华燕_上海江湾盛世豪园项目商业策划方案_91PPT.ppt

市场研判,城市宏观商品经济背景,杨浦区面积为60.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。,杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。以复旦大学为核心的杨浦知识创新区，是市委、市政府的一项重大决策。,以军工和重工起家的杨浦区，如今正在完成工业型社区向知识型社区的转变!,商业发展环境与相关规划,商业发展环境与相关规划,杨浦商业布局结构已趋于完善形成了“江湾五角场商圈”+“控江路区域商业中心”+“十一个社区商业中心”商业布局。江湾五角场为副中心级商业中心，聚集了杨浦区域内的百货、大型零售、特色餐饮娱乐等业态，但是整体消费客户还是以杨浦区为主。控江路区域商业，为杨浦区域内商业中心，同时也是大连路服务业的配套商业，目前以零散状态为主，各自分布在鞍山新村、控江路、长阳路、江浦路等。,商业发展环境与相关规划,商业发展环境与相关规划,商业发展环境与相关规划,商业发展环境与相关规划,新江湾城的空间结构：五大板块,商业发展环境与相关规划,新江湾城的产业结构,商业发展环境与相关规划,项目本体条件解读分析地理区位,项目西临新江湾城湿地公园，东、南方向距离中原老社区板块和五角场核心商圈的直线距离均在2公里左右，由于湿地公园的阻隔本项目对新江湾城核心区域社区居民的消费辐射作用有限，而与中原板块的流通连接反而更加理想，因此定位方向应在立足项目自身及周边临近居民区消费者的基础上，力求吸引中原板块的目的性消费人群，而相对于五角场核心区域则必须避重就轻。,项目本体条件解读分析地块属性,本项目地块总体形状为方形，地块长边与正北向呈37度夹角，中间一条规划中的与市光路平行的商业步行街从中穿越，二期地块位于步行街西北面，沿地块南面商业步行街布置沿街商业裙房，与街对面的一期商业裙房组成一完整的步行街。,项目的,目前项目周边商业配套由于市光路尚未开通，主要依托国和路商业。国和路商业主要以餐饮、棋牌娱乐为主，华联吉买盛的开业成为区域主要生活配套，国和路近中原路的贸易市场则是服装等穿着用品批发零售的主要区域。项目通过国和路到达中原路商业街车程约10分钟。,目标商业市场概况分析周边现状,目前项目周边商业配套缺乏，档次较低，多以汽车产业为主，生活需求不能满足；周边商业业态杂乱，集中分布于：餐饮娱乐27.8%，汽配物流23.7%，汽车美容16.7%，美容美发11.1%，汽车销售11.1%，五金建材6.6%，杂货便利3%。,目标商业市场概况分析周边现状,新江湾城板块作为生态型的宜居花园新城区，其住宅产品受市场关注度较高，成交稳定，而其内部商业主要以社区商业为主且目前空置率相对较高，配套相对滞后，缺乏大型现代业态商业配套，但这其实也是社区商业阶段性发展规律的正常现象，随着时间的推移，新江湾城在3-5年后终究会迎来社区商业调整后的成长成熟期。,目标商业市场概况分析周边现状,目标商业市场概况分析中原板块,地理位置:中原板块是位于新江湾城板块东面，国和路以西，翔殷路以南，东及北到黄浦江的广泛区域，中原板块内很大一部分是上世纪90年代初建造的老公房。商业配套：中原已经是成熟的老居民生活区，一条与地铁8号线并行的中原路商业街贯穿整个板块中心地带。整条商业街以欧尚超市为核心四散布局。沿街有小店商铺、餐饮、服装、生活配套及休闲等，以中低档消费内容为主。,目标商业市场概况分析中原板块,目标商业市场概况分析中原板块,目标商业市场概况分析五角场,地位：五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。我们认为五角场已经进入相当于徐家汇商圈发展第三阶段的成熟阶段，并且未来发展空间超过徐家汇。