片区推介方案

淄川新区土地推介,2,3,淄川概况城市功能定位淄川经济环境,4,淄川区是淄博中心城区的副中心，工业强区、鲁中商城、聊斋名城和生态城市。,张店是全市政治、经济、文化中心、交通通讯枢纽，高新技术产业基地。,淄川位置,5,淄川概况,【位置】位于淄博市中部，南邻博山区，西接章丘市，北与周村、张店、临淄相连，东傍青州市，东南与临朐、沂源接壤；【面积】总面积999.065平方公里；其中城区面积18.2平方公里；【区划】淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡；【交通】地处齐鲁腹地，是连接胶东与内陆的枢纽。张博铁路、辛泰铁路贯穿全境，滨博高速、济青高速、胶王路、张博路等纵横交错，形成四通八达的交通网络，公路通车里程956.25公里。 【人口】2006年底全区人口为672915人。农业人口408012人，非农业人口264930人。【对外经贸】 06年共引进各类区外投资项目153个，实际利用外资1653万美元。菲律宾SM商城、美国科勒公司高档卫生洁具项目引资工作取得实质性突破。06年完成出口总值70439万美元，同比增长24.3；出口创汇37461万美元，同比增长16.5。,6,“一心、一区、两城”淄博副中心、工业强区、鲁中商城、聊斋名城 【一心】淄博市城市群的副中心；【一区】淄博市重要的工业强区；【两城】鲁中地区重要的商贸城、以世界短片小说之王为文化代表聊斋名城；,淄川城市定位,大力推进工业化、城市化两大进程，全力打造工业强区、鲁中商城、聊斋名城 关于淄川区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的报告,7,淄川经济环境分析,【20042006年GDP状况及趋势 】近三年来，淄川区国民经济总量保持稳定高幅增长，06年高达219.64亿元，人均GDP高达4234美元；淄博经济稳健发展，健康的经济环境为房地产的发展提供了良好的经济基础。,以上数据来源：淄博市情网,8,【 20042006年储蓄总额变化分析 】近年来淄川居民储蓄总额较为稳定，05年的小幅降低，与淄川当时良好的房地产销售形势形成了有力的对照；06年储蓄总量达到同期国民生产总值的近1/2，居民消费潜力巨大，对房地产的健康发展具有较大的支撑作用。,以上数据来源：淄博市情网,居民储蓄,9,【 20042006年城镇居民人均可支配收入分析】城镇居民年人均可支配收入稳定增长，势必增强消费者对大宗商品如房产购买的经济承受力；人均可支配收入的稳定的增长，有利于增强消费者对不动产投资投资和持有的信心。,以上数据来源：淄博市情网,人均可支配收入,10,【 20042006年第一、二、三产业发展比重比照】国民经济以二、三产业为主导，与淄川的传统产业结构关联度较大，宏观上使得房地产的发展有后劲；第三产业比例较稳定，且比重相对较高，是房地产发展的活跃因素，民间闲散资本较充裕。,以上数据来源：淄博市情网,产业结构,11,综上所述淄川地处鲁中，传统的工业和商贸物流业是当地经济的重要支柱；也华北著名的服装集散中心之一；经济连续稳定发展，整体态势较为健康；产业结构以二、三产业为主，关联性产业的从业人员经济购买力较为强劲；民间闲散资本较充裕，居民可支配收入较高，利于投资置业；淄川工业、商贸物流业具有较大的外向型市场，流动人口较多，增强了本地居民的整体购买力；良好的宏观经济环境和微观消费者经济承受力，为淄川房地产市场的发展奠定了强有力的支撑，保证了房地产发展的可持续性。,12,淄川经济开发区概况整体规划及功能定位发展现状及前景,13,淄川经济开发区是1992年经山东省政府批准设立的省级开发区，位于淄川城区西北部；面积 47 平方公里； 2004年重新调整区域管辖。