甲级写字楼的X个谎言

甲级写字楼的11个谎言写字楼硬件配置与实用性调查 (2011-05-04 ) 四管制空调、高速电梯、全新风系统、双层玻璃幕墙这些几乎已经成为甲级写字楼评估的标准硬件。 然而，实际上甲级写字楼开发商在硬件标准上所追求的高指标，是否把力气花在了刀刃上，还是陷入了高配置的误区？ 企业花大价钱所购买的甲级写字楼是否令他们称心如意？ 也许只有深入写字楼高指标配置的“雷区”，才能把问题看个通透。 甲级写字楼概念上的两大误区在探讨甲级写字楼的硬件配置之前，需要先明确在写字楼在概念上的两大误区超甲级写字楼和5A级写字楼。 （谎言一）超甲级写字楼都是高端写字楼 我国现行写字楼建设标准是上世纪90年代出台的，各方面的标准都较低，有些已明显不适用于现在的使用需求，所有超过国家写字楼建设标准都可以称为“超甲级”写字楼。即使所有高端写字楼都是超甲级写字楼；反之未必成立 （谎言二）5A级别写字楼是划分甲级写字楼高端配置的标准 “5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，并不是划分写字楼等级的标准。五合国际的副总经理曹一勇指出，以前所说的 3A是BA-建筑设备自动化系统，CA-通信（网络）系统，OA-办公自动化系统，其中BA包括了FA-火灾自动化系统和SA-安全防范系统，如果将FA和SA单拿出来，就构成了5A。 这已是5、6年前的提法了，目前业内鲜有人再提此说法。 1 实际上超甲级和5A级的标准都不等同于高配置的顶级写字楼，仅从这两个 概念出发难以判断一座写字楼硬件配置的好坏，更遑论用户的舒适性和运营成 本的降低了。在采访过程中，我们发现于与用户息息相关的硬件配置主要体现 在以下几个方面。 写字楼的智能建筑标准 （相关连接） 智能建筑（IB）是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统， 集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、 高效、舒适、便利的建筑环境。 建筑设备自动化系统（BAS） building automation system 将建筑物或建筑群内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、停车管理等 设备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成的综合系统。 通信网络系统（CNS） communication network system它是楼内语音、数据、 图像传输的基础设施，同时与外部通信网络（如公用电话网、综合业务数字网、 计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通。 办公自动化系统（OAS）office automation system 办公自动化系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进 技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备与办公 人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。 火灾自动化系统（FAS）fire automation system 由火灾探测系统、火灾自动报警系统、消防联动及自动灭火系统等部套组成， 实现建筑物的火灾自动报警及消防联动。 安全防范系统（SAS） security automation system 根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、电 2 视监控技术和各种现代安全防范技术构成的先进、可靠、经济、配套且具有纵 深防卫功能的安全技术防范体系。 