2015年信贷检查培训课件(文沃辉).ppt

信贷业务现场检查案例,文沃辉,2015年9月,案例分析,案例1：房地产开发贷款,2011年6月29日，A联社将B房地产公司拟开发的小区A1、A2、A5、A6、A9、A10、A11、A12等8栋在建工程作为抵押物，向B房地产公司授信1.5亿元（A联社贷款余额19亿元），至检查日已发放7,300万元房地产开发贷款。,案例分析,案例1：,（一）授信审查审批的抵押物与实际登记的抵押物不相符小区A1、A2、A5、A6、A9、A10、A11、A12等8栋在建工程作为抵押物，但实际登记的抵押物仅为A1、A2、A5、A6、A9、A10等6栋在建工程，原因是A11、A12栋在贷款审批前已经取得预售许可证，不能再作为在建工程抵押。,案例分析,案例1：,（二）抵押物不足值，抵押率严重超比例评估公司在2011年6月6日对抵押物小区A1、A2、A5、A6、A9、A10进行评估，得出土地重置价6,651.06万元，在建工程建筑物现值2,523.06万元，合计9,174.12万元，预计在建工程建成后的价值为34,918.72万元。A联社将在建工程建成后的预计价值34,918.72万元作为抵押物的评估价值，向B房地产公司授信1.5亿元，并于2011年6月发放贷款7,300万元。根据贷款项目监理公司出具的项目进度报表显示，截至2011年8月23日，该项目累计进度为8,864.22万元（其中：A1、A2、A5、A6、A9、A10栋仅完成CFG长螺旋钻孔桩施工及筏板顶面以上基础土方开挖、运输投入共计1,078.48万元），加上土地重置价值6,651.06万元，贷款抵押率为47.05%，但根据2012年4月12日检查组实地勘查发现，项目累计进度包涵了实际没有作为抵押物的A11、A12工程价值，而作为抵押物的A1、A2、A5、A6、A9、A10土地上未见有任何地上定着物，地表坑洼，没有实现三通一平，仅完成CFG长螺旋钻孔桩施工工程。至检查日，该笔贷款的实际抵押物仅为土地，实际抵押率为109.76%；若将A1、A2、A5、A6、A9、A10栋完成孔桩、土方开挖及运输投入作为在建工程1,078.48万元计入抵押物，实际抵押率仍高达94.44%。,案例分析,案例1：,（三）在建工程抵押登记存在较大的操作风险和法律风险A联社在办理B房地产公司在建工程抵押登记手续时，房产部门将该抵押物的国有土地使用权证一并收存，但在建工程抵押证明资料没有记载相关事项，国有土地使用权证也没有办理任何抵押登记手续。经询问相关工作人员得知，上述情况是当地政府部门办理在建工程抵押登记的一贯操作，房管局仅对国有土地使用权证进行收件处理，没有办理抵押登记手续，同时该土地使用权也未在国土局办理登记，A联社实际并无该土地使用权处置的优先受偿权，存在较大的操作风险和法律风险。,案例分析,案例1：,（四）借款人后续资金不足，存在资金链断裂风险根据该贷款贷前调查报告反映，B房地产公司贷款项目总投资38,261.92万元，其中：自筹资金14,590万元，向A联社贷款15,000万元用于建筑主体工程，尚有资金缺口8,671.92万元为建筑安装工程需投入资金，依靠贷款项目的销售回笼款反投，并预计到2011年12月份销售回笼资金为9,399.81万元。但根据该市房地产交易所2012年3月20日出具的商品房预售款使用答复书反映，贷款项目累计预售收入为2,270万元，且贷款项目工程为8栋，目前仅建成2栋，其余6栋尚未建设，整体项目资金缺口较大，后续资金依靠销售返投基本无法满足项目资金需求，存在资金链断裂的风险。