由于紧邻萌山水库北部，空气宜人。而且辖区内绿树成阴，山峦起伏，风景优美。省道胶王路、庆淄路、205国道、张博路复线、滨博高速公路等交汇于此，交通便捷，优越的地理环境和交通网络构成了开发区得天独厚的优势 。目前该经济开发区以招商引资为主线，以基础设施和重点项目建设为突破口，以优化发展环境为着力点，努力为投资企业创建兴业平台，被称为淄博崛起的“浦东”。荣获山东省开发区发展进步奖。,淄川经济开发区概况,14,淄川经济开发区规划建设面积47平方公里，开发面积达20平方公里，园区内已基本实现“八通一平”，区域环境全面优化。开发区内建成了建陶工业园、双凤科技工业园、服装城工业园、韩国工业园、港台工业园、新加坡工业园、马来西亚工业园。园区基础设施配套齐全，综合承载功能进一步增强。吸引了一大批外商投资入驻建厂，入园企业已达300多家；,整体规划,15,淄川经济开发区按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，按功能分类布局，规划为“三区三园”：即政务区、休闲生活区、文化教育区、新材料工业园、服饰工业园、机械工业园。,配图:三区三园规划图（数据缺失）,功能定位,16,淄川经济技术开发区 “12620”工程为主线，加大基础设施和配套服务建设；“12620”工程，即以基础设施建设为主的12条道路、6个生活区、10项基础设施、10项重点工业项目以及政务中心、商务中心、高架桥、西过境路、阳光海岸、鲁泰职业学院等项目；在06年38项的基础上，07年又扩充至44项；计划总投资63.7844亿元，预计07年完成25.49亿元。区内已形成与全国联通的便捷快速路网，整个园区基础设施配套建设已初具规模；基本实现“八通一平”，即：水、电、路、暖、天然气、通讯、广电、污水处理、场地平整。,发展现状,17,淄川经济开发区已经吸引了一大批著名企业入驻；世界最大的色织布生产商鲁泰纺织、山大奥太电气、淄博汽车制造厂、山东水利技术学院、淄博师专、鲁泰职业学院以及世界 500 强企业菲律宾 SM 集团、韩国 SK 集团等知名企业项目相继落户；区内现有企业 300 余家，规模以上企业 80 余家，整个开发区形成了现代工业、高科技产品的集聚地，成为外商争相投资的沃土。,18,发展前景瞻望,淄川经济开发区随着“12620”重点工程的不断落实，城区的基础设施配套已基本完善；随着开发建设的逐步推进，市政、生活配套将得到进一步优化；形成新的产业园区聚集地，特色产业的孵化器；成为淄川新的商务、文化教育区域；成为淄川新的和谐宜居“城中之城”。,19,市场综述固定资产投资地价开发现状及前景房价变化,20,市场综述,淄川房地产市场为区县市场，属于典型的内销型市场，少量投资性物业外销；市场目前处于发展阶段，市场处于粗放型增长，土地价值未得到充分挖掘；市场产品缺乏创新，营销不够规范，对价格的支撑力度有限；近几年淄川经济的持续增长，促进了房地产市场的稳健发展。,21,房地产投资,以上数据来源：淄博市房地产开发办淄博市房地产开发市场统计分析报告,20052006年，淄川房地产投资变化相对平稳，保持在较高水平，且在淄博市房地产开发投资中居前三位；2007年起，从淄川房地产投资来看，房地产市场正逐步趋于理性化发展；整体市场缺乏规模效应，开发经营相对分散，土地价值没有最大化。,22,数据缺失,地价变化,23,开发现状,右表描述近年来淄川房地产施工面积一直保持在较稳定水平；竣工与销售面积体量相对较少；竣工面积与销售面积的体量基本持平。,淄川市场房地产开发体量相对稳定，市场波动不大，市场发展较有规模；从竣工及销售面积及曲线比例来看，市场供应适销对路，需求旺盛；竣工、销售面积与施工面积相比较，体量反差较大，而根据市场则反映出：1、且同质化较严重，产品缺乏创新； 2、市场缺乏有效的引导； 3、买方市场占主导，对产品创新提出更高要求。