康桥置业培训内容

康桥置业培训内容各位领导，各位业内同仁，大家上午好，首先自我介绍一下，我叫陈超，在房地产这个行业里面摸爬滚打近十年的时间了，今天很荣幸的和大家一起去分享一些心得，那么在未来的两天中，我将和大家共同去经历一个过程，我把这个过程称之为房地产的真相。本次课程分为四大部分。第一部分 房地产行业的基础知识和基本操作流程第二部分 房地产企业组织部门的设定及部门组织的主要矛盾和化解第三部分 房地产营销的基本理论和方法第四部分 房地产行业的严冬将至，康桥过冬的建议 我们将用两天的时间和大家一起分享。那么首先我们进行第一章节的培训。那么在开始之前，我首先定位一个概念，我们的房地产行业里面，不管你是从事哪方面具体的实物，总是习惯用一个词，叫做专业，专业的工程技术人员，专业的财务人员，专业的营销人员，那么这里的专业是单纯指你的技能吗？本人不愿意这么称呼这件事情，我们认为就所从事的工作而言，专业将会被边缘话，而职业话将会引领你的职场生涯，我还认为，所谓的专业更多的应该所指的您的态度，而不是技能，你对你所面对的工作的态度将影响您在工作中技能的发挥，所以，专业的工作态度是我们迈想成功的第一步。大家都是从事房地产行业的，今天但是由于大家诸多背景和从业时间的关系，那对我们房地产行业的认知程度肯定也是不一样的，在培训之前，我们项目组的几个老师在一起讨论，说是本次章节要和大家进行规范类的流程培训，由于本人性格使然，结合多年自己对行业的看法和心得，要在此强调两件事情。一 关于行业规范中国的房地产行业历经了二十多年的快速发展，经历了太多的事情，从第一次海南地产泡沫的破裂到现在的房价拐点，这个行业一直就没有消停过，这只能说明一个问题，就是行业的诸多不成熟，行业本身的不成熟性也导致了，本行业从业人员的不稳定性，和行业规范的不确定性。所谓的房地产企业的规范流程大多会根据所开发项目产品和特性来决定的，几乎大家都在走所谓的捷径，从拿地开始开始所发生的一切，我相信，在做的只有我们的老总和财务心里最明白了。这就更有必要让我们温故知新一下，重温一下，我们真正的地产开发应该是有哪些环节，什么样的一个流程。二 关于行为规范所有的企业都几乎有一个梦想，就是企业的员工都可以想部队的士兵一样，从行为到执行，那叫一个整齐，那叫一个无条件。老板们也总是再说一句话，商场如战场，战机稍纵即逝。再此，本人也提出自己的想法，不是让员工穿上统一的工装就代表我们的行为规范了，我们的商场也并不是战场，因为战场上的行为是为了别人的幸福，而商场是为了自己的幸福。我们的行为规范一定是依附与我们企业自身文化之上的，有共同认可和约定俗成的特殊属性。一个企业员工的行为举止完全是这个企业的文化所约定的。所以，规范的行为规范首先要确定可以让大家共同认可的一个目的，有了这个目的的指引，规范自然就来了。说了这么多，就把他当成我们培训开始前的热场吧。首先给大家提个问题，什么事房地产？房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。第一部分 房地产行业的基础知识和基本操作流程第一讲 房地产行业的基础知识一、房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)二者属性不同；b)二者增值规律不同；c)权属性质不同；d)二者价格构成不同。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层l多层住宅为4-6层l小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层l16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场形态不完全竞争完全竞争产品特性个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响五、房屋建筑结构分类标准编号名称类型内容1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。六、房地产专业名词1、常用名词五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简 单会客的场所。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在 港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房：是指没有装修的房。业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所：其功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求 高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区 业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 2、房子的种类安居房：指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分 出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个 人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅房：地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。七、房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑 面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。八、建筑识图得一般知识1、施工图得内容和用途 施工图主要包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图、设备施工图。图纸目录包括每张图纸得名称、内容、图纸编号等，设计总说明包括设计依据如设计规模、建筑面积等，设计标准，施工要求等。 2、施工中常用得符号 施工中常用得符号包括： （1）定位轴线 定位轴线采用细点划线表示。通常是一个圆圈里面一个阿拉伯数字或英文字母表示。在平面图上从左到右依次采用阿拉伯数字，自下到上顺次采用英文字母编写。需要注意得是字母i、o及z不得作轴线编号。 定位轴线在施工图中通常将房屋得基础、墙、柱和梁等承重构件得轴线划出，并进行编号。 （2）标高 其他标高以此为基准。在总平面图、平面图、里面图和剖面图上，经常用标高来表示某一部位得高度。销售人员必须会计算楼层高度。 