年11月主城区土地市场总结报告（PPT34页).ppt

2016年11月,重庆市主城区土地市场月报,Dec.2016,本月导读,供应：巴南区、北碚区和两江新区积极推地，蔡家、悦来大体量地块惊艳亮相本月土地供应16宗，较上月增加7宗，可建体量467.32万方，环比上涨304.89%，同比上涨41.12%，供应楼面均价2869元/。年关到来，二环集中放量，巴南区崛起，李家沱、龙洲湾板块供地逾200万方，北碚区蔡家以及两江新区悦来板块大体量地块惊艳亮相，北部新区照母山再供1宗纯居住用地，可建规模9.58万方。岁末之际，优质地块纷至沓来，值得期待。成交：外资青睐渝中区，万达大渡口项目正式落成，中铁建、联发首进巴南本月土地成交7宗，可建体量156.43万方，环比增加15.69%，楼面价3563元/，环比上涨98.82%，外资企业青睐渝中区，马来西亚丰隆集团底价获得十八梯协调区地块，欲打造赶超成都宽窄的特色项目；万达大渡口项目落地，楼面价1608元/；中铁建底价获得李家沱融汇半岛内小规模地块，楼面价2000元/；新鸥鹏继续拿地补充巴南教育城项目，可建体量37.56万方；联发以10.34%的溢价率夺得龙洲湾地块，楼面价2648元/，可建体量40.22万方。热点：热点一：悦来生态城650亩黄金地块惊艳面市，瞰江，临轻轨，可建规模80万方，平均容积率2.0，适合打造滨江生态高品质社区，目前已吸引多家品牌企业关注；热点二：年关到来，各大土储完成年度任务势在必行，巴南区表现“突出”，龙洲湾、李家沱、鱼洞综合发力，共计供地7宗，可建体量201.60万方，以30万方以上中大规模地块为主，楼面均价2095元/。,土地综述两极分化加剧，核心区及热点组团引争抢，二环多为定向招商,2016年1-11月土地供应可建1756.50万方，同比减少15.79%；成交土地可建1495.68万方，同比减少28.06%；成交楼面均价2699元/，同比上涨14.91%。石桥铺、照母山、礼嘉、寸滩、李家沱、龙洲湾等板块优质地块备受追捧，企业争抢激烈，带动年度楼面价上涨明显，而二环区域西永、双碑、渝中半岛等板块土地则多为定向招标。,年度,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,品牌企业土地储备,04,本月成交重点地块分析,土地供应走势分析供应量价齐涨，巴南区成供地黑马,本月土地供应16宗，较上月增加7宗，可建体量467.32万方，环比上涨304.89%，同比上涨41.12%，供应楼面均价2869元/；年关到来，二环集中放量，巴南区崛起，李家沱、龙洲湾板块供地逾200万方，北碚区蔡家板块以及两江新区悦来板块大体量地块惊艳亮相，北部新区照母山再供1宗纯居住用地，可建规模9.58万方，岁末之际，优质地块纷至沓来，值得期待。,月度,土地供应区域分析渝中区价高量小，沙坪坝区、巴南区量大价低,年度,2016年1-11月主城十区均有土地供应，共计供应85宗，可建规模1756.50万方，同比下降15.79%；供应主要集中在沙坪坝区、江北区、巴南区和北部新区，其中江北区、北部新区有价有量，渝中区价最高，但量最小，沙坪坝区量大价低，南岸区量价维稳，巴南区有量无价。,2016年1-11月重庆市区域土地供应情况,2016年1-11月重庆市各区域土地供应情况汇总,土地供应区域分析巴南区成供地大区,本月主城十区中江北区、南岸区、九龙坡区无土地供应，其余7区均有土地供应，总计供应16宗，可建467.32万方；巴南区共计供应7宗，可建体量201.60万方，占比43%；北碚区、渝北区共供应5宗，分别位于蔡家和悦来板块，体量大，位置优越，引得广泛关注。,2016年11月重庆市区域土地供应情况,2016年11月重庆市各区域土地供应情况,月度,土地供应结构分析居住用地近半，10万方以下小地块占主导,2016年1-11月土地供应用途结构（按体量）,从供应土地用途上看，居住用地占绝对优势，824万方，占比47%，其次为住兼商用地，占比29%，商业、商住分别占比9%、14%；从供应土地规模上看，2016年1-11月供应土地总计85宗，10万方以下的小地块36宗，占比42%，30万方以上中大规模体量地块比例上升，24宗，占比28%，10-20万方、20-30万方中上体量地块共占比29%。