【ppt报告】沈阳泛华集团浑南项目营销推广策划方案-113页-2007页

树泛华之品牌 立华宅之形象赢客户之口碑 创销售之奇迹,我们为目标共同努力,浑 南 地 区 市 场 情 况,大浑南规划概念打造“北方浦东”,高端地位，规模品牌化、高标准化开发,居住人群高素质、高收入、高品质，具有人口结构最优化的特点。,目前浑南新区中浑河南岸区已有的30个项目,亿丰广场、保利达商务广场、保利达商务中心、瑞宝五星级酒店、欧美亚休闲广场，还有首创置业刚刚在本项目附近拿到的一块占地17.5万平米的项目即将运作，还有厦门一家地产商也在浑南落户。另外SR新城的三期，四期商业项目也将启动。,浑南板块式发展,3600元/平,4200元/平,3800-4500元/平,浑河堡板块,奥体板块,大学城板块,浑南地区的精华板块，蒲江苑的新产品价格有望突破6000元。,泛美华宅,浑河堡板块竞品情况,融城时代强调金廊之巅，雕塑主题名宅。和依靠自身的产品力：板式小高分摊小，楼距超大6080米不等。SR新城韩国SR开发株式会投资，提出综合建筑群的园区规划，居住与世界同步的开发理念。国际化的社区概念。但因早期定位过高，并不能适应沈阳市民的普遍需求，至使前期销售缓慢。今年该项目进行了代理置换与重新包装。蒲江苑海派建筑，强调海派水文化的居住精髓，人文社区。,奥体中心板块竞品情况,女人街分三期三种形态，1，富腾国际大厦，（为公寓部分精装与清水两部分，强调IF随心而居的居住理念，2，产权商铺，列举欧罗巴，吉野家，肯德基，麦当劳等店已进入，还有赛特百货，国际建材超市，国际品牌店的引进。（据悉政府将收回这块土地，女人街将只留下富腾国际大厦） 清华同方信息港德馨苑倡导科技住宅，智能化高级专家公寓，外立面为金属质感喷漆。体现科技、现代的感觉，本项目总称清华同方信息港，其中住宅、公寓部分总称德苑，5A级写字间称同方大厦。亿丰广场强调五大建筑综合情态：五星级酒店/甲级写字楼/LOFT商住公寓/商业/高端住宅为一体的60平地标级建筑集群。打造RBD休闲板块，RBD主题。 商业带动住宅。,大学城板块竞品情况,慧缘博雅位于浑南大道上，奥体正东区，大学城西畔。周边陆军总医院、浑南高级中学、湿地公园等多个在建或已建成的区域重点配套设施相邻相依目前其开发公司也正在运做慧缘博雅对面的一个新地块，具体产品还未出台。双E港园区管理采用智能化设备，可视对讲，安防软件，防盗报警系统，小区内部局域网系统，让您充分领略现代智能化小区的时尚与便利。24小时保安巡逻，人性化的物业管理，贴心的管家式服。从此项目案名就可以看出它也在打科技的概念，然而从建筑到配套都很难体现所塑造的品质。,我们的未来竞品,07年下半年即将开盘的项目有：亿丰广场，保利达商务广场，保利达商务中心，瑞宝五星级酒店，欧美业休闲广场，坤泰地产、浦江苑三期；以及首创置业刚刚在本项目附近拿到占地17.5万平米的项目，也即将运作；厦门一家地产商也在浑南落户。另外SR新城的三期、四期商业项目也将起动。这些项目为本项目的运做都可能造成强大的威胁。,泛 美 华 宅,浑河堡与奥体中心的精华交汇点,浑南地区的绝对中心,确定中心，横向比较区域产品特性,浑南新区浑河南岸奥体板块周边项目有9个项目（蒲江苑、SR新城，融城时代，女人街，德馨苑，保利达，金地国际花园，亿丰广场，泛美华宅）是集住宅，公寓，写字间办公楼，酒店，商铺，商业投资为一体的复合型产品。多元化产品形态，园区各项目配套相对完善，产品舒适度较高，生活、出行方便快捷。,从产品形态上分析,本项目周围的面积主力均为100以上，多以120140平为主力面积。只有个别项目才配有少量小面积户型,而小户型均卖得比较好，可谓是一抢而空。以中、小户型为主力的有：即将开盘的亿丰广场，面积在3891平米。