市场潜在需求大，价值提升空间大。,24,市场发展前景,淄川老城区和经济开发区迎来城市建设和发展新的契机；以“1358”重点工程为带动，政府加快老城区的旧城改造与建设；经济开发区则通过启动“12620”工程，加快了新区建设的步伐，淄川区政府将推进新区建设作为政府“十一五”的工作重点之一；2006年12月26日淄川新政务中心地税、法院、人武部奠基，标志着淄川新区建设已正式启动，经济开发区即将迎来新一轮开发建设的高潮；2006年1-12月份，以基础设施为主的“12620”工程建设总投资超过了23亿元，其中，绿化面积261万平方米；建成区内道路28 km；铺设供水、供热、供气管网44 km；开发区基础设施建设基本实现“八通一平”，区域环境全面优化。 种种迹象表明经济开发区将成为淄川房地产开发建设的又一焦点区域，区域价值和市场前景看好。,加快新区开发。加快以政务中心为主的政务区、以SM商城为依托的商务区、以淄博师专和山东水利技术学院为中心的教育科研文化区、以淄汽为重点的高新工业产业区建设步伐，高标准搞好张博路复线绿化，完善路网、管网等公用设施，初步形成布局合理有序、生态环境优美、现代气息浓郁的新区形象。 关于淄川区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的报告,25,房价变化,淄川房价发展较为稳定，市场呈现良性的健康发展态势；虽然淄川房价保持了平稳上涨的趋势，但是幅度不大，迫切需要通过创新来实现价值的再提升和价格的突破；从市场供求结构及市场需求空间较大来看，房价不会有太大的波动。,26,综上所述淄川市场处于发展阶段，整体发展平稳、健康；供求两旺，市场需求空间大；价格持续上扬，市场前景看好；土地价值未能得到最大化发挥，价格上涨幅度小，迫切需要产品创新；营销粗放，对产品价值拉动小；淄川区房地产开发经营尚未上升到区域乃至城市运营的高度；未来淄川房地产市场发展的两大契机老城区的旧改和经济开发区的全面建设。,27,片区土地特质分析片区土地定位规划,28,片区土地特质推介位置,图片缺失,29,规划平面,30,占地面积边界尺寸,土地平面图,31,项目北侧胶王路,项目东侧为庆淄路,项目南临燕阳路及景观河,地块西侧张博路附线、 及凤凰山小区,片区土地特质推介地块现状及四至,32,片区土地特质推介地块现状分析,面积大，具备规模优势，便于整体规划和土地价值的最大化；位于经济开发区，外围自然环境良好，区域生态性良好；地势有一定起伏，可充分利用、营造，实现项目综合性价比；地块所在的市政基础配套基本到位，利于开发建设；距淄川核心城区5分钟车程，便于共享核心区整体配套；地块规模要求物业定位需要因地体现差异化、创新性，有效规避与城区楼盘的竞争。,规模优势,区位优势,地块特质好,开发基础条件,区域环境,产品创新,33,片区土地定位及分割建议（一）,以小高层、高层为主,以多层为主,以低密度多层为主,以低密度多层为主,低密度,公共配套,34,片区土地定位及分割建议（二）,B,以多层、高层为主,A,以多层、高层为主,C,以低密度、多层为主,D,以低密度多层为主,加公共配套区,35,片区土地定位及分割建议（三）,B,A,以低密度多层、公共配套区、高层相结合的形式,C,以低密度、多层、高层相结合形式,以低密度、多层、高层相结合的形式,36,淄川整体经济环境良好，为房地产的稳健发展提供了健康的宏观环境；居民储蓄存款量大，民间资本活跃，消费者经济承受能力极强；政府加大经济开发区的开发建设力度，区域配套设施基本完善，特别是市政交通极为便利；淄川经济