房地产行业政策发展回顾及脉络分析PPT演示课件

钱文婧2013年8月,房地产行业政策发展回顾及脉络分析,房地产政策体系的基本问题：基础概念廓清与研究原则界定中国房地产政策体系：历史与现在中国房地产政策走向研判：趋势分析,目录,关于房地产政策的结构：容易看调控政策，注意力被吸引到房价调控，但是房地产政策体系至少包含三大手段八大类政策,经济手段类,行政手段类,法律法规类,货币政策,财政政策,商品房相关政策,保障房相关政策,土地供应相关政策,外资利用相关政策,土地相关法律法规,市场相关法律法规,加息、上调存款准备金率、调整贷款利率,调节税率、提高/降低政府开支（例如基础设施建设）,房屋中介收费标准调整、加强按揭贷款风险管理,住房结构要求、经适房上市、廉租房和住房租赁税费调整等,土地清理、招拍挂、土地改革、国土资源管理体制调,外资投资产业目录、规范外商投资项目规定,土地储备管理办法、土地登记法、土地稽查调理,物权法、城乡规划法、房地产评估机构管理办法,房地产政策体系,调控手段,政策类别,政策举例,关于房地产政策的趋势：容易关注近期调控、单个策略，而忽略历史脉络，事实上，对于政策的理解和研判只有放进历史脉络里才有意义,.示意.,存款准备金率几乎是一月一调整,两种典型的政策研判方法：看频率、看里程碑,央行近九、十年以来首次加息：一年期存款基准利率上调0.27个百分点到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点到5.58%央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到一定,政策研究的意义：实用的角度来看，政策变迁是研究行业周期、研判行业发展趋势的切入点，对中国的地产行业尤为如此（1/2）,欧美系国家的地产行业：经济运行周期是房地产行业周期的主要决定因素,图美国房地产周期变动（数据来源：Bloomberg，Wind）,图日本房地产周期变动（数据来源：Bloomberg，Wind）,美国房地产业行业周期为20年左右每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段,日本地价周期大约每10年以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环,政策研究的意义：实用的角度来看，政策变迁是研究行业周期、研判行业发展趋势的切入点，对中国的地产行业尤为如此（2/2）,国内地产行业：政策不能改变经济运行的内在逻辑，但是政策周期却显著影响中国房地产行业,在政府因素的主导下，中国房地产行业以11年左右为一个周期，与政策关系极为紧密,图中国房地产周期变动（数据来源：中国统计年鉴，Wind）,本报告的基本原则：从宏观视野出发，讨论政策变迁历史脉络，在梳理基础上点评关键事件,视野,脉络,观点,关注点不仅仅局限于近年来的房地产调控政策，关注长时期内的房地产政策历史变迁历程，在时间序列中研判未来趋势,由于时间和篇幅所限，本研究勾勒房地产政策体系变迁的宏观脉络；中间涉及到个别的区域和个别里程碑政策，但不是重点,政策收集和梳理容易，点评和研判则较难，针对同样一个政策，不同利益方观点不同，此报告仅代表个人观点，抛砖引玉与各位同事探讨,房地产政策体系的基本问题：概念廓清与研究原则界定中国房地产政策体系：历史与现在中国房地产政策走向研判：趋势分析,目录,地产政策体系的语境（1/2）-宏观经济周期：自改革开放依赖，中国经济已经经历了三轮完整的朱格拉周期，第四轮即将开启,数据来源：国家统计局，国民经济和社会发展统计公报,1978-2012年中国GDP增速（%）,10年,9年,9年,第一轮（19801989）有5年经济增长超过10农村经济改革，和以苏南模式为典型代表的中国乡镇企业的发展,第二轮（19901998）5年经济增长超过10邓小平南巡为标志的市场经济放开和外商投资的蓬勃发展,第三轮（19992009）5年经济增长超过10中国入世后出口高速增长；城市化进程加快带来的房地产热,驱动因素,增长情况,预期：第四轮周期即将在宏观经济结构的痛苦转型和社会形态深刻的变化中缓慢开启,地产政策体系的语境（2/2）-宏观经济体制改革:由改革开放始，经济体制改革的框架和线条逐步明晰,认识中国房地产市场，特别是认识中国房地产行业的政策体系，必须将整个行业放置于中国三十年来的经济发展促进政策中，特别是要理解中国的经济体制改革,中国房地产行业的真正起步，是以分税制改革为里程碑，在企改、教改、医改的宏观背景下，伴随着住房商品化的推进不断发展，并与宏观经济周期紧密相连,1949-1977福利住房阶段,1978-1987试点房改,1988-1997房改推进,1998-2007全面商品化,2008-至今常态调控,建国到改革开放之前，福利分房制度框架下，房地产政策导向为“统包、无偿分配、低租金、无限期使用”,1949-1977福利住房阶段,福利分房为主的政策；住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度1949年，中国人均