新城国际4期推广及策略.ppt

推广及策略,当人们从整体规划、产品定位、建筑设计、装修装饰、园林景观、物业管理等产品和服务上付予了足够关注之后，如何最大限度地发掘和满足居住者需求便成了我们着重探讨的问题，当品质感做到一定程度后，致力于提高居住舒适度、引导先进居住生活理念成为了高端住宅打造目标。荆州房地产市场起步较晚，但近两年随着外地开发商及本土实力开发商的介入及人们对于住宅的舒适度和便利性逐渐提高，楼盘的附加值、综合性价比也将成为未来市民产生购买的筹码。,前言,第一部分思考及对应策略,持续三期6年开发荆州第一品质大盘荆州首席第一大型住宅区，历经三期6年持续开发，持续品牌推广和创新活动营销，使得新城国际在市民具有较高的知名度与美誉度。成为大社区、高品质、环境优美、居民和谐、幸福指数高的代名词。,突破固化印象实现新形象突破新事物层出不穷，产品更新换代加快，荆州多个楼盘的新概念、新特性、新卖点成为新的话题和亮点。即将推出的新城国际四期，需要改变“常温”销售的模式，需要一次彻底的“中原突围”，实现再次引领市场的领导地位！,破题关键,四期该将以什么样的声色巡演？我们将在哪些环节创新？如何在竞争日益激烈的市场上脱颖而出？如何突破细节、打造“面子”工程？如何延续新城国际精神内涵，打造四期新面孔？如何打造高端新产品，再次引导市场？,对应策略1.新产品，打造荆州顶级配置。2.新形象，创新广告表现形式。3.新方式，锁定客户引爆市场。,第二部分卖点挖掘及升华,总建筑面积79715.08多层花园洋房2栋48户小高层4栋295户高层（26层）2栋312户总655户面积从84178十多种户型,四期产品：总体套数概况,四期产品：十大亮点01、产品丰富：2栋26层、4栋小高层、2栋复式多层洋房，自成体系。02、亲水家园：毗邻荆襄河，内陆中央游泳池，双水岸亲水社区03、布局优美：天际线错落有致，低密度超大楼间距，半围合而成，视野广阔。04、运动元素：游泳池、百米塑胶跑道、篮球场、健身器械，运动就在家门口。05、立面贴砖：高档面砖装饰外墙，锻造百年质感。06、高端配置：精装入户大堂（要求一楼层高不低于3.6米）、防火防盗装甲式入户门、智能锁、内置百叶中空保温窗、单元式太阳能集中供热水、无负压二次供水、高速变频西子奥迪斯电梯07、精装景观：亭榭、椰树、绿地精装东南亚皇家园林人车分流打造和谐人居08、户型升级：大飘窗，视野无死角、多阳台，大露台，居室扩张至室外。09、藏品住区：超大内陆公园，藏风纳气，大社区里的显贵生活。10、实景售房：实现实景园林销售，示范建筑工地，家园更美。,顶级的环境顶级的规划顶级的建筑顶级的配套顶级的景观顶级的户型顶级的施工顶级的感受,十大亮点演绎四期产品“顶级”标准,四期主推（分阶段）：极致双水岸（豪华中央泳池、荆襄河）全运动时尚型社区豪华中央游泳池、塑胶百米跑道、篮球场等运动配套精装景观东南亚皇家园林低密度，超大楼间距超五星高端配置（门、窗、锁等）精装入户大堂人车分流,这些元素构成一种什么样的生活品质？,畔水而居水悦城邦健康活力第一运动休闲家园城市私属世家品质美宅绿色生态灵气优雅安逸尊贵,超五星高端配置（门、窗、锁等）极致双水岸（豪华中央泳池、荆襄河畔）低密度，超大楼间距塑胶百米跑道、篮球场等运动配套精装景观东南亚皇家园林精装入户大堂人车分流,所以，四期产品因为其建筑特色、临水优势、配套品质提升、园林升级等特色，呈现出一副优雅、奢华、私属、充满活力的家园他是全新的力作！更是一种新生活的呈现！,新加坡城国际4期广告语：,水悦城邦品质美宅,备选推广语,首席双水岸运动型时尚社区,水悦城邦品质美宅38万方社区精华,分别定位，找准目标群：四期产品包含复式洋房、小高层、高层，相比前三期而言，产品类型丰富，需要细化，精确定位，找准目标群体。,花园洋房=绝版复式多层花园洋房高层=一线河景阔景美宅小高层=品质宽景水岸美宅,第三部分营销目标,销售目标：争取完成80%的销售，达到2亿销售额。价格目标：四期小高层实现均价4200元/平方米；高层4500-5000元/平方米；多层6000元/平方米。品牌目标：再次确立新加坡城国际的市场主导地位。,通过卓有成效的工作实现：一场2个亿元的营销目标战役,通过卓有成效的工作实现：二个项目建设的提升质量品质提升/品牌传承：成熟的人文社区形象四期产品的优质形象提升硬件配置提升/产品升级：四期新产品、配置更高，更具有市场竞争力，具有更高形象。