商圈分析 珠江新城（课堂PPT）

广州商圈分析珠江新城,1,珠江新城十年蓄势，浴火凤凰,珠江新城逐渐成为金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；,她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。,魅力四射的夜景,2,珠江新城现阶段主要商业项目：,项目名_建筑面积（）_现签约商户_开业时间1、高德置地广场92万广百百货、吉之岛今年11月（一期）2、猎德商业地块11.4万未知未知3、中央广场地下商城约50万GreatGrowthDevelopmentLimited亚运会前完工4、太阳城广场14.5万广百百货2011年5、广州国际金融中心(西塔)商业面积5万广州友谊商店今年10月,3,地域规模1992年开始规划的珠江新城，用地规模6.19平方公里。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州大剧院、广东省博物馆、广州市图书馆、广州市少年宫等重要公共设施，花城广场、海心沙市民广场等。,4,建筑物色珠江新城西塔,广州珠江新城西塔，楼高四百三十二米，楼高位列世界第六、中国大陆第二，在世界超高层建筑占有一席之地。西塔为广州珠江新城六大标志性建筑之一，位于珠江新城西南部核心金融商务区，东临珠江大道，西靠华厦路，南接华就路，北望花城大道，处于新城市中心的中轴线上。,该项目占地面积三点一万平方米，总建筑面积约四十五万平方米，由地下四层、地上一百零三层的主塔楼和二十八层的附楼组成，设有双酒店大堂，分别位于首层和七十层，六十九到一百层为超白金五星酒店，为中国最高的酒店，其中，九十九到一百层为观光层、餐饮层和休闲中心，并设有中国最高的游泳池。,5,广州新电视塔,作为世界第一高的广州新电视塔，将会在全球最高的塔顶平台454米处设置跳楼机。市民坐上跳楼机后可升到约500多米的高度（具体高度未定）感受刺激，同时可俯瞰广州全景。新电视塔已经成为了羊城新的标志了！,新电视塔选址于广州市新城市中轴线与珠江景观轴交会处，北临珠江，与21世纪中央商务区珠江新城及海心沙市民广场隔江相望。将来与珠江新城中的“双子塔”构成大三角，与珠江新城南端的广州市歌剧院、广东省博物馆构成小三角，地位显赫。,6,在高雅中不失人性化,介绍完以上如此多的标新立异的世纪性的建筑。现在让我们来看看珠江新城的一些主要的经营商品种类。,珠江新城的商业配套设施逐渐完善已是有目共睹。已累计完成绿化面积173万平方米，建成3所小学和2所幼儿园，南国花园的配套中学及两个社区中心已建成，托马斯公司规划的高尔夫公园改建为珠江公园，广州的市级少年宫的筹备工作正在紧锣密鼓进行之中。珠江新城两块写字楼用地的成功拍卖，更说明该区域美好前景近在眼前。据悉，天河体育中心南面还将建设大型的商业与休闲中心，与珠江新城连成一片，成为广州未来的标志性区域，这将催发中心地段的写字楼价值飙升。以上种种迹象表明，随着规划调整方案的浮出水面和交通配套的逐渐完善，珠江新城积蓄已久的商机已开始萌动。,7,商店经营水平及信誉：但是，珠江新城的商业配套已日渐完善。在这里开业的多是现代化的大型卖场和高级食肆。现已有多个商业机构进驻中信银行、宏城超市进驻星汇园，华联超市、好美家进驻珠江新城广场，新一佳落户南天广场，多个餐饮业在丽晶华庭、名门大厦“落脚”，并已开始营业，还有美居中心建材、家居用品集中的大型专业市场；有消息称香格里拉酒店也准备进驻新城。而稻香源、鱼米之乡、丽晶明珠酒家等高级食肆的陆续开业，也让这里成为人们津津乐道的美食一条街。近期，新城内的楼盘不断推出，如星汇园、南国花园、皓瀚华轩、碧海湾、金碧华府、汇豪大厦、新大厦、名门大厦、远洋明珠等楼盘，已拿地几年的新世界项目亦准备在近期入市；还有发展商正在珠江新城最优地段动土，兴建项目华普大厦，城建集团属下的宏城股份公司项目也在筹备中。