龙华_南京龙湖文馨苑上半年推广计划-36页.ppt

,2009年26月推广计划,开发商配合事宜,南京春节期间房市状况,序,一、,二、,三、,附件团购优惠政策,四、,一,南京春节期间房市状况,2008，银行银根紧缩,开发商资金链紧张、相关利好政策不断出台、购房者观望持续，成交量、认购量大幅下跌；土地市场频现流标；“拐点论”、“百日巨变论”半年多不温不火的楼市，似乎预示着南京楼市正向着理性回归，买方市场已经到来！,1,冷,春节楼市0成交据南京网上房地产系统统计：1月30日商品住房认购36套、1月31日商品住房认购51套，两天成交均为0套。此数据是系统在停市5天后，才累计出这么点认购量，看来春节期间楼市是真的很冷！,2,相关新闻,1月份南京商品住房销售情况,1月份因为部分刚性需求已经得以释放，加上传统佳节春节的影响，成交量有所回落。1月份南京市商品住房共计认购996套、成交4140套，成交总面积445896平方米，日均成交134套，套均成交面积107.7平方米。其中浦口和江宁居多，成交量最少的为下关区，仅为54套。,3,周边竞争楼盘分析,4,5,6,2月份江宁区预计上市楼盘,本案销售面积及均价一览表,7,剩余房源统计分析,8,从右图明显看出，三期所剩房源以133和跃层大面积户型为主,这部分房源由于面积大，总价高，客户群受到限制，在后期的推广过程中，应加强对购买大面积客户群的调研，研究具有针对性的销售策略。,9,总结剩余大户型的核心劣势主要是以下几个方面：总价较高，消化速度有待提升；非景观房的关注度相对较低。建议对剩余的跃层房源采取针对专属客群推广的方式，找寻符合客群的公关活动，在他们活动的区域做针对性宣传。,针对大户型、跃层提出推广策略,10,2009年2-6月营销推广计划,2月,6月,5月,4月,3月,11,二,2009年26月推广计划,媒体推广“一口价”优惠政策,2月,12,2008年下半年房产市场一直处于低迷状态，银行多次降息，楼盘集中跳水，这无疑给购房者好不容易积起来的信心又一重创，让购房者持币观望心态更严重。本项目周边恒大绿洲、合家春天等楼盘大幅度优惠政策，对我们是一个很大的冲击，不少客户因为价格问题而犹豫不决，在这种情况下，我司建议对部分楼层比较低或是销售较困难的房源给予价格上的特大优惠，比如一楼的房源现在标价4920元/，可以对外统一一口价：4600元/，这样不仅可以提高低楼层房源的去化率还能以价格优势增加客户来电来访量。,媒体推广定点宣传,2月,深入周边企业定点宣传宣传宗旨：主动出击，深入企业、社区，深挖地缘客户。宣传方式：x展架，销售员主动介绍项目信息，给登记客户送台历，并宣传团购96折甚至更多优惠措施。时间：2月16日2月27日地点：南瑞继保、福特汽车、南京奶业集团、东南大学等企事业单位。物料：展架宣传信息、海报单页、台历（礼品）、桌椅等,13,为了增强短信群发的有效性和针对性，提高客户到访的机率，以达到更好的销售目的，我司建议在传媒公司数据库中选择本案周边企业的中层员工和附近小区进行短信群发，重点宣传本案可优先就读南师附中江宁分校和团购活动。短信内容为：九龙湖畔，学府美宅。龙湖文馨苑可优先就读南师附中江宁分校，紧邻东南大学，一口价“4600”元/起售，品鉴热线52721000、52124999（70字）时间：2008年2月末数量：10万条价格：7500元,媒体推广短信群发,2月,14,媒体推广网络广告投放,2月,15,首页通栏A,媒体：时间：2.15-3.31位置：首页通栏A价格：45000元/周总价：216000元（8折折后价）,媒体推广网络广告投放,2月,16,媒体：时间：2.15-3.31位置：首页按钮D价格：26000元/周总价：124800元（8折折后价）,首页按钮D,目前，本项目共有卡子门、殷巷、机场高速和将军路天创楼顶四块大牌，其中殷巷和将军路天创楼顶是商铺信息的宣传，根据前期媒体投放效果分析，建议将殷巷地区的那块大牌内容更换为住宅信息的宣传，因为此位置距离项目比较近，可拦截部分客户达到最佳宣传的效果。,媒体推广殷巷户外形象更改,2月,17,根据成交客户获知信息途经分析，楼体布幔不仅起到导向作用，在一定程度上也拦截了部分路过的客户，对销售还是有利的，建议继续在楼体外墙悬挂布幔，打出项目底价吸引客户。,媒体推广楼体布幔,2月,18,活动内容：购买顶楼跃层，赠送“专属”车位活动时间：2009年2月25日2009年3月4日参与人员：凡在规定时间内购买本项目顶楼跃层的客户，均可参与，但不与其他优惠累计使用。活动宣传：售楼处现场公示。house365、搜房的网站发布信息报纸平面广告的配合发布。,19,Sp活动购买跃层，赠送“专属”车位,2月,推广费用预算,2月,20,媒体推广网络广告投放,3月,21,媒体推广网络广告投放,3月,结合网络业主论坛、首页软文等大力渲染，提升项目形象，扩大客户认知面。,首页按钮D,1、现代快报、金陵晚报、扬子晚报等看房团时间：3月1日3月31日每周末两天预算：2500元/月活动内容：报社每周在固定版面刊发看房信息，组织一定数量看房客户在周末到售楼处看房。