漳州房地产城西市场调研报告

363,房地产策划团队,区,Our Culture,理念,Our Culture,3,6,3,3种特质高品质 高效率 高人气,6位伙伴诚信 高效 团结 创新 坚持 乐观,3个使命舒适 全面 理想,Our Culture,363区，打造你的生活区!,Organization,团队,Organization,廖小丹,蓝小安,许高超,陈美龄,孙雪云,郑媛媛,林威,漳州房地产市场调研分析报告,目录,漳州城市概况,西区房产,漳州房地产市场情况,一、地理位置二、行政区划三、交通情况四、面积与人口五、历史文化及风俗习惯,一、发展现状及特征概况二、漳州市土地供应情况三、二级市场情况四、板块发展五、漳州房地产未来发展前景预测,一、城西概况二、城西规划三、城西房地产市场四、区域楼盘资料五、城西房地产优势,第一部分：城市概况,1、地理位置 2、行政区划 3、交通情况4、面积与人口 5、历史文化及风俗习惯,漳州地理位置优越，东濒台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤并一同被称为“闽南金三角”，南部与广东的汕头、潮州毗邻。漳州独特的地理位置，是它能够融入海西经济干线的建设。,(福建省主要城市分布图),城市概况,City 1 地理位置,两区：芗城、龙文一市：龙海市:八县：漳浦、平和、东山、长泰、华安、诏安、云霄、南靖,城市概况,City 2 行政区划,(漳州市行政分布图),City 3 交通情况,城市概况,1、公路交通 目前，有2条高速公路、2条国道、5条省道、57条县道和众多的乡村道路。形成了以市区为中心、以县城为结点，从各县（市）到漳州市区1个半小时经济圈。 2、铁路 漳州“十二五”将加快建设大运力快捷的铁路运输通道，推进形成“两纵一横三环”海西南部铁路网。到2015年，新增8条铁路545公里，有4条进出省通道和5条疏港铁路在境内贯通交会，基本适应漳州市经济社会发展的需要。3、航空 漳州距离厦门高崎机场约1个小时，另外漳州正在建设自己的民用机场 。4、港口 港航设施初具规模。漳州市海岸线长715公里，目前漳州市港口由招银、后石、石码、古雷、东山、诏安、云霄7个港区组成，其中招银、后石、东山为国家一类口岸，招银港区被列为对台直航试点口岸。,City 3 交通情况,城市概况,简要分析总体来看漳州目前的水陆交通情况十分良好，未来的发展建设也值得期待。良好的交通情况不仅能吸引厦门、泉州等地的人员来漳州务工买房，同时也方便本市居民出行购物，为房地产投资、建房、销售提供了极大的便利性。,城市概况,City 4 面积与人口,漳州市是福建省东南部的地级市，全市总面积1.26万平方公里，市区面积390.59平方公里根据2010年第六次全国人口普查，漳州市常住人口为480.99万人,城市概况,City 4 面积与人口,简要分析漳州平原是福建省内最大的平原，具有良好的地域优势和资源，漳州未来的发展将会有一个新的跨越。目前漳州实施“中心东移、跨江南扩、面海拓展”的城市发展战略，这将提高土地的利用程度。随着漳州经济的发展可以判断漳州未来人口和外来人口将平稳增加，因此对住房的需求也会增加。,城市概况,City 5 历史文化及风俗习惯,漳州是一个历史悠久，文化深厚，同时又具有各种别具特色的风俗习惯的城市，作为闽南文化的代表城市之一，人们的消费观和价值观独具地方特色。在房产开发建设中要结合当地的文化和风俗，推广人居建设，突出生态、文化两大特色。,第二部分：漳州房地产市场情况,1、发展现状及特征概况2、土地供应情况3、二级市场情况 4、板块发展 5、未来发展前景预测,漳州房地产市场情况,1 发展现状及特征概况,1、房产开发投资情况良性增长，市场整体呈现供求平衡态势2、厦漳泉一体化加速发展，漳州发展空间巨大3、漳州市区商品房供应量不断增长，未来发展趋势良好4、漳州市区商品住宅销售均价呈增长模式，房价均价仍有增高趋势5、漳州市商品房售租比较为平衡，泡沫较小；房价收入比有所提升，房价溢价空间较大,漳州房地产市场情况,1 发展现状及特征概况,6、漳州市区住宅累计空置面积呈递减趋势，商品住宅销售状况良好7、房子购买者多以自用为主，投资比例有上升趋势8、土地供应较为平稳，市场前景较好9、“东进西拓”的趋势决定了城东和城西板块在未来有很大的发展空间,10、楼盘规模较大，周围配套设施较为齐全11、户型多以小高层、高层为主，中小户型最受欢迎12、建筑风格以园林风与现代简约风为主,1 发展现状及特征概况,漳州房地产市场情况,漳州房地产市场情况,2 土地供应情况,从漳州市20082010年土地拍卖情况（详见附录）可以看出：（1）目前漳州市场略大于供应的情况是正常的。