,案例分析,案例1：,（五）贷后检查频率与次数严重不足，贷后检查人员对在建工程的数量、位置、进度等重要情况一无所知2011年6月30日至8月30日，A联社累计向B房地产公司发放贷款7,300万元，贷后管理人员仅于2011年12月份开展了一次贷后检查。贷后检查报告只反映该项目A11、A12栋已经封顶，A5、A6栋正准备开工，但没有对在建工程抵押物现状进行调查和说明。2012年4月检查组实地勘查发现，贷后检查人员对在建工程的数量、位置、进度等重要情况一无所知。,案例分析,案例1：,违规原因分析：（一）自身定位不准确，忽视房地产行业风险（二）重业务、轻管理，合规经营意识薄弱（三）信贷管理粗放，贷款“三查制度”形同虚设,案例分析,案例1：,房地产开发贷款检查要点：（一）立项手续、土地使用证等“四证”是否齐备。（二）自有资金是否足额到位（三）抵押物是否真实有效（四）是否落实资金监管,案例分析,案例2：,XX集团，是A联社的最大股东，其关联子公司有XX房地产开发有限公司、XX养殖公司、XX酒店、XX高尔夫度假村等7家企业，截至2015年6月末，XX集团系列公司在A联社共有贷款7户8笔金额10,700万元，余额9,126.19万元，XX集团系列公司在A联社贷款的抵押物均为XX集团一家子房地产公司的国有土地使用权。通过实地查看，抵押物均已开发，已经建成商品房（部分已经出售）、学校、高尔夫球场，部分抵押物位于邻县。A联社发放该系列贷款时仅对土地使用权进行了评估和办理抵押登记，未将地上建筑物纳入。,案例分析,案例2：,该集团投资兴建的XX酒店因2013年受台风袭击损失大，截止2015年仍未能开业，商品房销售仍不理想，贷款均已办理借新还旧或展期，且已出现欠息情况。另外在其他金融机构贷款余额20,190万元。该集团系列公司负债情况严重，且流动资金已出现困难。处置抵押物抵债的可能性较大，但抵押的土地上已建有建筑物，建筑物未抵押到联社，土地无法处置抵债，如该集团经营资金不足偿还本息，第二还款来源也基本缺失，贷款损失风险较大。,案例分析,案例2：,（一）化整为零发放贷款，集中度严重偏高A联社对XX集团的多个借款主体在不同信用社分别发放贷款，未对整个系列贷款统一授信管理。经检查筛选发现，该系列贷款共涉及7户8笔金额10,700万元，余额9,126.19万元，占资本金净额的30.66%。,案例分析,案例2：,（二）第一还款来源不足，违规办理借新还旧该集团投资兴建的XX酒店因2013年受台风袭击损失大，截止2015年仍未能开业，商品房销售仍不理想，贷款均已办理借新还旧或展期，且已出现欠息情况。另外在其他金融机构贷款余额20,190万元。该集团系列公司负债情况严重，且流动资金已出现困难。A联社多次违规为借款人办理借新还旧，在借款人没有结清欠息的情况下办理借新还旧，部分贷款不但没有按照规定压缩本金，而且借新还旧时增大额度以贷还贷。,案例分析,案例2：,（三）未落实好抵押发放贷款该系列贷款抵押物均为XX集团一家子房地产公司的国有土地使用权，评估报告实地照片显示土地均已开发，甚至部分已经开发为学校、商品房、别墅等，通过实地查看，部分商品房、别墅已经出售。办理抵押登记时已有建筑物，建筑物办理房产证时，相关登记部门没有要求注销原国土证，同一建筑物同时拥有国土证、房产证；该系列贷款仅对土地使用权进行了评估和办理抵押登记，未将地上建筑物纳入，一旦借款人无力偿还贷款时，该联社实现抵押权时，由于地上建筑物已经出售，只能对部分过道土地使用权进行处置，实际该土地使用权不具备变现能力，第二还款来源丧失。,案例分析,案例2：,（四）信贷资金违规流入房地产XX集团养殖业、酒店等的确有经营实体，但不存在贷款用途的项目或交易，贷款资金都被挪作他用。经检查追踪信贷资金发现，该系列贷款实际用于开发房地产。