项目策划报告(模版)

XX年XX月,XXX项目策划报告（模版）,一、项目概况,（一）区域位置与城市环境（二）项目规划指标与条件（含地形、地理描述）（三）前段完成工作要点与满足策划所需工作（含土地确权、规划条件清晰）（四）前期经营评估分析 （经验、不足各2条）,二、项目开发背景、策略、目的,（一）开发背景或开发需求（对集团战略、集团经营目标、地区策略与地区货源量、细分市场、市场机遇、市场供需、盘活资产、现金流、品牌等进行选择性描述）（二）项目开发与投资的衔接 1、可行性报告的产品组合 2、核心财务指标及成本、销售预测（三）项目开发与前后期衔接（若有） （主要是市场定位、市场细分、市场竞争、规模扩大）,三、市场环境与竞争对手研究,（一）项目所在城市 、社会经济发展情况与走势预测（GDP、人均可支配收入、收入楼价比、城市/区域去年去化规模、居民职业分布概况、本地/外来的购房比例）（二）本项目所在区域分析 1、未来土地供应量 2、现有已批准未开发量 3、主要购买者，区内、外客户比例 4、与本项目主要竞争对手对比分析（产品、单价、总价、卖点） 5、主要品牌发展商（三） 竞争楼盘代表项目分析,优势：,劣势：,机会：,威胁：,（一）项目SWOT分析,四、项目SWOT分析与项目定位,四、项目SWOT分析与项目定位,（二）项目定位（含物业选择分析）（三）项目支撑要素（分产品类型分析支撑项目价值的产品设计要点）,五、目标客户研究,（一）顾客细分分类 1、按1+N分类,（一）顾客细分分类 2、按购买动机划分,3、按总价划分,五、目标客户研究,（一）顾客细分分类 4、按购房次数,5、按建设部类型划分,五、目标客户研究,（一）顾客细分分类 6、按顾客分布区域划分,五、目标客户研究,五、目标客户研究,（二）目标客户选择 1、在上述6个中，每个挑选一个组合成主要目标顾客群 2、在上述6个中，每个再选一个组合成次要目标顾客群 3、选择的理由 4、目标顾客特征、需求（显性、非显性）,六、研究性规划设计方案（含用地条件、强度分析,（一）解读用地现况（二）三种产品组合及公共配套的占地和方位、朝向分析（利弊分析、数量指标）（三）三种产品组合的项目主要经济技术指标表,七、产品建议,（一）主题、概念、相对竞争对手定位、相对目标顾客定位（二）产品类型、形态、档次、数量（三）主力户型及次主力户型、面积、功能、总价、数量（四）规划总平及空间利用与交通组织（五）建筑风格与景观风格（六）健康技术应用（七）配套功能、面积、定位（八）示范区位置、内容（九）物业管理需求满足（十）与顾客界面材料（含机电）初步选择建议,八、产品与服务建议,（一）产品与服务总图（二）本项目选择图,九、行销组合,（一）产品策略 1、产品类别与组合 2、项目价值把握 3、顾客敏感点解决方案 4、规划与空间利用 5、卖点、创新点（二）价格策略 1、开盘前试价工作 2、总价与首付、单价与实得面积 3、开盘价与首推数量、位置（最低价的说词，最高价的创造） 4、付款方式与折扣 5、价格制定与动态管理和控制（含单价差、推盘顺序，结合工程形象及市场时点）,九、行销组合,（三）通路策略 1、本项目需具备技能代理商才能卖好 2、明确目标顾客的区域分布及蓄客方式与时间点 3、媒体选择与预算 4、健康社区文化开展与老顾客的激励及客户资本建设 5、示范区开放时间与形象描述，及客户参政战略的安排（四）推广策略 1、案名与营销主题、产品文化主题 2、推广方式（现场体验、现场活动、各阶段卖点策划） 3、销控计划 4、营销重要节点（准备期、预热期、强销期、延续期） 5、品牌经营,十、开发顺序与关键节点,（一）开发顺序及理由（二）12个集团里程碑,XX项目 下达日期：,十一、商业模式与轻资产策略及资金组织计划,（一）商业模式：五种任选一种或两种结合 1、传统模式 2、拉高首期价格，出售项目全部股权或部分股权 3、拉高首期价格，出售全部或部分土地 4、市场景气变化或经全面调整产品定位后，或完善全部法律和手续后，项目产生增值后进行部分股权溢价出售，获取盈利及管理费 5、传统模式后留下商业部分，用于长期性出租或经营增值后出售（二）6个季度的现金流编排（三）实现上述现金流量应做的主要工作事项与完成日期,十二、总结,（一）开发策略（列5条，参考武赛五期一页纸报告）（二）目标顾客群的选择、描述（六种各选一，形成主要顾客群）（三）产品与服务的选择（产品类别、数量、主力面积、总价）（四）卖点、创新点（或项目价值挖掘）、顾客核心价值敏感点（五）竞争对手是谁，主要竞争策略是什么（五选一）（六）与前期及后期协调（前期的经验、教训各一，本期如何扬长避短，本期应为后期做些什么 ）（七）总体开发顺序与分期、分区的规划（八