,从住宅面积上分析,从2000年1000多元每平米价格到2003年上升到均价3000元,到2006年均价达到4000元每平米，2007年上半年均价4300元每平米，随着保利达,万科,深圳金地,上海亿丰,穗港等名牌开发商的介入，这一地区的市场价格也在不断被刷新,市场异常火爆。,从价格上分析,市场分析结论,区域内 价格区间为43006000 元/,短期内 高档中、小户型将出现市场空白,区域内 大户型 出现滞销现象,浑南新区 区域形象 已经形成,了解市场之后,我们提倡 高科技现代化住宅,再提高科技过时了吗？,在房地产刚刚步入”商品房时期”，一些产品开始打出“科技”牌；现在，在房地产开发多元化的阶段，再次提出“科技”概念会显得过时和老套吗？事实上，那个时代提出的所谓“高科技”，主要体现在园区智能化的范围內。如IC卡的门禁系统、红外线防护系统、电子巡更等方面。如今，这些“科技”已早成为配套设施而被普及。如今我们提出的“高科技”，并不是以上列举的简单配套，而是真正“科技以人为本”的高科技入户的概念，将科技融入生活每一处细节，让生活可以更依赖于科技。使项目脱离单纯的概念营销，以现代人的需求为出发，用科技全面提升生活水平，进而到达其不可复制的品牌内涵。,高科技是否就是高成本？,高科技住宅不是一定要高成本开发。一提到科技住宅，普遍就以为要投入巨大的开发成本，其实这是个误区，我们提倡的”科技”要正确的认识其性价比，做到“小钱办大事”。有资料显示，如果按照国家颁布的新的节能规范建造科技化节能住宅，每平方米将比正常造价高出100元左右，但通过节约日常的各种能源，一般在业主住进节能住宅5年后，就可以收回为住宅节能额外支付的建筑成本。从表面看成本提高了，但五年后就可以收回这种成本 ，那么70年的使用寿命呢？,我们的地理位置适合做高科技吗？,我们的位置是浑南经济技术开发区未来的浑南新区将建设成为以高新技术产业为主导,集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化科技新城区，是高档住宅蜂拥之地。,占据浑南CBD 绝佳板块，商业配套独占优势 与大环境的规划发展协调统一，方向一致,收入水平,年 龄（岁）,以沈阳市住宅市场需求为前提，结合项目的开发条件，从本项目的目标消费群出发，通过对目标消费群模式分析可以确定项目的目标消费群的核心定位。,如上图所示，设立收入水平指标，按照低、中、高三个水平层次，以及三个年龄层，划分阴影部分为本项目的目标客户群。由此可见，项目的目标消费群体由以下群体组成：,我们的目标人群适合做高科技吗？,主要包括：私营企业白领、骨干；政府中高级公务员（科处级以上）；沈阳市中高级干部，专业技术人员；高新开发区科技人才，IT技术人员及管理人才；大中院校教师及医生；私营企业主、外来经商人士；投资用途人士。,3040岁，中、高端阶层，社会新知富阶层,他们拥有丰富的知识和慧智的头脑；独到的眼光和过人的判断力；喜欢被尊崇和赞扬；崇尚社会最前沿的文化与信息；喜欢富有挑战性和时代性生活.,我们的产品是针对客户需求而制定,本项目的客户到底在哪里？,市委市政府带动浑南新区的发展的战略中，人才高地战略，现已制定了一系列吸引高层次高等教育人才聚集的措施。浑南新区内国内企业5000多家，世界500强企业中近20家已进入浑南新区。大型的企业带来高素质的人才，有高薪水、高收入，现有在职人员6万人，为项目的开发带来良好的市场基础。浑南新区现有12所大学，28个市级以上独立科研院，8个国家级工程中心、实验基地。220个大型实验室及多名高中级以上职称的专业科技人员。浑南新区还有三好创业服务中心，沈阳软件园，凯夫软件园，生物园，新材料园，海外学子园，产业园和海峡两岸科技园等高新科技工业场所，人口结构优化。为项目开发带来充足客源。,我们的产品适合做高科技吗？,住宅占地面积：27635平方米 住宅建筑面积：163395平方米商业建筑面积330000平方米六栋33层塔式住宅,建筑形态33层的超高层蝶式建筑 ，在客户心中有很大抗性。