石晓平土地经济学第11章土地制度概论.ppt

土地制度概论石晓平,主要内容,制度的概念及对土地利用的影响土地制度的概念和构成我国土地制度的产生与变迁不同类型国家的土地制度比较土地制度改革及其理论趋势,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的概念与分类制度（Institution）：中国古代的理解是以法令为主要表现形式的规则和现代西方经济学的理解非常的接近诺斯：制度是一个社会里的游戏的规则，更规范地说，它是决定人们的相互关系而人为设定的一些制约。概括而论：制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列的习惯和规则。,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的基本特征制度是人类和自然界以及人类进化过程中的产物。制度分为不同的层次人们的惯例、法律和法规等制度具有一定的功能制度帮助人们形成一定的预期制度影响人们的行为制度存在着优劣的区分（合理性）制度依赖于一定的环境而存在外在的权威等,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的分类分为正式的制度和非正式的制度正式的制度（Formalinstitutions）人们有意识制定的制度，包括政治制度、经济制度、法律制度、军事制度等正式的制度的制度约束是强制性的非正式的制度(Informalinstitutions)非强制性规则，包括人们的习惯、习俗、传统文化等非强制性规则有着非常重要的作用乡规民约等,1.制度的概念及对土地利用的影响,正式制度和非正式制度之间的关系相互依托、相互协调举例：土地征用过程中对农民的补偿乡规民约对村级林地的保护、与正式制度的作用,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的功能与变迁制度的基本功能保障功能作为行为规则的制度能够给人类相互关系带来秩序和可预测性保障收益的合理的分享激励功能激励功能和约束功能提供内在的激励机制，自我约束的动力和自我激励的机制举例：班级的制度、经费的管理制度,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的经济功能：降低交易成本（Transactioncosts)交易成本的概念提供服务的功能（合约等）为合作提供基本的框架减少信息成本和不确定性,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的变迁：制度的替代、转换与交易的过程，一种制度对另外制度替代的过程。制度变迁为什么发生？制度的供给和需求制度需求：为了获得现有制度下无法获得的利益，从而产生对新制度的要求。安徽小岗村的实践（吃饭与生存的问题）制度供给：提供新的制度安排。取决于社会即得利益集团的利益较量和对比。在党的代表中提供农民的比例（按照人口比例产生代表）,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度变迁的方式：是指制度创新的主体为实现一定的目标所采取的制度变迁的形式、速度、突破口、时间和路径的总和。强制性制度变迁（国家推行的法律等变化）如农业税减免、耕地占补平衡政策诱致性制度变迁：制度创新主体通过捕获制度不均衡的机会，所自发倡导、组织和实施的制度变迁。安徽小岗村的案例、民间的环保运动等,1.制度的概念及对土地利用的影响,制度的层次：文化、习俗、宗教宪法、法律等政府政策等社会合约等制度层次划分的依据：影响程度基础性等,1.制度的概念及对土地利用的影响,影响土地利用的制度因素非常的纷繁复杂包括家庭、教育、文化、法律等因素,2.土地制度的概念与构成,土地制度的概念：影响不动产资源所有权和利用的制度因素就是土地制度。土地经济学关注与土地利用、占用、处分有关的经济和法律制度土地制度的构成土地所有权制度土地使用制度土地国家管理制度,2.土地制度的概念与构成,土地所有权制度：社会经济制度下拥有土地的经济形式，分为土地公有制和私有制。土地使用权制度：对土地使用的程序、条件和形式的规定。对使用权利、主体等的规定土地国家管理制度：指国家政权以社会代表的身份对土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的集合。,3.我国土地制度的产生与变迁,我国土地制度的产生奴隶制社会的产生、国家的出现形成了以贵族领主等级占有为基础的土地国有制宗族土地制度井田制（纳贡、助耕公田）,3.我国土地制度的产生与变迁,我国土地制度的变迁奴隶社会向封建社会的转变实现了土地的宗族国家土地所有制想地主土地所有制的转变周朝后诸侯国形成了土地的私有制“分成制”地租开始出现土地的流转和买卖,3.我国土地制度的产生与变迁,我国土地制度的变迁封建社会的土地制度秦汉魏晋朝时期的土地租佃制广为流行土地的兼并趋势比较明显国家土地所有制趋向衰落北朝、隋唐时期的土地制度土地立法实现均田制,3.