定稿+我国房地产价格成因及发展趋势综述

我国房地产价格成因及发展趋势综述作者：刘燕 作者简介：刘燕（1988），女，汉族，安徽安庆人，安庆师范学院经济与管理学院市场营销专业（专科）2009届毕业生 指导老师：储平平摘要：房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的标志性产业之一。作为经济增长点之一的房地产业在发展过程中，其价格也成为人们关注的焦点。众多因素影响着房地产价格，既包括积极的，也包括消极的。国家应该根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆等措施来引导房地产业积极健康地发展。关键词:房地产价格；成因；发展趋势房地产业在过去几年是发展最为迅猛的行业之一。在当前宏观经济讨论中,房地产业受到普遍关注。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施。近几年我国部分地区房地产价格大幅度上涨，中央政府出台了一系列调控措施来稳定房地产价格，但效果并不理想。众学者对影响房地产价格的因素进行了分析研究，并对我国房地产价格的未来发展趋势提出了相关的见解。本文试图对其进行概括。一、我国房地产价格成因综述 （一）开发成本的增长开发成本的增长是房地产价格上升的基本原因。成本推动是房地产价格变动的内在动力。对于开发成本的分析，学者们有不同见解，可以总结为四大块，包括土地成本、建安成本、相关税费以及开发商的利润。 在这四大块中，土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。郑捷浅析我国房地产价格的影响因素一文中就提出政府不断的宏观调控,严格规范土地市场,我国的土地供应将会越来越少,土地的稀缺性和不可再生性使得政府不可能会不严格控制土地的供应,从而使土地价格上涨得更快,导致房地产价格的不断上升。由于政府垄断土地实行挂牌,招标制度极大地推动了土地价格的上涨。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加，另一方面新建住宅品质的提升也带来成本增加。无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型,还是小区环境的营造,都有很大的提升,势必会增加建安成本。比较近几年建成的住宅与上世纪80年代、90年代,可以说以前的是低档的“温饱型”的住宅,现在的商品住宅可以说是中、高档的“小康型”住宅。在建安成本中比例较大的钢材价格不断上涨也使得建安成本加大。对于开发商的利润,社会上有不同的看法,有人认为开发商的暴利是导致房价上涨过快的重要原因，事实上在完全竞争的市场领域这一环境条件下,对于建安成本和利润极难让房地产企业单方面提高供给价格和自身的利润。 （二）商品房市场巨大需求开发成本的增长是房地产价格上升的基本原因，而需求拉动是房地产价格变动的直接因素。金月萍在房地产价格变动因素及趋势一文中将房地产的需求主要分为消费需求和投资需求两方面来分析。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的上世纪70年代的年轻人目前正处于结婚生育期,没有福利分房享受,是第一批真正完全“走入市场”的人,因此他们对于商品房有很高的购买欲望,同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市以及拆迁等因素,也必然会创造大量的消费需求。从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。基于房价上涨的预期,加上个别媒体的大肆渲染,一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作,有些地方出现了排队抢购房号现象,造成一些楼盘价格短期内持续上涨。而开发商在销售过程中普遍采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)方式销售楼盘,导致在消费者能够接受前提下确定出最高的市场价格。也有个别开发商故意放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地,或者利用市场信息的不对称,与中介机构联手哄抬房价,增加了市场的紧张气氛,也使一部分消费者做出了提前购房的选择,加剧了阶段性的供求矛盾。 （三）房地产业的垄断需求、开发成本影响房地产的价格，但是房地产业较为严重的垄断情况，是取得超额利润的重要原因。房地产业的垄断情况主要表现在三个方面：第一，土地的垄断。由于我们国家实行的是土地公有制,土地是由政府垄断供给的,只有通过政府才能获得开发用地,而且根据房地产开发许可制度土地只能给开发商。多年来国内的土地供应基本上都是通过协议的方式出让,以招标和拍卖等方式出让土地的比重一直非常低,而这种出让方式使得没有与政府、银行等要害部门的绝对关系,不可能成为一个房地产开发商,不能获得土地使用权,因此在单位集资建房等形式被取消的情况下,必然形成了房地产商对土地的垄断地位。第二，市场的垄断。由于房地产具有产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点,受到土地资源约束,房地产开发商在区位范围内集中度很高,常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商,从而形成“垄断性开发”,使得房地产开发商拥有过强的左右市场价格的能力,同时通过区位结构性壁垒阻止竞争性企业的进入,形成区域性市场垄断。