一住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与要求

一、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与要求大项序号项目基本内容基本要求一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件1封 面（或者扉页）(1) 封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名及注册号）、估价报告出具日期、估价报告编号7项。(2) 估价报告名称应包括：估价对象所在的区位、名称及用途（住宅）。例如：福州市区项目拟拆迁区域内住宅区位补偿单价评估。要素齐全，表述准确、清晰、简洁。2致估价委托人函(1) 致函基本内容包括：标题、估价委托人名称、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、用途）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（包括币种、区位补偿单价的大写及小写）、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期12项。(2) 估价方法建议统一称为：“剩余法”。(3) 价值类型统一称为：“市场价值类型”。(1) 内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。(2) 有要求“告知事项”单页撰写的，应单页撰写并置于“致估价委托人函”的前一页。没有要求单页撰写的，置于“致估价委托人函”的尾部。3目 录(1) 目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。(2) 附件至少应包括：估价对象区位位置图、估价对象上部建筑物景观照片图、可比实例调查表、估价委托人营业执照复印件、估价委托书复印件、估价机构营业执照复印件、房地产价格评估资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件。尽可能搜集到拟进行拆迁行为的审批文件并将其作为附件，例如：土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于区拆迁地块有关问题的批复、建设用地规划许可证等。红线图如果幅面不大，也可以作为附件，如果幅面较大可以保存在档案中不作附件。(1) 房地产估价结果报告及房地产估价技术报告应列一级的标题及页码。(2) 附件应详细列明具体名称。附件的先后顺序要与估价报告后所附的顺序一致。(3) 页码从目录后起编排，页码应前后一致。(4) 组成内容名称应前后一致。4注册房地产估价师声明(1) 按房地产估价规范的基本内容进行撰写。(2) 第4点应增加说明撰写拆迁估价报告的文件依据。第4点建议改写成：我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及建设部城市房屋拆迁估价指导意见、福建省城市房屋拆迁估价技术规范、福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。(3) 应列明参加实地查勘的注册房地产估价师和房地产估价员的姓名（未参加的应指出），并列明进行实地查勘的日期。说明对估价对象的实地查勘仅限于拟拆迁区域的总体情况，未对估价对象上部建筑物逐一入户查勘。(1) 内容全面、规范，针对性强。(2) 不宜将应属于“估价的假设和限制条件”中的内容列入声明中。(3) 有提供重要专业帮助的要说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格（职称）。(4) 列明估价报告签字的注册房地产估价师（不少于两名）的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。5估价假设和限制条件(1) 本次估价的假设前提。例如，估价时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场；对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的核查，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；土地面积或建筑面积是以证件（建设用地规划许可证或估价委托书）上记载的为准，房地产估价师未进行专业测量；估价对象的用途、容积率是如何确定的； (2) 未经调查确认或无法调查确认的资料数据。未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；(3) 估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。