我国土地制度的产生与变迁,我国土地制度的变迁封建社会的土地制度宋辽时期的土地制度大致分为三个阶段垦田法方田法和限田法清朝出现的定额地租的方法,3.我国土地制度的产生与变迁,我国土地制度的变迁太平天国时期耕者有其田中华民国的土地制度平均地权的思想防止土地的集中保障佃权、减轻税负等做法,3.我国土地制度的产生与变迁,新中国的土地制度的建立国家土地所有权的建立早期的土地革命没收土地、土地国有（1927年）1950年中国土地改革法通过没收、征用等方式将土地收回，并分给农户实现了耕者有其田的自耕农制度农村互助组的出现和壮大（所有者不变）农业生产合作社（1956年1.2亿个农户，占整个农户数量的96.3%）自然灾害的出现（天灾人祸）1961年初农村人们公社工作条例，三级所有，队为基础的集体土地的所有制建立,3.我国土地制度的产生与变迁,新中国的土地制度的建立国家土地所有权的建立早期的土地革命城市土地的获得没收、社会主义改造等保留了部分的私有土地到1980年左右才实现全部国有化,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的土地制度农村家庭联产承包责任制1983年93.4%的农户参加了包干、包工交够国家的、留足集体的，剩下就是自己的随着时间和条件的变化出现了多种的变化两田制、三田制、增人不增地、减人不减地等多样化的农村土地制度,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的土地制度城市土地有偿使用制度的建立1982年深圳，对外资和合资企业的土地使用费额的收取1987年深圳土地拍卖随后对宪法和相关条例的修改2006年所有的经营性用地进入招拍挂的渠道,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的土地制度城市保持土地的国有分离土地的使用权土地用途管制制度耕地占用审批权上收、耕地占补平衡制度多样化的土地处置方式（抵押、租赁等）土地储备等制度的推出,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的土地制度目前的土地制度仍然在不断的演进和变化农村土地承包法2003年物权法的实施等2007年请参阅相关的文献和报道启示：发展中国家制度变化的过程？,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度俄罗斯联邦美国法国日本,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度俄罗斯联邦苏联在十月革命胜利后就废除了土地的私有制苏联革命前期为封建帝制所统治根据1917年11月8日的由列宁签署的土地法令，苏联的全部土地属于国家所有农业集体化进程（1932年结束），集体农庄数量超过2万个，组织起来的农户数占61.5%1953年前后集体农庄改为国营农场，规模不断扩大，生产效率并不高后来在1987年左右也在探索进行全面的改革，包括土地制度的改革，主要是还土地给农民，生产效率上升20世纪初苏联解体，1991年俄罗斯联邦成立，1993年实行土地改革，由原来的单一土地国有制想土地个体所有制、地方土地所有制和土地共同所有制转变,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度美国美国是现代资本主义制度的典型没有经历封建制度的过程通过夺取殖民地获得了大量的土地，成为公有地，然后向移民地价拍卖，土地私有化实现但目前美国仍然保留32%的联邦所有州政府所有10%私人所有58%农业土地利用是典型的大规模的农场大规模的农场的变迁也经历了从小变大的过程,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度美国近年来土地利用制度的变化土地利用从上世纪70年代起关心土地利用中耕地的减少、土地质量的退化、土地景观等问题70年代出现耕地危机如何在私有产权情况下关心环境和生态的问题各种规划与区划等实施，加强土地利用管理，为了公用事业等的发展对土地利用与形式进行限制土地转让收益税等制度，防止土地投机,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度法国欧洲大陆国家、法国大革命前教士贵族等占据了大量的土地法国大革命建立了自耕农的土地制度到上个世纪的50年代，开始推行政策扶持中等规模的农场发展20世纪50年代通过法兰西银行收购濒临于破产的小农场土地，转卖给经营有方的大农场成立土地整治和农村建设公司，利用国家资金优先购买市场上的土地，经过整治转让给需要土地的农民，以发展中等类型的家庭农场到1987年，已累计收购土地1100万公顷，约占法国耕地的1/3至今法国仍规定拥有20-40公顷土地和两个劳动力的中等农场，在土地购买、贷款、税收上享有优惠政策，并有土地的优先的购买权在这个过程中法国也抓住现代化的进程，将农业人口大量的转移到非农产业，促进了农业的突破性进展,