鑫苑董事长报告材料.ppt

地产投资战略、模式与案例分析,董事长兼CEO,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点,1、房地产的社会属性与经济属性,房地产既有经济属性，也有社会属性。其经济属性又表现为商品属性和价值属性,反映的是市场效率的一面,而社会属性则主要表现为住宅的社会保障,关系到社会的稳定和经济的健康发展,反映的是社会公平的一面。1991-1997年福利分房带来的双轨制在98年中断，2008年我们又回到了保障性住房建设带来的新的双轨制，政府充分认识到房地产社会和经济的双重属性，未来的双轨制会成为一种常态。从供给结构来看，保障性住房将改变商品房“一房独大”的格局，供给双轨制将对平抑房价，防止经济过热和资产泡沫膨胀起到重要作用。从需求结构来看，保障性住房将使得“夹心层”等群体对商品房的被动需求减小，从而改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，一些投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，刚性需求将逐渐成为市场的主流。,鑫苑中国,2、房地产的消费品属性与投资品属性,房地产是大众最基本的消费品，同时由于其价值的相对稳定性和在经济快速发展期的增值潜力，往往成为家庭投资、保值增值的主要工具。由于房地产具有投资品属性，制定房地产投资的鼓励和限制政策也成为了促进经济复苏或防止经济过热的重要手段，同时，房地产市场化和住房制度改革也成为改变我国家庭消费结构、财产构成的重要措施。,政府目前的主流政策是鼓励刚需，适当支持改善，严厉限制投资性、投机性需求。,鑫苑中国,3、房地产的增值源于土地和房产相互匹配带来的综合价值提升,对于房地产而言，房产和土地不能相互脱离，通过相互匹配，房地产的综合价值会大于割裂的房产价值与土地价值之和。房地产除了所在土地不同之外，最重要的就是产品不同，最终将导致价值不同，这使得房地产产品的利润水平也存在差异。房地产综合价值的增值最终是由消费者认可程度决定的，房地产产品符合消费者要求，利润空间可能就会高一些，反之就会较低，严重时可能导致亏损。由此可见，房地产商的使命就是通过提供房地产产品，最大限度的挖掘土地价值。现在我们要反思，过去单纯依靠囤地带来的土地溢价不是房地产商带来的，而是行业景气、土地稀缺发给企业的红利，这种土地红利是不可持续的。,鑫苑中国,4、分析房地产市场的理论框架,鑫苑中国,5、分析房地产市场的供需关系,影响房地产需求的主要因素1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期,影响房地产供给的主要因素1、房地产市场价格2、土地价格和土地供给的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期,房地产市场的供求均衡和非均衡,供给与需求的均衡,供不应求供过于求结构性供求失衡,鑫苑中国,由于宏观经济发展的波动性以及房地产业内在多种经济因素的影响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出其周期性的特征。从国内外的历史资料看，房地产经济周期大体上与国民经济周期性波动相吻合，我国也是如此。,6、房地产周期与国民经济周期的关系分析,鑫苑中国,我国房改以来的房地产市场波动周期,从房地产开发综合景气指数看房地产周期,7、中国大陆房地产周期波动,鑫苑中国,我国的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的低落期。从我国1991-2007年的房地产周期看，其衰退期较短，发展期相对比较长。与国外和香港不同，从房地产周期的成因看，我国房地产周期均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。,8、宏观经济指标对房地产市场的影响,鑫苑中国,房地产同时具有社会属性和经济属性，投资品和消费品属性,对于政府而言，基于社会稳定和经济发展，在对待房地产时必须平衡社会属性和经济属性之间的关系，投资品和消费品属性的关系,暂时失衡也必须及时调整回来，这是我们深刻领会政府一系列房地产制度改革的基本前提，由此我们也不难理解住房双轨制的回归乃至未来的常态化。正是基于对房地产属性和运行规律的分析，我们可以清晰的看到政府的政策，不论是财政政策，还是货币政策其内在的逻辑思路。,房地产基本属性、影响因素及运行规律小结,鑫苑中国,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点,6,1、城镇化是国家战略，未来十年是中国房地产发展的白银十年,鑫苑中国,（2）人口红利继续释放，适龄购房（2545岁）人口在2025年后才会逐步走入下降通道。