估价时点不是完成实地查勘之日时，应假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致等。(4) 本估价报告使用的限制条件。(5) 估价假设要按“必要、合理、有依据”要求进行说明。(6) 估价的假设和限制条件要有针对性。(7) 土地使用权为划拨的，设定基准单元住宅宜设定为六类房已购公有住房、经济适用房、安置房、集资房、单位自建房、榕政综（1991）112号文出台之前开发的商品房 中的一种。应设定的主要条件至少应包括：设定基准单元住宅所在小区的品牌与档次、小区配套设施（幼儿园、游泳池、球场、会所）、小区环境景观、小区物业管理等；设定基准单元住宅所在楼房的设施设备（设置电梯、通温泉）、房屋建筑结构、用途、外墙装饰、总楼层、各层用途、建成年份（也可增加直接设定与建成年份相匹配的成新率）、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的马路）；设定基准单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置（东头、西头或中间）、层高、面积、户型、室内装修、土地使用权取得方式（划拨或出让）等。(1) 估价假设和限制条件要合法、必要、合理、理由充分。(2) 不滥用估价假设或不明确的假设。(3) 估价的假设和限制条件的针对性要强。(4)设定基准单元住宅的建筑结构、用途应与所选择的可比实例相同。二、估价结果报告6估价委托人应说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所。内容完整，表述准确。7估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。内容完整，表述准确。8估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其被拆迁范围内房屋平均土地使用权价值。表述具体、准确。9估价对象(1) 估价对象名称及范围包括：名称、拟拆迁区域及范围、拟拆迁规模、用途、土地使用权性质、形状、地势、（土壤地基）、地质条件、基础设施完备程度（具备几通）等。(2) 拟拆迁项目审批情况介绍。尽可能搜集到拟进行拆迁行为的审批文件并将其列为估价对象拟拆迁项目审批情况的介绍中。例如：土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于区拆迁地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。(3) 估价对象上部建筑物现状：建筑物大约建成年代、建筑结构、建筑物现状等。(4) 估价对象区位状况：交通条件（公交、的士、地铁）、城市基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、土地级别等。(1) 基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。(2) 说明估价对象的状况，包括估价对象的范围、区位状况、实物状况和权益状况。10估价时点一般以估价委托书确定的日期作为估价时点。还要说明估价时点确定的理由。确定正确，确定理由简要明确。11价值类型(1) 价值类型为市场价值，不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。(2) 区位补偿单价是指拟拆迁范围内住宅每平方米房地价值中所包含的平均土地使用权价值。(3) 估价结果不包括估价对象上部的房屋建筑物（及其室内二次装修）的价值，也不包括拆迁人对被拆迁人支付的搬迁补助费、临时安置费及搬迁奖金等。(4) 土地使用权类型为划拨（或出让），用途为住宅用地，开发程度为宗地红线外几通。价值类型正确，价值内涵或者定义准确。12估价依据(1) 必要的法律法规依据，至少应包括如下：中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见、福建省城市房屋拆迁估价技术规范、福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见、土地级别文件等。(2) 估价标准依据，例如：房地产估价规范、福建省建筑工程消耗量定额（2005版）、福建省建筑装饰装修工程消耗量定额（2005版）、全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002版）及估价作业日期内可获取的与估价时点相近的福州市材料信息价等。(3) 估价行为依据，例如：房屋拆迁补偿估价委托合同、估价委托书等。(4) 估价委托人提供的拟拆迁项目审批文件等。(5) 估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、市场调查所获取的资料。(1) 必要的法律法规依据要列明，法律法规名称表述要全面、准确。(2) 估价标准依据要列全，估价标准名称表述要全面、准确。(3) 估价依据不应过时或者失效。(4) 不应滥列估价依据。