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度法国1986年法国的农业劳动力占全国总劳动力的比率由二战前的40%左右下降到10%，农场的平均规模1949-1986年则由14公顷扩大到28公顷法国和英国相比英国是资本主义历史最早的国家，人口在80年代和法国相当，法国国土面积大于英国3000多万公顷但农场的平均规模英国为63公顷，约相当于法国农场规模的2.3倍英国多为企业化的租佃制的大农场1986年英国的农业劳动力为5%左右,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度日本日本是资本主义国家发展较晚的国家历史上直至幕府德川时代，最有权势的德川家康一家10余代占有1/10之一的国家土地，其余为260多个大小领主所有，林地属于皇室自1867年明治维新推翻德川幕府政权后，工商业才渐次发展，日本进入现代化，在二次世界大战前，势力强大但农村依然人口众多、农场面积狭小，有约半数的土地为不从事耕作的地主所有，佃农与半佃农的农户约占70%，农户十分贫困二战后，美军占领期间，日本国会于1946年通过“农业土地调整法”及“自耕农建立法”，实施了两项的主要的土地政策转移耕地所有权至实际耕作者改善租佃条件，由政府参与土地转让，一方面向地主购买土地，另一方面将土地卖给农民，加快了耕者有其田的改革至1975年自耕农的数量占全国总农户的数量的84%，加上半自耕农合计在96%以上,4.不同类型国家的土地制度的比较,不同国家的土地制度日本最近的发展近30余年，日本的农户数量下降大约130万户，农业人口减少1200万由于人多地少，农场的规模没有增加，而且在50年代实行了土地的限额制度1952年的农地法规定农户的自有耕地数量不超过3公顷，北海道不超过12公顷60年代，开始修改支持大农户，三次开放土地限量，但效果不好，出现农户大范围的兼业化特征1986年农业劳动力占10%，平均农场规模1.2公顷,Source:c.f.Tsujii,2007,启示,比较不同国家的土地制度对我们的借鉴是什么？土地所有权制度土地的使用权制度土地的使用效率土地的规模经营？思考的几个目标：经济目标：经济增长、生产效率等社会目标：平等、社会稳定等,土地产权制度,土地产权制度,为什么介绍本章？土地归谁所有决定了社会的基本的财产权制度土地是最重要的生产要素土地产权制度是决定土地归谁所有和使用的基本的制度因此土地产权制度是一项非常重要的和基本的制度安排,本章介绍,产权的基本概念土地产权土地所有权土地使用权土地抵押权土地发展权土地产权制度改革的理论和实践城市和农村土地产权制度改革的理论与实践,产权的基本概念,产权（PropertyRights）：是有关财产的各项权利的总称。是指具有物质财富的内容，直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权。产权既是权利又是规则。确定人们使用物品的规则。是人们财产关系的法律体现。,产权的基本概念,德姆塞茨：产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表述。,产权的基本概念,产权包括：所有权、使用权、收益权和处分权。牛津法律大辞典把产权界定为：财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其它与财产有关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应该视作若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立的权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。,土地产权的概念,土地产权是土地制度的一个核心问题。土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。包括土地土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。,土地产权构成,土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保护。土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并有权获得收益。得到法律的确认和保护。权利受到法律的限制。,土地所有权,土地所有权的基本属性土地所有权的完全性最充分的一项权利土地所有权的排他性土地所有权的恒久性不会轻易灭失土地所有权的归一性其他权利都是在所有权基础上设定的土地所有权的社会性受到一定社会规范的约束讨论：对土地所有权的限制不断增加？,土地使用权,土地使用权：是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利。是土地使用制的法律表现形式。广义和狭义土地使用权的区别：广义土地使用权包含了其他的土地占有权、土地收益权和不完全处分权。