,（1）2012年，中国的城市化率达到52.57%。根据目前的发展趋势，到2022年预计将达到63左右，这将超过世界平均水平，但仍大大低于发达国家的水平。世界城市化率已经超过50，发达国家一般都在80。这意味着未来十年将有1.3亿人由农村转移到城市，产生约40-50亿平米的居住需求。,（3）新型城镇化对于开发建设提出了新的要求，市场需求的变化对于产品也提出了更高的要求。未来的开发模式与过去十年将发生深刻的变化。,美,2、对比其他发达国家，中国家庭规模仍然有下降的空间，会催生部分新增住房需求,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,鑫苑中国,家庭平均人口数,3、房产投资依然是民间首选的投资选择，以对抗通货膨胀,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,鑫苑中国,我国民间投资结构,4、中端收入人群在城市发展的成熟阶段开始向城市近郊迁移，因此为开发商带来城郊大盘的发展机会,可以容纳大量中端收入人群的城郊大盘成为第一梯队城市的房地产未来发展热点,主要启示,鑫苑中国,0.9,5、领先企业的城郊中端住宅系列已经开始布局城郊化城市,深圳坂田区,2007年,2002年,2004年,广州白云区,武汉汉口金银湖,2004年,北京顺义区,2008年,沈阳于洪区,2009年,上海宝山区,2006年,成都锦江区,2012年,西安宝山区,武汉蔡甸区,2011年,成都龙泉驿区,2011年,重庆九龙坡区,2011年,长沙雨花区,2010年,西安城东区,2011年,济南长清区,2010年,万科旗下城郊大盘系列品牌,恒大旗下城郊大盘系列品牌,城市,年份,城市,年份,鑫苑中国,6、由于政策预期的制约，在城市内购买住宅的投资性需求被束缚，而以旅游地产为代表的多元化主题地产则为投资者打开窗口,旅游地产,养老地产,海外地产,烟台养马岛葡醍海湾,地产类型,项目举例,对稀缺景观资源的提前占有，兼顾闲暇自住,全面保障退休生活,平衡配置资产，对冲国内政治经济的不确定性抄底价值洼地,投资主题简述,泰康幸福有约终身养老计划,-,城市住宅投资性需求被束缚,多元化的主题地产为投资者打开窗口,自10年以来主要调控政策：国办发20104号二套房首付40%,利率按风险定价允许地方限购国办发201010号：二套房首付50%,三套房限贷,利率1.1倍保障房目标300万,改造棚户280万北京深圳等12城限购国办发20111号：二套房首付60%,利率1.1倍三类住房用地不低于70%保障房和改造棚户1000万直辖市、省会、计划单列市及上涨过快城市限购2013年国五条坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围,中国民间资本有总量大、不集中、投资渠道狭窄的三大特点，在传统的住宅投资受阻后，将努力流向其他渠道,鑫苑中国,8,7、中国多个房企开始试水海外业务,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020E,5/18/2020E,5/18/2020E,5/18/2020E,5/18/2020E,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,中国购房者在美国现房销售额历史数据与未来预测，十亿美元,主要驱动因素将持续驱动市场增长自住需求：移民和留学投资需求：高净值人士的多元化投资投机需求：金融危机后抄底地产市场,市场容量（CAGR）,$136亿（13%）,典型企业：,鑫苑中国,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-最新郊区大盘模式地产项目投资分析要点,1、“多地域+多业态”将成为中国第一梯队开发商主流模式,业态,地域,大,小,少,多,单区域、多业态地域空间小，市场狭窄，可持续发展能力较弱，控风险能力中等典型企业：建业,多区域、多业态地域空间大、市场广阔、可持续发展能力强，抗风险能力强典型企业：龙湖、万达、富力,单区域、单业态地域空间小，市场局限，可持续发展能力较弱，控风险能力教差典型企业：地方开发商,多区域、单业态地域空间大、市场较为单一，广阔、可持续发展能力强，抗风险能力中等典型企业：万科,鑫苑中国,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,五个优秀民营地产企业的成长轨迹,以超过40亿营业额为起点的成长轨迹,平均增长37%,2、典型企业的成长轨迹,发展到40-50亿规模的地产企业处于关键阶段。