房产新政的主要内容

国家出台楼市新政策 房地产界寄予热望国务院常务会议消息，披露会议作出的十条决定，在第十条中提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一房地产政策细节被业界敏锐地捕捉，更被房地产界寄予热望，被视为中央政府将调整房地产政策的风向标。尽管新一轮房产调控政策细则尚未出台，但17日国务院常务会议作出的决定加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，无疑释放出来积极的政策意向。那么，中央层面新出台房产政策，可能包括哪些方面的内容呢？综合各方专家及众多业内人士的观点，可归纳为三大调整： 调整银行按揭贷款政策 鼓励首次购房，支持二次购房改善居住，限制三次投资炒房。 现行个人房贷的首付比例基本规定是，购买第一套房且属90平方米以下的，首付不得低于20%；购买第一套房但超过90平方米，首付不得低于30%；而购买第二套及以上住房的， 首付不得低于40%，贷款利率则是基准利率的1.1倍。 调整后的按揭贷款可能是，购买第一套房且属90平方米以下的，首付可以低至20%(低于18万)，并享受利率优惠；按揭购买第二套住房改善居家条件的，首付调整为30%，但预计会要求还清第一套按揭房贷，不享受利率优惠；按揭购买第三套以上住房，首付不会低于40%，并上浮贷款利率，只有这样才能在一定程度上防范房贷风险。 尹中立等专家指出，国务院十条措施中明确指出，是“支持居民购房”而非“鼓励居民购房”，由此可见金融政策上将对改善性需求等居民购房进行松绑，但是并非鼓励投资性购房需求。在成都，具有改善型购房需求的购房者还是不少，一旦房贷政策进行调整，估计会带动这一类人买房。 降低房地产交易税费 国家可能会根据购房的套数及面积大小，分别对营业税、契税、印花税、个人所得税等方面的减免作出相应规定，也不排除将营业税征收年限规定从5年缩短至2年。首次购买90平方米以下住宅可能会减免契税。 降低房地产交易税费，无疑会刺激二手房交易，随之而来的是大量次新房入市，这对在售的商品房反倒是一种冲击。在二手楼市中，成交价5.5%的营业税是目前二手房交易的一道槛，业主购房未满5年就卖房的，必须要交总房价5.5%的营业税，如一套50万元的房子成交营业税2.75万元。 以二手房为例，目前成都二手房交易需要交纳的税费，包括营业税、契税、个人所得税、中介机构佣金等，累计税费金额在成交价的10%左右。市场人士指出，如果交易税费有较大幅度的下调，将进一步减轻购房者的置业成本，应该会刺激二手房市场需求。 降低开发商的负担 负担重，也是导致房价偏高的一个重要原因，而降低房地产开发过程中的有关税率，特别是针对开发商的土地增值税，将直接为开发商减负。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，房地产开发商需要缴纳的土地增值税也属于交易环节税费。2006年以来，因为相关政策明确了强制清算土地增值税的说法，某些大型房企仅为土地增值税计提一项，就冻结了数十亿元资金额。“无论是预征还是清算都有一定问题，其中清算执行起来是非常困难的。”专家介绍，土地增值税按照四级累进税率计算，税率为房地产销售总额减去土地款和开发成本后的30%至60%。“目前市场形势已经不同于紧缩时代，因此不排除对这一政策进行调整的可能。” 不过，有专家认为，由于今年以来全国土地交易比去年降低了近一半，地方土地财政收入大幅度缩水，地方政府减免税费的空间并不大。据财政部20日公布最新数字，三季度财政收入增幅骤降，而且7、8、9三个月增速呈现逐月回落态势，增速分别为16.5%，10.1%、3.1%。 从地方政府层面来看，已经和可能采取的行动，包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口，甚至暂缓清缴土地增值税、暂缓催收土地出让金等。就此，住房和城乡建设部有关专家向媒体表示，中央稳定楼市发展，支持居民购买住房的政策方向与地方政府的一些政策出发点并不相同。大部分地方政府出台的“救市”政策出发点是稳定房价、刺激买房需求、帮助开发商缓解资金压力。而中央政策则是要支持居民解决住房问题，保持房地产投资规模。 不管新一轮房产调控政策细则究竟如何规定，17日国务院常务会议作出的决定加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，这是明确无疑的。降低住房交易税费，无疑有利于人们购房，也有利于恢复楼市信心。举一个简单的例子，如果购买首套90平米以下的商品房，假如价值50万元，如果减免1.5的优惠契税一项，将节约7500元；如果购买首套90平米以下的二手房，假如价值