招商策划-商业街-2013年02月北海穗丰金湾商业部分市场研究、招商执行报告

,谨呈：北海穗丰房地产开发有限责任公司,呈献,北海穗丰金湾商业部分市场研究、招商执行报告,本报告严格保密2013.02,项目理解,项目指标,市场分析,属性界定,项目分析,定位及规划调整建议,招商执行策略,推广策略,北海市概况,北海商业分布,市场形象定位,业态定位及规划调整,品牌落位建议,租金定位及收益测算,招商策略,租赁政策,品牌策略,造势策略,媒体策略,周边商业概况,问题解析,结论及启示,招商准备安排,活动策略,报告思维导向,项目指标项目分析属性界定问题解析,项目解理,项目分析,项目依托本身小区，有商业裙楼13346.63平方，商业体量相较总建筑面积比率较小，自身无规模优势,属于区域型的小型商业项目。,项目分析,临近新行政中心、区域周边教育资源丰富，存在较多的新建小区，但目前人气尚不成规模，未来2-3年潜力巨大,位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。周边：满足社区居民生活基本需求，周边1.5公里范围内社区居民众多；配套：新行政中心、华侨中学、在建中学、在建小学,项目分析,项目连接金海岸大道、四川路两条主干道，交通情况尚佳，目前配套的公共交通接驳体系不完备，应以吸引周边消费为主。,周边主干道： 四川路 浙江路 江苏路 金海岸大道,四川路,江苏路,云南路,金海岸大道,本案,浙江路,属性界定,位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。规模：具有一定的规模，但与新诞生的其他项目比较无规模优势；高度较矮，难以在高度和规模上形成突出优势功能：完全的商业功能，配有一定的停车位,处于具有一定成熟度的新开发区域核心位置的具有一定规模的社区配套商业。,问题解析,根据对项目图纸及周边环境的分析，项目主要存在以下问题：一、内部建筑结构柱子多、进深较窄难以满足大型商家（超市）的使用；二、铺位不规整，铺位分割存在难度不利于商家使用；三、动线不明晰，高楼层商业缺乏动线的引导，不满足满足商家使用；四、周边虽分布有众多小区，但社区入住率低，周边人气不足，对引进商家存在一定困难。,北海市概况北海商业分布周边商业概况,项目解理,能定位： 广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁 “三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25 万平方公里，人口1255 万 人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区规划组团： 北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市,北海市概况,北部湾，中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心,北海市的地理位置- 北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公 里，总人口135万，其中市区人口43万。 北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一,北海市概况,北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架,城内东西向干道：北部湾路 北海大道 新四季大道城内南北向干道：南珠大道 上海路 广东路四川路等城际主要干线为南北高速,福成机场,北海码头,汽车总站,火车站,北海市概况,北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市,2020年城市人口120万，建设用地140平方公里,2006 年3 月22 日，北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会正式挂牌2007 年12 月27 日，国家发改委审议通过了广西北部湾经济区发展规划（20062020），并于2008 年初递交国务院审批。1 月14 日，国务院总理温家宝批准了该项规划广西北部湾经济区发展规划中明确指出,组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业,发挥宜居特色，集 人口和产业，促房地产业健康发展,海湾新城,新城中心,西部发展轴,东部发展轴线,本案,海景大道,属性：行政中心现状：市政设施完善、商业配套较完善、人居品质较高,属性：潜力地带现状：市政配套一般、商业档次不高、距主城区近交通：银滩大道金、海岸大道等,属性：城郊发展带现状：环境较好、配套缺乏、距城区最近的待开发区域海湾新城的产业园区与合浦产业园区的接壤，会带动城区地产的热潮。