,2016年1-11月土地供应规模结构（按宗数）,年度,土地供应结构分析居住用地占比39%，大规模地块为绝对主力,2016年1月土地供应用途结构（按体量）,从供应土地用途上看，住兼商用地占比较多，190万方，占比41%，其次为纯居住用地，占比39%，商业、商住分别占比5%、16%；从供应土地规模上看，2016年11月供应土地总计16宗，10万方以下的小地块宗，占比31%，30万方以上中大规模体量地块比例上升，9宗，占比56%，10-20万方无土地供应、20-30万方中上体量地块占比%。,2016年1月土地供应规模结构（按宗数）,月度,土地供应小结,2016年1-1月商住类地块共计供应85宗（纯住34宗，住兼商21宗，纯商业22宗，商兼住8宗），供应土地面积11543亩，同比降低14.89%，可供开发体量1756.50万方，同比减少15.79%，土地综合出让金414.26亿元，折合地价357万元/亩，楼面价2358元/。,1月供应商住类地块16宗（纯住6宗，住兼商5宗，纯商业3宗，商兼住2宗），比上月增加7宗；共计3146亩，比上月增加2371亩，可供开发体量467.32万方，环比增加351.90万方；土地综合出让金134.05亿元，环比增加117.85亿元；折合地价426万元/亩，楼面价2869元/。,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,品牌企业土地储备,04,本月成交重点地块分析,土地成交走势分析外资抢占渝中，万达、联发、中铁建西区、南区拿地,数据来源：铭腾机构监测数据库,本月土地成交7宗，可建体量156.43万方，环比增加15.69%，楼面价3563元/，环比上涨98.82%；外资企业青睐渝中区，马来西亚丰隆集团底价获得十八梯协调区地块，商业欲打造赶超成都宽窄的特色项目；万达大渡口项目落地，楼面价1608元/；中铁建底价获得李家沱融汇半岛内小规模地块，楼面价2000元/；新鸥鹏继续拿地补充巴南教育城项目，可建体量37.56万方；联发以10.34%的溢价率夺得龙洲湾地块，楼面价2648元/，可建体量40.22万方。,1,2,拍卖,5,流拍,挂牌,4,3,8,6,7,成交位置分布图,土地成交区域分析中区为价格高地，北区量价保障，西区、南区量大价低,2016年1-11月主城十区均有土地成交，总计成交79宗，可建体量1495.68万方，楼面价2699元/平方米；中区楼面价继续领航重庆主城土地市场，外资马来西亚丰隆集团借十八梯地块助推重庆经济发展；北区有价有量，中流砥柱的地位不变；沙坪坝区由于万达城的入驻，成为土地市场黑马；南区市场量高价低，土地价值潜力可观。,2016年1-11月重庆市区域土地成交情况,年度,土地成交区域分析渝中区定向招标，巴南区成黑马获得房企青睐,月度,本月主城十区中仅巴南区、大渡口区、九龙坡区、渝中区四区有土地成交，共计成交7宗，可建体量156.43万方；马来西亚丰隆集团入主渝中区，底价获得十八梯协调区地块，楼面价7088元/，可建体量51.36万方；新鸥鹏、联发、中铁建纷纷布局巴南区，选择李家沱和龙洲湾板块，巴南区土地价格潜力即将起航。,2016年11月重庆市区域土地成交情况,2016年11月重庆市各区域土地成交情况汇总,土地成交结构分析纯居住为主导，小规模地块为成交主力,2016年1-11月土地成交用途结构（按体量）,从成交土地用途上看，纯居住占主导，673万方，占比45%，混合用地共计成交651万方，占比43%，纯商业用地171万方，占比11%；从成交土地规模上看，10万方以下小规模地块共成交37宗，占比47%，30万方以上大规模地块占比有所上升，达22%，10-20万方、20-30万方的中小规模地块共计25宗，合计占比31%。