一些企业由于采取了正确的投资策略，企业规模会迅速做大。也有一些由于企业战略准备不足，投资策略出现偏差，而规模徘徊不前。,鑫苑中国,3、采用多区域、多业态布局的企业，收入达到一定规模（40-50亿）后，持有型物业比例开始增加,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,资产负债率,现金流量,资产负债率,现金流量,2005,2009,70.3%,15.78亿,98%,66.42亿,2007,2011,75.3%,7.3亿,75.22%,141.2亿,鑫苑中国,4、不同的企业采取了不同的扩张模式,地域聚焦，多业态,产品聚焦，全国复制,代表企业,扩张模式,“运用帕尔迪模式进行全国布局，在每一个进入的城市成为新鸿基”“在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模，在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入”,“我们是中国标准化运营的精品地产领导者”“我们通过紧密型集团化管理模式，实施标准化运营，将我们在广州开发精品地产的成功经验迅速复制到全国项目”,双向发展，全国扩张,“成为母公司华润集团在中国经营地产业务的上市旗舰，充分利用华润集团的地产资源”“本集团将继续全国扩展，进入更多的城市，并采取住宅开发、投资业务持有两类业务双向发展”2005年，通过业务重组，以近6.5折（32亿元）的代价从母公司华润集团收购4个大型商业项目,鑫苑中国,5、海外三种主流商业地产模式,重资产,轻资产,全周期,专业化,持有资产轻重,所覆盖价值链,新加坡模式,香港模式,美国模式,鑫苑中国,主要描述,通过企业自身股权债权融资在土地资源稀缺地区从开发直至持有和运营物业，财务规划是核心要素,通过将不同物业对接至不同的投资人，在众多不同地区从开发直至持有和运营物业，寻求合作投资伙伴是核心要素,物业持有人和运营者分离，专业的物业管理能力和专业的资产选择能力是不同公司的核心成功要素,0,5.1对冲房产开发业务的强周期性，合理的资本回报及香港土地的稀缺性是新鸿基进行模式选择的原因，而资本市场的支持为转型提供了充足的保障，转型外部条件要求较高,对抗地产周期性,租金回报合理,2020/5/18,2020/5/18,09,08,07,06,05,04,03,02,05/18/2020,5/18/20200,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,新鸿基收入组成，百万港元,物业租金回报率，%,新鸿基融资情况,88年23.7亿,89年15.3亿,90年10.2亿,92年8.5亿,93年35.6亿,94年40.6亿,95年40.6亿,恒生指数8795年表现,鑫苑中国,在增加自持物业的过程中，财务的合理规划是新鸿基的核心成功要素,严格维护现金流平衡,自持性物业投入大，回收周期长，对于没有采用REITS模式的新鸿基，则需要有足够大的内部现金流做保证,考量因素,重要举措,转型初期在开发性物业和自持性物业的投入比为8:2，依靠开发型物业打造的大现金流平台缓解自持物业资金压力开发性物业保持高周转，以保证现金流稳定性，宁舍利润保现金集中转型期新地为增加自持性物业投入比，牺牲开发性物业成长,稳健的财务规划,较低的资产负债水平为公司在转型期的融资能力留出了较大的空间,新地始终将资产负债率维持在20%以下，使得新地在几次危机中屹立不倒新地仅在发生股权融资的年份才相应放大债务融资额，即每增加1元股权融资会相应增加1元债权融资,鑫苑中国,5.3嘉德置地通过轻资产模式解决融资环境与扩张方式的不匹配问题,情况：市场好却内生现金少,复杂因素：传统融资闭塞,解决方案：轻资产扩张,多数投资物业仍处于开发培育阶段，租金回报率很低，利润和现金流贡献均少净资产回报率为1.5%(2000)总资产回报率为1.0%(2000),商用地产的机会亚洲在涌现,债务高企净负债超过80亿新元(2000)净负债资本比为92%(2000),公募市场环境一般,发起私募基金支撑培育期物业的现金流,总的来说，资产与债权人、公募投资者的偏好匹配不佳培育期的物业现金回报低、资本收益高、波动频繁债权人、公募投资者追求收益稳定、风险小,成立REIT来保证私募投资者的退出，且提高周转率以适应扩张需要,通过收取管理费用、剥离非核心资产、核心资产周期性套利等多种方式来实现收益,5/18/2020,5/18/2020k,5/18/2020k,5/18/2020k,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,新加坡海峡指数(STI),鑫苑中国,富裕地区的精品改造,5.3美国