交通：南珠大道、G209 、南北高速,属性：商业金融中心现状：餐饮、酒店、金融业繁荣交通：北部湾路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等,旧城中心,大冠沙新区,北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域;旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带。,北海市概况,目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区；北海的“一带两湾”其中“一带”是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形成一个带状的滨海新区；,北海市房地产概况,2012年1-10月北海固定资产投资稳步回升，全市完成固定资产投资546.23亿元，同比增长18.9%，低于全国、全区水平1.8和7.3个百分点，排在全区第12位。,来自北海市政府网的消息，2012年1-10月北海固定资产投资稳步回升，全市完成固定资产投资546.23亿元，同比增长18.9%，低于全国、全区水平1.8和7.3个百分点，排在全区第12位。其中城镇投资522.64亿元，同比增长19.9%；非农投资23.59亿元，同比增长0.8%。,北海市房地产概况,据国家统计局数据显示，如图1所示，2012年上半1-5月北海新建商品房销售价格指数环比同比持续下跌，下半年稍微上扬。,2012年上半1-5月北海新建商品房销售价格指数环比同比持续下跌，下半年稍微上扬。但是，综合一年的变化情况来看，新房跌多涨少，整体呈现出下滑趋势。二手房环比却形势一片大好，自6月份还是开始停跌并不断上扬，似乎整个住宅市场从下半年开始倾向二手房市场，直接导致二手房价开始回升。,宏观小结：,1,2,3,4,北海市将打造现代化商贸旅游海滨城市，随着我国与东盟的外贸发展，和北部湾战略的推进，北海的地理先天优势将进一步突显，发展后劲足。,北海市具有先天的交通优势，沿铁路、近海港、邻首府、连东盟等特点，海陆空全方面立体式交通网络。,北海部目前处于一个新兴的经济发展区域，南宁作为广西的首府，东盟博览会的指定城市，已经在广西的城市中率先发展起来了。北海作为环北部湾经济区的重点城市，经济得到很大提升，居民生活收入水平稳步提高，生活水平大幅提升，城市消费潜力巨大。,旅游业是北海市第三产业的龙头，在一段相当长的时间，旅游业仍将是北海的主要支柱产业，旅游业的发展将会带来庞大的消费群，有助促进商业、餐饮业的同步发展，前提是商业物业的发展也要跟上时代发展步伐。,北海商业分布,两个商圈，旧城区商圈发展成熟，一家独大。新兴城区不甘落后，发展势头迅猛。对市场将有有较大的争夺,两个商圈，位置不同，性质各不同。发展定位也不同。呈纵贯北海的态势。对客群需求，对市场资源都有较大的互补和支撑。,竞争关系,互利关系,现状格局,北海市主要有两大块商业板块海城区和银海区，以火车站为界限西南大道与南珠大道围合围海城区，火车站以南为银海区,18,中心区板快北海商业中心,商业中心商务中心娱乐休闲中心市政中心四大城市中心,拥有丰富的城市各种成熟配套资源 代表项目：和安商港新新力新力购物广场宝宜商厦启东电脑城大润发,北海商业地产研究,海城区为北海市老城区已形成成熟的商业，也是目前北海商业发展最 繁华最核心的中高档商业聚集地及居住核心区。 该商圈销售均价为整个北海市商铺最高，在2.1-5万元/平米，租金回报 率在5%-8% ；,北海商业分布,海城区商圈概况,北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。,现有成熟商业格局 “口”字形围和式格局,北海商业地产研究,21,北部湾路业态示意图,北海商业地产研究,北部湾路商业业态分析,北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。,区域租金水平：70300元/ /月,服饰： 35（包括男6 女8 品牌专卖30 ）宾馆、招待所： 7 家电、机电、装饰 ：17休闲娱乐：6饮食：16旅行社： 2银行： 6超市 ：3北海中学、现代妇科医院、和信客运中心其他：30,北海商业地产研究,北海大道业态,北海商业地产研究,北海大道商业业态分析,北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。