户型设计大、中、小户型共三种，选择空间小。园林绿化容积率高，绿化空间少。项目规模商业、住宅的综合体。虽然商业与住宅有所分离，但对居住品质也有一定负面影响。,用附加价值弥补产品的不足，找到周边项目产品的空白点,科技化住宅,建筑外观超现实、纯现代、多变幻建筑表现，时代性强。电影主题电影是一个社会的缩影，它代表了时尚、前卫、流行，是与国际潮流接轨的象征与表现，所以住宅的主题要与商业部分吻合或方向一致。,“花小钱，办大事”“科技住宅”，我们的产品力可以策略性的加强,利用太阳能，减少用电消耗。阳台型的太阳能热水器，水箱的容量大概是80至100升，温度可达50摄氏度左右，基本保证24小时有热水。小区内路边的草皮灯，也可以靠太阳能储存能源发光。太阳能是永不枯竭的清洁能源，科技部在国家十五科技攻关计划中将它列入了重点内容。考虑配备太阳能生活热水系统。,一、利用更清洁的太阳能,利用回收系统，减少生活用水量的消耗。从充分利用水资源的角度出发，把生活污水，如盥洗水、洗衣水、厨房水和卫生间冲洗水利用起来，节能占到50，科技住宅示范项目在小区内的绿地养护、道路喷洒、洗车、水景补充等方面，都是使用处理过的水。再一个就是雨水收集，把净流水通过草坪最大限度地渗透到地面，减少小区的维护费用。,二、科技节水、雨水回收系统,楼号牌、楼门牌、警示牌、引导牌等需要夜间明示的地方采用了夜间发光板，它所带来的好处是：在夜间通过这些明示牌，可以很容易地找到所要寻找的目标；由于此类产品采用稀土材料制成，白天吸光，夜间发光，不易损坏，不用电源，免维护，是新一代的绿色环保产品，可节约物业公司的运行成本。,三、用先进材料和技术保持生态,指纹、IC卡兼容门禁系统LED大屏的单元信息提示系统紧急求救系统UPS不断电系统,除此之外，我们还可以考虑,以科技服务生活，以品质享受活！,因此，我们还要,生活不掺杂交易住宅零网点 提升生活的品质,住宅与商业由于地块完全分开，可以就此打造住宅部分零网点概念。尽量把网点转化到商业地块中，从而提高住宅品质。本项目强大的商业配套，为住宅又提供了“一站式”购物环境，又增强住宅的便捷性。所以就此建议“零网点”概念。,亿丰广场二期为纯住宅项目，进行了零网点的设计。我们将先于其上市，可以考虑充分把握这一时机。,均价爬升5500元/平,外立面的创新与突破,为了区别与其他产品并且在尽量不增加成本的情况下进行美化与装饰。高层住宅建筑多是以涂料为外立面的处理方式。然而，平涂漆来处理，会使整个楼体的外表平面化，没有立体效果，所以我们要区别于其他产品（比如SR）的普通外立面。比如选择真石漆，就会在墙体立面上显现出颗粒状凹凸质感，增加外立面的立体感，增强肌理效果，给项目品质加分。,比如离本项目最近的SR新城，自上市以来，就一直在宣传自己是高档住宅，但最应该塑造好的外立面却还是一般的涂料，无论是远观还是近看，效果都无任何高档质感迹象。另外德馨苑在倡导的外立面与奥体中心一致，其实就外墙为银色金属质感涂料。但就造就了一个特色的宣传点。由此我们的外立面创新与转化，是”低投入，高回报“的创意点。,屋顶部分的处理只有到达一定高度，才有如此眼界,在33层高层的顶层部分设立观景台，配合望远镜及可供冬季使用的室内观景空间，把视觉无限拉远拉高VIEW更宽广，蒲江苑看到的是“一段河”，而我们能看到“一条河”。360环绕观景台, 视野包容全世界！,单元电梯间的端景展示,每个单元的电梯间都进行装修与端景的展现，区别于其他项目的电梯间只做理石地面和墙体大白的粗糙感。墙面的修饰、绿色植物的摆放，让电梯间这样的角落都生机盎然。,单元电梯间参考图,每个单元都设立单独的管理室，有专属管理员的服务与安全保卫。,在地下车库的设计上，主要提出两点：一是装修用色彩、灯光来装饰地下车位的单调，同时明亮的灯光也大大提高地下车停车场的安全性。