届时，将会给市场一个意外的惊喜。,8,繁星般的商品种类！,良好的因素！,SUCCESS!,9,各类有力因素,1、家庭与人口因素：人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”。,10,2、拥有优美的环境：,11,竞争对手的位置,1、天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）,2.珠江新城商圈（未成熟）,3.东山商圈（东山口农林下路及烈士陵园东川路一带）,4.北京路商圈（北京路及附近）,5.岗顶数码商圈（太平洋电脑城一带）,12,竞争对手的位置,6.西关商圈（上下九路一带）,7.江南西商圈（海珠区江南西路）,8.番禺大北路商圈（市桥）,9.小北商圈（流花火车站一带）,13,主要竞争对手,北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站距离也较远。天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配套设施落后。,14,珠江新城商圈：真正成熟尚需56年培育期,1、目前，珠江新城商圈有“西塔”、高德置地四季MALL、兴盛路步行街、太阳新天地、广粤天地，再加上2012年一、二、三区全面开业的花城汇，和2016年建成的东塔，珠江新城商圈面积约在50万平方米以上。在第一区开业典礼上，盛智文信誓旦旦地表示，“未来3年，珠江新城CBD将有超过40栋写字楼建成，花城汇吸引的将是高端商务人群和高端住宅人群。”,15,应该说，珠江新城的优势不可复制，这里除了有高端商务酒店、写字楼外，还有广州“城市会客厅”花城广场、广州塔、广州歌剧院、广东省博物馆等地标建筑。据悉，花城汇总建筑面积达15万平方米，一区已引进IMAX影院美国UA影线、8090概念店、UUPARK以及华润万家旗下第一家全新概念店METRO；而二区将主打大众化的时尚服饰、化妆品及餐饮，三区将汇聚中高端的国际知名品牌，将在明年初开业。,16,不过，有业内人士指出，目前整个珠江新城的商业规划不足之处很明显，商业配套功能区结构不完整，布局与人口分布不相适应，新项目目前进驻的风险很大。对此，第一商业网总裁黄华军表示，珠江新城未来将向两个极发展，一个极是以花城汇长条形地下商场为纽带，结合APM线，吸引的是年轻时尚的消费群；一极是以高德置地、西塔吸引高端商务人群。因此珠江新城不可能做成全高端商场，而应照顾到不同受众的消费者。,黄华军指出，相比于天河商圈扎堆扩容带来停车难等交通压力，珠江新城有交通网络发达优势。但目前商圈开业的项目有限，商业氛围不浓，仍需一定时间培育，“我认为，珠江新城要到2016年东塔建成后才算定型，因此，整个商圈真正成熟还需要56年时间。”,17,交通状况,珠江新城已形成华南快速干线、新光快速干线与黄埔大道、临江大道的交会，其中地铁三号、五号线可直接将商圈延伸到广州人口最稠密的老城区，为解决“迷城”问题，区内还开设了穿梭巴士。天河区建设和水务局近日透露，今年天河区还将积极配合推进科韵北路延长线、云溪路等重点工程建设，按计划推进科韵北路延长线和云溪路道路工程建设的征地拆迁工作。同时，珠江新城10条道路也将在今年进行升级改造。,18,未来的珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。地铁3号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。,19,前景,业内人士认为，珠江新城规划的调整敲定，使该区域生活、环境都必有改观。珠江新城已开始走出谷底，市场潜力非常明显，15个楼盘正在报建及进行开发前期准备工作。如新大厦、漾晴居100平方米左右的户型在租赁市场非常抢手。另外，珠江新城至今已拍卖出让500万平方米