第三，信息的垄断。在交易中,信息是帮助双方判断价格走势,从而作出买卖选择的依据,但在房地产市场中,民众是分散的,他们在信息的掌握等诸多方面与开发商相比处于绝对劣势。开发商们往往通过虚拟买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售信息,加剧信息的不对称,制造供不应求的假象欺骗消费者,乘机借“暗箱操作”牟取暴利。对比中国房地产市场的真实状况,我们就会很自然地把中国的房地产商归结为“寡头垄断”和“完全垄断”的厂商中去。说它是寡头垄断是由于我国房地产的特殊开发方式和区域性壁垒造成的在一个区域内往往只有为数不多的几个开发商,而这为数不多的几个房地产商为实现利润最大化,往往通过默契合作,互相比照定价,不打价格战,实现了一种非正式协议的价格合谋。说它是完全垄断是由于在同一区域的几个房地产商为了共同的利益形成了一个特殊的利益集团,他们利用与政府、银行等部门关系获得了对土地使用权的控制,同时获得政府的特权保护,使得其他潜在的开发商进入市场成为不可能,从而达到操控房价的目的。从另一角度看,中国的买房人在决定一生最大的家庭支出消费中,实际上是处在一种无法挑选和“没有讨价还价余地”之中,这也是完全垄断属性的另一个证明。房地产市场具有很强的区域特性，这种区域特性使得房地产市场具有很强的垄断性，也就是说房地产价格是一种垄断价格。举个例子，小城市的房价大大低于北京市的房价，北京五环地区的房价低于三环地区的房价，但外地的房子不可能移到北京来，北京五环的房子也不可能搬到三环来。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小，使得每一个房地产开发商都具有较大的垄断势力。房地产开发商的垄断势力主要来自于这种地域的不同。这样，市场中虽然有很多房地产开发公司，即使有一些开发公司规模较小，因为房地产的这种特性，也会使他们具有很大的垄断势力，从而使房地产开发商可以自己定价，而不是由市场来定价。同时垄断价格是边际成本的非递减函数，所以，房地产价格的上升，并不一定就是供求关系的变化导致的，很大一部分是来自于房地产开发商对价格的控制。引自霍向东我国房地产价格浅析。 （四）周期对房地产价格的影响周期也是影响房地产价格的一个因素。房地产业周期循环是指房地产业或其投入与产出有相当的波动现象，并且此现象重复发生。研究表明，无论在发达市场条件下，还是在发展中国家市场条件下，房地产周期性波动都是普遍存在的。房地产是人类生产和生活的最基本要素，在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。而经济发展与房地产行业的发展之间具有高度的相关性，从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动，相应地，房地产业的发展也存在周期循环特性。吴强我国房地产发展周期的拐点探析一文中提出：我国房地产业从1978年后开始复苏。到1984年达到峰顶，再到1988年跌到了谷底，一起一伏，有10年左右的时期。再从1988年逐渐复苏加速，1993年再次达到峰顶，到1996年又一次跌入谷底，这次周期时间达8年；1997年开始复苏，从谷底逐渐加速，时至如今，上升期已有9年。从古至今。不论是经济发展还是自然轮回，月总有圆缺，天总有阴晴，但均呈波浪式的周期性运行。房地产和其他产业一样，不可能只升不降，过高的发展速度不可能持续很久。中国房地产业在进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段后，房地产经济开始形成较为明显的复苏繁荣一衰退复苏，四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。 房地产开发企业应当充分认识市场规律及诸多相关因素，利用周期性波动规律的起伏，合理规避风险，充分把握政策，抓住机遇，开拓行业发展空间。根据房地产市场发展趋势，完善企业的自我调节机制，进行正确的战略定位。既要正确处理好房地产投资规模和投资结构与市场的有效需求的关系，又要提高风险意识，积极采取措施，防范和控制风险。房地产企业要在市场竞争中取得发展，必须加快开发机制、经营管理机制的转变，加强营销策划、经营管理和成本核算，树立企业形象，提高投资效益，以适应市场周期性变化的要求。 总之，当前阶段房地产行业的发展，总体上还处于初级阶段，房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上，表现为有“起” 有“伏”的周期性波动发展。只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律，才能及时地做出相应的判断，果断地调整企业战略，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 （五）消费者预期影响房地产价格变动消费预期对房地产价格变动有一定的影响。仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价是不够的。因为在市场经济条件下,影响房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期,也就是说,经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来人们普遍看好未来的经济预期,宏观经济不断向好,GDP不断增长,人均收入不断提高,且CPI稳中有升,说明房价上涨并非是孤立的。