二是绿化在钢筋水泥的地下室中摆放底座可移动的大型盆栽植物，吸收汽车尾气、净化空气、绿色环保的同时，又形成一道独特的停车场人文风景。,地下车位的包装与创新绿色隧道,物业配套,这里基本涵盖了，目前沈阳所有高档小区的物业配套设施：基本配套户内紧急求救装置、红外线防盗系统、闭路电视监控系统、水电等自动远程抄表、宽频多媒体通讯系统、烟感、煤感泄漏自动报警、喷淋系统、停车场自动报警系统、电子巡更系统附加配套地下室车位分别进行精致装修，设置空调，一卡通与指纹兼容门禁系统；进口品牌独立户式变频(VRV)中央冷暖空调系统并加配新风系统，采用室内机吊顶暗藏及风管送风；厅及卧室的窗或阳台门上设窗式通风器； 给水采用中央过滤系统及独立户式净水及软水器；迅达高速智能电梯，配智能卡控制系统；独立中央安保监控中心，双红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、设备监控系统、彩色可视对讲门禁系统、智能车库进出管理系统及电子巡更系统；单元门禁配有信息发布功能彩色液晶可视对讲室内机，主卧及客厅、卫生间等紧急呼叫按钮。,从4500到5000在周边项目均价4200元/平4500元/平的市场情况下，单纯的靠概念的炒作是不可能顺利将均价提升到5000元/平大观的，对于房地产这种精细分析性消费品，其价格需要一定的物质支撑。因此，认真调研分析市场之后，本着“低成本、高收益“的原则，为能使项目在众多竞品中脱颖而出，形成独特的卖点，我们对产品面做出以上建议。台湾睿宏作为具有国际观和多年一线实战经验的代理公司，谨以市场客观事实为理论依据，希望开发公司予以考虑。针对我们对于产品包装的方向与侧重，我们有了以下的思路和想法：,不再把浑南的生态环境做为主题不再把浑南的升值潜力作为重点,那我们的产品怎样定位,?,完全差异化和全面颠覆性的科技产品！,产品定位,颠覆了一直以来人们印象中的住宅理念，从而为楼市中的高端产品树立了一个新的标杆！,所谓的高端住宅，通常不外乎三种类型一是地段型高端住宅，这类豪宅本身并不出色，只因为拥有独一无二的地段优势而出众，比如沈河区和和平区早期出现的商品住宅二是景观型高端住宅，这类豪宅本身也十分平常，只因为依山傍水，景观独特而闻名，比如浑南地区的大部分住宅。三是奢侈型高端住宅，即所谓的那些靠豪华的材料堆砌成的房子，纵然贴金铺银，外表富丽堂皇，但居住起来并不舒适，不能体现以人为本的开发理念。,泛美华宅的出现，彻底颠覆了既有的豪宅类型,集成了当今国内最先进的建筑家居科技成果,泛美华宅没榜样只有目标,终极目标是最大程度地提升人的居住舒适度,项目形象定位,健康环保安全科技生活引导者（产品） 自由奔放时尚北美城市生活（生活）,健康环保安全科技生活引导者,不 言 而 喻,自由平等开放的美式生活典范,从 何 说 起,自由奔放时尚北美城市生活,自由 时间与空间的任意调配，休息与休闲、休闲与购物的全方位融合，这就是我们所提倡的自由。我们是生活的主人，是生活的主导，生活是让我们所享受的，并不是让生活来约束我们。在我们理想的氛围中自由舒展。,奔放 现代人的生活是张扬的，是五光十色的。现代的社会是开放的，是允许人们扩大自我性格特征的。所以我们在坚守自我个性的同时，是需要展现出来，是需要让人去欣赏的。所以我们的生活如此OPEN。,时尚也许每个人对于时尚的看法都有所不同，但我们认为时尚无论怎样，它都应该是潮流的、是跟随时代或者超越时代的。所以科技化的住宅形态是走在时代前沿的，是引领社会的超前意识于现实物质的结合体。我们提倡高科技，提倡美式风格的生活状态，就是在引导生活的改变，那就从“泛美华宅“开始，让我们成为时尚的代表，永远走在前沿！,北美倡导自由、平等、开放的美式生活理念与项目整体风格、住宅与商业的综合组成是统一和谐的。充分体现了对于人性、人格的尊重，对于舒适度的强调，对于现代白领人士的深层次理解与关注，释放他们内心最本质的情感，这也就是我们项目所要体现出来的超凡性格，所以我们选择北美，选择”自由、平等、开放“。