支撑：精装景观、精装入户大堂、高端配置：如加厚防盗门、智能锁、内置百叶保温中空玻璃窗、高速变频西子奥迪斯电梯等，均采用荆州楼市最高配置,第四部分推广细则安排,2010.11.16,主体全面开工,2011.6.30,49#50#52#53#55#具备销售条件中心景观实现对外开放,51#56#57#具备销售条件,2011.9.30,2011.12.30,实现销售目标,工程节点,推广节点,开盘,认筹开始,2011.3.30,房展会,形象亮相,认筹推广,集中推广期,持续期,活动营销期,收尾取胜期,T牌灯箱电子屏等,报广户外等,报广电视广播宣传单楼书等,开盘庆典活动,报广广播电视,营销活动软文,营销活动社区文化节等,物料准备视频拍摄,样板间开放,营销工作分为4个阶段，四期策划及物料准备，四期亮相、四期认筹、四期销售、售罄。第一阶段：2010年12月2010年2月，四期策划及物料准备第二阶段：2011年02月04月，四期亮相第三阶段：2011年04月06月，四期推广、认筹期第四阶段：2011年06月07月，开盘劲销第四阶段：2011年07月09月，强销期、持续活动策划2011年09月12月，销售期及51、56、57#发售,第一阶段：四期策划及物料准备2010年12月2010年2月,主要工作：1.四期定位提炼2.四期产品形象调性3.销售中心布置（海报等）4.形象宣传片拍摄5.围墙及现场导视系统6.礼品筹备7.其他临时工作,推广物料,我们的产品再好、策划再完善，都需要一个有效、良好的平台去展现，在项目前2期，本着节约营销成本的层面上考虑，我们省去了不少宣传物料。面对竞争越来越激烈的市场，越来越多元化的产品面市，在我们四期，我们有必要对我们四期整个形象宣传的物料做一个全面展示，高规格的材质，高标准的创意，给市场一个暂新、高调的新加坡城国际形象。,名片,楼书,信封,信纸,手提袋,纸巾盒,档案袋,水杯,雨伞,环保袋,VIP卡,第二阶段：四期亮相2011年02月03月,1、推广目标：强势亮相，塑造新城国际四期的升级力作、高端品质，抢占市场影响力2、推广方式：主要：户外T牌、杂志、灯箱。高端亮相，引起关注！,3、推广内容：主推：全新力作概念（引导对产品的关注）户外：全新力作精彩之致新加坡城国际4期辉耀荆州（4期产品主要特性）杂志：全新力作精彩之致,亮相平面广告（调性）,新加坡城国际4期全新力作精彩之致一线河心阔景观高层绝版复式多层洋房双水岸全能小高层,报广,新加坡城国际4期水悦城邦品质美宅38万方社区精华,报广,报广+软文,户外T牌,户外T牌,户外T牌,户外T牌,户外站台,户外站台,户外站台,户外站台,四期物料示意图,杂志封面,户型单张,户型单张,户型单张,围墙,第三阶段：四期推广、认筹期2011年03月05月,此阶段要进行集中形象产品推广确立35个主题，进行媒体轰炸让更多人了解四期，新城人气为认筹期积累大量客户,推广方式：主要载体：报广、电视、网络、广播、户外、杂志、夹报、短信等。主要方式：层层推进先总体定位，后产品细节。报广：重要节点整版亮相主推形象软文：重要节点图文并貌说细节,主题一,主推：水悦城邦品质美宅三个广告整版：1.极目荆襄河景收藏浩渺情怀新加坡城国际4期绝美河景恭请体验2.荆襄南岸十里河景中央泳池醇美风情新加坡城国际4期演绎品质美宅双水岸人生3.一宅阅尽荆州人居精华（以上推广，包括同主题软文）,主推：超大中央游泳池整体建筑特色12个广告画面：1.豪华露天游泳池别样风情在新城2.气质不凡藏于城错落有致，半合围而成，藏风纳气，传世之家（以上推广，包括同主题软文）,主题二,主推：豪华公共装修产品细节提升景观3个广告画面：1.豪华入户大堂体验尊贵回家之旅2.新加坡城国际4期五星级装修见证新奢华居所3.外在优美内在优越新奢华主义与南洋风情家园的完美结合（以上推广，包括同主题软文）,主题三,主推：接受登记VIP发售广告主推：1.新加坡城国际4期全新力作惊世呈现VIP尊享卡全城发售2.一生幸福，无须等待VIP尊享卡全城发售（以上推广，包括同主题软文）,主题四,认筹新闻及图片报道1.新加坡城国际4期认筹火爆！2.新加坡城国际4期认筹点燃市场激情双水岸城市私属奢华住所广受青睐,本阶段需要完成的其他物料：广告片电视宣传片推出、销售中心播放、房展会等重大节庆日播映2.四期楼书、折页3.阶段促销礼品制作4.四期VIP认筹卡,第四阶段：开盘劲销2011年05月06月,主题一：主推：运动第一社区广告画面13个1.