2019年惠州楼市总结及2020年楼市展望

,互联网+房屋智慧超市,城市云数据搜索引擎,优房超瑞城搜,【优房超瑞城搜】惠州2019年楼市总结&2020年楼市展望,总结篇,目录总结篇宏观环境土地供需楼市供需存量及消化周期推货/去货情况开工市场展望篇附排名篇,报告备注说明：本报告所提供的一切数据皆来自惠州房产管理局、惠州建设网、惠州城乡规划局、惠州国土资源局、惠州市公共资源交易网、惠州统计局、广东土地资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考!本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,“限价令”到期至今，暂未明确限价政策和出台延续性限价文件,2019年9月,全市住宅备案均价12661元/,全市住宅备案均价10994元/,全市住宅备案均价10578元/,2019年11月,2019年10月,对比“限价令”到期前后，惠州新增住宅房源备案均价情况，到期后有明显上涨，热门区域楼盘备案价格上涨是拉动全市备案均价涨主因,上涨4%,上涨15%,宏观环境：限价区域性放松是事实，不排除出台限价相关政策，热门区域新房备案价或有持续突破可能,更多详见2020年楼市展望宏观环境篇,住宅供需量价：住宅供应稍有下滑，成交保持稳定上涨趋势，楼市体量巨大,数据来源：优房超瑞城搜,供应：2019年惠州全市住宅供应1665.2万，较2018年稍有下滑，跌幅5%，但仍然处于供应高位；成交：惠州全年住宅成交1530.3万，同比上涨4%，保持近三年稳定上涨趋势；均价：2019年仍处于限价周期，住宅价格维持稳定；惠州楼市增长开始于2015年，惠州宜居宜游优势明显，房产投资盛行趋势下，开始承接外地客户，另一方面，周边一二线城市出台限购，大量需求外溢至惠州，至2019年，惠州住宅成交体量领先大湾区各市，楼市热度居高不下。,非住宅供需量价：供需平衡，成交量近3年以年均12%速度增长，商铺和商务公寓成交是主要支撑,数据来源：优房超瑞城搜,供应：2019年惠州全市非住宅供应130.1万，同比微跌2%，整体呈稳定供应态势；成交：惠州全年非住宅成交133.6万，同比上涨13%，涨幅明显，成交量首次超过供应量，供求基本持平；惠州非住宅市场产品较为单一，主要以商铺为主，商务公寓自2017年开始在惠州普及，逐步成为非住宅市场主力产品之一，成交量保持上涨趋势，商铺和商务公寓成交上涨共同支撑2019年非住宅市场上升。,物业分布：惠州楼市主力呈现住宅属性，洋房占比9成；商业规模处于相对低位，成交占比不足7%,数据来源：优房超瑞城搜,存量和消化周期：供应放量住宅存量进入千万时代，去货速度加快消化周期触顶回落,数据来源：优房超瑞城搜,截至2019年12月惠州全市住宅存量达1090.8万，连续5个月保持千万以上，惠州潜在供应量大，市场回暖，各房企积极推货参与市场竞争，新房持续入市，推高住宅存量；全市住宅存量消化周期为8.55个月，且正处于下滑态势，主要为2019年下半年住宅成交火热，成交体量上涨拉动消化周期下滑。,保持千万以上存量,区域市场：惠州各区差异大，区域市场分化明显是主要特征，大亚湾、惠城和博罗为惠州市场主力,备注：序号表示区域成交量排名；,博罗县供应：310.4万；-3%成交：286.0万；+17%价格：8288元/；+4%,惠城区供应：302.5万；-11%成交：319.5万；+13%价格：11508元/；+4%,仲恺区供应：141.1万；-15%成交：166.9万；+46%价格：9403元/；+6%,龙门县供应：37.7万；-28%成交：29.1万；-24%价格：8832元/；-5%,惠东县供应：186.6万；+13%成交：137.9万；+13%价格：10258元/；+10%,惠阳区供应：279.3万；-16%成交：222.0万；-24%价格：12423元/；+1%,数据来源：优房超瑞城搜,2019年惠州各片区住宅供需量价及同比情况,1,2,3,4,5,6,7,大亚湾供应：407.5万；+1%成交：368.8万；-1%价格：13422元/；+2%,推货情况：“十一黄金周”备货量创新高，全市116个项目有房源入市；大亚湾、博罗和惠城是供应主力,2019年9月惠州全市有116个项目有新增备案房源入市，全年最高，主要为各房企争抢“十一黄金周”市场，新房集中入市；“小阳春”“金九银十”“年终冲刺”等营销节点；大亚湾全年有68个项目有新增备案房源入市，全市最多，博罗67个项目次之。