全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特点发布处室：重项办 发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大 中 小】 保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点（一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。（二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据2009年中国城市综合体开发调研报告和2010年中国城市综合体专业研究报告，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北京国贸中心、上海新天地、深圳华润中心等。目前，这些地区城市综合体发展正在由开发建设阶段向建成运营阶段过渡，已建成的城市综合体的总体数量、单体规模相对较大，开发建设、运营管理、主体培育等也比较成熟。二是快速发展型。杭州、济南、成都和宁波等二线城市综合体发展正处在快速开发建设阶段，这些城市纷纷提出了大规模开发建设城市综合体的发展目标（如杭州100个、济南16个、成都48个），并为此制定出台了专门的发展规划、政策意见和工作举措，强力推进城市综合体开发建设，未来两到三年内这些地区的城市综合体供应量将大幅度增加。三是规划起步型。一些经济较为发达的地级市甚至是县级市也已基本确立城市综合体主导的城市开发模式，但相对起步较晚，目前正处在城市综合体项目的规划设计、招商引资、立项审批或开工建设阶段。四是理念传播型。中西部一些欠发达城市正处在接受、传播城市综合体理念阶段，城市综合体模式已引起城市管理者的兴趣和重视，但在城市开发中尚未正式引进、实践城市综合体的理念与模式。（三）从功能类型来看，我国城市综合体以商贸、商务型为主从调研情况来看，目前我国的城市综合体以商贸和商务型为主，主要是对商业、办公、酒店、公寓等业态和功能的有机集成。国务院发展研究中心对2003年以来我国建成或在建的100个城市综合体调查显示，其中65%的城市综合体具有上述四大功能，且主要分布在城市中心城区的繁华地段。但在调研中我们也发现，近年来，我国的城市综合体类型呈现出一些新的发展趋势：一方面，城市综合体类型更加丰富，旅游城、枢纽城、文化娱乐城等一些新兴城市综合体正在兴起；另一方面，由于城市交通的发展，城市综合体正由主要位居城市中心区域向城市郊区或边缘区域延伸，地处郊区的地铁型城市综合体和一些片区级（辐射城市内有限区域）、社区级的城市综合体开始出现并逐渐增多。（四）从操作模式来看，政府主导和企业主体特点非常突出在调研中我们发现，目前我国城市综合体开发主要采取的是政府规划布局、监督调控，企业投资建设、运营管理的操作模式，政府主导和企业主体的特点非常明显。其中杭州等地专门发文，成立领导小组，着重突出城市综合体的招商引资、运营管理和业态发展，推动城市综合体与总部经济、产业基地建设联动发展，促进形成优势特色。同时，民营企业也一直发挥着重要作用，是投资开发城市综合体的主力军，近年来我国涌现出了万达集团、SOHO中国有限公司等一批有资金实力、品牌影响力的大型民营城市综合体开发企业。但与此同时，我们也发现，在这一操作模式下，政府吸引企业投资开发城市综合体，主要是依靠土地优惠形成级差地租，以及所给予的一定的财税、金融、产业等方面支持，因此，“政策优惠”是支撑传统城市综合体开发的核心要素。但随着城市土地资源的稀缺，未来中心城市的土地成本越来越高，地方政府能给予的优惠空间也越来越小，依靠土地价格级差和一般的财税、金融、产业政策优惠，已很难支撑城市综合体的开发建设和运营管理，要确保城市综合体健康发展，就必须提高城市综合体经营水平和综合能级。因此，宁波民营资本要抢占城市综合体发展的制高点，就必须要把关注的重点由偏重“政策优惠”向注重“能级提升”转变。二、宁波城市综合体发展的基本状况与趋势特征（一）从发展阶段来看，宁波正处于城市综合体高速发展阶段宁波作为我国的计划单列市、沿海开放城市和长三角南翼经济中心，产业基础雄厚，民营经济发达，体制机制优势明显。