综合布线系统（GCS） generic cabling system 综合布线系统是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它能使建筑物或建筑群 内部的语音、图像和数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物 自动化管理设备等系统之间彼此相联，也能使建筑物内通信网络设备与外部的 通信网络相联。 集成系统（IS） integrated system 它是将智能建筑内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在 一起，以实现信息综合、资源共享的系统。 （资料：五合国际） 电力供应系统 （）电力容量 随着办公设备的更新换代和集聚膨胀，用户对于电力容量的需求也随之增长。 过去一个公司只有几台电脑的状况不复存在，人手一台或几台电脑，以及客户 独立的IT网络机房都导致了耗电量的增加。 目前，不少写字楼的电力容量都已经超过了我国93年出台的60瓦/平方米的国家标准，达到80100瓦/平方米。企业若选择总装机容量在80瓦/平方米以下的写字楼，可能无法满足正常的办公需求。仲量联行物业管理部顾问关宏表示，企业在选择写字楼时可用以下的公式对写字楼的电容进行简单的评判。 指标一：总装机容量（所有变压器容量的总和） 总建筑面积 指标二：本层的总容量（不含写字楼空调总机）本层的建筑面积 3 （谎言三）写字楼总电容平均到每单位面积上就是用户实际使用电容 电容的总装机容量是包含大厦公共供电部分的，即使以本层的电力总容量为标准，也需要去掉本层的风机和本层的公共照明部分所消耗的电容，才是本层 用户的实际容量。一般在总装机容量在80瓦/平方米以下的写字楼，用户实际 使用的部分在60瓦/平方米。 关宏表示，高品质的甲级写字楼不仅要满足用户现有的电力使用需求，还应满足用户未来几年的使用需求。甲级写字楼在电力供应上的设计上有一定的余量，考虑到电力容量的可扩展性，否则将导致无法扩容而遭到淘汰。 写字楼电容的科扩展性主要表现在两个方面：（一）机房面积： 机房面积是一定的，若配电室没有留出安装新变压器的位置将无法扩容。 （二）安装条件： 优质的写字楼都会设有设备通道，这种通道主要是勇于维修和更换设备使用。在配电室安装一个 新的变压器同样需要有路径可以通达，否则将无法扩容。 （）供电安全 跨国企业，特别是外资银行对于供电安全的要求非常严格。目前，我们国内的甲级写字楼基本采用单母线系统，而国际上很多高档写字楼都是双电源双回路供电方式（双母线），这套系统使得写字楼不会彻底断电，从而保证了用户的供电安全。但是双电源双回路供电方式的造价很高，前期投入几乎是单母线系统的2倍。 能够为用户提供供电安全的方式还有很多，如集中UPS、应急电源、应急发电机等。对于将客户定位在重视供电安全性的外资银行等行业的开发商来讲，这部分的设计考虑非常重要。 4 （谎言四）甲级写字楼里的集中UPS系统可以保护每个写字楼内 用户的用电安全 首先，集中UPS造价高，目前国内采用集中UPS的写字楼并不多。 其次，高端写字楼的集中UPS系统是为保证大厦公共部分（如照明、监控等）的用电安全，无法给每个用户提供供电安全。 空调系统 空调，这是用户最关心却也最搞不清楚的一个硬件设备。 面对比住宅空调更为复杂的各种空调系统及其系统功能说明，很少用户能够真正明白在二管制、四管制、VAV、湿膜加湿等名词背后所对应的自己能够享受到的舒适度。 中国建筑设计研究院暖通空调设计研究院总工程师丁高表示，“空调系统 本身属于环境控制的一部分，即对空气的调节。它的功能不仅仅是制冷制热， 还包括对环境湿度和室内二氧化碳等的处理。” （）新风量 高端写字楼用户很看重所选写字楼的新风量。仲量联行物业管理部顾问关宏表示，“目前，国际上的新风量标准是36立方米/人*小时，国内则是30立方米/人*小时。