物业管理员四级试卷(二)

物业管理员四级试卷（二）一、 单选题（每题1分，满分60分）1、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。A、管理和被管理B、服务和被服务C、整体和局部D、环境保洁管理2、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。A、一般性服务B、特约性服务C、公共性服务D、公众代办性服务3、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫B、前期物业管理为早期介入打下良好基础C、前期物业管理是后期物业管理的基础D、后期物业管理是前期物业管理的延续4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（）。A、业主至上原则B、权责分明原则C、产权、经营权分离原则D、公平竞争原则5、业主委员会是业主大会的（）。A、权利机构B、执行机构C、管理机构D、附属机构6、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。A、权责分明B、业主主导C、统一管理D、专业高效7、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（）A、价格优惠B、质价相符C、物美价廉D、价格偏低8、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。A、承包B、签定合同C、双方协商D、中介9、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。A、质价相符B、能够承受C、价格优惠D、价格偏低10、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。A、企业的规章制度B、业主委员会章程C、上级行政部门的指示D、法律、法规11、中国物业管理协会制定的普通住宅小区物业管理服务等级标准不适用于（）。A、高档商品住宅B、普通商品住房C、经济适用住房D、集资建房12、由海外投资者同国内企业合资的物业管理企业属于（）企业。A、股份制B、联营C、民营D、合资13、注册资本必须在1000万元以上的公司是（）。A、有限公司B、有限责任公司C、股份有限公司D、股份合作公司14、物业管理有限责任公司的（）是公司的经营决策机构。A、股东会B、董事会C、监事会D、职代会15、物业管理公司的（）是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。A、工程部B、管理部C、产业部D、租赁部16、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是（）A、管理部B、监察部C、客户服务部D、产业部17、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（）。A、业主直接进行的B、通过房地产行政部门实现的C、通过业主大会或业主代表大会实现的D、通过物业管理公司实现的18、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、20%B、30%C、50%D、80%19、物业管理区域内公有住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会A、30%B、50%C、60%D、80%20、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、满一年B、满两年C、一年以内D、两年以内21、第一次业主大会或业主代表大会由（）组织召开。A、房地产行政管理部门B、房屋出售单位C、业主委员会D、物业管理公司22、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得（）。A、高于16B、低于16C、高于20D、低于2023、我国中型写字楼的建筑面积一般在（）。A、1万平方米以下B、1-3万平方米C、3万平方米以上D、5万平方米以上24、我国写字楼按功能可以分为（）三种类型。A、一级、二级、三级B、甲级、乙级、丙级C、大型、中型、小型D、单纯型、综合型、商住型25、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。A、管理职能B、管理范围C、产权状况D、经济效益第2页（共6页）26、写字楼的管理方式不包括（）A、委托服务型B、自主经营型C、专业服务公司型D、有关部门委派型27、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是（）A、大厦业主委员会B、大厦承租人C、大厦产权人D、大厦投资人28、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要设立的商务服务机构。A、写字楼业主B、大厦承租人C、大厦业主委员会D、物业管理公司29、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）A、物业的保值增值B、物业的出租率C、资金的良性循环D、设备的正常使用和保养30、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（）A、经厂长办公会同意B、经职工代表大会批准C、事先向管理者申请D、事先经工商部门批准31、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。A、物业管理B、房地产C、不动产D、单元性地产32、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。A、单元性B、综合性C、普通型D、别墅性33、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。A、稳定性B、固定性C、耐久性D、多样性34、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。A、固定性B、耐久性C、多样性D、高值性35、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。A、管理B、服务C、物权D、平等36、物业管理起源于19世纪60年代的（）。A、德国B、美国C、英国D、法国37、全国第一家物业管理公司在（）诞生。A、北京B、上海C、广州D、深圳38、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。A、城市新建住宅小区管理办法B、全国住宅小区物业管理规定C、全国优秀管理住宅小区标准D、全国城市文明住宅小区标准39、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。A、2002年5月B、2002年9月C、2003年9月D、2004年1月40、物业管理的主要内容不包括（）。A、物业的规划设计B、客户管理服务C、安全服务D、环境保洁管理二、多选题（每题2分，满分20）81、民法对民事责任的规定主要包括（）A、在什么情况下应承担民事责任B、在什么时候应承担民事责任C、违反合同的民事责任的构成D、承担民事责任的方式82、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（）A、政策是法律的依据B、政策对法律起指导作用C、法律对政策起制约作用D、法律是执行政策的重要工具83、业主在物业管理活动中，履行的义务有（）A、遵守业主公约、业主大会议事规则B、参加业主大会会议，行使投票权C、监督业主委员会的工作D、按时交纳物业服务费用84、物业管理区域的划分应当考虑（）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、业主和使用人的人数B、物业的共用设施设备C、建筑物规模D、社区建设85、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、设施设备B、建筑面积C、居住人数D、住宅套数86、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出（）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。A、制定、修改业主公约B、制定、修改业主大会议事规则C、选聘、解聘物业管理企业D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施。87、业主公约应当对（）等事项依法作出约定。A、有关物业的使用、维护、管理B、业主的共同利益C、业主应当履行的义务D、违反公约应当承担的责任88、业主大会议事规则应当就（）等事项作出约定。A、业主大会召开的时间B、业主大会的议事方式、表决程序C、业主投票权确定办法D、业主委员会的组成和委员任期89、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（）A、投标人少于3个B、投标人超过3个C、住宅规模较小的D、具有非住宅物业的90、物业服务合同应当对（）等内容进行约定A、物业管理事项、服务质量、服务费用B、双方的权利义务C、专项维修资金的管理与使用D、物业管理用房答案：1、C2、A3、A4、B5、C6、B7、A8、A9、D10、C11、D12、A13、A14、D15、B16、B17、C18、C19、A20、B21、A22、D23、D24、D25、A26、C27、D28、B29、B30、D31B32A33D34。B35、B36、A37、A38、C39、B40、D81、ABD82、ABC83、ACD84、ACD85、ACD86、ABCD87、BCD88、ABCD89、BC90、ABC三、案例题（每题20分，满分100分）【案例一】某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围又几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。闻讯赶来的保安远不能把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。请问： (1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？ (2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？ 【答案】 (1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。 (2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。【案例二】业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问：此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。 【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。 对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。【案例三】乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。 实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。 请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴小广告的人请来说服教育，对累教不改者列入“黑名单”。 【答案】疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而对其实现有序管理。 说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法和应当怎么做，督促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。 对累教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。【案例四】你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生和环境管理工作。 (1)请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？ (2)请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？ 【答案】 (1)应建立管理制度包括：各岗位的岗位职责；各项清洁工作的标准操作工艺流程；各个岗位操作质量标准；清洁质量检查及预防纠正机制；员工行为规范等相关管理制度。 (2)清洁卫生服务的主要内容包括： 建筑物外公共区域清洁；建筑物内公共区域清洁；垃圾收集与处理；管道疏通服务；外墙清洗；泳池清洗；上门有偿清洁服务；专项清洁工作。 物业绿化管理的基本要求：保持植物正常生长；加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害；创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。【案例五】王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生认为：物业管理公司与业主签订了物业管理服务合同，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先