所以尽管2004年国家采取通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,然而对普通消费者而言,他们所能感受并得到的心理预期且是“开发商地也没了,钱也没了,今后房子供应要少了,房价也要涨了”。另一方面,开发企业为了自身的利益,一味强调房价在未来将继续上涨,给了消费者一种房价还要上涨的预期。正像有人说的,“对房地产企业来说,好消息是好消息,坏消息也是好消息。因为只要有消息,它都能够成为房地产商为自己楼盘涨价的理由。”在房地产销售过程中,房地产企业通过“销控”的方式,实现价格低开高走的走势,同时并利用消费者的信息劣势,也给消费者制造房价即将上涨的压力,甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。摘自金月萍房地产价格变动因素及趋势。二、我国房地产价格发展趋势的讨论 （一）房价下跌的空间不大上述已经对影响房地产价格的因素进行了分析综述，那么房地产的价格在这些因素的影响下会有之怎样的发展趋势你在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？学者们从各个角度加以了分析。第一，从房价的构成来看，房价的构成主要包括土地成本、建安成本和相关税费以及开发商的利润等内容，从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。土地成本持续上涨，建材价格的上涨导致的建安成本的不断提高等都决定了房价下跌的可能性不大。部分学者从区域研究的结果着手分析，通过分区域研究,发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。（二）短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大从供需双方的发展趋势看，学者认为，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。对于投资性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。而对于消费需求，随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市以及拆迁等因素,也必然会创造大量的消费需求。从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。（三）房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大有学者认为房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。他们的观点是房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。摘自上海证券报之08房地产市场发展趋势。（四）房价将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域还有部分学者持相反意见。认为房价将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域。房价的飞涨是多种因素使然。随着对土地市场、房地产市场的督察、整治，对那写非发圈地囤地、非法捂盘惜售、哄抬房价者予以查处与打击，使这些违法违规操作得到了初步遏制。进而也就对一路飙升的房价起到了一定的遏制作用。近几个月以来深圳、广州、北京等地房价的回落就说明中央的一系列强有力宏观调控措施是切实有效的！对一部分非法开发商是有震摄力的！2008年，全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。刘寅喆在浅析年我国房地产的发展趋势就明确指出：2008年将会出现适度的土地出让价格、平稳的销售价格以及理性的置业消费。在房地产市场将不会看到像2007年之前那样的土地成交价格节节攀升、销售持续火爆以及价格快速增长的非正常局面。其次，消费者的理性将代替盲目，使房产市场不在有以往开盘即清、开盘即涨的火爆局面。在对房地产市场有更准确认识、政府有效宏观调控之后，消费者将逐步消除“今天不买明天买不到”的心理。三、结论房地产市场影响因素错综复杂。综上所述，开发成本的上涨、市场需求的增减、房地产业的垄断、周期因素的影响以及消费者预期都在一定程度上对房地产的价格变动以及发展趋势产生了影响。总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。我国实行的是社会主义市场经济，因此.对于商品住宅应该根据市场原则，给企业以自主定价的权利。房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。但由于我国房地产市场和房地产商品一定的垄断性质,国家应加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导,政府有实行价格规制具有必要性，有关部门也应理直气壮地干预住房价格。让政府和企业以及消费者共同创造房地产业的良性发展。.参考文献：1 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