西安高新写字楼解析.ppt

,高新区写字楼研判,目錄CONTENTS,1、市场环境Marketenvironment,2、板块分析Regionalanalysis,3、客户分析Populationanalysis,4、个案分析Productanalysis,PART1、市场环境Marketenvironment,限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移,2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。,市场环境,市场特征,由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。,77%,92%,由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户,办公物业,从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升，私人投资者开始逐步关注写字楼市场,西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%,上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%,高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大,市场走势,PART2板块分析Regionalanalysis,城南写字楼市场主要分为三大板块，竞争激烈，的产品差异化较大,板块划分,唐延路、科技路沿线，成为高新区写字楼最为集中的区域,10,1,2,3,5,7,4,6,8,90,10,11,12,13,1,2,3,6,7,8,4,5,唐延路路,科技路,项目分布,高新区是西安经济和商务中心，写字楼产品形态多元化,产品特点,目前高新区重点写字楼销售来看，入住写字楼销售情况已经达到85%以上，部分写字楼只租不售,项目现状,写字楼供应现有产品进入销售中后期，价格持涨，潜在市场处于城市发展新兴区以中等价位入市,潜在供应4、金花大厦11、电力广场,现有供应6、都市之门4、新长安广场3、橡树街区,高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。,10,1,2,3,5,7,4,6,8,90,10,11,12,13,1,2,3,6,7,8,4,5,唐延路路,科技路,市场供应,高新区现有重点写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙,财富中心,旺座国际城,旺座现代城,唐沣国际广场,金桥国际广场,汇鑫IBC,都市之门,橡树街区,外立面,高新区现有重点写字楼都以高层为主，层高3m以上，大堂挑高在5m以上,基本指标1,从现有重点写字楼基本指标來看，高新区的中高端写字楼以综合建筑群的形势引领市场,基本指标2,高新区写字楼物业管理收费存在较大差异，国家一级资质的物管公司体提供服务的写字楼，如西港国际和高新商务中心，收费相对较高，而商住一体的物业管理则是有住宅物管来服务写字楼，此种物业的管理费也是便宜很多；写字楼专业物管要比商住一体的物管水平高出很多。,高新现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用3-4倍于销售型写字楼,物业市场,高新区写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强,高新区写字楼体租金水平较低相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼体租金水平可分三个档次,租赁市场/现状,写字楼租赁价格写字楼租金预测，未来租金将保持持续增长的态势,在2005年至2010年间，甲级写字楼的年平均增长幅度为4-5%但是由于西安2005-2010年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值,租赁市场/趋势,潜在供应量,2009年,2010年,2011年,2012年,地电广场,锦业壹号,旺座国际城,财富中心二期,唐沣国际,都市之门A、B座,汇鑫IBC,科技路-唐延路区,高新CBD区,西港国际大厦,林凯国际,新长安广场,尚品国际,CLASS公馆,都市之门C座,橡树街区,橡树星座,方舟豪布斯卡,高新水晶城,绿地领海,SOHO同盟,都市之窗,都市之门D座,锦业时代,绿地智海,绿地维萨瀛海,绿地蓝海,粤汉国际二期,木塔寺公园城,CROSS万象汇,粤汉国际一期,天地源高新国际,怡和蓝钻,研究說明：受经济发展和土地供应的影响，高新区众多的写字楼将在2012年集中入市。统计时间节点为项目预计销售时间。,高新寫字樓未來2年供應量約7090萬平米，市场供应开始放量，主要竞争集中在锦业路附近,绿地中心A、B座,随着高新CBD坐标的落成，未来锦业路市场将面临巨大的压力,存量预计,PART3、客群分析Populationanalysis,旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼集中新技术、房地产、服务类等主流产业,旺座国际城主要集中了新技术行业和房地产业和第三产业，多以工作总部进驻,客户特点,都市之门,旺座国际城主要集中房地产开发企业和想管工程企业，由于高新区域的特性新技术产业的企业也占了20%,（续上）旺座国际城和汇鑫IBC作为高新区代表性标准写字楼，云集了西安众多新型产业,目前，高新区写字楼客群主要以中型企业为主，成为高新区主要写字楼消化“主力军”,写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力中等,企业结构和发展，使得大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成本。因此，客户在意写字楼对公司形象和运营力的提升，对面积的需求为中等面积。