商业地产主要有五种主题鲜明的产品类型,产品类型,主要描述,代表企业,沿主要路段购买购物中心类地产引入领先的连锁超市、加油站、药房和其它商店来满足基本需求,获取与城区距离通常在数十公里左的坐落于高速公路出口的商业地产专注于开放式的折价商场，其中的零售商会给出极具竞争力的折扣,选择富裕地区的较旧的地产对地产进行再开发，将其打造为包含核心商铺以及许多小型店铺的领先综合性商业区形成一个由中高端商铺组成的组合,专注于获取大型的坐落于城市边缘的、表现较差的购物中心与现存的租户撤销合约并引入与KIMCO有长期合作关系的领先零售连锁店（如沃尔玛）在商业区引入许多的连锁酒店和快餐店,大型开放式购物中心,标准生活服务区,折扣店奥特莱斯,购买或建设位于高端地区的优质地产打造成中高端的时装零售中心带来高端品牌的多样组合,高端时尚时装街,鑫苑中国,1,6、国内商业地产有两种主要的商业模式,拿地,开发建设,持有以租售,运营管理,土地开发为盈利引擎,运营管理为盈利引擎,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,商业项目楼面地价（元/平米）*,商业项目租金回报率*,开发后的土地重新估值促进可售物业的销售后期的运营管理能力较弱，租金回报率相对较低拿到更便宜的土地是关键成功要素,开发后的运营管理租金收入是收益的主要来源为了缩短商业培育期，通常选择较好的地段和已经成熟的商业区，导致地价较高后期的运营管理能力是关键成功要素,主要描述,在价值链不同环节上盈利的商业模式,富力,富力,鑫苑中国,1,6.1国内两种商业地产模式的能力要求,能力要求,以土地开发为盈利引擎要求企业与地方政府进行合作，以实现较低地价协议拿地的能力项目包含较多可售物业，开发后销售以快速实现资金回笼以运营管理为盈利引擎要求企业有低成本融资能力企业对商业运营管理有深刻的知识和能力,鑫苑中国,6.2政府青睐综合体项目，廉价出让土地，使得商业综合体项目拥有较高的毛利率,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,楼面低价/销售均价（%）,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,销售产品毛利率（%）,鑫苑中国,6.3以土地开发为盈利引擎强调企业与地方政府合作共赢的能力,万达,SOHO中国,初期以“三大理由”说服地方政府支持万达购物中心提供标志性建筑，提升城市形象，并带动商圈发展每个购物中心增加近万个就业岗位提供大量税收当前以“一座万达广场，一个城市中心”为主题，快速在二三线城市扩张万达广场向地方政府保证18个月的较短工期承诺大体量的商业业态、五星级酒店等能够提升当地商业氛围和档次的业态产品条件为地方政府低成本出让大块土地,以改造城市烂尾楼为主题与政府协议收购烂尾楼项目快速周转后（2个月至1年）以2倍至3倍价格散售,以“为地方政府建设超高层建筑”为主题与政府协议拿地,富力,以“改造城区老旧工厂区”为主题与政府协议拿地帮助政府建设市政工程,强调与地方政府合作共赢的能力,模式优势,与地方政府合作双赢，能够以较低成本拿地低地价能够保证在项目建设完成后迅速回笼资金,模式劣势,土地获得的时间较长，不确定性大城市的非核心地段的商业培育期较长,鑫苑中国,价,6.4华夏幸福基业为地方政府建设工业园区，从而获得廉价土地建设大量住宅,地方政府为发展当地产业，但缺少资金和经验，因此有引入开发商的需要政府先后将3个规划园区直接委托给华夏幸福开发，前期不做其他投入园区招商后带来的投资额直接计入当期的GDP，进入园区的企业为政府贡献税收华夏幸福开发3个工业园区共130万平方米，需要实施前期土地整理、基础设施建设、园区开发和招商引资华夏幸福可以得到政府承诺的“保底收入”，工业园区业务收入主要来源于工业区管委会，分为土地整理实际投资额的10%基础设施建设实际投资额的10%公共综合服务运营成本的10%入园企业当年实际投资额的45%,为地方政府建设工业园区,以获得低价土地建设大量住宅,2020/5/18*,5/18/2020,2012上半年2020/5/18,5/18/2020,7.2倍,土地价格低廉，做住宅稳赚不赔,在土地出让价格较低的情况下，大量开发销售住宅，住宅地产业务成为收入引擎,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,2012年以来营业收入构成100%=82.7亿元,元人民币,鑫苑中国,6.5以运营管理为盈利引擎强调企业的商业运营管理能力,华润,凯德置地,总部的营运部专门负责各个万象城项目的运营管理重视业态的选择和搭配：选择主力店与次主力店并举的形式，以次主力店为租金收入的主要来源向国际领先企业学习提高运营能力