太原楼市发展现状及新政解读.ppt

太原楼市发展现状及新政解读,时代精奇广告数据与市场研究部主管,数据楼市,第一章：太原楼市现状第一部分：太原市宏观经济分析,2005年太原市GDP（国内生产总值）为895.5亿元，2006年上半年太原市实现地区生产总值（GDP）469.92亿元。GDP即英文（grossdomesticproduct）的缩写，也就是国内生产总值。它是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的一个重要指标。,2005年全太原市完成财政总收入163.05亿元，比2004年增长35.8，增速提高4.6个百分点。固定资产投资增长26.1%，社会商品零售总额增长20%，城镇居民人均可支配收入增长12%，农民人均纯收入达到4402元，增长13.7%，居民消费价格总指数为101.1%。2005年太原市城镇居民的人均可支配收入同比上升了12%。,一、太原综合经济实力稳步提升,二、太原市固定资产投资与GDP关系分析,太原市第二产业占固定资产投资比重最高,A、固定资产投资总量对太原GDP增长的基本判断第三产业中的房地产业，是太原GDP增长的热点,B、固定资产投资结构对太原GDP增长的基本判断,2005年太原市固定资产投资与GDP间的分析表,投资率反映了当年投资总量与GDP总量之间的比例关系，贡献率和拉动率则反映了当年投资增量与GDP增量之间的比例关系,2005年太原市固定资产投资对GDP增长贡献率与拉动率情况,三、房地产投资与GDP关系分析,1、GDP与房地产投资成正比表现，但增速超过GDP。2、太原市房地产市场从2003年开始快速发展，表现在房地产投资额在逐年大幅度地增长，其原因在于：2003-2005年，太原处于“十五规划”下的城市化进程与旧城改造步伐加快的时期。特别是2003年，市政府提出“南移西进、扩容提质”后，加快了太原新城建设的速度；同时，山西各地市的煤老板及富起来的人向往省会居住生活，外地来晋投资置业群明显增多。另外，房地产产品的结构性矛盾，也导致了巨大的市场需求不能被满足，而日益膨胀起来，使得太原房产需求十分旺盛，这在2005年显得特别突出！,四、人均GDP与房地产住房价格关系,第二部分：太原市房地产总体市场分析、一、2003-2006年上半年太原市房地产供给分析,1、2003年到2006年上半年太原市预售商品房总面积的变化,2004年房地产投资占社会总投资21.68%2005年房地产投资占社会总投资18.12%,房地产投资成分分析,2、太原市房地产供应规模增加,商品房新开工面积301.33万平方米，同比增长33.66%，其中商品住宅开工面积212.45万平方米，比上年同期增长34.49%；太原市商品房竣工面积225.16万平方米，比上年同期增长30.52%，其中商品住宅竣工面积168.80万平方米，比上年同期增长20.16%。,二、2003-2006年上半年太原市房地产价格分析,均价构成分解说明,房价=？,房价=土地成本+土地出让金+契税+建安成本+税金及附加+营销管理费用+基础设施(市政配套建设费)+景观绿化费+开发利润用等内容。,房价上涨的重要原因！,(一)国家土地新政执行后，土地交易价格上涨和土地供应量相对减少是使太原市房价上涨的重要原因之一。(二)建材价格上涨与房地产开发热度互为因果关系。建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。(三)房价的上涨是房地产市场需求旺盛的结果。(四)房价的上涨是房地产市场供给结构失调的体现。(五)房价的上涨与政策的实施也有一定的关系。,三、太原市房地产开发企业现状,自2005年底，全山西省共有持证房地产开发企业1243家。其中，太原市持证房地产开发企业有487家。,综述太原市房地产开发企业，注重品牌资源的培养与利用的为数不多，在太原市影响力较大、注册资金、资质、开发项目较多的太原本地开发企业有：华宇集团山西华吉房地产开发有限公司阳光集团山西阳光房地产开发有限公司中保集团太原中保房地产开发有限公司安业集团山西省安业集团有限公司鑫茂实业山西鑫茂实业发展有限公司中旅集团太原银建房屋开发有限公司飞云集团山西飞云房地产开发有限公司以及山西新泓琪房地产产和山西华龙泰集团。在太原市影响力较大、开发项目较多的外地品牌连锁地产开发企业，为大唐世家项目的开发商：厦门大唐房地产开发有限公司山西分公司。,四、太原市房地产需求分析,太原居民对住房需求旺盛在一次调查的200户家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%。