变更调查的成果质量，我们按照项目部的要求认真贯彻ISO9000质量保证体系标准，实施统一的质量检查制度。具体实施过程中，由项目负责人对各工序关键环节严格把关,对作业过程进行全方位跟踪检查，做到发现问题及时处理解决，把各类问题解决到本道工序中，杜绝上道工序中的问题传播至下道工序。2.3安全生产管理制度 按照公司和项目部的安全生产管理规定，坚持项目负责人为第一安全负责人的管理制度，对参与作业的员工在工序前、工序中进行经常性安全教育，保证生产安全、高效进行。在历时4个多月的工作中，保障了人身安全，设备安全，资料安全。（三）做好宣传工作 在土地变更调查的具体实施中，首先在街道内各小园区张贴通告，向权利人发送致丰台区用地单位的一封信，联系街道办事处协助做好宣传工作。由于宣传工作做的很到位，增强了土地权利人对土地变更调查和发证工作重要性的认识，提高了土地权利人对土地登记工作的主动性和积极性。（四）技术路线与方法 4.1技术依据1.总登记相关文件汇编2.丰台总登记工作权属、测绘、内业的工作划分及交接要求3.地籍调查表填写要求4调查记事与地籍勘丈记事样板（参考）5.开思公司检查DWG数据的检查标准6.国民经济行业分类（GB/T 4754-2002）7.第二次全国土地调查土地分类8.北京市丰台区土地总登记技术通报1-10期9、其他有关土地调查、更新调查、变更调查、土地登记的文件、规定等4.2技术路线和义街道划分2个街坊，方庄街道划分4个街坊，采用按街坊、逐宗地的方法进行调查，在充分利用城镇地籍调查成果的基础上，对每一宗地的权属、界址等情况进行更新调查。4.2.1城镇土地更新调查的技术路线和义、方庄街道紧密围绕城镇土地更新调查的总体目标，充分利用现有土地调查成果（城镇地籍调查成果、集体土地调查成果、历年发证成果和二次调查成果），运用全球卫星定位和数据库及网络通讯等先进技术，采用内外业相结合的调查方法，查清和义、方庄街道内每宗地的权属界线、界址位置、形状等。4.2.1.1前期资料套合：首先将项目部提供的发证成果展绘在电子版街坊图上，对发证情况进行统计和汇总，对国调成果、集调成果、二调成果及发证成果进行套合，统计变化区域界限，在街坊电子图建立“需测绘界线”图层，为后期外业工作的开展做准备。4.2.1.2以街道为一个生产单位，实行街道负责人集权属调查、地籍测绘和数据整理为一体的作业管理方法，全面负责项目各个工序的实施，使各工序的衔接得到有效的控制。在街道负责人的组织下，内部可划分权属调查组和地籍测绘组，既可以灵活的进行内部人员调配也便于各工序的质量管理，全面掌控工程的质量和进度；4.2.2城镇土地更新调查的方法4.2.2.1 权属调查方法(1)调查单元以街坊为单位，以宗地为调查的基本单元，逐宗查阅了城镇地籍调查档案。(2)首先梳理了街坊内发证宗地的情况(3)对于已发证的宗地，界址点未发生变化的，填写新的地籍调查表，本宗签字复核，提交土地证复印件。(4)历史发证无坐标成果的宗地，经现场核实，界址未发生变化，填写了新的地籍调查表。经实测，面积等数据与原发证档案不符的，已建议权利人办理变更登记手续。 (5)对未发证的宗地，通过内业，详细了解街坊内每宗地城镇地籍调查时的权利人、界址、指界等相关信息，对需要补充完善或需要更改的地方进行记录。(6)对内业记载的存在疑点的部位外业进行重点核实，对于界址发生变化的，重新绘制了宗地草图（充分利用原城调成果）。(7)对界址点变化不大的宗地（如门墩、错拐），已在原地调表上进行加点补充，并在记事栏中注记清楚。(8)对一部分界址点发生变化的宗地（如扩路等），已在在新地调表重新绘制宗地草图，本宗土地登记委托人签字。(9)对变化较大的宗地，已经填写新地调表，重新指界、签字，画宗地草图。(10)对于本宗国调成果未变化，因邻宗发证而引起界限变化的，重新绘制宗地草图，未变化的界线引用国调成果，变化的界线引用邻宗发证成果。 (11) 权源材料的审阅根据土地总登记文件的相关要求和前来登记的权利人的不同用地情况，分别补全了权源材料。和义街道多数宗地权利人为北京市南郊农场，这些宗地早些时候为北京市农业局在和义所开设的实验基地，农场成立于建国初期，多数已无权源材料，权利人现场指界，按实测的宗地面积提交了具结书。和义街道其他宗地多为老住宅小区，权利人分别已经提交房屋所有权证等权属材料。方庄街道共有四个园区，均为北京城市建设开发集团有限公司统一征地，园区内权利人均提交了房屋所有权证、房屋分配单等权源材料。（12）地籍调查表的填写宗地权属调查完成后，调查人员已将权属调查结果填写在地籍调查表上，每宗地填写一份地籍调查表，一宗地内有多个权利人的，以第一个权利人为主填写地籍调查表，其他权利人填写共用宗登记表，放入各自档案袋内。对于共用宗地，已在备注栏内注明与本宗地共用的地籍调查表在共有权利人某单位的档案袋内。“权属界址调查记事及调查员意见”一栏，依据调查记事与地籍勘丈记事样板（参考），按照不同情况进行了填写。（13）宗地草图的绘制宗地草图的内容包括：本宗地的地号和权利人名称，相邻宗地的地号和权利人名称，本宗地界址点、界址点编号以及界址线，宗地建筑物和构筑物等。新增的宗地已按要求将界址点从宗地左上方第一个点开始顺时针方向编写；对原国调宗地界址点、界址线未发生变化的，直接引用原国调成果界址点的编号。宗地草图用铅笔绘制，线条粗细以清晰美观为准，数字、注记的字头均统一向北、向西书写。4.2.2.2数字化地籍测绘方法 界址点和地物测绘采用全数字化方法成图，野外应用全站仪进行数据采集，室内将采集到的数据导入软件中成图。宗地编号采用了二调相关规程要求，具体为：区（县）（2位）-街道（乡镇）（2位）-街坊（行政村）（3位）-宗地（国有土地使用权）（5位）-集体土地使用权宗地（6位）。国有土地使用权宗地最后六位用“0”补足。（五）工作完成情况5.1 和义街道两个街坊共计227宗地，于7月6日开展工作，至8月20日完成。5.2 方庄街道四个街坊共计351宗地，于8月21日开展工作，至10月25日完成。（六）三级检查制度的认真落实 按照丰台项目部的要求，认真落实“三检”制度。一检由小组作业人员检查各自的档案资料，发现问题及时改正；二检由街道负责人逐宗档案进行检查， 发现的问题及时告知大家，提醒大家解决类似问题；三检由丰台项目负责人进行抽检，对于检查出来的问题，街道工作人员认真进行了改正。第三部分 调查成果及精度分析在此次更新调查工作中，通过我们街道工作人员的共同努力，特别是各级领导的高度重视，使得丰台区的外业调查和内业处理工作得以顺利完成，查清了和义、方庄街道自北京市国有土地调查结束到2009年10月25日之间的土地利用的变更情况。1. 现将和义、方庄街道地籍变更调查工作情况汇报如下：街道街坊代码总面积（平方公里）街坊数宗地数变化面积（平方公里）和义06173.39422272.927方庄06133.04843510.4482. 权属更新调查成果及成果简要分析 本次调查，和义街道共完成 158 宗地的变更，其中新增及变化国有建设用地使用权宗地 167宗。方庄街道共完成了394宗地的的变更，其中新增及变化国有建设用地使用权宗地 50宗。 具体调查成果如下表：方庄和义街道.99.64总面积 （m2）351227宗地总数02集体土地所有权宗地数00集体土地使用权宗地数351225国有宗地数9135发证宗地数00发证变化宗地数300144确权宗地数5730发证已复核宗地数213185未发证已复核宗地数50167相对国调新增宗地数17255住宅小区02个人住宅13绿地用地1220道路用地 和义街道因北京市南郊农场的宗地较多且变化较大，所以牵连到周围邻宗的变化也较大，导致和义街道整体工作量增大，工期延长。方庄街道多为住宅小区，变化面积较小，但因小区里用地单位多为国家机构和外省单位驻京办事处，所以联系难度较大，尤其是已发证的宗地，复核率不高。