从2009年开始至检查期间，该集团已在当地开发6个大型楼盘。据该联社账面反映未有任何房地产开发贷款。,案例分析,案例2：,违规原因分析：一、片面追求经营效益，逃避审批权限和集中度监管二、管理层风险意识不足，垒大户三、内控失衡四、股东关系人贷款,案例分析,案例2：,抵押担保情况检查要点：一、担保是否有效二、担保是否足值三、期限是否匹配四、操作是否合规五、是否享有优先受偿六、执行是否可行,案例分析,案例3：,审计发现涉及张X及其关联贷款共5户7笔，余额70,838,697.16元，截止2015年6月底，共欠息10,341,776.68元（占资本净额26.33%），明细如下表：（单位/万元）,案例分析,案例3：,张X为系列贷款的实际控制人，配偶李X（资料显示2012年8月22日离婚），两人为K科技公司股东，张X为法人；两人为H酒店经营者，后转为张Y（张X侄子）经营。K科技公司为C投资公司、H酒店贷款提供抵押担保。李X为Y水泥厂贷款提供担保。另外，K科技公司、C投资公司及Y水泥厂的财务负责人均为沈X。,案例分析,案例3：,（一）信息披露不全面没有披露张X系列贷款的关联关系。张X系列的所有贷款中，均未对其系列贷款关联情况进行披露，未统一授信。且K科技公司系L联社的最大法人股东之一，持1000万股，占L联社总股本的7.75%，属于关联法人。2014年6月底，K科技公司及其关联人贷款（即张X系列贷款）共6户8笔，余额7684万元，其中包括张X贷款600万元（检查日已结清），该系列余额占当时资本净额26.33%，属于重大关联交易，并报风险管理与关联交易控制委员会审议。,案例分析,案例3：,（二）贷款用途不真实张X系列贷款金额7230万元，用途均为装修或者购买原材料，经查看相关流水分析发现，1180万元用于偿还关联企业旧贷，1650万元转至信用担保公司用于民间借贷，2900万元回流至张X及其关联企业账户再分散支出，1500万元转至他行无法追踪核实去向。,案例分析,案例3：,（三）七级分类不正确，掩盖风险截止2015年6月底，张X系列贷款利息逾期全部均超过181天，且张X已涉嫌犯罪被捕，L联社分别于2013年7月7日、2013年12月24日、2014年9月22日对张X系列贷款提起诉讼，涉及贷款本金7083.87万元，利息1427.16万元，全部胜诉，并正在执行。但该系列贷款账面上仍为正常二及关注二，应全部下调为可疑类贷款。,案例分析,案例3：,（四）抵押物无法处置2012年1月15日L市国土资源局印发关于暂缓部分地区土地登记的通知，决定暂缓对部分地区范围内的土地初始登记、变更登记及抵押登记等一切业务。H酒店800万元贷款、C投资公司2000万元贷款、李X600万元贷款抵押物均属于通知范围内土地，无法处置抵债。L联社分别于2012年10月26日、2012年11月2日、2013年6月20日为该三笔贷款办理展期，但未变更或追加抵押物；2013年6月29日C投资公司办理780万元贷款，以4宗土地使用权作抵押，并办理了抵押登记，抵押土地在上述通知范围内。贷款出现风险后，L联社对该系列贷款提起诉讼保存资产，但在通知范围内的抵押物已被L市人民政府规为闲置土地，列入该市农业转移园区征收范围，涉及的贷款本金5443.87万元，利息412.18万元。经沟通协调，L政府同意以指导价295元/M2挂牌拍卖，收回作为L市政府土地储备使用，如政府征收成功，预计拍卖款项2985.4万元，L联社优先受偿，不考虑拍卖诉讼等费用，拍卖所得款项抵债后，贷款本息损失2870.65万元。,案例分析,案例3：,（五）不合理变更贷款主体2013年4月3日张X被公安局立案侦查，2013年4月