：与新鸿基合作开发部分万象城项目，在此过程中寻求技能转移,由于外资在拿地中的政策限制，仅开展少量的拿地，主要以项目收购为项目获得的方式利用在新加坡的数十年的商业运营经验，根据当地经济和消费水平量身定制租户组合和业态搭配，从而实现高于当地平均水平的租金收入,新鸿基,仅在城市的核心地段获取项目，建立地标性建筑通过强大的运营管理能力吸引高端租户和商户，从而实现高坪效和高租金收入,模式优势,能够取得城市内的核心地段，商业培育期较短持有物业随着运营管理水平的提升形成较大升值空间，并且有利于强化品牌形象,模式劣势,城市核心地段的土地成本较高项目中可售物业较少导致盈利更多依靠运营的租金收入，静态资金回收期长,强调商业运营管理能力,鑫苑中国,6.6最近两年名企纷纷试水旅游地产，收获丰硕,碧桂园十里银滩,佳兆业东戴河,龙湖葡醍海湾,保利海陵岛,雅居乐清水湾,广东惠州巽寮湾,辽宁葫芦岛,山东烟台养马岛,广东阳江海陵岛,海南陵水,位于,11年首期开盘成交3700多套，12年二期开盘成交3300多套，两次开盘共计成交超过60亿,11年十月至今售出2000多套，约6亿*,11年首期推出1736套，售出1618套，计27.6亿,11年合约销售约7亿,09-11年录得合约销售金额分别为64亿、99亿、72亿，今年上半年销售金额为29亿,销售概况,首个滨海旅游项目,首个滨海旅游项目,首批旅游地产系列“山、海、湖”之“海”*,首个滨海旅游项目,首个滨海旅游项目,项目对企业的意义,将展开,鑫苑中国,低廉的土地价格,重视大城市客户,精美的投资故事,龙湖葡醍海湾有重视大城市客户、低廉的土地价格、精美的投资故事有三大特点,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020*,5/18/2020,2020/5/18,约1.3万,5/18/2020,2020/5/18,约1.1万,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,2020/5/18,5/18/2020,据“北方国家海岸计划”，拥有万亩金沙滩的养马岛湾将打造“中国北方商务休闲第一岛”8000多亩海湾土地整体开发，日后将集301疗养院、影视基地、五星级酒店、森林公园、帆船码头、温泉、葡萄庄园于一体龙湖多业态开发、颐和系别墅系列的成功经验支撑,2011年客户构成,鑫苑中国,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点,1、鑫苑中国-首家在纽交所上市的中国地产企业,公司历史,鑫苑成立于1997年，并于2007年在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，首次发行募资总额达2.82亿美元首家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发商，受到美国严格的上市规则监管从2004至今，鑫苑实现了稳定高速发展，总收入年均复合增长率达50%，连续七年荣获“中国房地产百强企业”鑫苑亦是首家在美国市场独立营运大型住宅房地产项目的中国房地产企业,成立十五年来，公司以“创建美好家园”为企业理念打造了一个又一个精品楼盘。其中鑫苑名家和鑫苑世家都是当地市场知名的经典楼盘截至2012年12月31日，公司已建成28个项目(1)，建筑面积达305万平方米于2012财政年度实现总签约销售面积为612,400平方米，总签约销售额为8.36亿美元同期累计交付建筑面积512,988平方米,辉煌的业绩记录,鑫苑中国,鑫苑中国-首家在纽交所上市的中国地产企业,截至2012年12月31日，鑫苑拥有13个开发中与待开发项目，累计可销售面积(2)为275万平方米。未来公司将继续秉承审慎稳健的投资策略，战略性地继续深耕公司熟悉的二线城市，选择性地进入中国其他二、三线城市和投资美国房地产项目,土地储备与未来发展,稳健的财务表现,鑫苑一贯保持审慎的财务政策和优异的流动性。相比国内其他主要上市房地产企业，鑫苑有着行业最低的负债水平之一，2012年底总债务/总资产水平为20.1%。公司自2011财年起保持净现金(NetCash)的财务状况截至2012年12月31日，鑫苑的总现金余额(3)与未偿还债务总额分别为6.42亿美元与3.14亿美元,鑫苑中国,通过招拍挂与协议地相结合增加土地获取确定性,“轻资产、快周转”,持续保持审慎的财务政策,开发国内最具经济发展潜力地区和城市住宅用地、涉足商业地产和海外地产,不囤地、不捂盘、快周转商业模式严格控制成本，保证项目利润水平,专注争取高品质低成本的土地储备审慎进行投资分析，降低投资风险,借助城市化和地区经济高速发展的推动作用开发高增长的二线城市以及一线城市卫星城区内的住宅用地,保持充足的流动性继续维持较低的负债率水平,1,3,2,4,鑫苑中国,2、鑫苑的投资理念,资产周转率,鑫苑一贯坚持“轻资产、快周转”的业务理念，并因此实现了行业领先的资产周转率,资料来源：最新公司公告，截至2013年3月14日。