有购房需求的占72.8%；,购房意愿调查,外地人购房比例图,五、太原市房地产市场特点分析,1、房地产业支柱作用居全省前列,2、商品住宅仍是商品房市场的主导,3、商品住房交易面积略有下降,4、商品住房价格涨幅趋于平稳,5、目前我市房价收入比过高,房价收入比含义！,房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比。房价收入比与房地产的销售情况并没有必然联系，它只能在一定程度上说明一个国家或地区房价的合理性。,6、商业写字楼市场投资趋于饱和,7、二手住房市场交易量下降,8、房地产信贷增速放缓,9、外地人购房比例上升,第三部分：太原楼市发展现状解析,一、历年太原住宅发展状况,存量房：是以市场价购买的普通多层商品住宅和高层商品住宅以及房屋产权全部归于购买人所有的房产。包含自主和二手房，上市交易的叫二手房。增量房：是指房地产开发商投资新建造的商品房目前太原普通住宅仍是卖方市场,1、住宅增量房,A、从历年住宅供给情况分析,C、从历年住宅销售价格分析,B、从历年住宅发展史情况分析,D、从销售率与住宅户型供给分析,E、从历年住宅市场预期销售额分析,F、从居民对住房需求情况分析,（2）别墅市场供给量逐年减少,A、从历年别墅市场供给量分析,C、从历年别墅销售价格分析,B、从历年别墅发展史分析,（3）太原公寓开发市场日益高涨,A、从历年公寓供给量分析,C、从历年太原公寓销售价格分析,B、从历年公寓发展史分析,（3）太原商住物业的产生是市场消费需求的结果,A、从历年商住市场供应量分析,C、从历年太原商住楼销售价格分析,B、历年太原商住楼发展史分析,E、从太原商住楼与写字楼租金对比分析,D、从太原商住楼销售情况分析,（4）太原市经济适用房不经济,A、从历年太原经济适用房供应量分析,C、从经济适用房需求方面分析,B、从历年经济适用房价格对比分析,E、解决目前经济适用房的问题需要政府引导,D、从经济适用房所处地理位置周围配套分析,2、存量房,双税制出台前二手房成交量增加，出台后二手房价格高涨,A、从二手房成交量分析,2006年1-5月份二手住房交易情况表,B、从二手房交易价格分析,C、二手房需求结构分析,二、太原商业地产由黄金投资期走入低潮期,A、历年太原商业供应量分析,C、太原商业圈分布情况,B、历年太原商业发展史及销售价格分析,三、写字楼市场投资趋于饱和-有望复苏,A、历年太原写字楼供应量分析,C、从历年写字楼销售价格分析,B、历年太原写字楼发展史分析,E、太原写字楼产品变革浅谈,D、太原写字楼客群,G、“住宅禁商”政策的出台使写字楼市场有望复苏,F、太原政府对写字楼的相关发展规划,第四部分：太原各城区楼市现状,一、太原各区域简析,1、太原市行政区划总面积比图表,2、太原市各区人口比图表,3、2003-2006年上半年太原各区域商品房销售均价比图表,横向比较纵向比较,二、目前太原各城区楼市现状,1、“迎泽区”楼市现状,2、“小店区”楼市现状,3、“万柏林区”楼市现状,4、“杏花岭区”楼市现状,5、“尖草坪区”楼市现状,6、“晋源区”楼市现状,第二篇章：新政解读,执行年,第一部分：2006年房地产相关政策,中央法规|关键词,国务院/温家宝央行加息国六条9部委十五条国税总局二手房营业税建设部90平米套型面积标准预售许可证166号文件建设部外资限炒令国务院办公厅土地督察国税总局二手房个人所得税国土资源局招拍挂/协议出让土地,1、中央国土资源部、国税局等机关发布政策2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米以下住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的标准。2006年6月1日起购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行20%的首付比例，其余房贷首付提至30%。,2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为外资限炒令，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。,2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。,1、【土地方面】1、2004年3月30日8.31大限71号令2、2005年4月27日“新国八条”加大土地供应调控力度，严格土地管理3、2005年5月11日七部委关于做好稳定住房价格工作的意见“打击炒地”4、2006年5月17日国六条,措施二：科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。