同福大厦项目策划方案.ppt

,同福大厦商业项目策划工作的思考与方法,珠江恒昌,2003-5-13,本项目位置,1基本认识,一：看项目,优势：地处老城区、交通便利，周边发展相对成熟；项目知名度高、与市二宫相连，具不可替代优势，可提升的空间大。难点：需重新规划、重新包装；项目经营性、复合性、专业性要求高；系统性强、策划难度大。,二：看市场,海珠区目前缺乏各类康体及娱乐设施，市二宫现有的经营内容对市场有极大吸引力；本项目原有的酒店、写字楼、商场等各类功能目前在海珠区发展空间大；结合项目所在地段的重新规划，依托市二宫硬件设施的改造要求本项目策划起点高、复合性强。,三：看企业,熟悉当地市场的消费状况；具有多年康体娱乐项目场地经营经验；暂时还缺乏从事大型综合商业发展、经营、管理的经验；本项目开发相对于市总工会投资大、综合要求高。,本项目有发展特色商业项目的条件关键如何与市二宫体育、文教、娱乐相结合并发挥经济效益和社会效益,2策划工作的关键,高,眼界高，立意高，实施力高，前瞻、引导、实现,广,内与外、新与旧人文、地理、历史市场、经济、技术、经营、管理与财务,3策划的基本思路,突破项目做复合开拓观念重特色,注重差异求变化商贸为主文化包装,整合资源传统创新政府支持提升区域引导市场,4策划与顾问的基本方法和内容,前期,市场研究与定位市场调研与企业的互动资源分析与整合项目定位核心品牌客户的沟通相关项目考察与研究,项目规划建议功能面积分布建筑形式环境营造交通组织,项目实施研究发展、经营、管理模式选择，营销推广策略开发成本与财务分析,招商引荐项目合作投资客户,项目立项至规划方案、发展方案完成,1,2,3,4,中期,项目包装、推广针对投资者、商家、消费者进行各项调查、活动开展及宣传,商务代理：前期目标经营客户、物业投资客户洽商；中、后期项目公开租售,发展顾问：设计、工程施工、安装与装饰、监装、交通实施,物管顾问：制定管理方案和财务预算案，筹建管理队伍,项目开工至建成、招商完成,1,2,3,4,后期,项目推广、各项活动开展：针对消费者,项目经营与租务顾问：不断进行，根据市场变化而变化,项目管理与物业完善顾问：根据市场变化与经营的需要,项目开张至正常经营,1,2,3,思路决定出路,实力决定成败,方法决定高低,经营决定好坏,5前期策划的目的与解决的问题,前期策划的目的,合理确定项目定位，创造自身发展空间与竞争优势，打造市总工会文教娱乐一流品牌对项目未来的经济效益进行量化分析为市总工会下一步工作的推进提供决策之参考,前期策划解决的问题,项目的区位价值；项目的市场定位；项目的功能组合、配套用途与规模、建筑调整优化；项目的开发模式及经营管理模式；项目的投资分析及规避风险对策；对项目的投资或引资，或合作提出建议；项目的经营战略建议。,6前期策划内容与提纲,前期策划的内容,市场调查项目定位投资效益分析经营战略建议,前期策划提纲,市二宫的经营现状与前景项目区位研究市场发展定位开发模式建议成本效益分析经营战略建议,7珠江恒昌工作特点与经验,国际经验本地人才专业团队全程服务,珠江恒昌,中港合作,93年成立，由珠江实业与香港恒昌测量师行合作组成，具有丰富的地产和商业发展经验。与政府及国内外大型投资及发展经营机构由良好关系。,市场导向准确定位产品创新营销先行管理到位,专业服务核心,珠江恒昌,8795年，广州世贸中心大厦、好世界中心发展广州首个大型高级商场94年，广州首个大项商业课题研究广州市大型商业用房供求分析9597年，广州时代广场策划与代理引进友谊百货/联邦家私/潮港春，合作组建物管公司并提前介入管理96年，广州沙面兰桂坊发展策划与引资引入香港兰桂坊营造广州最具特色风情区,成功策划的部分大型商业案例,珠江恒昌,9698年，广州地铁沿线商业发展策划与引资与广州地铁公司，香港恒基、和黄、新鸿基、丽新、恒隆、嘉里、兰桂坊、新加坡投资局合作2000年，珠江商业广场（原冼村商业广场）的经营策划与管理顾问2001年，广州太古汇报业广场发展策划与引资引进太古地产发展广州最大型高档综合购物中心2001年，南庄陶瓷博览城发展经营策划创新土地开发与商业发展结合的模式,珠江恒昌,2002年，广州美博城发展营销策划与招商代理颠覆传统批发模式，创新展览批发新模式2002年，潍坊泰华银河商业中心内地中型城市综合商业区之发展经营2002年，云南丽江古城旅游商业项目的策划品牌联手，引进海南航空旅游度假地产模式,个案参考,上海新天地,广州太古汇报业广场占地4.6万平方米，总建45万平方米，总投资40亿元。,兰桂坊的经验租户与业主融洽的合作及有远见的经营方式交通方便，易识别，多元化的经营令其独一无二,丽江古城,天河北时代广场,香港太古广场,广州