【干货】顶级综合体商业项目规划要点

【干货】顶级综合体商业项目规划要点 什么是SHOPPING MALL？就个人理解而言，万达对城市综合体的定义更为形象的描绘出了SHOPPINGMALL的功能。标准定位为：由一组零售商以及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须必须经过完整的规划、开发以及一致性的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业态的数量必须大致满足其所将服务到的区域。依据国际购物中心的分类，SHOPPING MALL共分为：邻里型、社区型、区域型、大型量贩型、超区域型、时装精品型、主题与节庆型、工厂直销型等8大类。什么条件下才适合SHOPPING MALL的开发早在上个世纪60年代，SHOPPINGMALL就已在美国出现，并在当时的经济格局中起着主导的作用，随之而来的欧洲的各个国家也开发出了具备地域特色的SHOPPING MALL，而中国在进入2002年以后才真正开始开发SHOPPING MALL，纵观SHOPPINGMALL的发展历史，以下因素将决定了SHOPPING MALL的出现。通过案例描述SHOPPING MALL的特点美国纽约洛克菲勒中心(Rockefeller Center) 高密度建筑群，土地集约利用立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件体量巨大、投资额高、开发周期长完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈SHOPPING MALL市场开发条件通过SHOPPINGMALL的特点以及美国开发该产品的关注点，在结合当前的经济及政策形式我们就可以反推条件：第一个是人均经济，达到人均三千到六千美金。以现实的人均经济水平来看，我们还远远达不到开发该产品的时期，但是美国是一个人口密度较低的城市，而中国恰恰相反，如果比较区域消费经济水平，作为长沙来讲至少应和美国的区域经济水平持平，而中国近几年来的经济快速增长也和美国的经济衰落形成鲜明的对照。第二是汽车的私有化程度，有一个比较大比例的人群拥有自由的汽车。中国的汽车私有化程度也比不上美国，但是随着城市内部交通配套的日益完善，公交车、地铁、私家车、的士已经全方位的覆盖到了整个城区。第三是城市扩大化和城市郊区化。市场定位思路-项目属性定位市场定位思路-项目业态定位建议关于购物中心上开发写字楼酒店住宅的利弊对比:至于开发哪种类型的产品,要综合财务指标和市场的去化速度才能做出最后的判断操作SHOPPING MALL注意事项的建议SHOPPING MALL开发流程的建议建筑结构规划的重点外部感观：人们对商业建筑的三个感知层面：第一个层面是建筑宏观层面：也就是天际轮廓线。能让人记忆深刻的远观。第二个层面是建筑的外立面设计，是人中距离上对建筑的感觉。也就是建筑的中观元素。包括建筑玻璃幕墙与实墙的对比，户外广告与墙面留白的对比，立面横竖线条的划分与立面色彩的组合对比等。第三个层面是人在建筑前直接于建筑产生的亲和效果，是直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这三个层面将在视觉上对人的内心产生冲击，从而影响到观者对该建筑的心理定义！当建筑外观给人的感觉与市场定位相同时，这个项目的建筑策划肯定是成功的！中庭：展示了一个缤纷精彩的消费世界，通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果，吸引消费者在此流连、购物及消费。对商业价值的传承（视觉动线的组织）。外广场：方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；输送消费者至各个商业结构层的引导配置；留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。一方面可以展现丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应，同时也会带来客观的经济收益。停车场以及车流引导系统：无论是郊区还是城区中心，随着私有汽车的普及，停车场方便与否将成为左右购物的一个重要因素之一；停车场的导引系统需要清晰，直接；内部垂直交通动线要解决车主的购物去向。电梯的设置（人流动线）：电梯是做为人流的传送载体，其作用不言而喻。当水平交通不是问题的时候，垂直交通的解决就由电梯负责，最先进的垂直动线组织为跨层电梯、观光电梯。水平交通组织的基础-平面布局：回字型（常见型）；井字型（常见型）；太极型（理想型）。地铁出口与商场入口的连通：合理利用人流导向！开业后的几个危险时期在一个购物中心开业后，一年的稳定经营期至关重要。3个月，开业火爆期结束，商家开始进入守场期。6个月，商场的人流开始回升，但确是考验商家的耐心和支付能力的关键时期。12个月，展