我国把青岛黄海得平均海平面作为绝对标高，及零标高，通常情况下，销售人员计算标高都是采用相对标高得方式。即将首层室内主要地面标高定为相对标高得零点。 （3）尺寸线 以上讲解需根据某个部分图纸加以说明。 3、阅读图纸得一般方法 一套图纸一般有几十张，几百张构成，阅读图纸要从大得方面先着手，在依次从大到小，从粗到细一次查看，平面图、里面图、剖面图一次 一些常用术语得含义 a、开间：指一间房屋两条横向轴线间得距离。 b、进深：指一间房屋两条纵向轴线间得距离。 c、层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向得尺寸。 d、地坪：多指室外自然地面。 e、红线：规划部门批给建设单位得占地面积，一般用红笔划在图纸上，产生法律效力第二讲 房地产企业一般开发流程市场调研和项目立项 设计规划 建设施工 市场营销 物业服务（土地研究） （ 产品研究） （产品价值转换） （服务价值转换）第一节 市场调研和项目立项房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地 产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。一、房地产市场调研的重要性a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b)是销售稳定和提高的基础；c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。二、市场调研的内容（1）地段（地点、交通、环境等）（2）公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）（3）基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）（4）建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）（5）面积与户型（面积与户型配比情况）（6） 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）（7） 价格（起价、均价、最高价）（8） 推广策略（现场促销方式、广告推广方式）（9） 销售情况（销售率等）（10）付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）（11）客户群体（客户群体分布情况）（12）楼盘优、劣势等三、调研方法( 1 ) 访问法这是最常用的市场调研方法。科学设计调研表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。 设计调研表调研表是反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心 、最理想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调研，就必须设计好调研表。 设计调研表的步骤：一是根据整个研究计划的目的，明确列出调研表所需搜集的信息是什么。例如对房地产公司来说，需要得到在所投资的地方下列信息：消费者对购方的兴趣，消费者的收入以及购买方所能承爱的能力，还有消费者对住房的标准要求等等。二是按照所需搜集的信息，写出一连串的问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需用品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。三是按照问题的类型、难易程度，选择题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。四是选择一些调研者作调研表的初步测试，请他们先做题，然后召开座谈会或个别谈话，征求意见。五是按照测试结果，再对调研表作必要修改，最后得出正式调研表。 设计调研表应注意下列事项：一是问题要短，因为较长的问题容易被调研者混淆。二是调研表上每一个问题只能包含一项内容。三是问题中不要使用太专门的术语，因为一般的消费者不理解这些专门术语。四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可。一个问题只代表一件事，只有一种答案。五是要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，有时采用间接方法反而会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告，调研员想知道、想了解这些广告效果时，与其直接询问被调研者的想法如何，还不如用迂回方式去了解他们有多少人知道该处的房产情况。 访问法的形式调研表设计好之后，按照调研人员与被调研人员的接触方式不同，可将访问法划分为3种形式：一是答卷法。调研人员将被调研人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调研人员不能彼此交换意见，而使个人意见充分表达出来。二是谈话法。市场调研人员与被调研人员进行面对面谈话，如召开座会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调研对象进行个别谈话，深入调研。这种方法最大特点是十分灵活，可以调研许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调研表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受约束。三是电话调研。这种方法是市场调研人员借助电话来了解消费者意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何。有什么想并请他们提出一些改进措施等。 ( 2 ) 观察法 观察法是指调研人员不与被调研者正面接触，而是在旁边观察的调研方法。这样被调研者无压力，表现得自然，因此调研效果也较理想。观察法有下列3种形式： 直接观察法派人到现场对调研对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求。调研消费者对本公司的信赖程度。 实际痕迹测量法调研人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果，可在广下面附一个条子，请客户剪下来回寄，根据这些回条，便可以知道在哪一家报刊杂志上刊登广告的效果较好。行为记录法在取得被调研者同意之后，用一定装置记录调研对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。 