13估价原则恪守独立、客观、公正、合法的基本原则，遵循合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则的技术性原则。完整、准确。14估价方法(1) 说明本次估价采用估价方法的名称（建议总体方法称为“剩余法”）。其中房地产价值采用市场法确定，房屋现值采用成本法确定。(2) 说明采用估价方法的定义。现有房地产项目的土地价格的剩余法是指将现有房地产价值，扣除房屋现值后，以价格余额来确定估价对象土地价值的一种方法。区位补偿单价的基本计算公式为：拟拆迁区域区位补偿单价设定基准单元住宅房地产市场评估单价设定基准单元住宅房屋的评估单价市场法是将设定基准单元住宅房地产与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算设定基准单元房地产的客观合理价值的方法。其基本计算公式为：设定基准单元住宅房地产价值=建立比较基准后可比实例房地产价格交易情况修正系数市场状况调整系数区位状况调整系数权益状况调整系数实物状况调整系数成本法是求取设定基准单元住宅房屋在估价时点的重新购建单价，扣除折旧，以此估算设定基准单元住宅房屋的评估单价的方法。其基本计算公式为：设定基准单元住宅房屋的评估单价=设定基准单元住宅房屋的重新购建单价成新率采用的估价方法的名称和定义应准确。15估价结果(1) 说明估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是出让地还是划拨地，是什么用途的区位补偿单价）。(2) 估价结果（包括币种、区位补偿单价的大写及小写）。为了区别土地单价，建议表述为：区位补偿单价（每平方米房屋建筑面积平均土地使用权价值）为人民币仟佰拾元（小写￥元/）。完整清晰，前后一致。16估价人员(1) 写明参与估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号，并亲笔签名、盖章。(2) 写明协助估价的房地产估价员的姓名、估价员证书号、资格（职称），并由本人亲笔签名。(3) 有重要帮助的，写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容并亲笔签名。人员与内容齐全、准确。签名、盖章真实。17估价作业日期是本次估价的起止日期。（如果鉴定不通过而需修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期）表达正确，有保证完成的合理时间。要与封面上的估价报告出具日期、现场勘查日期、房地产估价结果报告及房地产估价技术报告后注明的日期相适应。18估价报告使用期限可以表达为从某个年月日（估价报告出具之日）起至某个年月日止（一般表达期间为一年）；也可表达为从某个年月日（估价报告出具之日）起（算）多长时间（通常表达为一年）。表达正确，时间合理。三、估价技术报告19实物状况描述与分析(1) 详细描述、分析估价对象的实物状况。主要包括估价对象名称、具体位置、拟拆迁区域及范围、拟拆迁规模、土地用途、形状、地势、（土壤地基）、地质条件等。估价对象上部建筑物现状：建筑物大约建成年代、建筑结构、建筑物现状等。(2) 设定基准单元住宅设定条件。描述全面、翔实，分析客观、透彻。20权益状况描述与分析土地所有权，土地使用权性质（出让或划拨），土地使用期限，城市规划限制（如容积率）等，描述、分析拟进行拆迁行为的审批文件。例如：是否办理了土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于区拆迁地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。描述全面、翔实，分析客观、透彻。21区位状况描述与分析详细描述、分析估价对象的区位状况。主要描述、分析估价对象的位置状况包括：坐落、方位、区域特征；交通状况包括：道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交线路数量、交通管制情况、其他交通工具等；外部配套设施状况包括：基础设施（几通）、生活服务设施（商店、超市、农贸市场、医院、银行及邮局网点等）、教育配套设施（周边是否有中小学、幼儿园、托儿所，划片中小学是否名校等）；环境状况包括：自然环境、人文环境、景观（环境质量包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件、周边公园等）；区位状况未来变化趋势。描述全面、翔实，分析客观、透彻。22市场背景描述与分析进行国家及本地宏观经济政策因素分析，进行本地整体房地产市场形势分析的，进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析，(1) 相关影响因素分析简明、准确，针对性强。(2) 分析结论要能为估价测算及估价参数取值提供市场支持。23最高最佳利用分析本次估价以保持原住宅用途，按现状使用的房地产为前提下房地产价值中所能包含的土地使用权价值为最高最佳利用方式。