居住面积是4.5平方米，1978年之前人均住房面积降到3.6平方米,在改革开发和1984年开始的高通胀环境下，政策松动，在不涉及土地制度改革前提下，开始试点探索商品房改革,1978-1987试点房改,1979年开始，以西安、柳州、梧州、南宁为试点，探索商品房改革，从1982年开始郑州、常州、四平及沙市四市为试点探索补贴售房,里程碑年份：1979袁庚招商局蛇口工业区1982深圳土地管理暂行规定征收土地使用费土地财政埋下伏笔1984海南独立成行政区是海南地产泡沫的重要诱因之一1984招、保、万成立,上世纪八十年代最后两年，以土地批租制度的建立为标志，促进地产行业发展，推动房改,1988-1997房改推进,里程碑年份：1988，海南正式挂牌成为海南省，万通六君子，冯伦、潘石屹、易小迪、刘军、王功权、王启富也是在这一年到海南岛开始他们的事业的,开房房地产价格，地产、股票进入过热阶段，为接下来三年年均15%的高通胀埋下隐患,1988-1997房改推进,里程碑年份：1992年，中国房地产以海南为核心第一次行业疯狂，当年年初房地产公司的数量是3000多家，年底猛增到12000多家,经济基本面，全面进入高通胀期（15%左右）；体制基本面，分税制重塑中国经济形态；政策基本面，经济调控进入政策库,1988-1997房改推进,里程碑年份：1993政府第一次提收入倍增，紧接着高通胀1994提息涨停板交易税T+1,房地产相关制度在国家体制改革（国企、财政、经济体制）的背景下，不断改革推动直到亚洲金融危机爆发,1988-1997房改推进,里程碑年份：1995住房公积金1996政策性抵押贷款制度1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心1997亚洲金融风暴,在“城镇化”和“国企改革”两大经济核心议题下，分税制改革和国企改革剥离三角债有助于进一步深刻认识上世纪90年代中国房地产市场的渊源和政策导向,分税制改革,国企改制,核心举措,政策点评,财权层层上收，事权层层下放，地方税收仅保留与土地有关的契税,地方财政遭受沉重打击，几乎断奶随着住房商品化改革的推进，地方土地出让收入快速攀升，有的地区甚至超过税费收入土地收入未纳入财政预算管理，致使房价地价比翼齐飞,抓大放小下岗搞活剥离三角债,国企逐步从一些竞争领域退出，不断收缩集中于一些基础行业和垄断行业甩脱国企历史包袱，停止企业办事业国企不良资产剥离与处置，大量原有国有划拨土地以不良资产包形式进入银行和资产管理公司,加入WTO,减关税开市场,凡是市场得到开放的领域，外资都逐步将内资蚕食殆尽，中国经济自主性极具削弱中国货币政策独立性渐渐丧失，宏观调控风险骤增10余年下来，形成高度依赖出口的经济结构,外商的超国民待遇使内资成为二等公民,地方投融资体制创新,国有企业不良资产盘活,三大国家资本利益群体：新买办权贵资本新地主权贵资本新垄断权贵资本,上世纪90年代中国经济两大主题：城镇化+国企改革,从1998年全面取消福利分房到1999年银行系统正式推出住房按揭贷款，政策从消费端首先破冰,1998-2007全面商品化,里程碑年份：199823号文取消福利性分房1999按揭贷款开始,消费端破冰之后，以招拍挂等土地政策的出台为标志的供给端开始改革,1998-2007全面商品化,里程碑年份：2002年国有土地招拍挂规定2004年831大限,“非典”前后，政策对于房地产行业的定位争论较大，政策态度较为暧昧,1998-2007全面商品化,里程碑年份：2003.04“121号文件”：地产企业开发自有资金不低于总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；2003.0818号文几乎废除121号文定位房地产为支柱产业,随着房、股两市的过热表现，新旧国八、国六、国十五条等政策开始针对地产行业进行行政调控，伴随着税收、加息等经济手段,1998-2007全面商品化,里程碑年份：2005年新旧国八条开始调控2006年国六条税收、信贷和土地政策方面对房市进行调控2006年国十五条对面积、户型、首付款做了量化规定2007查税加息,08、09年房地产行业政策不连续性到极致，08年以金融危机为分水岭，地产由紧到松，09年以保八基本完成为分水岭地产由松到紧,2008-至今常态调控,里程碑年份：2008年金融危机后天量信贷2009年保八基本完成后行业调控,2010年开始房地产行业政策逐步退缩至市场经济手段，但是效果均不佳,2008-至今常态调控,里程碑年份：2010国十、国十一异地购房、利率2011房产税试点,房地产政策体系的基本问题：概念廓清与研究原则界定中国房地产政策体系：历史与现在中国房地产政策走向研判：趋势分析,目录,在三大类八层面的政策框架下，对未来3年内政策走势的基本研判,经济手段类,行政手段类,法律法规类,货币政策,财政政策,商品房相关政策,保障房相关政策,土地供应相关政策,外资利用相关政策,土地相关法律法规,市场相关法律法规,整体研判，流动性会偏紧；隔夜拆借利率阶段性高企（7%-9%）可能回是常态,税费系统将逐步完善，基础设施建设支出总