（2）随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行较为平稳。（3）可以预计在未来3年内漳州房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品品质将不断提升；漳州房地产市场是一个健康的，良性的，可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好回报的市场热土。,漳州房地产市场情况,2 土地供应情况,二、纵观08、09、10年土地市场行情有如下几个特点：（1）土地释放速度稳步发展（2）08、09年老城区板块、江滨板块受热捧。10年龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点（3）漳州市区土地推量偏少，竞争激烈（4）外来开发商占据土地市场半壁江山,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,一、房地产开发投资,漳州市房地产投资情况,数据来源漳州统计年鉴,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,以上是2007年至2011年的漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，20072009年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。,二、历年漳州市区商品房供需情况分析,整体市场,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,表：漳州整体房地产价格均价,三、漳州市房地产市场价格情况,a、整体市场价格,从上表可以看出漳州市普通住宅均价，市区普通住宅均价都呈现上升趋势，且涨幅较大，市场前景大。,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,b、漳州市房地产部分板块区域价格分析,城东板块,城西板块,九龙江畔目前主要在售楼盘有鑫荣花苑，尚东琴畔。江滨大道的贯通，沿江公园等基础设施的不断完善，环境日趋优美，实力品牌地产商开发，售前营销工作到位，价格上涨1000元/平方米,据说二期开盘价格要突破7000，到时价格上涨也肯定过千。,江滨板块,漳州房地产市场情况,3 二级市场情况,通过对漳州房地产近几年房地产市场交易的供求价格信息三方面情况来综合分析，可以初步总结：1、漳州近几年来房价的上涨和成交量是同步的,反映出漳州房地产市场供需两旺的态势；2、漳州房地产近几年一直处于供求平衡状态,房价泡沫成分较小。,四、漳州市房地产综合分析,漳州房地产市场情况,4 板块发展,漳州城市发展，符合中国城市化进程的两个发展规律，一是沿江面海，一是东向发展。沿九龙江向东发展，与厦门对接是其必然选择。漳州也由单一的老城区，发展成为五大城区，西部新城区，老城区，城市中心区，东部新城区和江南新区。,版块综述,漳州房地产市场情况,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,、漳州房地产市场发展潜力大漳州市近几年经济发展迅速，城市化进度加快，近一步确立以工业和第三产业为主的发展路线。加大对基础设施的投入创造一个好的投资环境；在房地产政策上建立一个良性的、成熟的、稳定的市场，为房地产行业投资和发展提供一个好环境。由国民收入的增加，楼盘品质的提高，投资渠道单一和漳州特殊的地理位置引发巨大的购房需求，为房地产发展提供强大的动力。 、漳州房地产中小户型吃香，豪宅仍在高位随着城市经济的发展，加上房地产行业本身的快速发展，尤其是对于那些参加工作不久、购房能力有限但又有购房需求的年轻一族来说，总价不高的中小户型就成为他们的理想选择。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,、漳州房地产发展新热点随着市政府东移的推进及海西建设的大潮，漳州市东区房地产区域内有望超越老城区成为投资、置业的新热点。 4、漳州房地产市场投资供给预测 自2009年下半年以来房地产销售市场持续增长，投资热情依然不减，未来漳州房地产开发投资总量将持续扩大，且非住宅（含商业、写字楼）将成为投资商新的投资热点。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,5、漳州房地产市场需求预测随着居民收入的增加，目前漳州居民购房需求旺盛，因此我们判断漳州房地产市场需求是健康的，良性的，可持续发展的，泡沫较小。