然而现在不少高端写字楼虽然已经超过这个标准达到50以上，在实际使用时，用户却往往感觉新风量不足，这和空调系统的调整有关。” 国际上人均所占的建筑面积要比我国高。我国的写字楼的人均占地面积约10平米/人，而欧美一些国家则为2050平米/人。欧美写字楼的低密度使得36立方米/人*小时的新风量足够用户使用；在我国，由于写字楼内密度高，有时即使是超过新风量标准的写字楼也难以满足用户需求。写字楼的实际新风量要在人员密度确定后才能计算出来。 5 （谎言五）写字楼新风越高越好，最好100全新风 新风置换率约高，能耗越大，盲目追求高新风指标会导致运营成本的急剧膨胀。且真正意义上的100新风是一种直流系统，只有医院、高精密仪器工场等对环境要求极为苛刻的场所才需要。 （）室温控制 目前国内甲级写字楼大面积采用的空调系统主要有： nVAV系统变风量空调系统（属全空气系统） n两管制风机盘管系统（变流量空调系统） n四管制 / n以上三种形式的混合系统 （注：二管制和四管制主要是针对风机盘管而言，指风机盘管提供冷热水的管道） 中国建筑设计研究院暖通空调设计研究院总工程师丁高表示，在北京普遍采用的是风机盘管系统（二管制和四管制），从系统本身来讲它具有很好的优势。 从能量输送上看，水质输送能量比空气输送能量要节省能耗，因为水本身所具有的热融性比空气大很多。因此在输送同样冷量的情况下，其所消耗的功率比空气媒介要小，在能耗上风机盘管具有一定的优势。 但是，另外一方面，风机盘管的设备技术几十年来并没有明显的更新换代，其对空气的洁净度处理比较差，仅仅是在回风口做一个过滤网，且这个过滤网的清晰又相当麻烦。另外由于使用水质输送能量，暴露在空气里面的冷凝水更容易滋生微生物和细菌。 目前，我国对于风机盘管空调的清洁要求不是特别严格，对于回风是否直接回到机器，还是通过吊顶再回到机器中也没有硬性的规定，这就造成了排入吊顶的空气受到污染（吊顶难以打扫，且可能滋生昆虫、鼠类）。丁总工程师表示，这个问题在设计上的解决途径就是就直接把回风口接到房间里，不通过吊顶上的空气。但这并不能彻底解决风机盘管的所有问题，风机盘管空调的检修工作量特别大。日常维护和修复故障都非常复杂。 6 相对于风机盘管系统，全空气系统的变风量空调（VAV）则更为环保和灵活。凯晨置业有限公司工程总监云晓明表示，全空气系统由于室内无水管因而就避免了冷冻水从吊顶空间穿过，减少了天花被冷冻水管滴湿的现象。由于局部可调，不必安装风机盘管，消除了风机盘管的表冷器凝水和水盘的霉菌污染。同时，由于VAV系统只有一个VAV机箱，与风机盘管相比，它更容易检修，在建筑的二次改造中，也更方便移动。 不过万事皆有利弊，根据从事物业管理的多年经验，仲量联行物业管理部顾问关宏表示，“单独的VAV系统不太适合国内市场，因为它适合大开间。比如整层一个公司，并且不能把房价隔成小隔间。简单说来，VAV是通过机箱里的风阀调节温度的。这个风阀受到温度传感器的控制。当环境温度时，它会把阀打开，让风进来得多一些；如果温度下降，它就把风关小一点，以此来调节温度。一旦房间内打了隔断，或者为了节省成本，让一个VAV机箱带了很多风口，温度传感器调整阀门就失准了。” 丁总工程师表示，实际上每一种空调系统都有各自的优缺点，也正因为此各系统才不断的向前发展，进而从舒适度和节能两方面完善各系统。每一套空调系统的设计是否合理也关系到用户的具体使用，不合理的设置也可能使得优点成为劣势。 7 （谎言六）四管制空调就是比二管制空调好 虽然四管制空调舒适度好，但是造价高，从功能上看分区二管制空调也能满足用户的需求。另外，有些四管制空调无法解决冷热源的问题，在逆季节或春秋过渡性季节时，无法同时供冷和供暖，其舒适性只能等同于二管制空调，等于花了钱又得不到便利。 （相关连接）二管制 PK 四管制 四管制空调一直是高端甲级写字楼标榜自己的利器，不少客户也似乎开始唯四管制是瞻。