2016土地估价实务基础：土地年总收益的概念、构成及计算方法

2016土地估价实务基础：土地年总收益的概念、构成及计算方法一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。A：地形、朝向、地质条件B：土地用途、容积率、建筑密度C：绿化、环境质量D：建筑高度、建筑结构E：时间因素 2、阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。A：交通平衡B：时间平衡C：区位平衡D：空间平衡E：时间因素3、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对_的修正。A建筑物成新状况B土地开发程度C土地使用权年限D容积率 4、对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以_为基础的。A重置价格扣除折旧B建筑物的折旧C重置成本D比较案例的价格5、下列选项中，说法不正确的是。A：一般而言，土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中B：“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中进行说明C：在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，即补偿标准法D：在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时，其补偿标准均按一季产值计算E：时间因素 6、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。【2002年考试真题】A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：时间因素 7、企业所得税实行比例税率，其税率是_。A10%B18%C25%D33% 8、土地权利证书不包括_。A国有土地所有证B集体土地所有证C集体土地使用证D土地他项权利证明书 9、下列关于土地利用总体规划与农业规划的关系，表述错误的是_。A农业区划是对农业生产空间分布的一种科学分类，是实现农业合理布局和制订农业规划的手段和依据B土地利用总体规划的成果是农业区划的基础之一C土地利用总体规划需要进一步在土地上落实农业资源的合理利用与布局D土地利用总体规划对农业用地的规模与布局又有指导和控制作用 10、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的必须经本集体经济组织成员的村民会议_以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。A三分之一B三分之二C四分之三D二分之一11、某大型百货商城临街宽15m，进深100m，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有。A：宽深比修正B：区位修正C：用途修正D：出让方式修正E：时间因素 12、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。A：拟订估价作业计划B：确定估价基本事项C：收集资料D：实地踏勘E：时间因素 13、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。A：土地经济供给的稀缺性B：土地用途的多样性C：土地用途变更的困难性D：土地增值性E：355014、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元/平方米，则该建筑物现值为_万元。A1220B1274C1525D1593 15、区域因素不指土地所在地区的_条件。A自然B人文C社会D经济 16、土地的自然供给量是指_。A地球表面积B地球表面的陆地面积C除了现有技术条件下无法利用的永久冰盖、戈壁、沙漠等之外的陆地面积D适宜于动植物生长的土地面积 17、在土地的自然特性中，_为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。A位置固定性B质量差异性C面积有限性D功能永久性 18、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估E：合法性 19、下列_情况下，可以依法收回国有土地使用权。A因地震造成原出让土地上的商场倒塌B因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地C因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地D因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率E土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期 20、可以不划人征地区片综合地价测算范围。A：集体建设用地B：基本农田保护区C：集体未利用土地D：基本农田保护区和生态保护区E：合法性 21、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本 22、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为_万元。(采用平均年限法估算其折旧)A15B18C108D15023、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1%，该不动产的还原率为8，则该不动产的价格为万元。【2002年考试真题】A：100B：77C：63D：42E：时间因素 24、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。A：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势B：当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降C：当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低D：当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高E：时间因素25、下列各项中，不属于管理会计基本职能的是_。A参与经营决策B对外报送会计报表C规划经营目标D考核评价经营业绩二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、土地所有权、使用权的变更自_生效。A变更登记之日起B变更申请之日起C变更登记3天后D变更申请审批以后 2、下列机器设备中，重置成本法特别适用于的评估。A：续用设备B：出租性设备C：非标准设备D：专用设备E：通用设备3、定性分析的主要方法有_。A政策研究B法律研究C德尔菲法D相关性分析E聚类分析 4、_是地籍管理的对象。A土地权属管理B自然资源和生产资料的土地C土地档案管理D土地法制管理5、土地需求曲线与土地供给曲线相交的点所表示的价格称为_。A土地供求价格B土地平均价格C土地成交价格D土地均衡价格 6、建筑工程概算可采用方法编制【2004年考试真题】A：概算定额B：概算指标C：类似工程预(决)算D：施工图预算E：取得开工许可证 7、土地一级开发工作实施主体往往是_。A政府授权的一级开发公司B房地产开发商C土地整理储备机构D土地中介机构E土地经纪机构 8、任何不动产的价格起伏及供求变化，其基础的影响因素是来自不动产所在地区的_环境。A人文B自然C经济D社会 9、各单元各影响因素分值的计算，可采用或的方法进行。A：系统分析法B：特尔菲法C：因素分值定量测算法D：算术平均法E：加权平均法 10、土壤是_。A陆地表面具有一定肥力，能够生长植物的疏松表层B地球上生命活动不可缺少的重要物质C土地资源的重要组成要素D土地的构成部分中诸多自然因素的一种E不同土壤类别及其特征代表了相同的土地实体11、在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是【2008年考试真题】A：能对该因素加以严格控制B：对该因素数据的准确性把握不大C：该因素变动会较大地影响方案的经济效果D：能说明该因素发生的可能性E：不需对该因素作定量描述 12、关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有（）。A.地租是土地使用权借以实现的经济形式 B.地租是土地所有者在土地上获取收益的权利 C.土地收益与地租两者在量上具有一致性 D.来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益 E.由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分 13、企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与有关。A：票据到期值B：贴现率C：申请日期D：贴现期E：企业利润率14、下列各项，属于期间费用的有。A：差旅费B：劳动保险费C：销售人员工资D：季节性停工损失E：办公费 15、城市发展规划主要研究的内容包括_。A城市发展方B城市性质C城市布局D城市发展规模 16、影响土地价格因素中的经济因素有_。A经济发展状况B居民收入和消费水平C房地产投机D财政收支与金融状况E物价变动 17、我国银行机构中的商业银行包括_。A交通银行B中信实业银行C招商银行D工商银行E信用合作社 18、被保险人无责任时，无责任死亡伤残赔偿限额为_元。A10000B15000C20000D25000 19、根据土地管理法规定，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由_或_经营、管理。A农村集体经济组织B村民委员会C村民D村民小组E村民代表 20、耕地保护管理的主要内容具体有。A：基本农田保护管理B：耕地占补平衡管理C：土地整理复垦管理D：耕地保护执法E：土地统计 21、土地使用税的课税对象是_范围内的土地。A城市B县城C建制镇D工矿区E农村 22、房地产的特殊性主要表现有_。A空间上的固定性B生产、使用的长期性C大量投资性D相互影响性E时间上的伸缩性23、下列选项能够反映会计职能特点的是。A：会计是定量地反映各单位的经济活动B：会计是定性地反映各单位的经济活动C：会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动D：会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动E：会计是客观地事后反映各单位正在发生或正