,写字楼客户定位满足城市主流发展企业需求，形成具有行业标杆的特色,引领,吸引,企业特征,目标客群要求在以商务办公的同时，将生活、交流和社交能进行有机的结合,资料来源：全力行统计数据库,目标客群,具有动能力、不断创新、追求永续成长的企业，就是“蓝筹型企业”。对蓝筹型企业而言，市场的任何一个变化，都能在第一时间内得到创新业务决策的响应。“蓝筹型企业”，看似简单，其实寓意无穷，蕴涵着主动、动态、灵活、能量、创新、速度、发展等意义，覆盖了21世纪企业生存的基本要素与最终结果。,写字楼客户现多以知识型、创业型、服务型和商务型等新兴产业客户,总结,3、个案分析Productanalysis,都市之门项目概况,都市之门,2009年8月10日，高新管委会入住都市之门2010年8月30日，超5A甲级精装写字间D座开盘劲销4亿2010年12月15日，都市之门D座开盘四月即售罄2011年3月1日，都市之门C座开始起售2011年5月3日，绿地都市之门开盘至今销售7.5亿,都市之门户型配比：,都市之门打造的是高新区乃至西安市现代建筑的标志性工程,营销节点,近期情况：都市之门一直持续热销中，C座总高20层，12层为商业，其中裙楼约4000平米，塔楼约3300平米；12楼为连体商业，以金融类为主；3层适合高档餐饮，有餐饮业的标准配套。目前均价已经达到16000元/，面积200-3400，目前仅剩2套700，劲销5.3亿,C座写字间20层、其中1、2层为商业，3层为高档餐饮，并由餐饮业标准配套，面积150-800,会议中心会议中心正式启用后，成为高新新区的一个展示平台，也是人才交流的地方、就是在这里4月10日的西洽会为高新区引资逾480亿元,A、B座高新管委会2009年8月10日，高新管委会正式入住都市之门开始办公，作为西安高新区政府驻地的都市之门也因此成为影响西安政治、经济的指令中枢,基本情况,都市之门作为高新区唯一的超5A级写字楼，各项配置标准树立了新的标杆,项目配置,整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施,都市之门是西安首个高科技节能降耗项目,高科技配置,14部三菱高速电梯搭载，专属总裁直达电梯，不仅仅是提高办公效率，更是企业身份的象征,整体设计优秀，南北全自然采光，200平米的中心大堂，办公区域互不干扰，每层自带30洗手间,四座弧形的矩体建筑组成的建筑群，两两相邻，彼此呼应，从不同方向看都像似伫立在中央商务区的四扇大门，预示着高新区为迎接四面八方的国内外投资者敞开的友谊之门,全部采用框架结构设计，实用、美观、简洁、大气，低辐射（LOW-E）双层中空玻璃的运用，整体外观现代富有高端品质,由美国洛汉公司设计，近乎完美的空间体验,规划设计,旺座国际城,旺座国际城是继旺座现代城后，高新核心商务区内的高标准写字楼群,产品特点,旺座国际城外立面通过铂金晶钻形式提升品质，内部配套完善,项目特点：方盒子晶体结构，铂金晶钻立面，8米挑高大堂2500平米办公配套，4梯4户2.5m/s超高速电梯双层地下车位加架空层车位，员工餐厅戴思乐阳光泳池，7000平米空中花园精装修赠户式中央空调，地辐热集中供暖,1,2,3,1、外立面2、室内游泳池3、员工餐厅,交房标准,交房标准：地砖：交房赠送800mm800mm高档地砖铺地墙面：白砂浆抹平天花板：白砂浆抹平卫生间：精装修含品牌洁具大堂：地面、墙面均为高档进口石材；电梯厅：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖；外墙：裙房为高档石材，主体外墙为高级铝塑板；,产品配套：供暖：赠户式中央空调，地辐热集中供暖精装大堂：8米挑高车位：双层地下车位加架空层车位供水：双路供水，市政供水二次变频加压，单独计费；供电：10千伏双回路供电，IC卡智能管理；安防及智能化系统：闭路电视监控系统、100兆internet宽带接入、IC卡泊车系统；消防系统：公共部分设消防报警系统，车库设烟感喷淋、消防报警设备,旺座国际城采用了适宜现代企业需求的简精装标准，提供类甲级的品质,交房样板间,大堂效果图,项目实景,大门,大堂内墙,大堂地面,大门：金属材质中空玻璃门墙面、地面：进口高档石材休息区：沙发,项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,休息区,水牌,信箱,大堂吊顶,大堂吊顶：黑色格栏、水晶灯水牌：LED屏休息区：沙发,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,公共走廊,入户门,公共走廊：地面、墙面为高级瓷砖；顶部为石膏吊顶入户门：塑钢中空玻璃,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,电梯间：地面为高档石材，墙面为高档玻化砖,（续上）项目采用高标准装修，力求打造高新核心区写字楼标杆,景观园林,整个景观园林处于群楼内部，占地7000，由水系、绿植和廊桥以及小品组成，营造了良好的办公环境,高新惟一的7000大面积景观园林系统，内外部分隔性营造良好的办公环境,销售情况,该项目目前销售90%以上，价格主要涨幅受到市场供需、现房以及商务环境的影响,旺座国际城在2009年3月-6月成交面积快速增长；旺座国际城2010年共成交17951，成交均价达到8320元/；,2008年-2010年该项目的销售大体可分为两个阶段，2008年起至2010年5月为稳步增长期，成交均价从最初的4800元/增长至7000元/；2010年6月开始处于震荡上升期，成交均价最终接近10000元/；,汇鑫IBC,紧邻高新管委会，高新行政中心区，打造新型生态办公区,产品特点,项目部分配套标准：外立面：干挂石材，一楼超挑高大堂电梯：A、B、C、D各四部高速电梯采暖系统：地辐热集中供暖空调系统：楼体16部，大堂为智能变频中央空调安防：智能化安检系统,汇鑫IBC引领西安商务办公进入生态新时代，为中小企业打造具有高品质的办公环境,销售情况,汇鑫IBC在2009年下半年销售势头迅猛，6月-12月共成交面积接近4万，占到目前成交总面积的50%以上。汇鑫IBC的成交均价在2009年保