狭义仅指土地使用。土地使用权的设定必须依法律而成立。一般需支付租金或者价格。中国实行的就是土地所有权和使用权分离的有偿使用的制度。,土地抵押权,土地抵押权：是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。,土地抵押权,土地抵押权的性质：土地抵押权的优先清偿性土地抵押权是担保物权土地抵押权的附属性以债权的存在为前提土地抵押权的不可分性偿还部分债务不会改变抵押权,地役权,地役权：在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务容许他人在其土地上的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地毗邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等中国尚未单独设立地役权,土地发展权,土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的权利。如：农地非农使用的权利、提高建筑物密度的权利当今世界各国对农地发展权的认识不一：美国、欧洲处置不一样,土地产权的作用,产权明晰，避免不确定性产权必须是排他的或者是专一的产权必须是安全的产权必须是可转让的产权必须是可执行的产权行使受到约束,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革土地改革阶段废除封建的土地产权制度，实行耕者有其田现实反思是什么？1950年6月28日中华人民共和国土地改革法实行土地的农民所有制，解放生产力、发展农业生产3亿多农民得到了0.47亿公顷土地请参阅更多的历史文献了解在解放区进行的土地改革等活动,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革农业合作化阶段土地改革完成后，建立农村土地的农民个人私有制但存在农民个人分散经营存在的困难，提高农业生产加快实现工业化的目标、国家控制主要的商品粮食生产及其他工业原料国家主张将农民组织起来前一阶段包括：农业互助组和初级社阶段（土地所有权仍归农民所有）后一阶段包括：高级合作社（土地归集体所有）第三阶段包括：人民公社阶段（一大二公三拉平），实现了政社合一，成为农业生产和组织的基本单位1960年前后调整形成“三级所有、对为基础”的经营管理体制,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革“三级所有，队为基础”（1962-1978）纠正人民公社运动错误基础上进行的土地产权制度的调整：重点是：土地所有权归公社、大队和生产队三级所有土地的所有权和使用权主要归生产队,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对改革开放之前的农村土地产权制度的简单的评价单个的集体成员缺乏劳动的积极性、无法提供激励消极怠工、破坏生产工具等发生家庭联产承包责任制阶段由安徽开始、全国展开,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革中国现行农村土地使用制度的特征基本特征：“家庭承包经营制”，在集体土地所有制下，按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体土地。农民取得承包经营权基于：1）土地的集体所有制（社区成员权）2）农民在取得承包经营权的同时，必须承担国家的税收以及对集体缴纳租金的义务。承包经营权的性质：1）承包经营权属于使用权2）属于所有权（所有权、承包权和经营权的分离）,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价林毅夫等人：验证家庭联产承包责任制对农业增长的贡献1979-1984年中国农业总产出增长42.23%，其中45.79%来源于投入的增加，制度变化贡献了46.89%，大致相当于收入增加的总效应,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价对土地承包经营权稳定与交易的绩效分析（绿肥种植）土地产权的稳定性和可交易性对绿肥种植面积有显著的影响,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用权的局限性承包经营权的内涵不明确、不充分如村集体在早些时候对土地的随意的调整（机动田）反租倒包等形式的流转土地承包期的不稳定“三年一小调、五年一大调”相关的法律在逐步的完善农村土地承包法物权法等相关的证书发放（承包经营权证和合同）,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性1）“大稳定、小调整”模式农民希望土地的小调整以适应人口和家庭就业的变化农业生产比较效益的变化也非常的重要是农民成员权的要求,