5、2006年5月29日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见共计15条，土地闲置2年将被收回使用权6、2006年7月24日九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下7、2006年8月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范,2004年到2006年房地产行业出台的方方面面政策,2、【金融方面】1、2005年3月17日中国人民银行再次上调个人住房贷款利率2、2005年4月27日新国八条，加强金融监管3、2005年7月21日晚19:00，人民币兑美元即日升值2%4、2006年4月28日央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至6395、2006年5月29日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见共计15条，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物个人房贷首付比例不低于三成,3、【税收方面】1、2005年5月11日七部委出台稳定房价八条意见“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”2、2005年5月31日关于加强房地产税收管理的通知2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税3、2005年10月18日国家税务总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知强调要对20%个人所得税进行一体化征收。4、2005年11月财政部部长金人庆表示“十一五”期间将出台物业税5、2006年5月31日个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税6、2006年7月26日国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。,2006年太原市政策法规|关键词,（1）并十条关于落实房地产宏观调控政策加强房地产市场监管的通知（2）打击炒房售房个税确定两个比例（3）规范房地产供给市场太原市人民政府关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告（4）规范房地产销售市场太原市房地产管理局关于规范商品房销售行为的公告（5）鼓励自住购房、个人换购住房关于个人住房转让所得征收个人所得税,（6）从细节上规范销售行为关于整顿规范房地产交易秩序实施方案（7）防范炒房行为关于山西省党政机关一律不准集资建住房（8）规范房地产市场交易行为关于不在网上签约销售取消卖房资格通知（9）加强城市规划关于太原市50亩以下项目不再审批通知,第二部分：政策对太原房地产市场的影响,2006年，太原市的“并十条”以及国家部委的“国六条”等相关配套政策的下发，造成太原市土地供应量减少，尤其对太原市城中村改造房屋，以及五证不全、没有取得预售房许可证的项目打击力度较明显，造成2006年市场表现不温不火，消费者持币待购的局面。受“国八条”、“国六条”等一系列宏观调控政策的影响，06年太原市房价增幅减缓，与05年相比增长幅度为5.5%。（按太原市区证件项目均价计算）商品住房销售面积下降，2006年1-6月，商品住房登记销售面积为66.14万平米，同比下降7.43%，其中预售销售面积64.28万平米，现售面积1.86万平米。二手住房市场交易下降。卖方人把税费转移到购房人身上，二手房价格的增幅甚至要比商品房增幅要高得多。在平阳路与长治路，一套120平米左右的2000年的住房，要卖到60万左右。单位取消了福利分房，按揭、贷款买房等刺激消费的宏观经济政策影响促进了需求量的增加。,考试相关知识点,1、商品房未住满年出售并有增值的需交纳税。2、个人申请住房商业按揭贷款需准备_、_、_、_等材料。3、现在二手房交易过程中普通商品房买方应该交纳的契税是_4、2006年6月1日起，个人将购买不满5年的住房转让，按成交金额征收营业税；满5年的，普通住宅免征营业税；非普通住宅按_增值部分*5.5%_计征营业税。5、2005年太原市GDP（国内生产总值）为895.5亿元，2006年上半年太原市实现地区生产总值（GDP）469.92亿元。6、投资率反映了当年与之间的比例关系，贡献率和拉动率则反映了当年与之间的比例关系。7、目前太原市有普通住宅、别墅、公寓、商住、商铺、写字楼等物业的地产项目。8、个人购买车库的契税按_申报_价*3%9