注：资产周转率的计算方法为过往12个月总收入/平均资产总额。假设1美元兑换6.30人民币和1人民币兑换1.23港元。已根据恒大地产于2013年1月以每股4.35港元配售10亿股份的交易作相对调整。已根据碧桂园控股于2013年1月发行的7.5亿美元高级债券作相对调整。已根据花样年控股于2012年9月和2013年1月发行的2笔各值2.5亿美元的高级债券作相对调整。已根据雅居乐地产于2013年1月发行的7.0亿美元永续债券作相对调整。已根据佳兆业集团控股于2013年1月和2013年3月发行的5.0亿美元和5.5亿美元高级债券作相对调整。已根据恒盛地产于2013年2月和2013年3月发行的2.5亿美元和1.5亿美元高级债券作相对调整。,(1),(2),(3),(4),(5),平均值:31.8%,(6),鑫苑中国,2、轻资产、快周转的业务模式,30%,开发阶段,融资渠道,合同销售,购地,工程建设,自有资金投入,银行贷款,1,现金流入,现金流出,季度,35%,规划设计,项目预售,30%,交付,2,3,4,5,6,7,8,9,10,鑫苑通过标准化的开发流程和卓越的执行能力以确保项目为公司提供稳定的现金流，而销售收入回笼快和开发周期短的优势令公司较少依赖外部债务融资,标准开发周期(1),融资渠道,工程建设通常在购地之后的第2至3个季度之内开始建设预售通常在工程建设开始之后的3至4个月开始项目通常在开工后第4至5个季度实现净现金流回正项目竣工之前完成95%的销售,以200,000平方米项目为例。,鑫苑中国,2、轻资产、快周转的业务模式,3、美国住宅业务现有业务的有益补充,2012年，鑫苑策略性的进入美国房地产市场，在不占用公司过多资源的同时把美国房地产开发业务作为现有业务的有益补充,在继续深度开发国内传统优势市场的同时，鑫苑出于持续提高公司业务地域分散度，把握中国移民和内地投资者不断增加而产生的对美国住宅需求的提高，策略性的进入美国住宅市场，把美国住宅开发业务作为现有业务的有益补充经过近几年的低迷，美国住宅市场受益于趋于明朗的经济形势和不断改善的就业数据已开始复苏同时，来自中国内地移民和投资者不断增加的美国住宅需求，也给中国房地产企业进入美国市场带来了契机美国政府对于中国开发商前来投资房地产项目并没有政策上的障碍，公司项目还从纽约政府那里争取到相当优惠的税收条件需要强调的是，鑫苑把美国业务看作一个独立的业务板块，使之成为现有业务的有益补充。但不会改变公司继续聚焦国内传统市场的大战略方向,美国业务发展策略,在地域选择方面，公司将主要考虑在东西两岸经济活跃、移民偏爱的地区，包括东岸的波士顿至大华盛顿区的东北走廊，以及弗罗里达，和西岸的南北加州及西雅图某些地区目前，鑫苑在加利福尼亚州尔湾市、内华达州北部的里诺地区和纽约布鲁克林威廉斯堡地区投资了三个房地产开发项目其中加州尔湾市尔湾壹号项目是公司与美国第二大房地产开发商Lennar合作未来，公司将继续审慎、稳健、有选择地在美国进行战略投资。公司将通过其专业的团队寻求美国市场已上市或尚未上市的土地，以协议方式独立获得（亦考虑在优惠条件下通过JV形式),进入美国市场的战略考虑,有力的团队保证了美国业务的成功,为了保证风险最小化，鑫苑组建了专门的美国项目团队。该团队的负责人都是在当地聘请的专员。他们经验丰富，且十分了解美国的法律、税收、保险制度和贷款等要素，主要负责项目调研、土地估价、产权管理、合约签订、条款核实等对于美国项目中的很多合同和其他法律文件，公司不仅要让中国的法律顾问过目，还要让美国当地产权公司以及其他第三方专业工程和评估单位仔细审核，务必将风险降至最低,鑫苑中国,4、美国项目概览,加州尔湾壹号介绍,内华达州里诺项目介绍,纽约布鲁克林项目介绍,项目获取时间：2012年7月项目单位数目：15平均单位建筑面积：约186平方米平均单位售价：70万美元以上物业类型：公寓尔湾壹号是由鑫苑投资、美国第二大房地产开发企业Lennar建造的高端公寓项目。