6、漳州房地产供需平衡分析虽然目前市场上中档户型的，小户型的商品房供应比较缺乏，但随着市场的良性发展，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡。,城市投资环境分析,Environment 5 未来发展前景预测,7、漳州房地产价格走势预测 “新国八条”实施后，商品房销售面积增势逐季回落，销售价格小幅攀升，房价会减缓上涨的趋势，但仍将保持一定的上涨空间。 8、漳州房地产风险预测目前漳州房地产开发商仍以小规模、低资质企业为主，商品房价格与普通消费者的承受能力不相适应，房地产开发企业资金来源对预收款和银行贷款依赖度仍然过大等风险。,第三部分：西区房产,1、城西概况2、城西规划3、城西房地产市场4、区域楼盘资料5、城西房地产优势,西区房产,West 1 城西概况,城西板块根据其地理位置，范围是东起漳华路和延安北路，西至金峰路，南至江滨路，北至新北环路。随着漳州“东扩西进，两翼齐飞”的城市发展战略的推进，漳州西部的城市化进程大大加快，综合配套日趋完善，为城西迎来新的发展契机。城西包括漳州最具有人文气息的高校区以及含有高新技术产业的工业园区，人文鼎盛，撑起漳州文化地产的明天。地理位置十分优越，距漳州港30公里，距厦门机场、厦门港50公里，紧邻319国道，交通四通八达。,西区房产,West 2 城西规划,1.区域结构,城西的东北部是漳州高等院校的聚集地，城西的西北部是漳州工业园区的聚集地，江滨以北以及沿着金峰路则聚集着众多的商住房。,西区房产,West 2 城西规划,西部金峰商住区规划为未来漳州城市主要居住用地分布区之一。另外，原有的老工业厂区在功能布局上也正在逐渐转变，主要以无污染的轻工、电子、食品工业等为主，一些老厂区逐渐向外迁移，将空余用地留作商住。,2.土地规划,西区房产,West 2 城西规划,、道路规划,西区房产,West 3 城西房地产市场,漳州城西因着城市发展需求，打造起一个以宜居为主题的新兴生活城。自鑫荣嘉园落户城西，成为漳州西部首个住宅项目之后，短短几年间，在金峰一带形成了大体量的纯居住住宅区，包括永鸿国际城、夏商书香名苑等十几个项目先后涌现在城西版图上。城西精品云集，各楼盘尤其注重住宅品质，方正户型、南北通透格局、异域风情园林、高绿化率、超大栋距、人车分流等等设计，纷纷将“宜居”进行到底。城西的楼盘并没有太多的高层建筑，又有较好景观资源，小区的配套也都较为完善和成熟。只需十分钟，便可自由穿梭于城西与老城区繁华地带，享受着“入则宁静，出则繁华”的居住境界。,西区房产,West 3 城西房地产市场,、市场供求 城西是南靖、平和、华安等县城进入市区的第一站，因此，许多来到市区购房的消费者往往会把城西作为其置业的首选地点。、销售价格 代表楼盘：联裕凤凰、永鸿国际、绿洲富城、夏商书院、香江新城 价格：均价4500元/8300元/、消费者分析 城西市区红星美凯龙附近住宅的购房者多为各县城刚需阶层，且此地离漳州大学城和漳州师范学院较近，所以高校教师也是重要的客源之一，而绿洲富城等位于金峰工业园区的房地产的目标客户群主要以金峰工业园区的工人和正兴学校教师为主。,西区房产,West 4 区域楼盘资料,A、联裕凤凰地理位置：漳州市胜利西路与金峰北路交叉口西北角建筑面积：208484.51平方项目类型：住宅楼 商业点店面建筑形态：小高层,高层主力户型：单身公寓、一房、二房、三房开盘时间：2011年05月21日价格情况：均价6310元/物业管理：1.3元/ 销售状况：一期热销，二期年底开盘其他情况：集商业、住宅为一体商住综合性建筑，打造漳州商住多功能综合体,西区房产,West 4 区域楼盘资料,B、永鸿国际地理位置：漳州胜利西路与金峰北路交汇处建筑面积：约28万平米项目类型：二房、三房、四方，80-141建筑形态：高层主力户型：两房、三房、四房开盘时间：2011年价格情况：5800元/物业管理：1期0.9元/ ；2期1.3元/销售状况：二期仅存20余套，3期即将于5月下旬开盘其他情况：西班牙风情打造，周边教育资源配套成熟，享受非凡居住品质。,西区房产,West 4 区域楼盘资料,C、香江新城地理位置：芗城区瑞京路与西洋坪路交汇处建筑面积：955556.29 ，一期总建面积：38437.2项目类型：高层住宅建筑形态：多层、高层、花园洋房主力户型：29-84元/两房、单身公寓开盘时间：2011年10月价格情况：起价6500元/ ，最高价达8300元/物业管理：1.8元/销售状况：单身公寓、观景小两房剩余房源已经为数不多，均分布在23层以上其他情况：周边高校云集，山景丰富，香江公园进入收尾阶段，一座欧式街心公园翩然而至。