房产交易部专业系列培训一：房地产基础知识PPT演示课件

房地产基础知识,西藏产权交易中心拉萨房地产交易市场专业阶段系列培训一：,0,目录,二、中国土地制度,1,一、认识房地产市场,2,1.1基本概念房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。（1）土地（2）建筑物及地上定着物房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。,一、认识房地产市场,3,1.2房地产市场分类：一级市场政府出让土地予开发商的市场；（也称土地出让市场）二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）；三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）。,一、认识房地产市场,4,温家宝总理曾在十届五次政府工作报告中明确指出:“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。,1.3重要地位:国民经济的重要支柱产业,一、认识房地产市场,1、关系国计民生:由于住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的发展。2、房地产发展是中国市场经济发展的缩影3、房地产行业是资源整合度(点线面)要求最高的一个行业,5,全国市场：新政府对市场定位、信贷紧缩、资金压力、自住房供应等因素造成整体市场价格回落，投资平稳，长期保持平稳增长拉萨市场：逆全国周期而行，进行新一轮市场发展期；房产供应量增加、市场日趋活跃、投资热情高涨,1.4房地产市场发展现状与趋势：,一、认识房地产市场,6,二、中国土地管理,7,二、中国土地制度,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,2.1、中国现行土地制度,8,2.1、中国现行土地制度,国有土地使用权出让,国家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,二、中国土地制度,9,土地所有制耕地保护制度：保护耕地，18亿亩红线用途管制制度：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地转用审批是实现用途管制的关键土地征收征用制度：宪法：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”有偿使用制度：有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股,2.2中国土地管理的核心制度,二、中国土地制度,10,2.3土地出让方式,二、中国土地制度,11,2.3.1建设用地供应方式：,二、中国土地制度,划拨,国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为,出让,国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者得身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,12,建设用地供应方式：,二、中国土地制度,没有期限规定支付费用较低土地使用权不得流转对划拨土地的用途不得改变，要改变需经批准,划拨土地特点：,13,建设用地供应方式：,二、中国土地制度,以划拨方式提供国有土地使用权的用地包括：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。,划拨供应的条件,14,建设用地供应方式：,二、中国土地制度,出让期限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年具体地块出让中，应根据具体情况和国家产业政策确定使用年限。,15,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招标,拍卖,挂牌,协议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),2.3.2国有土地使用权出让流程,二、中国土地制度,16,招标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,二、中国土地制度,17,拍卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,二、中国土地制度,18,挂牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,二、中国土地制度,19,协议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,二、中国土地制度,20,2.3.3出让方式的适用范围,二、中国土地制度,21,招标、拍卖、挂牌的异同,二、中国土地制度,22,三、房地产开发流程,23,三、房地产开发流程,24,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,三、房地产开发流程,25,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,三、房地产开发流程,26,开发商选址、立项,三、房地产开发流程,27,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,三、房地产开发流程,28,三、房地产开发流程,29,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,三、房地产开发流程,30,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,三、房地产开发流程,31,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,三、房地产开发流程,32,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,三、房地产开发流程,33,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,三、房地产开发流程,34,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,三、房地产开发流程,35,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,三、房地产开发流程,36,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,三、房地产开发流程,37,总结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,三、房地产开发流程,38,四、房产基本知识,39,4.1房地产的类型,按用途划分：1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产按收益划分：5、营利性房地产6、非营利性房地产按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房地产10、自用的房地产,40,4.1.1居住房地产(住宅)：公寓和别墅,公寓：一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分割成数家，各家生活配套及户型格局大致相同。公寓分为底层、多层、小高层、中高层、高层等多种形式。别墅：低密度、低容积率、私家花园大、私密性好、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。,41,房地产建筑形态,1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物。如：平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。,临平华清山庄现场,42,2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为46层。一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。,南龙山水人家项目,43,3、小高层：人们一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。,蓝色港湾小高层效果图,44,4、高层:超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为916层（最高50米），第二类为1725层（最高75米)，第三类为2640层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）。一般指超过10层或超过24米的建筑物。,沭阳汉宫,45,5、独栋别墅:单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。,临平华清山庄现场,46,6、双拼别墅:它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。,独秀山庄二期,47,7、联排别墅:又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。,独秀山庄二期,48,高层住宅和多层住宅的优缺点：,1）一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。2）高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。3）高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。,49,4.1.2商业房地产,商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。现在正悄然成为房地产市场的新宠。,商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。,50,4.2房地产的价格,现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能有所不同。同事，对于房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，其价格构成也不同。,1、土地取得成本（如：征用费、拆迁费、转让费）2、开发建设成本：（1）勘察设计和前期开工费用；（2）建筑安装费用；（3）基础设施建设费用；（4）公共配套设施建设费用；（5）建设单位管理费用（6）开发过程中的税费3、销售费用：（1）代理费（2）广告费4、财务成本费用5、不可预见费6、开发利润,51,房地产价格的影响因素,一、一般因素,社会因素,经济因素,行政因素,人口因素,国际因素,1、政治安定情况,1、经济发展情况,1、土地制度,1、人口密度,国际经济状况,2、社会治安情况,2、储蓄和投资水平,2、住房制度,2、人口素质,国际政治因素,3、房地产投机,3、财政收支与金融状况,3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划,3、家庭人口,4、城市化进程,4、居民收入和消费水平,4、房地产价格政策,5、物价变动,5、税收,6、利率水平,6、行政隶属变更,7、其他相关政策,52,二、区域因素,住宅区区域因素,商业区区域因素,工业区区域因素,1、基础设施,1、城市商服中心影响,2、基础设施,2、市内交通条件,3、市内交通条件,3、公用配套,4、对外交通条件港口、车站、机场,4、环境条件,3、对外交通条件港口、车站、机场,5、区域城市规划限制,5、城市商业服务中心影响,6、区域规划限制,4、区域城市规划限制,1、基础设施,2、市内交通条件,53,建筑面积,套内阳台面积,套内建筑面积,套内墙体面积,公摊面积,套内使用面积,公共建筑面积分摊系数,+,=,套内建筑面积,=,+,+,公摊面积,=,套内建筑面积,得房率,可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）每户建筑面积（也就是销售面积）,=,得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。,1、建筑面积,4.3房产常用术语,54,2、容积率,所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。各类建筑分别对应的容积率数值。1容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。3容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合34层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理5容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。6容积率1.52.0，正常的多层+小高层项目。7容积率2.02.5，正常的小高层项目。8容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。9容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）。10容积率6.0以上，摩天大楼项目,55,3、阳台、平台、露台,阳台：建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。,平台：指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。,露台：指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般较大，上面没有屋顶。,56,4、户型,户型：是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。,常见的户型有：平层户型、跃层户型、错层户型、复式户型。而按照面积又可分为小户型和大户型。,57,平面户型,58,跃层户型,跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。,59,错层户型,错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）,60,复式户型,复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。,61,5、三通一平、五通一平、七通一平,三通一平：工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。五通一平：在三通一平基础上再加通气、通信的条件。七通一平：在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件熟地：是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地：则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。,62,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,6、红线图,63,房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。,7、产权及房产种类,64,8、预售、预售许可证,房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要