尔湾壹号为国内移民提供理想的置业选择，并将先进的“移民+留学+置业+生活融入”一站式解决方案理念首次引入国内尔湾壹号配套完善，距洛杉矶市中心40分钟车程，紧邻JW机场，毗邻加州大学尔湾分校、加州大学洛杉矶分校、南加州大学等，周边更遍布大华超市和购物中心,土地获取时间：2012年5月收购价格：740万美元鑫苑从一家美国主要银行收购了内华达州北部的里诺地区住宅开发项目，包括325个具备开工标准的熟地块和185英亩未开发土地，目前已售出其中将近85%的土地,土地获取时间：2012年9月总建筑面积：37,078平方米土地面积：8,094平方米土地款：5,420万美元平均楼面价格：9,195人民币/平方米预计项目开工时间：2013年9月预计竣工时间：2015年3月物业类型：多层住宅,美国项目大多为已开发项目，相对风险较少,鑫苑中国,5、鑫苑中国战略地图,鑫苑中国,已进入8个城市,6、鑫苑对106个城市2011-2015的市场吸引力，并采用4种方法进行排序,2011-2015哪些城市吸引力较大,2011-2015哪些城市的累计市场规模较大,2011-2015哪些城市的竞争相对较小,2011-2015主要城市平均城镇居民人均住房建筑面积增长率,2011-2015哪些城市的人口基数及其增长较多,2011-2015哪些城市的住宅施工面积较小,2011-2015城镇化率,2011-2015常住/户籍人口,2011-2015城市在城市群内对人口的吸引力,2008-2011施工面积,2011-2015哪些城市的销售面积较大,2008-2011名企土地储备面积,信息来源,各城市十二五规划，或以第五、六次人口普查推算,各城市十二五规划,根据06-10累计市场规模推算,各城市05-10统计年鉴搜房网数据,各城市08-11统计年鉴,搜房网数据,各城市06-10统计年鉴,或,住宅商品房价格,2011-2015哪些城市的可支配收入及其增长较高,各城市十二五规划,转化率,或,A1,A2,B1,B2,A,B,鑫苑中国,这4种排序方法是根据对市场规模驱动因素和对主要竞争者的假设,竞争烈度假设,2011-2015年累计市场规模假设,市场规模由支付能力驱动,行业所有企业构成主要竞争,行业领先企业构成主要竞争,市场规模由物理需求驱动,使用可支配收入和销售/施工面积排名方法,A1,B1,使用人均住房建筑面积和销售/施工面积排名方法,A2,B1,使用可支配收入和销售/名企土地储备排名方法,A1,B2,使用人均住房建筑面积和销售/名企土地储备排名方法,A2,B2,鑫苑中国,综合4个名单的总分数，我们将40个城市分为三个梯队，鑫苑应当重点关注第一梯队城市的进入发展机会,排名,对应城市,第一梯队城市,第二梯队城市,第三梯队城市,重点关注,鑫苑中国,7、鑫苑重点关注城市的人均居住面积仍然低于住建部35平米的人均居住面积目标,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,鑫苑中国,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-最新郊区大盘模式地产项目投资分析要点,1、各业态的社会平均内部收益率,业务,服务公寓,酒店,写字楼,零售地产,综合体,专业市场,城郊大盘,城心豪宅,别墅,商业,住宅,中,低,中,高,高,中,高,高,高,IRR,15-20%，据雅诗阁中国3处物业估值和租金变化，按投资法模拟*,0-5%，据富豪产业在香港5处酒店估值和租金变化，按投资法模拟,10-15%，据北京佳程大厦的估值和租金变化，按投资法模拟,约25%，据凯德零售中国5个购物中心估值和租金变化，按投资法模拟,约25%，据北京东方广场估值和租金变化，按投资法模拟,约15%，据广州白马服装批发市场估值和租金变化，按投资法模拟,25-30%，据北京长阳半岛地价与售价、销售去化曲线预测，并以中粮公布其澜山项目的30.42%佐证,20-25%，据霄云路8号地价与售价、销售去化曲线预测，并以08年以前万科金色家园约25%佐证,25-30%，根据北京蔚澜香醍地价与售价、销售去化曲线预测，并以滟澜山项目约25%佐证,方法/理由简述,业务,IRR,方法/理由简述,产业园/科技园,物流地产,产业,高,低,约50%，引自华泰联合证券，据华夏幸福基业一个典型园区的现金流模拟,5-10%，据普洛斯近三年在华二百多处物业的租金和评估值变化，按投资法模拟,鑫苑中国,2、鑫苑的投资战略选择,低,中,高,高,中,低,专业市场,服务公寓,吸引力,可行性,写字楼酒店,零售地产,综合体,在住宅类业务中，鑫苑将城市大盘作为主要产品线,主要启示,城市大盘,别墅,鑫苑中国,在商业地产业务中，鑫苑将把综合体作为主要产品线,3、鑫苑依托住宅开发的核心竞争力，拓展新业务,业务方向建议,在鑫苑重点发展的城市中，总价偏低的刚性需求产品是未来市场的主要需求产品在当前政策环境下，满足相对富裕人群的多样化投资需求如度假地产等也是重要的潜在市场根据不同的产品开发相应的配套商业业态产品，即对刚需产品开发零售地产，对旅游地产产品开发酒店和零售地产,以住宅业务为基础,吸引力：目前住宅业态整体IRR依然较高；鑫苑重点关注的二线城市城镇适龄购房人口仍然在增加人均住房面积仍然较35平米的目标有一定差距，因此住宅的刚性需求仍然巨大可行性：鑫苑15年的发展历程一