,区域租金水平：50150元/ /月,家电、装潢、装饰：23家餐饮：11家大型酒店 ：5家大型娱乐中心：1家服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家休闲娱乐：11家金融机构：7家资产评估：2家另有，联通、电信、南航机票、自来水公司其他：17家,北海商业地产研究,四川路业态,北海商业地产研究,四川路业态,北海商业地产研究,四川路商业业态分析,四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。,区域租金水平：50150元/ /月,通讯类：46家餐饮类：21家服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家）美容、休闲、娱乐：8家家电、装潢、装饰：13广告公司：6家茶行：3家宾馆：2家中介：2家。 明都房地产：四川北路物资大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人；面积12-15平米。 其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅 、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行,北海商业地产研究,北京路业态,北海商业地产研究,北京路商业业态分析,北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。,区域租金水平：40120元/ /月,餐饮：10家休闲娱乐：12家服饰：15 （男装1家、女装4家、 品牌专卖7家）宾馆：6家房地产中介：5家家电 装饰：7家银行： 3家,北海商业地产研究,长青路业态,北海商业地产研究,长青路商业业态分析,长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度,区域租金水平：60120元/ /月,电脑店：16家金融：2家办公用品：12家中介：7家服饰：2家宾馆：4家餐饮：16家文印店：4家烟酒茶行：8家药店：2家旅行社：1家售楼部：2家商场、大厦：3家婚纱摄影店：1家其他：44家,北海商业地产研究,1、和安商港2、世纪公寓裙楼商业3、宝谊大厦4、好好佳商场5、启东电脑城6、凯旋大厦7、新力百货商业广场8、新力百货广场9、新力购物广场10、华美广场11、时代广场12、大润发13 、和安商都,北海代表商业项目分布图,北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。,北海商业地产研究,和安商都,位置:长青路北部湾广场物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商商业面积10000 和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。 2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。租金 临街店面：6元/天商铺转让费5-8万左右,北海商业地产研究,业态分布,-1F：地下停车位1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋 ，皮具箱包,功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场，购物环境佳,北海商业地产研究,和安商都,2F 女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院,4F；和安超市 大地影院5F;金马美食城 电玩游乐城 海上花娱乐城,和安商都,北海商业地产研究,和安商港,北海商业地产研究,世纪公寓裙楼,北海商业地产研究,大润发,北海商业地产研究,新力百货.商业广场,北海商业地产研究,新力购物广场,北海商业地产研究,凯旋国际,北海商业地产研究,宝谊商厦,北海商业地产研究,海洋购物中心,北海商业地产研究,宝谊步行街,北海商业地产研究,好好佳超市,北海商业地产研究,启东电脑城,北海商业地产研究,大中型商场租金,北海商业地产研究,48,大中型商场租金,北海商业地产研究,商业街区租金,北海商业地产研究,一：商业概况分析 北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况北海商业面积大约有50万平方米，其于城区约50万人口来计算，商业面积较饱和，商业竞争将更为激烈。北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。