调研人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察法只能观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调研人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。( 3 )实验法 实验法是指将调研范围缩小到一上比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调研方法。例如调研广告效果时，可选定一些消费者作为调研对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声调等。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他因素不变情况下，销售量增加就可以看成完全是广告的影响造成的。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争对手的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访问法、观察法所不能供给的材料，运用范围较为广泛。第二节 规划设计一、 城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。 城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 1、控制性详细规划应当包括下列内容： （1）确定规划范围内与同性质用地的界线，确定各类用地内适建，与适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划确定的各地坑的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。 2、修建性详细规划应当包括下列内容： （1）建设条件分析及综合技术经济论证。 （2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （5）市政工程管线规划设计和管线综合。 （6）竖向规划设计。 （7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸。 3、规划设计详细规划方案的一般过程：是将目标,调查,预测的各项内容进行综合,以此模拟项目发展过程中这些要素及其关系的变化,演进以及形成的各种状态,然后对这些状态进行评价和取舍,在必要时调整各类要素的内容及相互关系,建立实现某种未来状态的理想蓝图,最后提出一整套统一的规划成果.重点是建立起各类要素之间的关系,以及考虑这种关系在项目发展的社会,经济,政治,环境背景下的动态过程.使社区发展的客观规律和人类对未来发展的主观愿望在这些关系的演进中取得综合体现. 4、商业地产项目前期规划与定位：通过市场调研和对项目所在区域经济环境考察，以及商圈消费能力、消费结构、消费习惯、竞争对手、供应商现状等内容的调查与分析，根据调研资料和分析结果完成项目的规划建设体量、商业设计要求、楼层结构等项目整体定位。为客户提供经营战略与相关决策，降低开发商投资成本，为项目日后的招商、开业筹备、经营管理、营销企划确定纲领性目标和方向。 主要内容:1.项目所处区域商业环境发展趋势 2.商圈商业结构与消费状况调查分析 3.项目前期规划与评估 4.业态、业种定位与配置确定5.经营品项、品类选择与确定6.目标消费客群设定 7.商品价格带及品牌策略确定 8.服务基准策略确定 9.卖场功能分区与布局确定10.项目管理目标确定。 5、建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。6、在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，幵须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。第三节 建筑设计1、设计的定义就是一种“有目地的创作行为”。2、设计的种类相当多种，按系统分类如下：工业设计，环境设计，建筑设计，室内设计。3、建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。 通俗的讲是指建筑物在建造之前，设计者按照建设任务，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，亊先作好通盘的设想，拟定好解决这些问题的办法、方案，用图纸和文件表达出来。作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中互相配合协作的共同依据。便于整个工程得以在预定的投资限额范围内，按照周密考虑的预定方案，统一步调，顺利进行 。并使建成的建筑物充分满足使用者和社会所期望的各种要求。4、设计基本原则：建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则：（1）当地城市规划部门制定的城市规划实施条例；（2）根据建筑物的用途和目的，综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益；（3）合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；（4）适应我国经济发展水平，在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能；（5）节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能；（6）建筑设计的标准化应与多样化结合；（7）体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境；（8）建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的各项建设，应按国家或地方制定的有关条例和保护规划进行。5、基本的设计程序分为以下几个工作阶段：搜集资料、初步方案、初步设计、技术设计施工图和详图等：（1）设计者在动手设计之前，首先要了解并掌握各种有关的外部条件和客观情况：自然条件，包括地形、气候、地质、自然环境等；城市规划对建筑物的要求，包括用地范围的建筑红线、建筑物高度和密度的控制等，城市的人为环境，包括交通、供水、排水、供电、供燃气、通信等各种条件和情况；使用者对拟建建筑物的要求，特别是对建筑物所应具备的各项使用内容的要求；对工程经济估算依据和所能提供的资金、材料施工技术和装备等；以及可能影响工程的其他客观因素，这个阶段，通常称为搜集资料阶段。