直致力于服务于民生的住宅建设市场，经验较为丰富,结合市场动向,保刚需抑投资：在鑫苑重点发展的二三线城市中，政府抑制投资性需求，而保证首置首改等刚性需求将成为政策的稳态投资性需求寻求释放渠道：相对富裕人群在政府抑制核心城市的投资性需求的背景下，仍然在寻找替代的类住宅地产投资机会房地产的配套要求更高：仅有住宅或商业地产无法给物业带来更高的附加值,鑫苑中国,4、鑫苑未来发展模式总结,鑫苑采用产品聚焦的发展模式：使用标准化的产品复制到多个区域产品标准化建设与多业态开发相比，学习周期较短鑫苑在运营管控、强管理体系建设上已有积累鑫苑应当重点关注下列城市的进入发展机会：重庆、成都、苏州、青岛、天津、杭州、合肥、郑州、南京、西安和哈尔滨这些城市的2011-2015累计市场规模较大：从支付能力和物理需求的角度评估这些城市的2011-2015市场竞争相对不激烈：从整体竞争空间和行业领先企业竞争空间角度评估鑫苑应当在重点发展的城市以住宅业务为基础，开展三项业务：满足中等收入人群刚性需求的低总价住宅产品：通过在郊区获取低价土地，建设城郊大盘，或者帮助政府发展当地、创造收入以换取低价地满足富裕阶层投资性需求的旅游度假地产建设配套地产产品：为住宅地产产品建设配套的零售商业地产，为旅游度假地产产品建设配套的零售商业和酒店地产,鑫苑中国,目录,鑫苑中国,房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点,1、鑫苑新城-基于中国国情新型城镇化大盘开发模式,鑫苑需要通过开发新的项目类型、寻找新机遇，取得快速发展,目标,鑫苑拥有的行业经验和能力主要集中于住宅项目类型鑫苑拥有与郑州市等政府部门的良好合作基础，这是在任何其他新地区难以获得的珍贵资源,制约条件,发生在二线、三线城市的“逆城市化”进程主要受以下因素影响:城区内房价不断上升交通拥堵、环境污染提高住房面积和生活享受的需求购买多处房产作为投资以期获得收益在中国十分普遍,宏观发展趋势,位置,一线城市,二/三线城市,乡村,规模,中型(200,000-1,000,000m2),小型(1,000,000m2),商业地产,住宅,郊区,市区,郊区,市区,内陆地区,沿海地区,鑫苑需要通过在二三线城市外的地区开发大型住宅项目，寻求新机遇具有这些特征的产品类型通常定义为“新城”，即配套完善、交通便捷、以住宅为核心的综合性大盘,项目分类,鑫苑中国,2、下层中产阶级仍然是最大的潜在购买群体，而上层中产阶级的数量则在迅速增长带来潜在的“住房升级”需求,5/18/2020,2020/5/18,2020/5/18,2020/5/18,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,中国家庭结构变化/户,鑫苑应对现有产品进行升级,鑫苑目前所主要定位的中层至中下层刚需性产品仍然将是未来市场的主力需求产品鑫苑需要开发更高层次的产品以适应迅速增长的上层中产阶级的“住房升级”需求,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,5/18/2020,各阶层总收入/百亿人民币,鑫苑中国,3、“鑫苑新城”的目标客户群可细分为以下四种类型,1,2,3,4,房屋所有情况,收入水平,下层中产阶级(55,000-200,000元/每年每户家庭),上层中产阶级(200,000-1000,000元/每年每户家庭),富裕阶层(1000,000元/每年每户家庭),第一居所,第二居所,鑫苑中国,4、中国城市郊区的大型住宅项目一般同时针对下层中产和上层中产两个阶层，为客户提供类型多样的住所,复合型新城,高端度假区,1,2,3,4,分类,产品描述,“复合型新城”已成为很多中国人的选择，基于以下因素：仅针对上层中产客户建造别墅或洋房、以及内部配套设施(购物中心、运动中心等)通常难以满足地块的容积率要求中国上层中产阶层客户相比于住房周围高楼环绕的环境，更为关注房屋本身品质在政府限定土地容积率的条件下，开发复合型新城经济效益最高高端度假区专注于设计建造本身，对于产品设计水平要求较高,提供多样的住房选择，包括高层、小高层公寓，洋房、联排别墅、独栋别墅等，成片分布于项目不同区域交通便捷，自驾和公交便达市区配套完备，包括商街、幼儿园、运动设施与场地，常配有星级酒店,带有私家花园的高品质、大户型别墅建于自然环境优渥地区，绿化率较高常与高尔夫球场相配套先进配套设施，包括泳池、高档购物中心,+,鑫苑关注,鑫苑中国,5、鑫苑新城的模式特征,1)有特色,2)可复制,3)可变换,4)可持续,鑫苑新城,鑫苑应同时关注下层中产和上层中产两个阶层，发展复合型新城项目鑫苑应开发一种具有较高辨识度的标志性产品，如“鑫苑新城”，成为一系列产品的支柱概念开发此类新城是对鑫