,北海市商业市场分析,北海商业地产研究,二：北海市商业发展现状1、北海商场经营模式陈旧北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，业态雷同经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。2、北海商业竞争越来越激烈除了北部湾广场商圈内商场的不断开发外，外围商场也在积极开拓，商业面积不断扩大；物价上涨，商业投资激增，北海商业竞争趋于白热化阶段。但不管怎么样，北海商业的竞争态势还是异常激烈的。3、北海商业发展的趋势按照这几年北海商业的发展状况，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。,北海市商业市场分析,北海商业地产研究,三：北海商业租金分析,总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新新力商场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就5元/天/左右，部分商场临街商铺租金价位达10元-15元/天/，但高位租金商铺很少。北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为4-6元/天/。地段差距租金差较大，同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠近旧新力附近沿街商铺租金约4元/天/，但离商场稍远点路段租金1.52元/天/.市中心几大商场出租率基本达100%，商场内商铺转手率较底，一般2-3层商铺的转让费在58万左右。临街商铺有部分空置，越远离市区商业中心空置率越高，北部湾大中型商场附近临街及商场一层基本没空铺。,北海市商业市场分析,北海商业地产研究,项目周边商业,银海区四川路商圈,四川路是北海市连接海城区与银海区主干道，是银海区连接北部湾商圈最近干道；是市区前往银滩景区最便捷通道。目前已建成楼盘不多，现有的住宅入住率也不高，处在发展阶段，需要一定的市场培育，但发展潜力较大。主要经营业态为餐饮、旅馆、小型超市、美容美发等，经营状况良好，档次为中低档， 主力面积20-300，租金在35-120元/月,项目周边商业,银海区金海湾大道商圈,金海湾大道两侧商业，为开放区，周围都是正在建设住宅及商铺，还未成熟，业态主要以旅馆、汽修、房屋中介、建材家居等，租金便宜，当有相对大的升值空间，金海湾大道为银海区主干道，周围在建住宅多，将来会有很大的客流量，升值潜力大。主要业态为家居建材、餐饮、旅馆、酒店、小型超市等，经营状况欠佳， 主力面积30-300租金为25-50元/月,项目周边商业,银海区侨港风情街商圈,乔港风情街是东南亚华侨移民所在地，此区域住有1.1万的华侨移民，具有一定的消费能力，商业氛围浓厚，人流量大，热闹程度可比老城区，但商业业态混乱，有五金机电、餐饮、服装等，档次均为中低档，建筑简陋没有形成统一具有风格的商业街。主要经营业态为五金、餐饮、服装、杂货店、银行等，经营状况良好，档次低，主力面积在10-80,租金在80-150元/月,北海商业分布,银海区商圈概述,新兴城区四川路、云南路、广东路、上海路等规划配套服务型商业，逐步形成银海新区商业集中区； 新兴城区目前已建成楼盘不多，现有的住宅入住率目前也不高，处在发展阶段，需要一定的市场培育，但发展潜力较大，是未来的高端旅游度假生活区，对高端的服务配套类商业存在较大需求。,一、从四川路和金海湾大道的商业现状可以看出，区域商业分布零散，业态比较单一以社区底商及档次较低旅游商业为主，缺乏统一的规划，区域商业层级急需升级，区域缺乏购物环境好、商业品质好且功能齐全的服务型生活中心。二、区域高端住宅小区、汇聚私营业主、中高层管理人员、旅游客群等消费人群，他们在生活购物、商务餐饮、休闲娱乐方面的消费需求旺盛。三、区域内缺乏完善的商业配套设施，现有商业不能满足周边社区消费、私营业主、旅游度假、社区居民的在餐饮、娱乐商业方面的需求，因此集中式、档次高、形象好的餐饮、娱乐商业形态将是项目发展的主要方向。四、区域的消费群体主要分为两部分：一是各企业商务人士和社区居民，二是旅游度假人士。对未来商业消费的需求第一类人群是增加中高档餐饮休闲娱乐业态，社区居民是增加超市、卖场。,针对区域中高端人群的商业消费，打造具有主题性的餐饮娱乐集中商业将是项目商业重点考虑的方向。,周边商业环境总结,商业定位建议规划调整建议品牌落位建议租金收益测算,定位及规划调整建议,市场定位：商业属性界定,从市场环境和项目商业属性分析，本项目商业可能适宜邻里行商业中心，满足区域1.5公里范围周边人群及旅游人群的需求。部分目的性消费商业将会辐射整个城区。,市场定位：经营主题,根据区域规划发展要求、片区商业特征，消费力、商家反应、以及项目的优劣势及规模来确定项目定位。