虽然有开发商提出根据北京春秋短的气候特征，四管制完全派不上用场，但是在一篇溢美声中，这些声音似乎也被淹没了。二管制 PK 四管制到底胜负如何，不妨且看分晓。 概念：二管制：通常意义上，二管就是一供一回二条管道。冬天管道内为热水，夏天管道为为冷水。如具体到北京，即每年11月15日3月15日供热，3月15日5月10日之间气温较为合适，冷水和热水都不提供，而后5月10日开始供冷。 四管制：即二管供热水，二管供冷水。对于用户来讲，四管制空调的换热设备有两个，可以需要供冷就供冷，需要供热就供热。 优点： 二管制：系统简单，管理简单。成本投资低。 四管制：适应性好，可以满足多样化的需求，很好地解决南北和内外区的温差。 缺点： 二管制：舒适性相对四管制差。在四管制可以达到预期效果时，人体舒适度按照四管制、分区二管制、普通二管制的顺序以次递减。 四管制：造价昂贵、系统管路复杂、人工管理复杂。部分四管制空调由于设计问题，无法解决冬天的冷源问题，导致冬天无法供冷。 8 空调分区 由于两管制空调的灵活性较差，从而延伸出分区二管制空调。通常分区两管制有两种划分方法，即内外区的划分和朝向的分区。分区式二管制空调可以像四管制空调一样，同时供冷供暖，以适应南北温差和内外区温差。 另外，由于IT等行业的现代化办公设备密集，室内发热量过大，也需要长期供冷。如果只按照室外气温来决定是否供冷，则不能满足用户的需求，这时除了四管制空调，分区二管制空调也可以达到较为理想的舒适度。 国际趋势 欧美：无明显内外分区的VAV系统，从节能角度上讲并不科学。 日本：严格区分内外区，外区主要采取使用全空气的VAV系统，外区采取风机盘管。如国内的凯晨广场即采用VAV和四管制空调混合的系统。 （）湿度控制 丁总工程师表示，目前国际上先进的设计理念是是将湿度控制和温度控制分开控制，但是目前由于国内的设计理念尚未改变，湿度控制和温度控制仍在同一个系统中处理。目前，TPT生态大楼拟采用的温度和湿度分开控制的技术。这两者的剥离，使得风机盘管可以完全摆脱水媒的限制，只控制室温，从而更为灵活地改变构造和形状，并且也更为清洁。据介绍，这种湿度和温度分开控制的新型空调系统成本投资比传统系统要大，但是后期运营成本则会降低。目前，国内空调系统去湿和加湿的过程是随着温度的调节来完成的。如北方地区设在25度，相对湿度在5060之间，人体感觉比较舒适；在南方室内相对湿度较高的情况下，由于风机盘管的处理能力是一致的，室内的相对湿度可能达到了6575，同样在25度的情况下，南方则会感到热，只能把温度调到更低，能耗损失就增加了。温度和湿度分开控制则避免了这部分能耗的损失。 丁总工程师表示，实际上舒适度和节能就是促进空调系统改善的二个标准。 9 电梯系统 （谎言七）顶级写字楼的电梯当然越多越好。 早、中、晚三个高峰期的电梯使用是最令用户头疼的问题之一，尤其是早高峰电梯的过长的等候时间更令徘徊在迟到边缘的用户捶胸顿足。但是完全解决了早高峰的需求，必然导致电梯使用率非常低，投入成本和运营成本也会居高不下。 凯晨置业有限公司工程总监云晓明表示，综合用户使用需求和成本来看， 一般一部写字楼客梯（不含转换梯、VIP电梯、扶梯、消防梯特殊用梯）的服务面积在4000平方米5000平方米左右即完全能够满足用户的需求。 仲量联行物业管理部顾问关宏也表示，目前国际上对平均等候时间的要求是30秒，国内是40秒，一般甲级写字楼知道达到这个即可。另外电梯的运载能力也是衡量甲级写字楼电梯的指标之一。 电梯的运载能力即写字楼内的电梯每5分钟能可运走多少人。这与电梯的梯速和载重量有关。一般只要电梯运载能力在1116之间即可，而达到16则是相当不错的甲级写字楼。 5分钟内电梯可运走人数（大厦预计总人数实际出租率）电梯运载能力 （谎言八）梯速越快，使用越方便。 盲目追求高低速也没有任何意义，尤其是在低层建筑中，些许的梯速差距只有数秒的时差。相比于高梯速的电梯，高低区的合理分配和运输组织的有机配置才是影响电梯运行效率的关键因素。 