,坚持总体风格定位同时对项目的问题点进行难点包装！,自由平等开放的美式生活典范,包装点一：银河之星,360度全透明观景平台，让你的视线没有阻挡。站在城市的顶端，俯视街市的繁华，欣赏浑河的美景，鸟瞰奥体中心的宏伟壮观，心灵仿佛靠在云端，自由舒展。静谥的夜晚，城市的星空不再狭窄，拥抱天空，寻找属于自己的座星。闪烁的星光下掩映着浑河岸上五彩缤纷的灯火，伴着奥体中心沸腾的奥运盛势，心情在那一刻为此停留，生活成为梦中美丽的神话。,让高度与天空比齐，让视野海括世界！,包装点二： 销售中心旁搭建观景台 提前品味真实感受,销售中心旁加盖观景台，在销售过程中，让客户提前感受视觉带来的冲击力。另外也可以在树立开发公司品牌，产品整体造势上做足广告效应。具体方法，我们在可以采用景观电梯的情况下，那是我们最理想的做法和结果。在实现不了或者费用问题有限制时，我们建议要做楼梯上到观景台，要成为整个沈城的瞩目焦点。,包装点三：自由天空 景观户型自由翱翔,180度空中透景平台，接受阳光的全方位关怀。当清晨的第一缕阳光敲开窗棂，整个房间沐浴着明亮和温暖，亲昵地拥抱着和风阳光，美好的心情从那瞬间开始。一把椅、一壶茶、一本书，在阳光中慢慢品茗。放眼城市，仿佛站在云端，在一片自由的天空里，慢慢的体味飞翔的心情。城市的夜是最美的一道风景，倚窗而立，风儿轻轻吹拂脸庞，自由如夜空里的星星，伴着五彩的灯火，欣赏这如梦的画卷。,包装手法运用,新名词的运用与造势,楼顶观景台银河之星弧形阳台大户型自由天空,新生活方向的引导,美式生活状态自由奔放，时尚与超脱观景台生活精神层面的引导，给客户想象的空间，不再停留在视觉的平面，带来“宇宙视觉论”的体验与感悟。,新生概念 悬念造势 触动客群 实现销售,整理诉求点 进行广告宣传,在此只做部分诉求点视觉表现,这样的生活你想过吗？,诉求点一,自由、奔放、时尚，没有束缚的美式生活,崇尚自由的北美生活方式，让心情自然开朗。抛却压力，摆脱烦恼，这里是让心灵舒展的地方。智能化的管理系统、科技的主导居所，是健康伸展的源泉。毗邻奥体中心，近距离感受奥运风采。未来沈阳的城之中城，让生活与世界同步。,诉求点二,沈阳第三大经济商务中心，居住中心，时代感的便捷交通核心二坏路、沈丹高速公路、地铁二号线、桃仙国际机场、浑河航道水运，地下、陆路、水路、空中，全方位四重立体交通枢钮。,这样的地方你住过吗？,雄踞浑南板块中心位置，闹中取静，独享升值机会,诉求点三,浓郁的北美自由生活方式，随心所欲不再是梦想,享受时尚的生活需要理由吗？,摆脱工作的压力，冷却生活的烦恼，让生活的精彩自由舞动。SHOPPING 、GOFFCE 让生活从进入家门的那一刻开始飞扬。,诉求点四,携手美国霍尼韦尔打造HOME&NET最高等级的智慧家居系统，按照人文的生活习惯设定场景模式，分别从安全设定、电梯控制、电器控制、灯光控制、窗帘控制等方面提供完美解决方案，并首次实现智能温控，比保姆还要周到！,你家的保姆辞退了吗？,人性化的管理系统，让生活随着思想而变化,诉求点五,与08奥运共享盛世繁华，奥运带动浑南板块经济飞速发展，成就沈阳黄金地段，坐享尊荣宝地，拥有未来最具潜力的升值空间。,未来最具替力地段你知道吗？,奥体中心近在咫尺，坐享天时地利,诉求点六,以北美装修风格为特色的电影主题休闲购物中心为核心，国际影城、百货购物、餐饮娱乐、运动休闲、健身会馆、星级饭店、写字楼等综合公建设施，让现代的生活充满便利的主张。当别人还奔波在购物的路上，你已经站在自家窗前，俯瞰街市的繁华，欣赏别人购物的风景。,逛街还用得着特意找时间吗？,宠大的商业经济圈，超越中街的繁华领地,广告传播策略,常规的销售渠道的建立及实施应以“五点”的整合营销传播方式为主，即以项目的品牌形象为核心主线，在不同的销售时期，有效的综合运用广告、新闻传播、售楼处、工地形象包装、大型公共场所及样板示范单位或示范区、促销及公关活动、销售工具等营销手段，达成最佳的销售效果。