本项目通过引进精品超市、大型品牌餐饮、休闲娱乐业态，通过这些品牌商家的号召力和人流带动，首创区域最具品质，功能齐全的社区型商业中心，有效补充和引领区域商业空白点；并将购物与休闲娱乐融合，通过餐饮、娱乐带动零售，层层都设有餐饮、娱乐；打造一座全新的乐活消费中心。项目经营主题：区域邻里型商业中心其功能集超市、娱乐、餐饮、康体等功能于一体，为银海区区又一全新生活中心，全面满足区域不同人群的消费需求。,集中生活购物、餐饮、娱乐休闲于一体的“都会美食、娱乐体验式乐活城”,具国际品位提供精致产品、舒适环境和优雅服务的品质生活消费场所一个能让人打心底真正放松，进入一个充满放松愉悦、美食、娱乐休闲引导现代生活方式，提供全新消费概念。,项目形象定位,业态的选择：降低购物零售业态所在比例，增加餐饮娱乐业态比例，实现各楼层商业价值，满足区域居民的日常消费，提供餐饮、休闲、社交的消费空间，并通过项目特色吸引区域游客光顾消费的业态。,“都会美食、娱乐体验式乐活城”为消费者提供时尚品味的美食、娱乐场所,项目定位,银海美食天地每个区域都有美食城，但独缺国际风情为主题的美食坊，本项目倾力打造银海区最具品味特色美食坊，弥补市场空白。迎合目标消费群国际美食坊提供大型酒楼、特色美食、异国风味等等，包含各地地道美味佳肴，全面满足区域中高端人群的美食需求。对项目贡献：成为本商业广场一大特色，提升商业广场的竞争力；形成强大的人气磁场，吸引区域中高端消费群对餐饮美食的需求。,银海首创国际风情美食坊打造银海区美食天堂. .,项目定位,银海娱乐休闲聚集地娱乐休闲商业始终是一个商业项目最聚人气，最能吸引中高端消费人群的业态。适合目标消费群各式娱乐休闲商业形态满足不同商业功能的消费需求，以商务宴请、夜间娱乐休闲为主，适用区域私营企业主、企业中高端管理层。对项目贡献：成为本商业广场一大特色，提升商业广场的竞争力；形成强大的人气磁场，吸引区域中高端消费群对娱乐休闲的需求。,娱乐休闲中心让这里成为富人阶层、商务人群的流连忘返之地. .,项目定位,对项目商业的贡献：增加商业的丰富性，满足不同人群的消费需求。,商务配套商业：图文打印、音像店、烟酒店、营业厅、红酒坊等日常配套商业：眼镜、图书、药店、美容美发、干洗店、面包店、家纺店、速食店、邮储等。,配套零售商业组合，满足往来客群、项目住户及周边常住居民基本生活需求,项目定位,目标消费者定位,业态规划及调整建议,方案一：电梯外挂情况下的业态规划建议,优点：不影响商业内部使用面积，并给高楼层商业很好的人流导视缺点：影响商业整理外立面，但通过电梯效果设置弱化,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F2-002生活超市2438,F2-001咖啡厅780,外挂电梯,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F3-002生活超市2269,F3-001中式餐厅780,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F4-002KTV2028,F4-001健身会所916,方案1规划汇总表：,业态规划及调整建议,方案二：电梯内挂情况下的业态规划建议,优点：不影响商业外立面效果缺点：占用内部商业部分使用面积，高楼层商业人流引导不够明显,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,内置电梯位置,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F2-002生活超市2438,F2-001中式酒楼780,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F3-003韩式烧烤331,F3-001咖啡、西餐厅788,公共过道,公共过道,F3-002麻辣香锅220,F3-004刷刷锅388,F3-005健身会所1026,项目业态规划及调整建议,穗丰金湾各楼层业态分布研究,F4-002KTV1553,F4-001足浴城1411,公共过道,方案2规划汇总表：,广场布局、动线规划建议,整体规划入口及广场,建议广场布置休闲桌椅及遮阳伞，营造休闲的商业步行街，可布置精品、休闲餐饮等业态聚合人气。,广场布置休闲桌椅,整体规划入口及广场,营销休闲、惬意的街区广场.,1、基本点 满足项目整体销售的基本回报率，力争利润最大化 通过对区域分析、市场分析、商家分析制定切实可行的租金价格 确保项目整体开业并能持续运营2、出发点 市场：用北海市具有类比性的商业中心租金作参考对比 售价：根据市场比较售价及资金要求投资回报反推租金 市场：用北海市具有类比性的商业中心联营区租金作参考对比,定价原则,租金策略,1、从市场调查数据可知，北海目前市场上的业态分布情况为服装、建材家居、餐饮、美容美发美体、酒店这几种业态占了较大的市场，大幅领先于其他业态,占到市场份额的7成。