第一运动型社区新健康主义实践者中央游泳池、百米塑胶跑道、篮球场、网球场、门球场、旱冰场、奥运运动长廊、健身器材区运动就在家门口，新健康主义实践者。2.居家犹如度假。向往一个假期的巴厘岛之旅，在泳池里自由漂游，在林中小跑漫步健身，冲一个热水澡，赏摇曳椰林、花草绿地、粼粼波光，而这一切，在荆州就可以实现。新加坡城国际4期，居家，犹如度假。（以上推广，包括同主题软文）,主题二：主推：复式洋房产品集中推广大打复式多层洋房的稀缺资源牌，整体提高四期产品的高端、珍贵属性。关键词：稀缺私密尊贵传世之家花园生活3个广告画面：1.一座花园世界一个梦想世家48席！仅有的珍藏级复式多层洋房别墅级居家感受2.48席豪华复式此后，仅余奢想！城市住宅精华之作（以上推广，包括同主题软文）,报广,网络,网络,软文版,软文版,软文版,第二批户外推广：新加坡城国际4期一线河心宽景美宅双水岸第一运动社区,软文版,全新力作精彩之致四期新品发布会（升级产品现场摆放）主题：亲水生活运动健身高端配置,主题三结合荆州市房交会活动，掀起新高潮2011年5月中上旬,房交会展位设计,四期开盘前后两周推广,以上推广通过层层推进，实现在开盘前的大量客户积累，实现开盘热销！,1、开盘前集中报广轰炸：,致谢荆州，新城国际四期开盘销售300套！,硬广,6月18日，盛世开盘!,硬广,本阶段诉求重点为开盘销售信息发布,6月18日，盛世开盘!,硬广,诉求说明,主推广语,媒体形式,2.开盘活动策划“四期华丽开盘盛典音乐会-朗朗钢琴独奏会”,邀请孔祥东音乐机构或朗朗，在项目现场举行钢琴演奏会，吸引人气到现场,第五阶段：强销期、持续活动策划2011年07月09月,1.开盘后三周内强销期报广主题：以重要节点推进，持续出击入户大堂公开豪华入户大堂回家体验尊贵之旅园林落成品鉴东南亚皇家风情实景园林盛大公开万人品鉴建筑施工规范示范建筑工地全程公开监督只为一个更安稳的家样板间开放奢华到位品味不凡新加坡城国际4期样板间开放，欢迎品鉴！,2、后续推广（8月12月）推广形式：精心开展配合项目气质的活动，持续造势。1、2011国际旅游小姐荆州赛区冠军总决赛（泳装展示赛场）2、“非常新加坡七日游”促销活动3、首届街头篮球大赛4、十月社区文化节活动5、明星签名篮球抽奖赠送活动,第四部分媒体选择,报纸：报纸硬广告主要选用底版；规格为整版。软文主要侧重于重要事件新闻和系列软文四期报纸媒体的安排，为延续项目高端形象，起到积极推动的作用。主要是重要节点集中火力宣传，发布楼盘动态信息（卖点/活动信息等），形成社会广泛关注，从而推动项目销售。杂志（本地杂志/航空杂志）：公关性投放，重要节点亮相，主要用于目形象宣传本地杂志，在荆州高商务、休闲场所投放，到达人群精准，精美纸质，利于形象宣传。航空杂志，荆州高端商务人群机上必阅刊物，为我们项目高端形象与高端客群建立起沟通联系的最佳载体。电视：重要节点项目新闻，在金牌栏目（如江汉风、有么子说么子）全覆盖投放硬广和新闻（如亮相、认筹、开盘等重要节点）荆州电视台在本地影响力也比较广，特别是有几个金牌栏目，荆州市民比较喜欢。项目在重要节点在该栏目投放广告，时效性强，到达率高。,户外/站台：城市要道或城市入口：市中心醒目地段交通要塞户外广告牌及站台的选择直接扼守城市交通要道，为持续树立项目高端形象必不可少的载体。项目网站/网络（荆州房产信息、荆州房产管理局）：重新设计公司网站，高端形象，信息量大/本地有影响网站主页通栏网络媒体为今天传播速度最快的载体，网络的有机推广对我项目知名度的建立起到积极推动的作用，为在外荆州市民提供一个信息平台，网络的广告成本低于其它载体，我们项目的动态也可以不定期更换。短信群发：及时发布项目动态信息，重要节点最灵活最快捷的发布渠道快速锁定目标客群，信息精准到达，为项目动态信息发布最快捷的发布渠道，为四期全程推广的过程中重要的宣传通路之一。,短信平台：短信内容如（可根据产品动态进行时效传播）：亮相：新城六载，风云再起。新加坡城国际4期全新顶级力作，首席双水岸全运动社区，即将炫丽登场！即时登记获额外优惠！专线8518222/8518333认筹：新城六载，风云再起，新加坡城国际4期全新顶级力作，5月1日荣耀加冕，顶级配套，双水岸运动社区，四期首批次87150平米美宅VIP排号中。此后，仅余奢想！专线8518222/8518333开盘：新加坡城国际领袖品质，天下无双。豪华露天游泳池，百米塑胶跑道，豪华入户大堂，实景园林美景呈现，6月30日领袖开盘，首批次84150平米双水岸阔景洋房，此后，仅余奢想！收藏热线：851822