xxxx棚户区改造项目房屋征收与补偿方案

xxxx改造项目房屋征收与补偿方案（征求意见稿）为加快旧城区改建步伐，改善城区居民居住条件和环境，按照城市总体规划要求，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例和相关法律法规规定，任城区人民政府决定对西红庙片区实施棚户区改造，对该地块上的房屋进行征收。为更好地贯彻执行房屋征收与补偿政策，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合本片区的实际情况，制定如下房屋征收与补偿方案。一、征收范围西邻xx路，南邻xx路，北邻xx路用地规划范围内的房屋及其附属物（具体以规划红线图为准）。 二、征收依据国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）、山东省国有土地上房屋征收与补偿条例、济宁市国有土地上房屋征收与补偿办法（济政发201410号文）等有关规定。三、房屋征收期限、搬迁签约期限及有关事项（一）拟征收期限：2016年 月 日至2016年 月 日，即房屋征收决定公告之日起60天。（二）拟搬迁签约期限：2016年 月 日至2016年 月 日，即搬迁签约期限为40天。以上时间以房屋征收决定公告的时间为准。（三）有关事项：1、房屋征收决定公告后，待有关事项公示期满即可签订房屋征收补偿安置协议书。2、被征收人需在房屋征收决定公告规定的搬迁签约期限内完成选房和签订补偿协议，协议的签订时间为：（1）选择货币补偿的：自房屋征收决定公告张贴后及有关事项公示期满即可到征收现场办公室办理搬迁交房手续并签订补偿安置协议书。（2）选择产权调换回迁安置的：被征收人按照选房通知要求（选房时间另行通知），携带房屋所有权证、土地证、身份证原件等到征收现场办公室按照搬迁顺序的先后选择安置房，并签发选房确认书及签订房屋征收补偿安置协议书。四、房屋征收部门xxx区住房和城乡建设局五、房屋征收实施单位xxxx街道办事处六、房屋被征收人1、征收范围内被征收房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人为房屋被征收人。2、被征收的房屋，以房屋所有权证、国有土地使用证及其他相关有效文件认定房屋所有权人。3、房屋征收时只对房屋所有权人进行货币补偿或产权调换。七、房屋分类1、被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两类，以房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的，以房屋档案记载的用途认定。2、非住宅房屋分为商业用房（指批发零售、餐饮、娱乐、金融保险、服务）和非商业用房（指办公、学校和工业仓储）两类，以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。八、被征收房屋面积及价值的确认（一）被征收房屋面积的确认1、凡具有房屋所有权证、国有土地使用权证的单位、居民为房屋所有权人。房屋征收时只对房屋所有权人进行补偿或安置。2、被征收人具有上述权证的，按房屋所有权证记载的建筑面积作为认定可补偿建筑面积进行补偿。3、商住一体（住改非房屋），其有证建筑面积减去认定商业或办公建筑面积为住宅建筑面积。4、房屋所有权证和国有土地使用权证须经调查核实后确认。（二）被征收房屋价值的确定1、被征收房屋价值的评估，按照住建部国有土地上房屋征收评估办法执行。2、被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。3、被征收房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。4、被征收房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。5、评估结果于房屋征收决定公告之日公示。6、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。九、征收补偿方式1、住宅房屋被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿，两种方式由被征收人自愿选择。2、商业用房（指商业、商服或营业）被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿，两种方式由被征收人自愿选择。3、采用货币补偿方式对非商业用房（指教育、办公或工交）被征收人予以征收补偿。4、住宅房屋和非住宅房屋的货币补偿，按照房地产价格评估机构评估出的被征收房屋的价值、搬迁费、临时安置费或停产停业损失补偿费及在房屋征收期限内规定的奖励价款总额补偿。十、住宅房屋的补偿住宅房屋被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。（一）住宅房屋货币补偿住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收人住宅房屋认定可补偿建筑面积进行货币补偿。具体执行本方案第九条相关规定。（二）住宅房屋产权调换1、住宅房屋产权调换安置地点位于本片区规划回迁区内。具体位置和楼房编号详见本片区规划平面图。