,数据来源：优房超瑞城搜,2019年惠州新增住宅备案项目数量分布图,数据来源：优房超瑞城搜,去货情况：促销力度加大，整体去化率有所上涨，但区域项目去货分化仍然明显,数据来源：优房超瑞城搜,2018年-2019年惠州市新增住宅备案项目去化率占比图,惠州市新增住宅备案项目去化率有所提高。2019年惠州整体去化率达70%及以上项目占比达39%，较2018年提高3个百分点，下半年楼市回暖，且保持高位成交是拉高整体去化率主因；项目去化两级分化现象仍在。热门区域项目人气高，销售周期快，进一步拉动区域市场上升，但相对冷门项目上客率低，销售速度慢。,数据来源：优房超瑞城搜,开工市场：房企融资环境趋紧，房企开发投资更加审慎聚焦，2019年惠州市商品房开工量2713万，同比下滑31%,14年至今开工量首次出现下跌。2019年惠州市商品房开工量2713万，较2018年下滑明显；2015年-2018年为惠州房地产市场爆发式增长时期，随着宏观政策环境趋紧，房企融资形势恶劣，开发商资金链紧张，开发投资更加审慎和聚焦是惠州2019年开工量下滑主因。除龙门县外，惠州各区商品房开工量均有不同幅度下滑。,数据来源：优房超瑞城搜,首跌,2019年惠州各区开工量分布及同比情况,备注：博罗县2019年9-12月开工信息为对外公布，根据市场调研走访，预计未公开新开工量为215万左右，全年全市商品房开工量约为2928万。,展望篇,目录总结篇展望篇宏观环境土地市场潜在供应楼市成交区域市场附排名篇,报告备注说明：本报告所提供的一切数据皆来自惠州房产管理局、惠州建设网、惠州城乡规划局、惠州国土资源局、惠州市公共资源交易网、惠州统计局、广东土地资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考!本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,展望一：金山新城建设启动、广汕和赣深高铁接近通车、全力对接深圳示范区等的利好保障了惠州楼市基本面会在2020年上扬,展望三：房住不炒是基调，住房规划明确提出要继续严格执行各项调控措施，确保调控政策的连续性和稳定性。2020年楼市调控更注重精准施策和差别化调控政策,展望四：惠州楼市影响最深的一刀切的限价到期未有动作，2020年或将容许局部热门区域房价微涨,展望二：社科院财经战略研究院发布中国住房市场发展月度分析报告，对深圳、东莞、珠海、惠州等八个城市提出房价参考性预警预报，认为上述城市2020年房价将有一般性上涨的可能,展望五：在近三年住房发展目标下，预计政策会向将会人口增长、租赁和二手房市场上等方面倾斜,展望之宏观环境：详细报告请前往优房超APP-数据超-报告文库下载2020年楼市展望之宏观环境篇,2020年房企惠州拿地心态调研,数据来源：优房超瑞城搜市场调研,展望之土地市场：详细报告请前往优房超APP-数据超-报告文库下载2020年楼市展望之土地市场,展望二：土地供应量将有所上涨，但涨幅有限。惠州供地模式正在向精细化转型，重点片区主要依托城市规划，规划发展阶段，地块建设条件明确，且土地出让以批量出让为主要形式；,展望三：供应量上涨将有效刺激土地成交量上涨。但核心区域地块开发投资成本高企，开发条件严苛，一定程度降低房企参与度，土地成交低溢价与高流拍风险延续，成交量上涨空间受限；,展望一：土地拍卖模式维持当前政策概率大。开发商拿地谨慎环境下，土拍模式难有创新；,展望四：拿地格局仍以外来品牌房企为主导，优质地块竞争优势明显，但结合当下融资环境，2020年房企投资将保持审慎之势；惠城区补足年限新规出台，或直接挫伤开发商惠城拿地积极性，尤其是大面积地块，拿地价高企，且同期开发成本高昂，多期开发挤压利润空间。