流量：整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次，而且随着不久以后两条轨道交通线的贯通其日流量甚至有可能超过百万。消费能力：附近云集了复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。这里具有巨大的消费潜力。,目标商业市场概况分析五角场,1、商业局部密集度高，商圈范围小现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。2、北侧两角商业逐步成熟广场北部淞沪路两侧人流相对较多，2006年年底开业的万达商业广场和2007年年初开业的百联又一城购物广场，吸引了较多的人流。3、大规模的地下商城正在形成杨浦区计划在以下沉广场为中心建设大面积的地下商城，并与在建的地铁10号线（2010年建成）入口相连，目前与下沉广场地下相连的地下商城主要为万达商业广场地下商城（约为94670）和百联又一城购物广场-1层（约为10000。4、商圈内业态目前主要以中端百货、大型超市（沃而玛）、时尚服饰、小型餐饮、休闲娱乐为主。,目标商业市场概况分析五角场,目标商业市场概况分析五角场,商业布局以环岛集中百货类大型商业为中心向周围散铺环形辐射商业业态各类业态云集，业态种类趋向饱和，中低档业态为市场主导租赁情况新建大型商业商铺租赁价格节节攀升，租赁情况良好；相同租金下散铺经营受阻，低租金零散商铺市场需求旺盛消费群体短期内区域客仍为市场消费主力发展前景大规划决定了商业发展的势在必行，区域商业发展潜力巨大；大量的高档住宅供应量的增加，高消费群体不断导入，区域消费力量必将有所增强,目标商业市场概况分析五角场,五角场为明显的人流量高但客流量低的区域，针对的消费群体仍然以区域客为主导，虽然五角场期望赶超徐家汇，但两大商圈所处的商业发展阶段和定位都具有明显的差距，尽管增加了万达和又一城两个超大的商业项目，但五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇，同样也无法改变大众消费群体对徐家汇商业的认可度，由此也决定了五角场消费力度的局限性。,目标商业市场概况分析五角场,虽然五角场商业发展存在着种种难以忽视的客观阻碍因素，但从上海市的整体规划来看，五角场未来的商业总面积将赶超徐家汇，未来五角场商圈势必成为一个繁华的城市副中心。此外作为一个蓬勃发展的年轻商圈，五角场商圈有着更大的发展潜力与空间。此外，伴随着杨浦区北外滩板块、新江湾城板块高档住宅市场供应量的增加，高消费客群将不断导入，未来区域的消费力度将逐渐增强，五角场作为区域的主要集中商圈，影响商业整体形象的低档物业势必被市场逐渐淘汰，未来中高端物业必将成为商业市场发展的主流。,目标商业市场概况分析五角场,项目周边现有民庆家园、世和园、东方名城等项目，但多以动迁房为主。,目标消费人群界定分析周边动迁房社区居民,本案区域,项目周边所辐射楼盘主要集中新江湾城板块南部，及杨浦区五角场北部如东方名城、明丰阳光苑等。,目标消费人群界定分析新江湾城新建商品房社区居民,华润橡树湾业主分析,涵碧景苑购业主分析,新江湾一号作品业主分析,东森花园购房者分析,建德国际公寓业主分析,上海梦想购房者分析,盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛五角场城市副中心辐射商业区紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力,项目卖点,常住人群除生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角场周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力,劣势研究,中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯，对于新商业区域需时间来接受新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺,劣势研究,主题定位,以平实的态度解读荣耀,退却浮华,冷眼新江湾,新江湾城地处申城东北部，规划占地9.45平方公里，居住人口68万人。