3.图件成果1.和义、方庄街道的街坊电子图；2.外业核查工作底图；4.地籍调查过程中形成的权属文档1.地籍调查申请书和收件单；2.地籍调查工作笔录；3.地籍调查表；4.委托书及委托人身份证复印件；5.法人身份证明书及法人身份证复印件6.国有建设用地使用权证明材料；7.地表附着物的产权证明材料；8.其它有关权属证明材料。5.调查成果的检查文档1.三检检查记录表2.界址点精度检查表3.界址点间距精度检测表4.地物点精度检测表5.地物点之间长度精度检测表6.调查成果精度检测.和义街道检查情况6.1.1和义街道界址点精度检测共检测了100个界址点，抽样点数占界址点总数的5.6%，界址点中误差为 +1.47cm，允许中误差为 。6.1.2和义街道界址点间距精度检测共检测了63个界址点，抽样点数占界址点总数2.3%，抽样检查的界址点间距较差值最小为-1cm,最大为5cm, 允许较差值为 。 6.1.3和义街道地物点精度检测共检测了60个地物点，地物点点位中误差为 +1.48cm , 允许中误差为 。6.1.4和义街道地物点之间长度精度检测共检测了63个地物点，抽样检查的地物点之间长度精度较差值均合格，没有超限，地物点之间长度较差值的中误差为+1.78cm，允许中误差为 。6.2方庄街道检查情况6.2.1方庄街道界址点精度检测共检测了199个界址点，抽样点数占界址点总数的6.9%，界址点中误差为 +1.34cm ，允许中误差为 。6.2.2方庄街道界址点间距精度检测共检测了210个界址点，抽样点数占界址点总数的7.7%，抽样检查的界址点间距较差值最小为-1cm,最大为5cm, 允许较差值为 。 6.2.3方庄街道地物点精度检测共检测了200个地物点，地物点点位中误差为 +1.32cm ，允许中误差为 。6.2.4方庄街道地物点之间长度精度检测共检测了200个地物点，抽样检查的地物点之间长度精度较差值均合格，没有超限，地物点之间长度较差值的中误差为 +1.97cm，允许中误差为 。第四部分 取得经验、存在问题及建议1. 取得经验1.1领导重视、精心组织，是做好调查工作的前提。由于各级领导对开展城镇更新调查工作非常重视，精心组织，措施得力，特别是区局领导自始至终都关注着此项工作，主管副局长亲临街道检查指导，现场办公、解决问题，对顺利开展此项工作起到了关键的作用。其次，由区局地籍科骨干人员组成的调查组，分别分配到各街道中工作，在实际工作中解决问题，更是发挥了强大的推动力。1.2措施得力，工作计划严密一是项目部制定了严密的工作计划，建立、健全了工作管理制度，公司各级领导经常深入街道指导工作，每月召开总结会议；二是建立每周统计制度，及时通报工作进展情况，对于发现的问题，组织讨论进行调整，对于异议较大的问题及时上报项目部，统一口径，下发技术通报，保证了工作进度和质量;三是高度重视质量检查，下发统一技术标准及“三级检查表”；四是严格执行“三检”制度，保证工作质量。做到调查工作自查率100%、二级检查率100%、技术组抽查率30%。 1.4及时发现问题、解决问题，是顺利完成工作的根本由于近年来国土局发证不规范，证与证之间存在交叉裂缝现象，给调查工作带来一定难度。为此，项目部领导及技术负责人对工作中存在的重点、难点问题及时进行汇总、讨论、研究，迅速解决落实，保证了该项工作的顺利实施。 对于街道建筑物变化较大的街坊，项目部统一收集购买了1：500地形图，既满足了地籍图的精度要求，又加快了工作进度，降低了成本。2存在问题和建议2.1调查过程中，发现了原来好多为自由坐标或者栓桩的土地证，这些都是由于早些时候土地制度的不健全等原因造成的，对于这些已经发证的宗地，我们采取结合地物以及让权利人重新指界测量的办法，对宗地进行了数字化的规范，为以后开发利用周围土地提供了清晰的数据。2.2在数据库提交的过程中，数据库的接边工作尤为重要。街坊与街坊、街道与街道之间的接边工作，各工