2、House365网络看房团（免费）自十月份起，网络看房团越发越多，看房客户日益剧增，已经成为主要看房军团，促进成交额不计其数，因此应积极联系参与看房团活动。,3月,22,媒体推广看房团,3月,活动主题：“走出去，请进来”结合学校招生组织定点推介活动活动时间：学校招生期间活动内容：销售员除在招生现场讲解介绍外，还可邀请已办理完招生手续或在等待的学生家长，到售楼处参观休息并领取精美礼物一份，全程由销售员陪同，沟通了解客户意向并作登记。参与人员：在学校报名并到售楼处参观的学生家长活动宣传:招生现场公示。销售员现场讲解及引导客户至售楼处。报纸平面广告的配合发布。,3月,23,Sp活动招生定点推介活动,3月,建议：直接考虑将招生现场或办理程序的某个环节安排在销售处,Sp活动层峰生活，把玩娱乐,3月,24,活动主题：层峰生活，把玩娱乐活动时间：2009.1.2009.31.参与人员：凡在规定时间内购买项目顶楼跃层或者剩余大户型的客户，均可参与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目特定单元的客户，可获得奥体中心价值1000元全能卡一张，可在羽毛球、网球、乒乓球、篮球、斯诺克、游泳等多个场馆一站式享受运动的乐趣。,3月,25,Sp活动幼儿园入驻仪式,4月,南师附中幼儿园预计今年四五月份竣工，我司建议在竣工时举行隆重的幼儿园入驻仪式，加强“学区房”概念的推广，在网络和报纸等相关媒体上做报道，提高本项目的影响力，扩大客户认知面，增强客户购买信心，促进销售。,活动内容：销售员电话通知前来交房客户，并告知带新客户购房可享受物业管理优惠，同时有精美礼物赠送，并合影留念。活动时间：二期交付期间参与人员：二期前来交房业主及其介绍的购房新客户。活动宣传：销售员电话通知台历作为精美小礼物发给新老客户网络论坛及软文炒作,3月,26,Sp活动交房互动,4月,第四期：时间：待定形式：800字主题：业主回访内容：对已经购买小区房源的购房者进行采访，从他们的角度讲出购买该楼盘的理由和考虑的内容。费用：10万元,媒体推广报纸广告,4月,第一期：时间：4月3日版面：10.5通形式：文字+图片主题：百年建筑、百年树人内容：以开发商近期推出的“江宁学区房”活动为主要宣传点，从学校、环境、交通和户型等多个要素整体介绍，如有优惠活动，也跟进及时报道。,第三期：时间：4月17日版面：10.5通形式：文字+图片主题：最适宜的三代居内容：对于老人，该楼盘环境优美适合养老；对于小孩，方便他们的上学和生活，而且，地铁利好及学区房所固有的优势（如升值快、易出手等），也是本期包装的重点内容。,第二期：时间：4月10日版面：10.5通形式：文字+图片主题：校方领导采访或内容：经过对校方领导的采访，阐述学校和项目强强联合，对于学校资源进行深入报道，对小区户型、环境等深度介绍，通过名人效应达到宣传效果。,3月,28,Sp活动“限时优惠”销售活动,5月,本项目周边恒大绿洲、合家春天等项目优惠幅度比较大，甚至出现85折的优惠现象，使得很多客户因价格因素而放弃购买本项目房源，因此我司建议对部分房源进行“限时优惠”，要求在规定的时间内即5.15.3期间，客户购房方可享受优惠价格，这在一定程度上挤压客户，造成客户紧迫感，从而提高成交量。,限时优惠政策,报纸广告：宣传学区房概念、限时优惠及一口价等相关信息，扩大客户认知度。,定点宣传：周边成熟社区、大型企业、学校进行定点推介，宣传团购及限时优惠信息。,户外大牌：增设江宁将军路地段户外大牌，拦截开发区客户，增加影响力。,看房团：定期组织看房团至售楼处现场参观咨询,3月,29,媒体推广,5月,3月,30,Sp活动“清凉一夏”销售活动,6月,活动主题：快乐购房，清凉一夏龙湖文馨苑清凉大放送活动时间：2009.6.15.2009.6.30.参与人员：凡在规定时间内购买项目9层以上133以上户型的客户，均可参与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目9层以上133以上户型的客户，赠送空调一台。,软文炒作、论坛,网络首页新闻软文、社区论坛投放,定点宣传看房团夹报宣传,周边东南大学、南瑞继保、南京奶业集团等定点宣传网络及各大报纸媒体看房团邮局发往固定事业单位夹报,清凉一夏送空调活动,“清凉一夏”sp活动,31,媒体推广,6月,由于此文件特别声明第五条内规定的时间已过期，建议校方重新发表一份将规定时间续延至2009年9月的红头文件放在售楼处，短期内并不公示，以达到客户逼定的效果，并根据现场销售情况择时公示。,三,开发商配合事宜,33,关于龙湖文馨苑商品房面向南京东南大学教职工团购优惠的说明函南京东南大学后勤管理处：首先感谢贵处和贵校已购龙湖文馨苑住房的教职工对天久地产的厚爱，我公司希望在未来仍能得到贵单位各位同仁的支持和合作。欣闻近期贵校多位老师密切关注并有意购买我公司龙湖文馨苑房源，我公司深表谢意。为此我公司决定给予贵校教职工以下优惠：1、凡出示本校教职工工作证、并经贵处书面确认的、属于贵校教职工购房的客户无论何种付款方式一律让利1%。2、如贵校组织10人，团购龙湖文馨苑房源在以上折扣的基础上再享受总价98