自规划伊始，即被赋予“生态人居、高档社区”的荣耀光环。,生态家园，是皇帝的新衣，还是商业的贫瘠？,但是新江湾城区域商业资源的匮乏，致使市场先前对区域项目的乐观企盼产生明显落差。备受关注的生态家园在生活配置上的“先天性不足”中退去了皇帝华丽的新衣。,冷眼新江湾,平视五角场,城市副中心，是生活的支点，还是浮华的矩阵？,万达广场、百联又一城、东方商厦、东上海乐活广场接连开业，五角场城市副中心的商业布局已基本成形，近130万平方米的“航母”级商业体量，犹如一支杠杆撬动了五角场板块价值的提升。,然而五角场商业的聚集性同样导致该板块辐射半径之外的区域陷入黯淡经营的局面。当消费目的与五角场商业产生实际距离时，消费者则更多依赖于社区周边商业。,平视五角场,俯首中原,老旧商区，停留在上个世纪的市井繁华,作为最早依附于五角场商圈的中原地区，因其开发时间较早，其商业布局已显陈旧，仅能满足当地居民的基本生活所需，随着五角场城市副中心商业的兴起以及中原自身商业格局的持续老化，该板块与五角场的距离已在这场角逐中被拉远,众生奢想亦平常,高端的商场布置，穿梭不绝的人流客群，灯火阑珊的繁华街道，五角场的商业实现了产品的价值利益，而仅仅产品的价值，无法形成消费市场的持久性。上海无处不繁华的局面已使五角场的商业气势不再具备领先一座城市的条件。,客源引导,取之于民，还之于民,前期消费客群：以本案周边住宅及高校的年轻客层为主，以其对运动时尚生活的诉求形成本案最初的规模性消费力。中后期消费客群：在商业氛围日渐成熟及消费阶层逐步稳固的基础上，借以临近新江湾城的地理环境优势与五角场、中原地区的广阔消费资源实施截杀与共享,客源分类,飨食共享,43000商业的饕餮盛宴,1800米，是与城市浮华保持的距离，43000平米，是为生活专属打造的别致天地繁华深处，如何打造消费制高点？,前期思考,优势,本案周边住宅、高校林立，且与中原居民区相邻，项目诞生伊始即可坐拥大量消费群项目所处区域相隔五角场商区仍有一定距离，周边业主在生活基本需求上不完全依赖于五角场周边休闲商业较少，存在区域消费需求以江湾新城为中心的商业辐射圈尚未形成，本案的建成将在一定程度上对该板块客源实施截流,前期思考,劣势,本案4万平米的地下层商业在一定程度上限制了业态的多元化发展五角场商圈的强大辐射无可避免为本案日后的目标客源造成影响项目目前正处交通疏导的死角，其人、车流导入存在一定困难周边商业的匮乏同时导致了其消费氛围在短期内难以形成规模性效应,前期思考,机会,随着江湾新城的进一步发展，其业主将为本案聚集首批目标消费群中原板块的陈旧商业为本案新颖的商业导向提供了吸引客源的契机五角场的高端性综合定位，为本案商业定位的错位竞争创造了机会区域市场缺乏集中型消费，主题性商业将成为带动人气消费的最佳渠道,前期思考,威胁,本案周边包括江湾新城内已有多个商业项目正值开发阶段，其潜在威胁也将随着项目的施工时段而逐步明朗五角场的商业地位在区域市场已变得举足轻重，随之的市场饱和必将带来其向更外的扩张，形成广义上的泛五角场概念，缺乏明确主题定位的商业项目极易在这场扩张中被消费者遗忘多个商业项目的区域竞争，必然会带来其业态及消费客源上的重复，早期建立的目的性消费在日后将构成其最稳固的商业阵地,定位发展之大卖场的可行性,本案周边3公里范围超市众多,如家得利、中原板块的华联吉买盛和屹立五角场的沃尔玛卖场，此外本案近邻处一占地4000平米的超市项目业已进入施工阶段。就项目本身而言，4.5米的工程条件已基本制约了大型存储式卖场进驻的可能。