从项目定位的角度而言，依据市场调查结果，餐饮、娱乐会所、服装、美容美发、娱乐休闲这几种业态应做重点考虑。 2、从业态租金上分析，众多业态中，服装零售业承受的租金最高，最高能达到50-300元/平米/月，必然是未来步行街业态的主力，而餐饮、建材和美容美发普通存在着租金水平较低的情况，平均租金不足40元/平米/月，考虑租金承受能力和市场的定位，可将这部分业态设置在沿街街区的二楼和内街路段。 3、从经营面积上考虑，餐饮需求经营面积在主要业态中最大，除社区小型餐饮经营面积较小以外，大多面积在150平米以上，且目前市场上经营的餐饮大多为连体铺。服装零售的主力铺位面积为40平米，品牌店一般面积在100平米左右。,租金策略 周边商业租金调研分析,租金策略,租金定位 项目租金定位,1、1F街铺租金： 综合周边商业现有租金情况及承租力：1F租金的合理范围应在70元/月-120元/月之间，故本方案就使用面积租金最终底价定为：70元/月;为追求项目利润最大化以及考虑实际招商过程有价格谈判因素，本方案同时制定使用面积的最高目标租金价格：150元/月 注：该租金为第1、2年租金，从第3年起每年递增7%；租金不含物业管理费，物业管理费（含中央空调费）以建筑面积计算，单价为5元/月。,租金策略,2、2F以上楼层 A、参考1F租金，因底商1F商铺属于临街旺铺，且有超市出入口人流带动，顾2F以上租金价格应底于1F租金； B、2F以上均规划为大型项目，租金承受力较低。 综合所得： 2F建筑面积租金：底线价格 35元/月；目标价格 55元/月 3F建筑面积租金：底线价格 30元/月；目标价格 45元/月 4F建筑面积租金：底线价格 25元/月；目标价格 40元/月注：1、该租金为非餐饮类租金，餐饮类租金在该基础下调30%，若实际招商中部分引进餐饮类，则其租金差额由非餐饮类商铺租金弥补，以平衡整体收益； 2、该租金为第1、2年租金，按市场规律每3年递增7%；租金不含物业管理费； 物业管理费 以建筑面积计算，单价为5元/月。,租金策略,由以上租金定位初步推算出项目楼层整体租金均价： 一层：95元/平米/月二层：45元/平米/月 三层：37.5元/平米/月 四层：32.5元/平米/月商业物业管理费：5元/平米/月,租金定位,由于商业图纸规划调整暂未确定，因此暂时不能进行详细的品牌业态落位，因此此次租金建议只是作为初步建议，待设计图纸定稿后将完成具体品牌落位及租金建议。,租金策略,一期商业面积14077平米，月租金收益约74.6万，年租金收益约895.35万元，不计项目未来递增租金。,以上租金收益测算是基于目前市场情况所做的初步测算，具体的租金收益将会在品牌落位后提供。,租金收益测算,租售模式建议招商执行策略优惠租赁策略,招商策略,租售模式建议：开发商自持,本项目较适合的模式,租售建议,控制成本,广开渠道,吸引目标客户入驻,1,进行再规划,保证内部规划最大程度满足定位经营需求,2,招商时机的选定, 进行招商控制，营造良好品牌氛围，准确吸引目标消费群,3,打造一个成熟的招商团队,推动招商工作顺利实现.,4,项目招商原则,总体策略,主力招商先行，带动次主力商家，进行全面招商阶段,次主力招商,主力招商,全面招商,起势。完成主力商家（超市、酒楼等）、招商后，以此带动后期招商。,借势。利用主力商家的影响力和号召力，带动次主力商家进驻（餐饮等） 。,主力商家签约,次主力店进驻,造势。在此阶段，利用招商热度，进行全面招商，确立项目市场优势。,百汇观点：商业项目的招商需要一个引爆点，主力品牌商家的进驻即为项目招商的引爆点。因此本案需确定主力商家，给次主力商家及散户以信心保障，利于招商局面。次主力店进驻后，营销重点转向全面招商，确保项目后续成功经营。,2013年5月,2013年7月,2013年6月,招商策略,主力商家,次主力商家,全面招商,本地以南宁、北海为主，广东区域为辅，全面招商。,客户采集与筛选客户组织与发送定向招商客户介绍招商,南宁,广东,招商策略,总体招商策略,定向招商与定点招商相结合 品牌主力店先行，次主力店紧跟，其余后续 实施倒计时免租计划 资源整合,与招商总部联动，多方位包围,放水养鱼，开门让利，对主力商家实行较长的免租期优惠 先招品牌主力店，后招次主力店策略 倒计时免租策略 严格的商户资质审核策略 签约期、预付租金与免租期优惠捆绑操作 老客户介绍新客户招商,核心招商策略,项目核心招商策略,招商策略,采用直接攻击和物料派送攻击式。结合本项目，以“登门拜访”为主，（配合媒体进行），多渠道招商,1,2,登门拜访登门拜访是招商效果明显的活动。