如当一座写字楼所有的电梯均下至地下三层时，其梯速必然无法提升，从而大大增加了等候时间；而分配高低区的做法则只适合高层写字楼，对于楼层较低的写字楼来讲，高低分区反而会降低电梯的工作效率。 关宏表示，电梯的配置是前期成本、运营成本、客户特点等多方面综合考虑的结果。比如智能化的目的选层也许不能达到最高的使用效率，因为它更适合整栋写字楼为一家企业或较少企业的写字楼。 10 （谎言九）进口电梯总是比国产电梯要好 迅达、日立，奥的斯、三菱等， 目前电梯的几大品牌，如实际上都已不在本国生产，有些品牌的生产基地甚至就在中国，进口梯和国产梯已不再泾渭分明。内行人真正看重的是电梯的工厂生产线、生产环境，只要其工艺水准是 最先进就行了。空调亦然。 生命安全系统 国外企业对于写字楼的生命安全系统的要求要远远高于国内企业的要求。 近年来，随着SARS、禽流感等流行病的传播，国内企业也开始逐步关注起员工的生命安全。写字楼的生命安全系统主要表现在以下几个方面。 （1） 空气：即新风量和对空气的杀菌消毒处理等。 目前由于环境污染，室外的空气必须经过处理才能引入写字楼中。 另外，新风进口的位置也直接影响新风的质量。新风进口必须远离排风风口、冷却塔（冷却塔中的水分带有细菌、厨房才能保证吸入空气的洁净。另外，从节能角度讲，新风进口尽量避免在阳面，以免热风吸入不利于制冷。 （2）卫生用水：满足国家二次供水要求的卫生许可证即可。 （3）消防系统：国外企业关注的不仅仅是消防设备，他们更关心的再发生危机 时员工如何逃生。 逃生通道的宽度、方便性和指示系统的辨认都直接影响到员工的逃生。在一 些写字楼的折梯型疏散通道里，按当前消防规范的要求，这个距离应该与消 防通道宽度一样，但是很多写字楼由于建筑结构所限，疏散门开启后和楼梯 扶手之间的距离往往小于安全疏散通道的宽度。 （4）保安系统：指摄像、门禁、保安管理等。 银行类的企业对于保安系统的要求尤为高，以这些企业为目标客户的甲级写字楼则需要满足这部分用户的特别需求。 11 甲级写字楼的可扩展性（谎言十）中国的施工质量导致了写字楼使用寿命只有三十年， 和写字楼配置无关。 实际上中国写字楼的使用寿命之所以如此短暂一方面是写字楼的施工质量不合格，另一方面则由于写字楼在建造时没有为后来的发展留出扩展空间，导致很多写字楼在几年后无法适应办公需求的发展。 仲量联行物业管理部顾问关宏表示，一栋写字楼的产权虽然只有五十年，但是实际上每栋写字楼都是百年大计。高品质的甲级写字楼在设计上必须要具备一定的前瞻性。企业用户在选择甲级写字楼时，可以根据以下几点去评判一个写字楼的可扩展性。 设备安装条件： 如承重能力。目前国家对写字楼的标准是2.0千牛/平方米（千牛顿每平方米，即每平方米承重100公斤），国际标准则为3.5千牛/平方米。国贸即按照国际标准达到3.5千牛/平方米。由于整体提高写字楼的承重能力资金投入非常大，所以开发商可以做局部提高，以满足企业的密集文件柜、机房等承重能力的要求。 强（弱）电竖井： 强（弱）电竖井里若留有给企业自身可以走线的路径和空间，则是具有较好的扩展性的写字楼。 24小时空调： 在二三年前还不被认可的机房24小小时空调，目前已经得到了普遍的肯定。高品质的甲级写字楼即使没有配备24小时机房，也应给用户预留出安装24小时空调的条件。 扩展性设备安装条件：如IT设备安装条件、办公设备安装条件等。 周边环境：包括周边交通环境、商务环境、酒店等。 12 节能建筑 去年7月1日我国的公用建筑节能设计标准开始实施，这标志这我国开始将节能建筑作为衡量写字楼品质的一个标准。 在建材上，采用节能材质的写字楼将逐渐成为高品质写字楼的指标之一。 凯晨置业有限公司工程总监云晓明表示，凯晨广场所采用的旭密林智能生态双层玻璃幕墙，除了解决光污染和引入自然新风的功能，还可以充分节能，其初期的高额投资成本将换会后期运营成本的降低。其双层玻璃通风和百叶遮阳帘系统 可以起到一部分调节温