且消费层次、客群重叠的客观存在也不便于新建卖场在其多方竞争中得以轻松胜出。,前期思考,前期思考,定位发展之商场百货的可行性,本案南临五角场综合商业板块，受其商业辐射影响，项目周边乃至中原地区民居在百货商场的消费取向已形成了前往五角场的固有认知，五角场之外的百货商业其存活率普遍较低。本案4万平米全地下的工程设计很难实现一般百货商场通过楼层隔断对业态实施逻辑性分割，因而在硬件上不具备百货商场的空间需求。,前期思考,定位发展之大型餐饮娱乐的可行性,由于本案地上面积以住宅为主，因此餐饮娱乐产业的入驻必将影响住宅业主的常规生活。此外大型餐饮娱乐业对其排烟管道、蓄油池等必需设施的诸多要求也使得本案全地下层的工程局限而显得愈加爱莫能助。故大型餐饮娱乐于本案进驻的可能依旧不被看好。,前期思考,本案的地理位置决定了其在不设有主题商业的情况下，传统商业经营存有难度本案的工程条件限制了业态范围，大卖场等人气商业难以进驻本案周边住宅业主（新江湾城、中原板块）存在对主题商业的消费需求主题商业的品牌效应，将进一步扩张项目的区域影响力，在提升消费层次的同时拉动人气，引爆消费现金流主题性商业模式国内外盛行，符合当地客群对生活休闲的需求通过项目的主题性商业定位，在项目商业规划前期就已规范日后经营过程中的业态布局，以此对诸多商场内部业态混乱的局面加以约束,定位考量,是运动卖场的廉价复制，还是对生活更高处的向往,五角场周边不乏运动卖场，为迎合高校青年客层消费层次，多以特价折扣店形式为主。本案在消费定位上，可借助其相邻江湾极限运动公园及周边高校、住宅的资源优势，在主流运动品牌引导的客源支持下，拓展非主流运动品牌（如极限运动品牌）的消费群体。形成本案在大众阶层消费中特有的商业定位。,项目定位,新江湾首善运动休闲馆,立足区域供求，针对本案周边高校林立、新江湾成内极限运动风走向成熟的客观条件，通过运动品牌及其周边休闲产业联动，迎合年轻客层需求，形成该板块运动休闲主题商业的集中性消费与五角场产生区域错位，在新江湾城、“中原”范围形成不再完全以五角场板块为依托的消费观借助五角场的商圈辐射“绿叶衬红花”，制造项目的商业影响力，同时拦截客源，同时引导中原板块客群消费以高层次的运动休闲属性吸引消费者，激发目的性消费，通过别致生活区分五角场高端消费的商业死角，形成长期有效的差异化竞争,产品解读,1、主题广场的布局首先应该考虑到交通及广告。2、结合小区广场营造成双广场效益。3、各区域的结合配比应遵循互补原则。4、业态定位最大程度的考虑到人流动向。,商场整体业态规划,项目产品综诉,本项目具有特殊性,4万平米的地下商业构成了本项目商业组成部分的绝大部分面积,其定位的成功就是项目整体商业的成功。本项目商业部分考虑到销售需求，故租售配比也需要缜密考虑，以下商业定位兼顾到了租赁面积和销售面积。租售面积随时间推移可互相转换，以五年、十年作为参考时间段。,1、主题广场的布局首先应该考虑到交通及广告效应，故建议在此处。2、结合小区广场营造成双广场效益。3、各区域的结合配比应遵循互补原则。4、业态定位最大程度的考虑到人流动向。,商场整体业态规划,教育培训,健身会所,餐饮,生活卖场,游艺房,休闲专卖,运动品专卖,室内体育,小区会所,主题广场,现阶段租售预计比例,1、主力店区域不建议分隔销售，以整体长期出租方式招商。2、可销区域建议以次主力店配合分隔小铺推向销售市场。3、纯销售区域建议随楼盘销售逐渐推入到市场。,主题广场,长期租赁,租售结合,纯销售区,五年后租售预计比例,1、前期中小铺面租赁合同不建议签超过五年合同，经过前期定位，五年后市场逐步成熟后部分租赁铺面可重新包装出售。2、开发商逐渐减少自持比例，加速资金周转。,长期租赁约占40%,销售区域约占50%,自持区域,十年后租售预计比例,1、待市场成熟后除部分长期租赁的主力店外所有面积都可出售获利,销售区域部分60%,长期租赁区域30%,优化措施,如按本策划主题实施，工程建造中应充分考虑到步行街区域及主题广场区地下通道与地面人行道的对接问题，建议以坡、梯、楼等的建筑设计巧妙对外连接，做出半地下商铺。