在搜集资料阶段，设计者也常协助建设者做一些应由咨询单位做的工作，诸如确定计划任务书，进行一些可行性研究，提出地形测量和工程勘察的要求，以及落实某些建设条件等。（2）设计者在对建筑物主要内容的安排有个大概的布局设想以后，首先要考虑和处理建筑物与城市规划的关系，其中包括建筑物和周围环境的关系，建筑物对城市交通或城市其他功能的关系等。这个工作阶段，通常叫做初步方案阶段。（3）技术设计阶段是设计过程中的一个关键性阶段，也是整个设计极思基本成型的阶段。初步设计中首先要考虑建筑物内部各种使用功能的合理布置。 要根据不同的性质和用途合理安排，各得其所。这不仅出于功能上的考虑，同时也要从艺术效果的角度来设计。（4）技术设计的内容包括整个建筑物和各个局部的具体做法，各部分确切的尺寸关系，内外装修的设计，结构方案的计算和具体内容，各种构造和用料的确定，各种设备系统的设计和计算，各技术工种之间各种矛盾的合理解决，设计预算的编制等。这些工作都是在有关各技术工种共同商议之下进行的，并应相互认可。技术设计的着眼点，除体现初步设计的整体意图外，还要考虑施工的方便易行，以比较省亊、省时、省钱的办法求取最好的使用效果和艺术效果。对于不太复杂的工程，技术设计阶段可以省略，把这个阶段的一部分工作纳入初步设计阶段，另一部分工作则留待施工图设计阶段进行。施工图和详图主要是通过图纵，把设计者的意图和全部的设计结果表达出来，作为工人施工制作的依据。这个阶段是设计工作和施工工作的桥梁。施工图和详图不仅要解决各个细部的构造方式和具体做法，还要从艺术上处理细部与整体的相互关系。包括思路上、逡辑上的统一性，造型上、风格上、比例和尺度上的协调等，细部设计的水平常在很大程度上影响整个建筑的艺术水平。6、房地产项目设计阶段主要分3个阶段：初步设计、技术设计、施工图设计。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和建设单位要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。技术设计阶段为基本设计、招标文件准备阶段。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。7、建筑规划方案设计流程表一、建筑规划方案设计流程建筑单体时空环境分析景观方案设计定案景观方案设计调整景观重要节点方案设计景观轴线方案设计景观规划分析景观规划分析景观规划分析景观规划分析景观规划分析景观方案设计深化分析详细景观方案总平面建筑规划方案设计调整建筑规划方案设计定案建筑单体方案设计建筑单体方案设计建筑单体方案设计效果图剖面图立面图平面图立面图剖面图效果图平面图配套共建建筑方案设计住宅单体建筑方案设计建筑专业设计说明建筑单体方案设计详细规划设计定案详细规划设计调整道路分析组团分析共建分析停车分析消防分析人防分析规划方案设计深化分析详细规划方案总平面方案设计深化规划理念方案设计任务书第四节 建设施工建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续（一）工程建设项目报建：是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。这里的工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、设备安装，管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。凡是在我国境内投资兴建的工程建设项目，包括外国独资、合资、合作的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。1工程建设项目的报建内容：（1）工程名称；（2）建设地点；（3）投资规模；（4）资金来源；（5）当年投资额；（6）工程规模；（7）开工、竣工日期；（8）发包方式；（9）工程筹建情况。2工程报建的程序：（1）、建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目登记表。（2）、按登记表内容及要求认真填写登记表。（3）、将登记表报送建设单位主管部门审核、签署意见。（4）、向建设行政管理部门报送登记表；并交验立项批准文件和建设工程规划许可证，土地使用证，投资许可证及资金证明。（5）、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目登记表，进入施工图文件审查程序。3报建单位有如下部门：（1）规划部门；（2）计委；（3）人防部门；（4）园林部门；（5）消防部门；（6）交警部门；（7）环保部2门；（8）土地部门；（9）气象部门；（10）卫生部门；（11）水利部门。准备资料有些相同有些不同，报建单位应到相关单位及部门咨询。（二）申请招标，办理招标投标手续招标是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购的商品名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人（卖方）在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。建筑工程招标是指建设单位对拟建的工程发布公告，通过法定的程序和方式吸引建设项目的承包单位竞争并从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。1、工程建设项目符合工程建设项目招标范围和规模标准规定规定的范围和标准的，必须通过招标选择施工单位。2、依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：（1）招标人已经依法成立；（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；（4）有相应资金或资金来源已经落实；（5）有招标所需的设计图纸及技术资料。3、工程施工招标分为公开招标、邀请招标和协议招标。（1）采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告，应当在国家指定的报刊和信息网绚上发布。（2）采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（3）招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容：招标人的名称和地址；招标项目的内容、规模、资金来源；招标项目的