我司招商组专门派出招商小分队拜访典型商家，宣传本项目地段、形象、经营环境，消费人流，探讨进驻事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起商户的兴趣。,项目推介会项目招商发布会是招商经常采用的方式。集合意向商户，集中推介本项目，阐述本项目 的特点和优势等，以期吸引意向客户成交。,招商执行策略,招商组织执行,走出去、请进来建立直复式的招商网络分组分业态进行以流动招商为主、现场招商为辅,实施快、准、灵的执行战略1、快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型品牌主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达成商家的全面认知、认同。2、准：认准时机开始进行招商消息的发布，把准确明晰定位和商圈未来无限的发展潜力展示给目标商家；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。3、灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，因此必须根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。,招商执行部署,直接攻击式：采用人员直访服务客户媒体攻击式：利用媒体发布招商推广的广告,招商战略部署：流动招商为主、现场招商为辅，实施快、准、灵的执行战略,招商执行策略,租赁策略,1、租金优惠策略 1）对于具有国内品牌的国内性连锁商家实行免八个月租金的优惠，租金在合同租金水平第一年8折。 2）对于直营商家实行免收半年租金，半年租金8折优惠。 3 ）对于大型主力店商家（租用面积超3000）给予首年租金免费，次年租金9折优惠。 4 ）对于开业前签约普通商家，实行免3个月租金的优惠。,租赁策略,2、关于办理手续及税费的优惠 1）争取与当地行政主管部门联系：以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免 2）与主管工商管理部门联系：争取本项目的经营商家办理手续的简化同时代经营商家办理相登记手续 3）设立专门的机构作为平时商家与工商及税务的联系单位：以解除商家的后顾之忧,租赁策略,3、关于对商家经营配套的优惠 1）针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。 2）对于已进驻商家介绍的商户再签合同后给予老商户免半年管理费 3 ）针对首次进入广西商场的商户，给予免除半年管理费的优惠,招商准备招商工作执行,招商执行,招商目标：预计2013年5月前完成主力商家及次主力商家招商,3月,5月,配套商业,已做初步沟通,主力店签约后确定,超市,餐饮类,业种,意向/目标商家,目前跟进情况,备注：鉴于各种谈判不定因素影响，主力店的整体谈判过程繁杂，招商节点安排以主力店签约时间为主要参考因素而展开。,通过前期招商跟进，确定主力商家进驻意向，为后续良好招商工作做铺垫。,金大陆、好有缘、芭菲盛宴、大娘水饺,人人乐、南城百货、华润万家、北京华联、百佳华、步步高,娱乐、休闲,商务娱乐会所、夜总会、康体中心,招商执行阶段,主力店签约后确定,第一阶段,第二阶段,第三阶段,招商准备期（13年3月）,主力商家突破阶段（13年3-5月）,全面招商阶段（13年6月）,招商目标,重点工作内容,重要招商策略,1、主力商户意向确定,确定业态组合定位、目标商户定位；制定招商策略及招商政策；招商宣传物料设计、印刷及制作；招商法律文件的完备；招商现场包装设计；第三方资源的整合。,人员宣传：本阶段以招商手册的信息渗透为主，主要通过目标商家的定向招商及洽谈为主，确定基本进驻意向；招商工作：本阶段主要针对主力商户进行前期沟通。,1、完成至少两家主力商户（超市、酒楼、家电）的招商工作；与其他商户进行前期沟通并达成初步意向。,主力商户“头羊策略”的制定及适时的调整；主力商户的渐进式谈判；主力商家的进驻协议签订；,人员/媒体宣传：前期通过招商人员的商家洽谈及谈判，确定进驻意向并签订进驻意向协议，配合少量的媒体宣传；招商工作：重点突破主力商家；通过客户的信息发馈为全面招商政策的进一步完善提供市场依据；,1、以主力店的示范作用来推动全面招商工作；2、目标2013年7月前完成既定的招商率,全面开展点对点直接招商工作，以配套、餐饮、休闲为主；招商过程中配合具有浓郁文化氛围的促销活动；经营管理公司成立，进一步扩大市场影响力。,媒体宣传：此阶段在当地各媒体进行招商广告宣传，全面铺开；在媒体的美食、娱乐版开设冠名栏目；招商工作：社区配套、餐饮美食等本阶段是重要的招商对象，注重商户的质量应与本项目档次定位相匹配；社区商业招商筛选同步进行。,招商执行总控图,招商组织安排,在完成首期招商