,优化建议,不同区域在建筑设计时应考虑到不同需求，例如地下餐饮区的燃气，需事先规划并统一申请到位，免去以后设计过程中的繁琐手续及昂贵费用。,优化建议,不同区域在建筑设计时应考虑到不同需求，例如地下餐饮区的燃气，需事先规划并统一申请到位，免去以后设计过程中的繁琐手续及昂贵费用。,优化建议,卖场规划设计高度建议5米以上为佳，应充分考虑到设备层及货柜的高度，可销售区域的工程配套应该事先考虑到独门独户的需求单独排线。给项目的地下区域赋予主题目的就是提炼价值，归避缺点，传统地下商业的售价与租赁价格近乎于周边同等地段2层以上的商铺价值，该规划目的就是使消费者在体验购物消费时规避地下商业明显的弱势缺点。,使其最终销售价格与租赁价格应接近或等同与周边底层商业的价值。,华燕服务,上海华燕置业发展（集团）有限公司简介SHANGHAIHUAYANREALESTATEBROKER(GROUP)CO.LTD.,华燕集团，是集房地产全程策划营销代理、地产金融为一体的集团公司，坚持“研究、代理、金融”一体化的运营理念，建立起规模化、专业化和市场化的“华燕模式”，从单一的房地产全程策划营销代理发展成为新型的房地产流通综合服务商、新兴的房地产金融服务商。华燕是沪上首家通过ISO9001质量管理体系认证的房地产全程营销公司，公司拥有上海一流的专业营销人才，从1995年成立至今先后成功代理项目近百个，实现总销面积逾百万多万平方米，总销金额逾百亿人民币，在中国房地产代理行业中名列前茅。华燕营销立足上海，放眼全国，先后在常州、扬州、镇江、连云港、苏州、马鞍山、盐城、大连、山东等地代理企划楼盘数十个。华燕公司成立至今，已连续多年成为中国房地产代理企业二十强、上海房地产代理企业十强，连续六届获上海楼市营销最高奖“金桥奖”，连续五次跻身“中国房地产策划代理公司品牌价值Top10”。,华燕商业项目部是专门从事房地产市场研究和房地产项目投资发展的机构。业务及服务内容是房地产市场及项目研究，房地产投融资顾问，房地产项目投资，商业物业的综合服务为五大组要内容，目前已经在上海及长三角地区成功地运作了几十个经典项目，除了商业、写字楼外，还包括酒店式公寓，工业厂房等多种业务形态。执行团队由行业内的精英组成，善于把握宏观大势的基础上为领跑型客户提供项目战略决策建议和实际操作性的项目定位，为转型期客户开拓新视野，导入新思维实现从项目企业运作到企业运作的突破和创新，并能全方位整合国内国际金融，地产专家等资源，采取完全国际化市场运作机制，结合本土文化予以创新，以“前瞻性，差异化，增值度”为专业精神，“诚信，创新，共赢”为经营理念，致力于打造高起点，国际化的全新企业形象，构筑地产金融合作平台。,华燕商业项目部：专业、创新、共赢,华燕的商业地产全程一站式服务,项目前期立项可行性研究,项目整体商业定位与空间规划设计,项目宏观、中观、微观市场调研,项目招商、营销、推广、运营的策略制定,项目招商、营销、推广、运营的执行推进,项目商业成功模式的分析、总结、复制,华燕的商业地产服务优势,熟悉上海本地的住宅及商业楼盘，了解当地的消费结构，能够进行更准确的合理定位和合理布局。专业化、高效率工作，由富有经验的专业策划与招商人员为商业项目提供开发战略、定位咨询，以及招商代理、托管运营等服务。利用在金融界的良好合作背景，配合项目本身的优势，给予商业投资者更便捷的投资空间和贷款渠道。