（拆迁估价可不做其他分析）24估价方法适用性分析详细说明估价的技术路线，说明未选用估价方法的理由，已选用估价方法的理由。技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。25估价测算过程具体估价测算过程如下（供参考）：一、采用市场法测算设定基准单元住宅在估价时点的房地产市场单价。 说明设定基准单元的设定条件。1、选取可比实例；列示选取的可比实例的基本情况表（现场查勘情况与提供的信息有不同的，在基本情况表后作补充说明），说明可比实例的来源。2、可比实例情况介绍；用文字分别介绍各可比实例的情况。住宅可比实例应介绍：区位位置（位置、土地级别）、交通条件（道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交线路数量、交通管制情况、其他交通工具等）、城市基础配套设施（几通）、生活服务设施（商店、超市、农贸市场、医院、银行及邮局网点等）、教育配套设施（周边是否有中小学、幼儿园、托儿所，划片中小学是否名校等）、周边环境景观（是否有公园、休闲场地，是否遭受粉尘、噪声污染等），可比实例单元住宅所在小区的品牌与档次、小区配套设施（幼儿园、游泳池、球场、会所）、小区环境景观、小区物业管理等，可比实例单元住宅所在楼房的设施设备（是否设置电梯、通温泉）、建筑结构、外墙装饰、建成年份、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的马路），可比实例单元的楼层（总楼层、自然层、住宅楼层）、朝向、层高、面积、户型、室内装修、土地使用权取得方式（划拨或出让）等。3、建立比较基准；包括统一房地产范围、统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。统一房地产范围主要包括统一期现房、土地使用权取得方式、室内二次装修。统一土地使用权取得方式时，住宅楼面土地使用权出让金（每平方米房地价值中土地使用权出让金数额）=基准地价10%计算建筑面积的楼层数（含店面、附属间）。4、可比实例与设定基准单元房地产影响因素比较说明表；将各可比实例与设定基准单元的影响价格的因素列表进行比较、说明。比较说明因素包括：（1）交易情况；（2）交易日期；（3）区位状况：区位位置（位置、土地级别）、交通条件（道路状况、距离公交站点远近、交通辐射范围、公交线路数量、交通管制情况、其他交通工具等）、城市基础配套设施（几通）、楼层（总楼层、自然层、住宅楼层）、朝向、生活服务设施、教育配套设施（周边是否有中小学、幼儿园、托儿所，划片中小学是否名校等）、周边环境景观（是否有公园、休闲场地，是否遭受粉尘、噪声污染等）；（4）权益状况：土地使用期限，城市规划限制等；（5）实物状况：小区品牌与档次、小区配套设施（幼儿园、游泳池、球场、会所）、小区环境景观、小区的物业管理、楼房设施设备（是否设置电梯、通温泉）、建筑结构、外墙装饰、建成年份、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的马路）、单元层高、面积、户型等。 5、交易情况修正；6、市场状况调整；7、区位状况调整；住宅区位状况调整，一般包括：区位位置、交通条件、城市基础配套设施、楼层、朝向、生活服务设施、教育配套设施、周边环境景观等。8、权益状况调整；土地使用期限，城市规划限制（如容积率）等。9、实物状况调整；住宅实物状况调整一般包括：小区品牌与档次、小区配套设施、小区环境景观、小区的物业管理、楼房设施设备、建筑结构、外墙装饰、新旧程度、楼房所处位置、层高、面积、户型等。10、求取比准单价。二、采用成本法测算设定基准单元住宅房屋现值的评估单价设定基准单元住宅房屋现值的评估单价=设定基准单元住宅房屋的重新购建单价成新率1、设定基准单元住宅房屋的重新购建单价的求取（1）开发成本；包括：房屋建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费（如工程监理费、竣工验收费等）、开发期间税费（如绿化费、人防工程费等）。（2）管理费用；以开发成本为基数计算。（3）销售费用；以重新构建单价为基数乘以一定比例计算。（重新构建单价可设定为V）（4）投资利息；计息项目包括开发成本、管理费用和销售费用。取与开发周期相匹配的贷款利率，一般按复利计算。（5）销售税费；以重新构建单价为基数乘以一定比例的销售税费率计算。（重新构建单价可设定为V）（6）开发利润；计算基数应与利润率的口径匹配。（直接成本利润率的计算基数为开发成本，投资利润率的计算基数为：开发成本+管理费用+销售费用，成本利润率的计算基数为：开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，销售利润率的计算基数为重新构建单价）（7）重新购建单价；取（1）至（6）项之和。（求解一元一次方程）2、成新率的求取以耐用年限法计算确定或以设定的成新率确定（但要与耐用年限相适应）。3、设定基准单元住宅房屋现值评估单价的求取 设定基准单元住宅房屋现