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性2）两田制的模式20世纪山东平度的两田制的模式1995年31.5%的生产队实行了“两田制”耕地分为口粮田和责任田，口粮田人均到户，只承担农业税；责任田实行招租的形式承包经营，不仅承担农业税，而且承担粮食定购任务和缴纳土地承包费简单评价：兼顾公平和效率，但实施需具备一定的基础条件（外出人员较多等），后来在一些地方的推广有变异的情况,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性3）苏南模式土地的规模经营、乡镇企业的大发展，在社区成员同意的背景下，实行以规模经营为特征的土地使用制度改革基本做法：农户间的转让形成“种粮大户”，采取“反承包”、“倒租赁”、“异地承包”等形成规模经营，或通过“土地使用权入股“等形式，集中土地招租基本评价：土地有效集中在种田大户的手中，可能集中化的机械操作不是很符合中国的特色,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性4）温州模式私营经济的大发展、土地流转大多通过市场进行基本做法：温州土地租赁市场异常的活跃基本评价：当地的经济发展是促进土地流转主要的因素，农民对土地使用权较少的关注,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性5）”生不增地、死不减地“的模式贵州湄潭，1984年调整外，15年土地没有调整过，在贵州省推广，以地方法规的形式规定耕地承包期50年，非耕地承包期60年基本做法：延长土地承包期、明确农村集体土地所有权代表、继续实行生不增地、死不减地政策等基本评价：有效保障土地使用权的稳定，以便给农户一个稳定的预期，增强农户对土地进行投资的信心,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性6）”土地股份合作制“的模式广东南海地处珠江三角洲，人多地少，非农产业发达，土地无人耕种，但又不愿意放弃承包权基本做法：不同地区采取折价的方法，把土地和固定资产折股量化后给农民，农民获得承包权后，再把土地的使用权交给集体，纳入股份合作组织统一使用，实行农民股权”生不增死不减制度“，对新增人口实行配售股基本评价：拥有股份，但不对应地块，这种股份化的程度更加的彻底，但改革不完善，股份仍然存在无法继承、买卖、转让等限制。对是否设集体股也存在争议，涉及农民利益和集体利益如何合理划分的问题。,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性总体评价：必须适应当地的环境、因地制宜外部经济社会环境非常的主要,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的进一步的完善明确承包经营权的性质完善承包经营权的权能结构土地承包期的长期化承包经营权的物权化农村社会保障制度建设,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,征地制度改革与农村集体建设用地产权制度改革征地制度改革农地非农化的过程包括一部分集体建设用地农村集体建设用地产权制度改革乡镇企业用地农村居民点用地,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,征地制度改革与农村集体土地产权制度改革渐进改革核心办法是提高征地补偿标准，拓宽被征地农民的安置途径，建立征地仲裁制度，以保证征地工作的公平、公正、公开和高效。,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,激进改革征地制度改革的关键问题是如何保护农民集体土地的财产权。区分农民集体土地所有权与国有土地所有权，无法保障对农民权利的保护。让两种产权处于平等的地位农地直接入市或者是提高补偿的标准,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,两个大的方面第一：提高农民的组织化的程度(渐进改革)实现土地征用中农民与政府的直接对话被征地农民将增强组织能力现实中乡村精英并不是农民利益的真实地代表加强农村社区性合作经济组织、专业合作性合作经济组织、股份合作制家具组织等合作组织的建设,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,第二个方面打破政府土地征用垄断坚冰，容许集体非农建设用地入市（激进改革）江苏苏州（最早）浙江湖州、河南安阳等安徽芜湖的经验广东南海的经验广东顺德等的经验,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,农民集体所有建设用地使用权流转在90年代中期就开始了1995年江苏省苏州市开始试点陆续有浙江湖州、河南安阳、福建古田开始试点国土资源部2000年2月28日批准芜湖市“农民集体所有建设用地使用权流转试点方案”,案例芜湖,芜湖试点主要涉及集体建设用地所谓“农民集体所有建设用地使用权流转”指乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地范围内的农民集体所有建设用地，所有权发生转移，包括进行转让、租赁、作价出资（入股）、联营联建、抵押等。