,售楼处（销售处内、外场） 本案建议先建成项目的业主会所，并把它作为售楼处，成为本案树立产品形象的一个机会点，同时也更因此显示了开发商的不凡实力，击中人们日常那种“人看衣服马看鞍” 的心理，增加置业者的信心。售楼处的包装也是个重点。包装风格突出项目主题，既具有高科技气息及北美的特色，又具有商业配套便利性氛围的特点。同时沙盘要大，给人以磅礴的气势，制造出特色园区、好生活的氛围优势。,五 点,工地现场 （围档及建筑施工现场的物品排布） 工地围档的设计以科技主题为主，营造成科技化、美式的生活氛围，形成系列展示，另外对整体居住氛围做阐述：例如有商业生活的展示、休闲生活的展示，购物生活的展示，餐饮生活的展示，居住生活的展示，反映出项目未来的生活风貌，打造出浑南地区顶级集购、休、住、餐于一体的大型时尚特区。建议重视建筑工地内的包装，如吊塔上包装企业或项目标识等。,样板间 （从样板铺至样板房到示范样板区）可以多做一些不同风格的样板房，适合不同的投资结构及需求。根据沈阳地产的销售经验来看，样板铺（房）的质量和数量对销售业绩都起着举足轻重的作用。,大型公共场所 （人流重生之地及品牌形象场地的展示）在条件允许的情况下，尽量在市区及大型公共场所如商业中心、高档休闲娱乐场所、车站等地安插路牌及灯箱。,媒体 （报纸为主，辅助网站、电视及广播，根据不同销售节点，着重分布宣传）在各知名搜索引擎发布本项目的提示性广告，同时作好网站建设，客户可以在网上浏览关于本项目的详细信息，包括项目的基本情况、开发商介绍、商业区规划及各种户型等。客户还可以随意点击任何户型的房间模拟展示图，同时开展网上预售业务。创办发行企业内刊，这是展示企业文化及风采、奠定产品高品质特征的有效手段，也是接近客户，树立企业及产品形象的一条重要途径。,沈阳日报官办报纸，发行量大，阅读率高，阅读人群的消费水平高，属权威 报纸，可信性强，影响力大，是报纸类广告的最佳载体，但价格也最高。该报纸适合于品牌广告、各种SP活动及销售类信息的发布。辽沈晚报自营报纸，省内发行，覆盖面广，是发布沈阳地产广告较为频繁的报纸。该媒体费用较低，适合连续性大批量发布广告。 广告主诉则倾向于产品卖点及消费人群引导等。时代商报地方性自营报纸，属娱乐报纸，目前比较受沈阳市民欢迎，也比较受房地产商的关注，现多家大开发商在前期市场预热时选择此媒体做连载性的宣传报导。该报纸适合于在产品投入市场前期为树立企业及产品形象而做的整版软性广告宣传。,广告媒体的分析与选择,主要是针对项目所宣传的主要媒介报纸，作以分析。其他媒介如广播、电视等可在产品形象已初具规模时采用。,高科技的领先住宅，领跑市场（产品力自身强化与市场区隔）,自由奔放时尚北美城市生活，为人们的生活重新定义（包装手法独树一帜）,因为“泛美华宅”是,所以“泛美华宅”的价格是,力奔均价5000元/平,一、蓄客期 2007.7.152007.9.20,第一阶段 前期蓄客期 2007.7.152007.9.9第二阶段 房交会期 2007.9.10-2007.9.15 第三阶段 蓄客高峰期 2007.9.16-2007.9.20,1、推广背景此时刚刚处于主体启动阶段，只有一部分销售资料，只能靠大众媒体的传播，如：工地形象广告、路旗、导示系统、报纸广告等，因为没有销售许可证，媒体上只能做形象广告。2、推广目标A、充分利用周边企业对本项目产品及公司的认同感，进行宣传，试探市场反应。B、通过广告，向市场传递项目最基本的资料，如地理位置、交通状况、上班与生活的便捷转换等等。,第一阶段 前期蓄客期 2007.7.152007.9.9,3、推广策略A、广告策略在工地现场做悬疑、形象广告。主要路段上做路旗。在沈阳晚报、辽沈晚报、华商晨报等大众媒体上做报广。