,2016年1-11月土地成交规模结构（按宗数）,年度,土地成交结构分析商兼住为主，30万方以上中大规模占比上涨,2016年11月土地成交用途结构（按体量）,从成交土地用途上看，本月成交以商兼住混合用地为主，共计51.36万方，占比33%，纯居住用地44.85万方，占比29%，纯商业用地减少，成交16.22万方，占比仅10%，住兼商用地成交44万方，占比28%；从成交土地规模上看，10万方以下小规模地块成交3宗，占比43%，30万方以上中大规模地块成交3宗，占比43%，本月无20-30万方地块成交。,2016年11月土地成交规模结构（按宗数）,月度,土地成交溢价分析年度溢价率14.87%，热点组团提振整体溢价,年度,2016年成交土地79宗，23宗拍卖，其中19宗溢价，整体溢价率为14.87%；城市核心北滨路、石桥铺、石坪桥、寸滩等中小地块争抢激烈，溢价率多超过50%，北拓重点组团礼嘉、照母山多为低密度，大体量地块，整体溢价率约为50%，多宗地块溢价率突破60%。,土地成交走势分析九龙坡区西彭板块溢价难得,本月土地成交7宗，溢价2宗，九龙坡区西彭教堂地块引得创大和首信两家企业参拍，最后由创大夺得，溢价率31.56%，楼面价为1316元/；巴南区龙洲湾地块引得联发和中交参与竞拍，最后由联发经21轮获得，溢价率10.34%，楼面价2648元/。,月度,成交商住体量分析年度成交居住为主，月度商业占比再次下滑,备注：纯住宅类宗地按0商业配比概算，住宅兼容商业类宗地按商业配比20%概算，商业兼容住宅类宗地按商业配比60%概算，纯商业类宗地按商业100%计算。,年度成交以居住用地为主导，商业仅377万方，占比25%；本月商住土地共计成交123.58万方，其中商业32.85万方，占比21%。,土地成交小结,2016年1-11月商住类地块共计成交79宗（纯住31宗，住兼商17宗，纯商业23宗，商兼住8宗），成交土地面积9505亩，同比减少25.37%，可供开发体量1495.68万方，同比减少28.06%，土地综合出让金403.66亿元，整体溢价率14.87%，其中拍卖23宗，挂牌56宗，土地平均出让价格425万元/亩，平均楼面价2699元/。,11月商住类地块成交7宗（纯住2宗，住兼商2宗，纯商2宗，商兼住1宗），比上月增加1宗，成交土地面积870亩，环比增加1.13%，同比减少47.75%；可供开发体量156.43万方，环比增加15.69%；土地综合出让金55.73亿元，环比增加130.02%，2宗拍卖成交，5宗挂牌成交，2宗溢价，整体溢价率2.25%。,01,本月土地市场供应分析,02,本月土地市场成交分析,03,本月热点资讯分析,05,下月土地拍卖预告,06,品牌企业土地储备,04,本月成交重点地块分析,本月热点资讯分析,两办出台意见要求就农村土地逐步建立“三权”运行机制10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见，要求完善“三权分置”办法，要不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用。通过实践探索和理论创新，逐步完善“三权”关系，为实施“三权分置”提供有力支撑。要扎实做好农村土地确权登记颁证工作，确认“三权”权利主体，明确权利归属，稳定土地承包关系。建立健全土地流转规范管理制度，完善工商资本租赁农地监管和风险防范机制，确保土地经营权规范有序流转。构建新型经营主体政策扶持体系，加快农村土地承包法等相关法律修订完善工作。分析：“三权”就是同一块土地，分为所有权、承包权和经营权，所有权是不能动的，承包权是稳定的，经营权叫做放活，可以流转，可以拿到银行抵押，获得贷款；“三权分置”是近年来土地制度改革中非常重大的改革，此次意见的出台也是对之前土改思路的进一步确认。,远洋与重庆九龙坡政府合作有意参与一级开发及重点项目建设11月11日，远洋集团控股官微显示，其与重庆市九龙坡区政府正式签署投资合作协议。协议显示，远洋集团将加大对重庆九龙坡区域的投资力度，积极参与当地房地产项目开发和土地一级开发整理工作，对彩云湖国际社区项目、九龙半岛项目、高庙三期及四期项目等重点项目表达了意向合作。