,展望之潜在供应：潜在供应规模庞大，预计后市供应量有进一步扩大可能,名词解释在售存量：统计范围为截止至2019年12月31日，已拿预售证但未售出的房源面积之和开工未售量：统计范围为已拿开工许可证但还未拿预售证总可售量=在售存量+开工未售量供应预测量：结合当前市场预期、各开工项目进展与潜在供应量推算,惠州潜在总可售量为6747万，大亚湾近2000万全市最多，惠城和惠阳均超千万，房地产市场蓬勃发展，潜在供应规模庞大；预计2020年惠州全年住宅供应量或创历年新高，达1810万；主要集中区域仍以大亚湾、惠城、博罗和惠阳等具有城区属性区域。,数据来源：优房超瑞城搜,2020年惠州市各区县住宅供应预测量,单位：万,数据来源：优房超瑞城搜,预计2020年惠州全市将有1810万住宅入市,展望之楼市成交：2020年上半年将延续当前楼市行情，成交量将呈上涨趋势，但上涨空间或有受限,2020年预测值,成交量：1.春节期间楼市将进入短暂休整时期，成交量跌至年度低位；2.当前惠州楼市预期向好，来年成交量保持上涨趋势概率大，但受2019年下半年需求大量释放影响，成交动力将有所减弱，上涨空间受限，成交量或难达2019年下半年水平；成交价：“限价令”到期暂无相关政策出台，各项目备案价均有不同幅度上调，热门区域项目上调明显，但整体涨幅仍然保持合理区间，住宅成交均价将呈稳定上涨趋势。,数据来源：优房超瑞城搜，统计来源于市场调研，不完全统计，仅供参考,数据来源：优房超瑞城搜,展望之内生型区域市场：主城区住宅需求持续释放，热门规划片区预期较高，产业发展带来内生需求,惠城,仲恺,内生型板块,惠城和仲恺内生型市场，住房需求维稳。惠城区坐拥主城优势，交通、商业、市政等配套完善，购房需求相对稳定，叠加金山新城、北站新城等热门规划区域，市场预期提高，楼市成交将持续火热；仲恺为惠州高新产业重点发展布局区域，产业规模持续扩大，区域发展潜力大，未来发展前景乐观，当前楼市主要承接外溢需求，长期内生需求旺盛；,数据来源：优房超瑞城搜,展望之外溢承接型区域市场：临深片区置业热度不减，惠州成交主力区域，博罗为东莞和本地需求共同支撑,外溢承接型板块,博罗,惠阳,大亚湾,大亚湾和惠阳外溢承接型市场，深圳客潜在需求大。深圳东进战略及不限购政策带动，惠州临深区域市场向来是惠州楼市主力，受深圳客及外地投资客户青睐，近年交通等配套设施不断完善，外地潜在需求将不断释放，成交量保持惠州前列；博罗县价格洼地优势明显，市场规模不断上涨，惠博大道博罗片区受规划、交通利好影响，楼市持续火热，主要承接东莞外溢客户，及本地县城需求。,数据来源：优房超瑞城搜,展望之旅游度假型区域市场：旅游投资需求受市场因素影响波动大，本地需求集中县城区域,旅游度假型板块,龙门,惠东,惠东和龙门旅游度假市场，投资需求受市场预期影响波动大。惠东和龙门县城板块均以本地需求为主，去化压力较大，旅游板块康养度假项目依靠外地客投资，置业需求波动较大，其中龙门县2019年下半年度假项目成交开始有所萎缩，成交体量保持低位运行。,排名篇,目录总结篇展望篇附排名篇房企排名个盘排名,报告备注说明：本报告所提供的一切数据皆来自惠州房产管理局、惠州建设网、惠州城乡规划局、惠州国土资源局、惠州市公共资源交易网、惠州统计局、广东土地资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考!本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,房企业绩,数据来源：优房超瑞城搜,洋房,数据来源：优房超瑞城搜,别墅,数据来源：优房超瑞城搜,商务公寓,数据来源：优房超瑞城搜,写字楼,数据来源：优房超瑞城搜,商铺,数据来源：优房超瑞城搜,数据超,优房超数据超数据赋能智慧决策！集楼市宏观环境数据、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