【ppt】-《工程设备设施运行管理制度编写报告讲解课件》(33页)-生产制度表格

1,- 本资料来自 -,规范工程管理 彰显服务品牌,- 工程设备设施运行管理制度的编写,1.工程设备设施运行管理指导书概况介绍2.工程设备设施运行管理制度编制工作要求3.个案讲解,2,- 本资料来自 -,1、概况介绍, 体现出朱董提出的“工程设备设施管 理是我们的核心竞争力”的公司战略 发展； 徐总撰写“前言”，提出贯彻要求。,3,- 本资料来自 -,物业设备设施管理内容 规范制度 设备设施运行管理指导书介绍,- 本资料来自 -,4,21/111个文件,- 本资料来自 -,5,12/111个文件,- 本资料来自 -,6,6/111个文件,- 本资料来自 -,7,7/111个文件,- 本资料来自 -,8,12/111个文件,- 本资料来自 -,9,9/111个文件,- 本资料来自 -,10,8/111个文件,- 本资料来自 -,11,弱电各项,给排水,暖通,强电,房屋建筑,图纸资料,36/111个文件,12,- 本资料来自 -,2、编写工程设备设施运行管理制度,2.1 总体要求 管理中心/处没有工程管理制度的，按指导书的框 架，编写工程管理制度； 已有工程管理制度的，按指导书的框架要求， 根据 运作实践，修改、完善工程管理制度； 贯标的管理项目，要结合贯标要求编写，不要搞二套文件,13,- 本资料来自 -,设备设施运行管理制度编写的基本要求： 先按公司提供的设备设施运行管理指导书作为框架，按项目设备 配置实际和业主的运作要求编写； 管理实践中再修改、新增； 基本稳定后装钉成册； 全面性 涵盖管理项目工程管理的各个方面； 系统性 条理性强，逻辑性强，制度文本要体现出规范和专业； 操作性 符合管理项目设备配置，满足管理项目的管理要求、运作流 程；纸面上的制度做的到； 长效性 能应用较长的时期（不包括短期、临时的流程）；,2.2设备设施运行管理制度编写、应用要求,设备设施运行管理制度的应用要求： 管理制度全体员工要知晓，要培训； 管理制度不是检查时的道具，员工要拿得到、看得到，是工作行为、管 理流程、规范作业的依据；,编写管理制度不是一件困难的事，1-2个人，化点时间，能完成；困难的是执行，要求全体员工、长期、自觉执行，不是一件容易的事，项目负责人要经常督促，检查。,14,- 本资料来自 -,2.3 时间 时间按排：11月底前，完成编写工作；新接项目半年内（业主要求除外）； 特殊情况不能按时完成的，向公司提出书面延期申请，说明理由和延期完成日； 装钉前（文本）送公司审阅2.4 责任人 各管理项目工程主管，为编写本管理项目工程管理制度的主导人; 各管理项目的项目经理，为本项工作的第一责任人；2.5 检查 以后公司到管理中心/处检查工作，检查管理中心/处是否完成工程管理制度 的编写，将作为主要检查内容； 以后公司来管理项目检查工程管理，指导书及工程管理制度将作为主要 检查依据； 管理中心/处编写工程管理制度，将作为年终干部考核重要内容；,15,- 本资料来自 -,3、个案讲解之一 外包项目管理制度,3.1 年保外包单位的选择 新签年包项目 除非业主/公司指定，新签年包项目都应经招标程序；再签年包项目 对乙方上年度服务认可，未得到负面反映，外包费用 符合预算，可进入外包项目的合同再签流程；,16,- 本资料来自 -,乙方提供维保方案和合同,管理中心/处依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利内容，和现场具体管理要求拟写合同,拟写的合同约乙方征求意见，乙方签署合同,管理中心/处填写合同流转单，随合同及附件送公司,公司流转会审，公司签署合同,其中二份合同返管理中心/处，由管理中心/处转乙方,3.2外包合同拟写与审阅流程,17,- 本资料来自 -,3.3 外包合同的主要要素,3.3.1 全包，小清包，大清包；小清包的范围约定； 3.3.2 合同约定例保到场周期，维保内容； 3.3.3 最有利管理的例保时间按排 3.3.4 合同约定一般维修和应急维修到场时间 3.3.5 零件也可我方购买 3.3.6 乙方购买零件供货期，正常运行后的保质期 3.3.7 常用零配件价格清单 3.3.8 先做后付，一般为每三月一付，购买零件费用与最近合同款齐付 3.3.9 购买零件的程序约定 3.3.10 罚款：例保周期和内容，一般维修应急维修到场时间，连续维修 3.3.11 工作单描述与约定,18,- 本资料来自 -,指导书新增内容：,外包维保合同范本,1、 VRV空调维保合同2、 空调热泵机组维保合同3、 空调冷水机组维保合同4、 空调水处理服务合同5、 锅炉维保合同6、 电梯维保合同7、 消防设备维保合同8、 自动门维保合同9、 