2009年，区域人均GDP已突破1万美元，第三产业占比42.3%，市域人口总量接近1000万人，城市居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入12641元，社会消费品零售总额1434.4亿元，城市综合实力连续三年跻身全国10强。同时，宁波城市发展也正处在功能提升、多集点发展、构建网络化大都市阶段，城市建设的大投入、大整合、大发展也为城市综合体发展提供了难得契机。因此，从城市经济总量、产业构成、人口规模、消费能力、建设阶段等角度来看，宁波的发展水平已达到城市综合体高速发展阶段的整体要求。（二）从发展实践来看，宁波城市综合体正处于大规模开发建设时期从调研情况来看，宁波城市综合体正处于多样化布点发展阶段，在大型化、综合化项目不断涌现的情况下，小型化、社区化项目也层出不穷，特别是在一些县（市）区这一趋势也表现得比较明显，如在镇海新城开发中，就规划布局了多个面向3-5个社区、总建筑面积在5万平方米左右的城市综合体。基于此，我们确定了“涵盖3项以上城市功能、地块属于综合用地范畴、总建筑面积5万平方米以上、总投资额5亿元以上、且至少有50%物业统一经营和整体管理”的城市综合体统计标准。按照这一标准，我们对县、市、区、功能区块进行了问卷调查。初步统计，截止到2010年7月，全市共有城市综合体49个，预计总投资在1300亿元以上。从区域分布来看，主要集中在市区的江东、鄞州、镇海、海曙、江北等地（见图1），余姚、慈溪、宁海、象山、奉化等地相对较少。从开发进度来看，宁波正处于积极规划布局、大规模开发建设阶段，未来两年内将是城市综合体集中放量供应时期。目前已建成的有6个，占总量的12%；在建的有32个，占总量的65%；拟建的有11个，占总量的23%（见图2）。从功能类型来看，宁波的城市综合体也主要以商贸、商务型为主，其中商贸型综合体32个，占总量的65%；商务型综合体12个，占总量的25%；其他居住型、旅游型、休闲型加起来也只有5个，占总量的10%。（三）从发展水平来看，宁波城市综合体综合实力位居国内上游从整体发展水平来看，宁波在城市综合体发展上具有一定先发优势，与二线的济南、成都、无锡等处于同一区间。一方面，宁波具备加快发展城市综合体的经济实力，开发建设城市综合体起步较早，形成了一些经典城市综合体项目。2003年宁波就开发建成了在全省乃至全国都有一定影响力的城市综合体天一广场，此后又有鄞州万达广场等一些项目建成运营，而且鄞州万达广场的成功开发，直接带动了万达集团在城市副中心开发城市综合体商业模式的形成。另一方面，宁波城市综合体的数量规模也具有一定的比较优势（共49个），且已发展形成了一些城市综合体开发主体，如宁波城建投资控股有限公司、银亿集团、和邦集团等。同时，从调研的情况来看，宁波城市综合体发展由“政策优惠”驱动向“产业能级”驱动转型趋势非常明显，与以前偏重城市综合体建设的理念相比，目前市县（市）区政府和开发商越来越重视城市综合体的运营管理、有机更新和能级提升。总体而言，宁波城市综合体发展取得了较好成效，形成了一定的先发优势，为吸聚本地民营资本投资提供了重要的基础条件。但在调研中我们也发现，市域内不同区域城市综合体发展水平并不均衡，表现出多个发展阶段并存的特点。其中鄞州、江东等地城市综合体发展较为领先、正在走向成熟，除了总体数量、建成运营的项目较多以外，鄞州区还创造性地提出了通过改造提升传统专业市场建设城市综合体的开拓性思路；镇海、江北等地正处于积极布局、大规模开发建设阶段，尽管区域内城市综合体总体数量不少，但多数尚未建成；而南部的象山、宁海、奉化和北部的余姚、慈溪等地城市综合体发展则相对滞后，正处于规划起步阶段，不仅数量不多，而且开发建设也多刚刚起步。同时，与上海、北京等一线城市相比，宁波的城市综合体发展还存在着规模、数量、品质的差距，以及规划不够、分布不均、能级不高、主体不足等一系列问题。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