,西区房产,West 4 区域楼盘资料,D、绿洲富城地理位置：漳州市北环城路1606号绿洲富城占地面积： 65874.91项目类型：普通住宅建筑形态：高层主力户型：8790两房，100140三房开盘时间：三期为2013年1月2日价格情况：折实均价4800元/销售状况：一、二期已售完，三期销售中其他情况：三期工程稳步推进，目前20-21#楼均已封顶，22-23#楼近期或将全部落架完工。,西区房产,West 5 城西房地产优势,城西新区通过迎宾路，离中心城区并不是很远，一般10分钟就到。区域联动、商业配套、休闲配套、教育配套、地理优势五大方面。城东片区整体规划的前景好，但相对时间较长才能达到规划，而城西新区的发展潜力相对明显,它的房价，处于一个相对低的价格，未来的升值潜力还是挺大的。随着一些配套设施，像商业、医疗、学校等不断改善，城西新区未来的发展潜力很大。,香江新城竞争性调查表（部分）,西区房产,西区房产,绿洲富城竞争性调查表（部分）,离主城区远，出行较不方便,项目具规模，规划到位，2万中庭景观，教育资源丰富，周边配套较完善,永鸿国际城,位置比较偏，离市区较远。,拥有精致园林景观；临近荔枝园，空气较好；绿化率高；配置商住、超市、幼儿园、金融、娱乐休闲、餐饮等为一体的大型社区。,绿洲富城,1、不是位于市中心，所以目前大型购物广场、百货较少。2、目前楼盘还未开发完全，配套设施还有待完善。,1、“香江新城”位于市繁华老街瑞京路中段；2、毗邻城市最主要的景观带九龙江、江滨路，自然资源丰富。3、项目紧邻客运西站，交通四通八达，38155.2平方米；靠近大学城，人文气息浓厚。,香江新城,离主城区远，出行较不方便,远离市区，空气相对较好；涵盖购物广场，休闲娱乐，商业街，生活方便，绿化率高。,联裕凤凰,生活配套有待完善,位于大学高校园区，蕴涵浓厚的人文气息；靠近市区，仅5分钟车程；小区人车完全分流,夏商书香名苑,劣势,优势,小区规划、配套比较,各楼盘产品分析,部分三房仅设1个卫生间；影响居住品质，三房朝南，客厅、餐厅采光受影响,板式结构，南北通透，全明设计，面积适中,永鸿国际城,部分三房朝南，客厅、餐厅采光受影响,拥有精致实用的单身公寓和一房一厅；南北通透，动静分区，布局合理，全明设计。,绿洲富城,多为单身公寓，无生活阳台，采光、通风不足；由于面积较小，使用功能受限。,采用LOW-E铝合金外墙玻璃，隔热效果好；满足当下单身人士对房子的需求，有较高的性价比。,香江新城,部分户型卧室、分散，卫生间布局不合理。,大部分户型均带生活阳台，晾晒方便；动静分离，生活区与活动区分开，不会出现房间与洗手间被客厅分开，南北通透，采光好。,联裕凤凰,部分户型卧室分散，布局不合理， 部分卫生间采光不好,全明空间，精巧格局，动静分离；明厨明卫，完美布局，合理组合，实用率高；朝南主卧，观景飘窗，与景面对面；客厅外接超大观景阳台，和自然零距离；客厅与餐厅融通，延展活动空间,夏商书香名苑,劣势,优势,户型设置,各楼盘产品分析,户外看板、网络、短信、报纸、传单。,集商业、住宅为一体商住综合性建筑，涵盖了购物广场、商业街、休闲娱乐、幼儿园、停车库等齐全配套，打造漳州商住多功能综合体，并首次引进台湾轻装修Hom-tel饭店宅概念，旨在为漳州人民创造更美好的生活。,以价换量：1、露台和入户花园送一半。2、团购优惠：三人以上组团购房，可享每平米减100元的优惠。让利优惠：一次性付款9.8折优惠按揭付款9.8折优惠免息分期9.8折优惠,逐幢推出，凭借精致的样板房和有力的地理位置，吸引大量客户,厦门城际有限公司,联裕凤凰,DM、网络、短信,夏商书香名苑是由厦门实力国企夏商地产倾力打造精品楼盘，地理位置优越，有红星美凯龙、漳州大学城、华阳体育馆、金峰医院云集其中。规划价值是有21万人文大盘，简欧典雅建筑设计融合人文学府元素，书香四溢；景观价值包括了中心伯明翰水园、格林威治商业街，达芬奇、牛顿、柏拉图、莎士比亚四大主题园林；其产品价值为78-130高性价比设计，雅致两房、温馨三房、朗阔四房。,1.一次性付款可享每平米优惠100元2. 存2千抵2万,主打健康、舒适的居家环境,夏商地产,夏商书香名苑,媒体通路,广告诉求,销售策略,推广策略,营销公司,项目,各楼盘推广策略,户外看板、网络、短信,三期主题打造“园中有园、步行景异”；主打西部未来商业中心优势、完善的商业体系、生活配套设施、大型宜居社区。定位明确，项目品质高、宣传基本到位，主题明确。,以租养供：推出总价9.8万元起，首付2.9万元起的小户型，小投资，大回报；低价策略：最低至3889元抢占城市价格洼地；优惠：1、免息分期：三个月付清2、4626元