污水处理维保合同10、车库收费系统维保合同11、BA系统维保合同12、弱电设备维保合同,19,- 本资料来自 -,3.4 即包外包单位的选择, 低于5000元，在每月采购计划中注明，送公司报 批； 5000-30000元，管理中心/处寻找不少于二家单位比 价，送公司报批； 高于30000元，管理中心/处寻找不少于三家单位进 行招投标，送公司报批；,20,- 本资料来自 -,3.5 乙方提供方案和报价的基本要素, 工程量：面积，长度，重量； 乙方提供主材材质、品牌、型号； 乙方施工周期； 需我方提供配合，如：水、电、垂直运输等； 营业执照，专业资质，及其资质证书有效性； 付款方式（应为先做后付），质保金（是否需要留有质保 金，一般为5%）； 保质期（一般为一年）；,21,- 本资料来自 -,3.6、清包合同零件更换审批流程 3.6.1 低于1000元，现场（管理处、中心、区域）审批； 3.6.2 高于1000元，报（要有现场负责人意见）公司审 批； 3.6.3 最近一次付款时，与合同款一併支付； 3.6.4 付款申请时与购买零件的公司批复一併提供；,22,- 本资料来自 -,3.7 清包合同零件更换审批流程,乙方提供零部件报价送管理中心/处,管理中心/处填“文件审批流转单”，并提出意见送公司报批,公司相关部门流转审批,公司办公室将公司审批意见“文件审批流转单”批复书面转管理中心/处,23,- 本资料来自 -,3.8 合同付款要求,外包合同付款审批单物业名称： 维保项目：- 维保单位： 合同期： 合同总价：-,按合同填写,每次付款填写,1、合同期内连续使用2、可知要付和已付的款项,24,- 本资料来自 -,3、个案讲解之二 管理人员岗位职责,管理人员岗位职责 工程部各专业工作界面界定 中控室各弱电设备与保安部管理界定 按项目人员配置编制各岗位职责,25,- 本资料来自 -,工程部与保安部管理界面划分, 中央控制室内，楼宇自动控制（BA）系统由工程人员操作，其它 弱电设备由保安部员工操作及外表面清洁保养；所有保安操作的 弱电设备，发生故障时，均向工程部报修；, BA系统管理： - 工程人员专人（业主要求）管理； - 无专人管理的BA，弱电工定时巡检，空调主管即时按需操作； - 弱电工工余时间应常在中控室； - BA报警设为自动，当达报警值，蜂鸣报警弱电工不在场时， 由保安人员通知工程人员；, 工程部负责保安人员操作设备的前期操作培训；, 大楼内公共照明如不是BA系统控制开/关，且开关在公共场所，公 共照明灯的开/关，由保安巡楼时顺带开/关；,- 本资料来自 -,26,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,27,- 本资料来自 -,3、个案讲解之三 设备运行时刻表,设备运行时刻表 设备运行时段（24H运行或开/关时间） 开关方式：人工（开/关操作岗位，定时钟，BA） 管理中心、处各部门，工程部各员工都知晓 设备几点 几分次 开，几点几分关，便于督促检查（夜间、节假日部分电梯的停用） 便于客服人员向用户介绍统一,28,- 本资料来自 -,3、个案讲解之四 专业设备(强电)日常运行管理规范, 各强电机房巡检周期规定 巡检强电机房时对强电设备的观察要求 巡检强电机房时对机房环境（温度、湿度、清洁等）要求 巡检强电机房时对机房设备配件检查要求 巡检强电机房时对配套设备运行检查要求 变配电设备运行定时巡检记录：巡检周期、巡检记录项目、设备运 行技术参数要求等，定时巡检记录本的使用与保存要求 转电管理流程 变配电机房设备标识与上墙系统图 管理项目的节能措施 用户电费单价的确定 用户电表抄表规范（时间，人员，记录各参数） 各公共区域公共照明开/关时间，谁开谁关 其他应约定强电管理内容,29,- 本资料来自 -,3、个案讲解之五,设备运行操作规范 重要的、各设备组合运行的、不是经常开启的设备或 操作，要制定操作规范 制定操作规范要细化，既要有人工操作，有要有程序 操作；多种工况的设备，要有多种工况操作规范；既 要有开机操作，又要有关机操作 操作规范要机房内上墙,30,- 本资料来自 -,3、个案讲解之六,设备保养与维修 按管理项目机电设备的实际配置，增加或删除强电 /弱电/暖通/给排水设备保养规范中的相关内容 公司新增了设备保养计划表 公司新增了主要机电设备登记汇总表,31,- 本资料来自 -,强电/弱电/暖通/给排水专业设备保养计划表,指导书新增内容（一）：,32,- 本资料来自 -,机电设备登记汇总表,暖通系统,指导书新增内容（二）：,33,- 本资料来自 -,3、个案讲解之七,消防安全管理 按管理项目的实际消防设备配置，修定消防设备定期检 查细则； 按管理项目的实际消防设备配置，和修定的消防设备