因为没有销售许可证，可能无法在报广上进行销售方面的宣传，只做一些形象展示，因此这一阶段的投放量不必太大，每周一次即可。在售楼处的路口处做导示牌。B、广告主题“低成本的生活方式、高科技的生活享受”,1、推广背景虽然房交会在沈阳已经不是新鲜事物，消费者也有些疲劳，但在吸引客户注意、引起大范围的宣传高潮，房交会的效果还是非常明显的。房交会对于我们的意义也是更大的，因为我们产品的特色比较明显，在整体市场中有很强的差异性，所以在房交会的集体展示中能够引起特别的注意，以一种新形象、新概念冲击市场，获得强化关注。2、推广目标A营造热销的氛围，强化市场的认可度。B并在展销现场实现火爆登记。C为后期的公开发售蓄势、累积客户。,第二阶段 房交会期2007.9.10-2007.9.15,1、推广背景借着房交会的东风，一路人气飚升。为开盘前客户积累做最后的冲刺。通过前两次的集中客户积累，对本项目的形象展示起到了至关重要的作用。本段时间争取将客户来访量达到最高。2、推广目标为即将认购尽量多储备客源增强客户信心,第三阶段 蓄客高峰期2007.9.16-2007.9.20,1、推广背景经过两个多月的客户积累和刚刚结束的房交会为认购累积了大量的客户，此时的推广工作要继续巩固前一阶段累积下来的客户购买的信心和增强房交会的后续势能。2推广目标进一步加大媒体宣传力度，在宣传低生活成本、高科技品质生活享受等理念和业主内部认购火爆的同时，阐释产品的投资价值，以期扩大购买客户群。,认购期 2007.9.212007.10.9,3、推广策略通过高密度的广告投放迅速提高项目的知名度。加大产品投资价值的宣传力度。通过扩大巡展的范围培养更多的客户。以收取诚意金蓄积客户。广告策略：（1）软硬广告兼施，大密度投放（2）做电影片头广告,4、销售策略实施饥饿销售创造半被动消费的状态采取强有力的销售控制，在正式推售前不让消费者任意选房，通过收取诚意金等方式蓄水，让客户在控制下，产生半被动消费状态，实现充足的客户储备与管理，以集中认购方式进行销售，将意向客源“一网打尽”。 销售方式诚意金只是购买开盘当天的优先选房权，并不是按照诚意金所认购顺序进行选房，而在开盘当日以摇号形式进行。,1、推广背景两个月的蓄客、房交会火爆亮相、大批量认购后进行开盘。几个环节一气呵成，整体性和系列性紧密结合，能够使项目以重拳出击，打开市场，为开盘赢得客户， 2、推广目标巩固客户的购买信心巩固房展会的后续势能为公开发售累积客户强化产品的市场形象和认知度,三、开盘期2007.10.102007.11.10,3、推广策略在大众媒体上强化产品优势，更新海报、展板和户外广告4、销售策略A、销售方式 所有诚意金客户到场，进行摇号方式选房。B、价格及促销策略认购当日成功认购可享受9.8折优惠。凡是交过诚意金，具备认购资格并成功认购的客户均可参加,1、推广背景及条件有了前期大量的广告宣传做铺垫，也有了认购、房展会、公开发售的70%的销售率，在持续热销阶段要做好市场的保温工作，本阶段不会再进行集中销售，要求充分利用售楼现场的销售道具，比如样板房、户型沙盘、沙盘等对散客逐个击破。2、推广目标在持续广告支持的情况下保持热销状态，完成销售任务。巩固前期已购客户的购买信心，不断带来新的客户。,四、持续销售期 2007.11.112008.9.30,3、推广策略本阶段工程进度应该进行到可以拿到销售许可证，建议做实地样板房供客户参观并实地感受，辅以少量的媒体广告。销售人员对前期积累的客户进行电话拜访，以防止客户流失。A、广告策略持续媒体广告+既有的车体广告和户外广告事件行销,4、销售策略在具备正式签约的条件下，在售楼处现场设置签约区，请银行、财务、中介服务公司现场办公以制造销售气氛，同时在销售现场实行“喊控”的方式，给在场的客户制造紧迫感。A、销售方式散售随到随定的方式（在销售控制的前提下）在销售现场“喊控”，制造成交紧迫感B、价格及促销策略折扣随销