2、住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，具有国有土地使用权证及房屋所有权证，按照被征收人房屋所有权证记载建筑面积的1.3倍作为认定可调换面积。城中村房屋按照宅基地范围内主房（北屋）每个开间44平方米调换（开间不少于33.3米，院落南北12.514米），其中：主房（北屋）为平房的，按照实际开间数调换；经规划部门批准建设的二层楼房，原则上上下各两间的房屋按照4间调换，上下各三间的按照5间调换，上下各四间的按照6间调换，上下各五间的按照7间调换；上下超过各五间以上的，超过部分按照房屋重置价给予货币补偿。楼房三层（含三层）以上的部分按照房屋重置价给予货币补偿。城中村房屋土地使用证标明的宅基地南北长度超过14米的，长度每增加1米，按主房（北屋）一层的间数，每间增加补偿面积33.33平方米。 3、被征收人只有一套住宅房屋（经房管部门及单位、街道办事处、所在居委等证明，经审核、公示无异议），且该房屋建筑面积小于50平方米的，征收时按照建筑面积50平方米类似房地产的市场价格（评估机构负责评估价格）给予货币补偿或提供建筑面积不小于50平方米的房屋用于产权调换。房屋征收部门承担50平方米以内增加面积部分产生的费用。4、被征收住宅房屋所有权人选择房屋产权调换的，可对应所选择住宅楼号购买地下储藏室一间（套）。一个房屋所有权证只能购买一间储藏室。储藏室购买价格详见评估机构公布的储藏室评估价格表。十一、住宅房屋用作商业用房的补偿1、征收住宅房屋用作商业用房的面积，已取得营业执照、办理税务登记并有6个月以上同期纳税记录，且营业执照、税务登记证与房屋所有权证注明的地点相一致，并存在实际经营的，其价值按照下列标准给予货币补偿：（1）15年的，按住宅房屋评估价格提高30%的标准给予补偿；（2）610年的，按住宅房屋评估价格提高40%的标准给予补偿；（3）11年以上的，按住宅房屋评估价格提高50%的标准给予补偿。以上年限均按每整年计算。2、住宅房屋用作商业用房的面积部分，也可以选择按住宅房屋产权调换标准进行安置住宅。选择按住宅房屋产权调换时，被认定为商业用房的面积部分，依据以上标准予以货币补偿相应的评估差价。十二、商业用房（指商业、商服或营业）的补偿1、被征收商业用房应同时具备下列条件：（1）持有的房屋所有权证、土地证用途栏内标明“营业”、“商服”或“商业”等字样；（2）取得营业执照、税务登记并有同期纳税记录；（3）房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的营业地点一致，并存在实际经营。2、商业用房被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。3、商业用房被征收人选择货币补偿的，按照被征收人房屋所有权证记载的建筑面积对商业用房进行货币补偿。具体执行本方案第九条相关规定。4、被征收的商业用房选择产权调换的，按被征收人房屋所有权证记载的建筑面积在本片区回迁安置商业楼中进行安置，1-2层的在1-2层安置，2层以上的多层商业楼房在回迁商业楼中立体切块给予安置。在房屋所有权证记载建筑面积内不再找补新旧房屋的评估价格差价。具体位置详见本片区规划平面图。十三、违法建筑和临时建筑的处理1、被征收人在合法宅基地上实际建设的房屋（含北屋、偏房），合计面积小于房屋认定可补偿建筑面积的，其附属物不再补偿；凡大于房屋认定可补偿建筑面积的部分，根据房屋结构按以下标准给予补偿。（见表一）表一结 构砖 混砖 木简易结构价 格760元560元220240元2、未经批准建设的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。房屋所有权人应在征收决定公告规定的期限内自行拆除，逾期不拆者，由行政执法部门依法予以强制拆除。十四、搬迁费、临时安置费或停产停业损失补偿费1、征收住宅房屋，按照被征收人住宅房屋认定可补偿建筑面积每平方米15元支付搬迁费，每户搬迁费总额不低于1000元。其中实行产权调换的，被征收人可以享受两次搬迁费。2、住宅房屋被征收人选择产权调换安置的，被征收人自行解决临时周转房。按照被征收人认定可补偿建筑面积，住宅房屋按照每月14元/的标准给予临时安置费，商业用房沿环城西路、常青路的按每月30元/、沿次干道的按每月25元/，住宅房屋用作商业用房沿主干道经营的按每月25元/、沿区间次干道经营的按每月22元/，住宅房屋用作商业用房在居住区内的按每月20元/，临时周转时间为36个月，自2016年 月 日至2016年 月 日。如上房时间推迟，超期临时安置费按市有关规定标准执行。3、住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收人认定可补偿建筑面积每月14元/的标准一次性给予3个月的临时安置费。其中，住宅用作商业用房的面积部分，沿主干道经营的按每月25元/、沿区间次干道经营的按每月22元/，住宅房屋用作商业用房在居住区内的按每月20元/的标准一次性给予3个月的临时安置费。4、住宅房屋被征收人选择按住宅房屋产权调换时，被认定为商业用房的面积部分，在按照住宅房屋标准支付临时安置费的同时，沿主干道经营的再按照每月11元/、沿区间次干道经营的按每月8元/，住宅房屋用作商业用房在居住区内的按每月6元/的标准一次性给予3个月的临时安置费。