协议明确，九龙坡区政府将与远洋集团共同推进重点区域、重点项目的改造开发，打造为可以面向全国、代表重庆名片的特色项目，将在配套政策、产业环境、资源整合、招商引资、交流宣传、重点事项推进等方面给予支持。远洋集团表示，如成功获取项目，将在部分项目开发中引入WELL健康建筑标准，引入国际高端物业管理服务，还有意参与一级土地开发，在项目开发中，通过文化创意园概念，打造产业链生态循环，引入优质商家，构建商、住、娱融合的新型活力社区，带动区域消费、就业，提升区域价值。分析：远洋与九龙坡区政府合作，政府借助远洋推进区域旧城改造，而远洋也将通过与政府合作享受一些政策利好；远洋在重庆主城，除了在南区、西区有布局外，今年还斩获一宗九曲河地块，成功进驻北区，远洋在重庆布局提速。,本月热点资讯分析,发改委、住建部开展商品房及中介门店明码标价检查11月8日，国家发改委、住建部通知，11月10日至12月10日将对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构，开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查。其中，销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源；商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；采取多种方式明码标价，标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用；以及其他违反明码标价规定销售商品房的行为将被重点检查。分析：新一轮地方楼市调控收紧之后，10月中旬住建部就曾发布通知维护房地产开发秩序，各地方政府也积极响应落实，此次再展开全国范围内检查，房地产市场监控从严步伐坚定；从此次重点检查的对象看，此次检查的主要目的在于加强房源信息透明披露；规范房地产市场经营行为后，有利于房地产行业市场长期健康发展，避免因信息不对等，房企利用楼市热度造成市场恐慌哄抬房价等现象的出现。,蔡家嘉陵江大桥或年内开工通车后北碚10分钟到照母山11月10日，从规划部门获悉，蔡家嘉陵江大桥设计方案已从6个备选设计方案中敲定，桥型采用简约双塔斜拉桥形式。按设计方案，蔡家嘉陵江大桥工程全长3.42公里，全线含跨嘉陵江大桥一座和立交桥两座，即金山寺立交和小湾立交。按计划，蔡家嘉陵江大桥有望年内开工，最快或在2018年建成，建成后，能在10多分钟内从北碚快速到达照母山片区。分析：蔡家嘉陵江大桥是连接水土、蔡家、礼嘉及主城核心区南北向的重要通道，建成后将串联北区多个重要组团；蔡家组团到主城核心区主要依靠渝武高速，蔡家嘉陵江大桥的建设将方便蔡家到主城核心区的联系，但从目前来看，该组团库存压力较大，溢价率有限，楼市发展受限。,本月热点资讯分析,渝北到大学城将建快速路今后开车只需十多分钟从市发改委获悉，快速路二横线西段可行性研究报告获批，根据批复，快速路二横线西段位于沙坪坝区、北碚区和两江新区，起于桃家院子立交东，止于金通大道，全长约14.4公里，估算总投资60.12亿元，建成后，渝北市民有望开车十多分钟就能到达大学城。此外，据了解，在未来5年内，大学城将新增三条与渝北区的交通联系通道。一是快速路一横线，经歇马隧道、中环快速干道、嘉悦大桥到达渝北区；二是快速路二横线；三是渝蓉高速东连接线，接渝蓉高速，经虎溪、万达文旅项目、井口隧道、大竹林大桥到达渝北区。分析：快速路二横线获批，向西可以联系大学城、西永，向东联系礼嘉、悦来，将城市二环区域更好的连接起来，推进二环拓展；新批的快速路二横线进一步完善大学城-西永片区对外交通网络，提升区域交通便利性，方便区域内居民工作、生活出。,重庆市首座NBA标准智能体育馆开建11月18日，我市首座能够满足NBA赛事标准的智能化体育馆华熙LIVE鱼洞项目正式开工建设，该项目位于巴南区鱼洞街道，与轨道3号线鱼洞站相接，总投资约为30亿元，占地481亩，含“一场三馆”，包括现有