,案例芜湖,芜湖试点的主要内容,案例芜湖,案例芜湖,政府,承包者或原土地使用者,新的土地使用者,直接洽谈交易,向上级政府缴纳一定的流转收益,2002年芜湖确定的县（区）、乡（镇）、集体经济组织三级队土地流转收益和土地增值收益的分成比例：1：4：5,案例芜湖,集中在集体建设用地（没有突破农地转用的界限）实现了“工业向园区集中、土地向规模经营者集中、居民向小城镇集中”提出了对失地农民进行补偿和生活保障的多种途径,案例南海,以土地为中心的农村股份合作制（土地股份合作制）案例南海介绍：位于广州佛山之间是珠三角最早开发的地区之一，具有得天独厚的地缘优势1990年随着工业化的推进，农民开始租用村边地、宅基地办厂设铺外地企业租用土地或租用土地上盖好的厂房和商铺,案例南海,案例介绍：当时征地已经非常的困难（补偿太低）1992年开始土地股份合作制的试点：确保农地的集体土地所有权不变，把农民的集体土地承包权量化为股权，由集体经济组织经营，并保证在土地进行非农用途时农民获得相应的收益,案例南海,案例介绍：制度上保障了土地非农化收益，集体组织成员对土地增值收益的分红权1993年全面推广2003年全市建立农村股份合作社1870个，其中以村委会为单位组建集团公司191个，占村委会总数80%以上，以村民小组为单位组建的股份合作社1678个，占村民小组数的99.8%,案例南海,收效明显1994-2000年农民的人均股分红从1016元增加到1951元多数地区的入股分红占到农民收益的1/4到1/3，有的1/2加速了工业化的速度，保证了集体和农户在土地级差收益的上升中增加的收益,案例南海,案例的特殊性地处珠江三角洲土地增值潜力大土地股份合作制后的集中土地收益高于分户的土地增值收益,案例南海,问题股份制章程中所做出的：不得转让、抵押、筹资等规定，使股份的分配具有极强的福利和再分配的性质，而相对较弱的资产经营的功能。,案例顺德,案例顺德,案例广州,集体建设用地入市流转的讨论,意义加速集体土地流转制度的改革土地征用制度的改革加速农民的非农化的过程加速小城镇的建设和发展讨论：存在的问题,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度主要特征行政划拨：土地由国家行政机关调拨分配使用具体包括：国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或租赁所得，而是按照按照一定的建设用地程序，首先申请建设用地项目，待项目批准后，再持批准文件向县级以上人民政府土地管理部门申请批准后无偿划拨使用国家如因社会公益事业的需要，需要使用国有企业、事业单位的土地，不需通过购买、租赁，通过行政手段取得。,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度主要特征无偿无限期使用国家机关、部队、学校、国有企业等使用国有土地的过程中不需要支付地价没有明确的使用年限（除非国家占用）禁止土地使用者之间的转让禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其他单位或个人使用,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度的形成城市土地国有制的形成自全国解放到1956年，私有土地是可以买卖、出租、入股、典当、赠与、交换的在1950年的政务院的契税暂行条例中可以得到说明自1956年开始城市私有房产的社会主义改造之时起，一些私有土地开始被收归国有，同时禁止买卖到改革开放之前基本形成了城市土地的国有制,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度的形成城市土地国有制的形成主要的弊端：不利于土地的集约利用和合理的配置土地无法向使用效率高的用户手中转移不利于企业的改制企业之间的合理公平的竞争环境难以形成不利于企业绩效的评价不利于城市的发展（城市用地结构不合理、建设资金不足）寻租行为盛行不利于改革的进行,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的城市土地使用制度的形成城市征收土地的使用费（税）针对中外合营企业提出的1982年深圳特区开始推行随后在抚顺、广州等城市推行开展土地使用权有偿出让和转让的试点1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权的有偿出让和转让的试点一次性收取土地的出让金，同时容许土地的使用权抵押和转让,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后