,数百家国内外知名商场项目的各案分析数据库,数十家主流媒体宣传广告的媒体数据,数千个信息完备的客户资料数据库,各大业态的商户、客户资源,十多位涉及商业发展趋势分析、规划、定位、营销、策划、行政管理等专业人士,华燕的商业地产服务优势,整体营运定位研究,细分业态定位研究,招商渠道,客户拓展渠道,空间规划及设计,案场执行,策划及媒介推广,华燕商业项目整体工作流程,华燕商业项目服务清单,模式：项目咨询策划服务,项目地块研究项目地块特性分析项目SWOT分析地块周边发展分析,项目宏观发展背景分析宏观经济环境分析行业发展态势分析经济水平、政策、规划环境对项目开发的影响项目竞争市场格局分析竞争区域市场分析需求特征分析价格(租金)分析产品特征分析主力客源分析经典案例研究,模式：独家代理招商/销售服务,以上服务合作模式可采取单一或组合方式，组合服务模式单独计费合并收取，具体商务条款经双方友好协商最终确认执行。,在满足项目周边规划配套方案确认且落实的前提下，根据业主方要求和既定定位方向展开独家代理招商/销售工作，根据双方合同条款，完成应尽职责。,华燕商业项目服务清单,模式：项目咨询策划服务,项目初步定位建议市场定位建议客源(业态/品牌)定位建议价格(租金)定位建议,前期概念方案策划与执行项目核心卖点提炼各阶段宣传及推广策略项目营销理念与经营管理模式建议项目投资收益测算,华燕商业项目服务清单,模式：优化设计与企划推广,项目整合推广企划品牌形象设计、VI系统策划实施。各种媒体的创意方案(报刊、杂志、电视台、户外等)。销售道具创意及实施(现场道具、促销道具售楼处、各种印刷品的设计)。广告执行(媒体代理发布、印刷品的制作代理)。公关活动宣传策划、实施。,项目周边规划配套方案模型建议项目周边环境整治方案项目价值实现必要配套方案公共部位装修风格设计,华燕商业项目服务清单,位于古北路和天山路交汇处，地处地铁2号线娄山关路站4号出入口，项目沿天山路一字排开，共分地上六层、地下三层，业态定位购物、娱乐、美食、会所等，并规划将地下二层同地铁古北路站出入口直接相连。该项目为集百货、餐饮、娱乐为一体的综合性商业楼盘，地处古北商圈和新世纪示范居住区的核心交汇处，项目地下二层与地铁二号线娄山关路四号出口直接相连，为物业租售最为活跃的地带，地铁商业黄金线的连接使泓鑫时尚广场成为人流的聚集地，财富的聚集地。,鸿鑫时尚广场,华燕操作关键词：体验型动感商业空间的规划设计,华燕商业项目成功案例,南京水游城,关键词：南京水游城地处中华路健康路交叉路口,总建筑面积16.7万chinaren，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，（近千个车位）。水游城四周交通便捷：公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地铁一号线三山街站离水游城仅200米，徒步5分钟即可到达，；近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年累月,人气不绝。设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施焦点房地产网，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间。水游城的穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费者提供一处愉悦的购物环境环境改变心情，心情改变消费优美的环境必将吸引大量的消费者和观光客。,华燕商业项目成功案例,通州金游城,华燕商业项目成功案例,关键词：金游城，通州第一商业，以新都市生活的标准规划设计，打造成通州的形象客厅。未来通州，有一个响亮的名字-金游城。作为通州超大体量极高品质的商业项目，将以其强大的“一站式消费”能力聚集人气，并成为通州城市新地标。开放式的布局和多元化的业态，整合城市的商业文脉和市政资源形成合力，一个通州商业娱乐王国将呈现在世人面前。,上海小马路,华燕商业项目成功案例,关键词：是上海目前最好的地铁商铺之一。地处中山公园成熟商业区，地铁2,3,4号线交汇处。周边有“