十五、附属设施的补偿下列附属设施由被征收人自行拆卸或到有关部门办理迁移、销户手续，房屋征收部门按以下标准给予补偿：1、有线电视（凭交费证和单据）每套300元。2、电话往返移机费（凭电话移机单）每部补偿240元。3、土暖拆卸费按每组100元补偿。4、空调拆卸费补偿，柜机每台200元、挂机每台150元。 5、太阳能、电热水器拆卸费每套100元。6、管道煤气（凭收费本和单据）每套补偿3600元。7、网络宽带往返移机费（凭业务变更单）每户补偿360元。8、被征收人原使用水、电及其他费用，由被征收人到有关部门结清、销户。9、选择产权调换的：原有管道煤气、有线电视在新建安置房中抵补一套，不再进行货币补偿。新增加的管道煤气按每套3600元预收，新增数字电视按300元/套预收。10、选择产权调换的，集中供热暖气设施按原有证面积部分在新建安置房中抵补，超出面积部分按上房时相关部门规定标准收取。实行货币补偿的按44元/给予补偿。新建回迁安置房屋的供暖费用，在回迁安置房上房时按照有关部门收费标准规定统一收取。11、被征收房屋装饰装修以房地产价格评估机构评估的结果给予补偿。十六、住宅房屋选择产权调换安置方式1、住宅房屋被征收人统一在本回迁区 栋高层回迁住宅安置楼内进行产权调换安置。2、选择产权调换安置房屋（含储藏室）按照先搬迁先安置的原则接近面积安置。具体按照被征收人交房后领取的选房顺序号依次选房。一户安置两套住宅房屋的，按楼层上下搭配的原则给予接近认定可调换建筑面积安置。一户安置三套和三套以上住宅房屋的，至少安置一套顶层或底层。最后搬迁的，均在剩余房源中安置。到号不来者向后顺延，不留房源。搭配原则见下表：3、回迁安置住宅房屋建设标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、电话、有线电视、网络管线到位（户）；室内房间间隔完成，房间配设普通门；安装进户防盗门，塑钢门窗；室内墙面、顶棚刷乳胶漆；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆；厨房地面、墙面贴瓷砖，安装洗菜盆；除卫生间、厨房外，室内地面为压光水泥地面；阳台设给排水，安装洗面盆、拖布池，地面墙面同厨卫间。十七、奖励办法本片区房屋征收于2016年 月 日实施。自 月 日起，搬迁交房期限为60天。凡在60天内搬迁交房者（2016年 月 日前含 日），实行搬迁奖励。超过60天搬迁交房者（2016年 月 日以后），不予奖励。1、凡在2016年 月 日（含 日）前搬迁交房者，房屋征收部门按照被征收房屋认定可补偿建筑面积100元/的标准给予搬迁奖励。2016年 月 日以后不享受此项搬迁奖励。2、除本条第1项搬迁奖励外，实行房屋产权调换的，凡是在征收决定规定的搬迁签约期限内前20天（2016年 月 日2016年 月 日）搬迁交房的，按照被征收房屋认定可补偿建筑面积100元/的标准增发提前搬迁奖励费；第2140天（2016年 月 日2016年 月 日）搬迁交房的，按照被征收房屋认定可补偿建筑面积50元/的标准增发提前搬迁奖励费；第41天以后搬迁交房的不再享受此项奖励。3、除享受以上奖励外，被征收住宅房屋的产权所有人选择全部货币补偿安置，在签订房屋征收补偿协议之日起，6个月内在任城区范围内以被征收人姓名或第一顺序继承人姓名使用“房票”购买开发企业入库房源商品房的，凭开发企业购房合同和相关部门备案，按照被征收住宅房屋所有权证记载建筑面积或认定可补偿建筑面积（城中村）每平方米增加30%的货币奖励。如购买房屋面积或价值小于被征收房屋货币补偿面积或价值的，按照购买房屋面积或价值奖励。“房票”是指被征收人确定购买开发企业入库房源商品房时，凭房屋征收补偿协议领取的由政府出具的代表相应价值的资金凭证。4、征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿重新购置房屋，且购房成交价格不超过货币补偿的，新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，差价部分按照规定征收契税。被征收人选择房屋产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，回迁安置房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，差价部分按照规定征收契税。5、征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，免收5年的物业管理费。6、按期搬迁交房的个人所有住宅房屋被征收人，享受如下超面积安置价格优惠：超安置面积5平方米(含5平方米)以内的，由房屋征收部门按优惠价格计算；超安置面积5平方米以上、不超过10平方米（含10平方米）的，由房屋征收部门按超安置价格计算；超安置面积10平方米以上的，由房屋征收部门按评估价格计算。（详见楼层价格表）十八、结算安排1、被征收人搬迁完毕后应及时将空房（门窗齐全、设施完好）交房屋征收部门验收，填写房屋征收交接单，领取选房顺序号，办理选房确认手续及签订房屋征收补偿安置协议书。2、房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议书时，超出认定可补偿建筑面积（住宅房屋为认定可调换建筑面积