东城区石井平地山旧村地块“三旧”改造方案

附件：东城区石井凯晟地块“三旧”改造土地征收和房屋拆迁补偿安置办法为推动东城区石井凯晟地块“三旧”改造工作，加强对该地块“三旧”改造中拆迁补偿工作的指导，现根据国家、省、市有关规定，结合该地块的实际情况，制定改造项目中涉及土地征收、房屋及有关设施拆迁补偿问题的办法。一、补偿范围该片区经市政府审批确定、纳入“三旧”改造范围的所有需征收土地和拆迁房屋及有关设施。具体范围根据该片区改造单元规划确定。二、土地补偿本案中，土地收回或征收一律实施货币补偿，不予土地置换。（一）集体建设用地使用权的土地补偿该地块改造范围内的原集体建设用地，属石井股份经济联合社集体所有，自1990年由石井股份经济联合社集体使用，不需作土地补偿。根据东莞市“三旧”改造实施细则（试行），东莞市东城区石井股份经济联合社使用本集体经济组织所有的集体建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设进行改造的方式进行改造。三、建（构）筑物补偿（一）具有房产权证的建（构）筑物本案中，私人住宅可以实行货币补偿，也可实行房屋产权置换，补偿方式由被拆迁人自行选择。其他建筑物包括厂房、宿舍及厂区内办公楼等原则上只实行货币补偿，不进行房屋产权置换。被拆迁房屋面积以房地产权证载明的建筑面积计算。房屋置换后所剩主体建筑面积按补偿价计算。1、货币补偿（1）货币补偿的标准，根据国有土地上房屋征收与补偿条例相关规定，采取评估法评估确定房屋价值，由拆迁人与被拆迁人协商委托具有相关资质的房地产估价机构对拆迁构建物进行估价，再根据评估价作价补偿，并不低于类似房地产的市场价格。（2）私人住宅、工厂宿舍、商业用房、房地产用房按装修标准补偿，拆迁公布后抢装修的不作补偿。（3）厂房、棚架结构及简易建筑、电梯按其使用年限折旧给予补偿。一般折旧原则：2-5年按九折， 6-8年按8折，9-10年按7折，10年以上在4-6折范围内进行折旧。（4）装修补偿：住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/ M2,厂房装修补偿价格为300元/ M2,附属及简易建筑不作装修补偿。2、房屋产权置换（1）本案中的房屋回迁安置，采用安置房置换形式，由东莞市东城区石井股份经济联合社把其集体组织所有的集体建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设，在原石井旧村旧厂一号地块“三旧”改造项目规划红线地块内建设安置房提供置换。（2）为保障居民的福利分红和集体的日常支出，集体的物业以商业办公楼及安置房根据双方协商的条件予以产权置换。（3）对选择产权置换的私人房屋业主，按照如下原则给予回迁配置安置房：私人房屋三层半以下建筑面积按1：1平方米置换拆建后的安置房（私人房屋三层半以上只能按货币补偿，不予产权置换）。集体出让商品房单元建筑面积按1：0.8平方米置换拆建后的安置房。首层商铺建筑面积按1：0.7平方米置换拆建后的商铺，其他参考点补偿。（二）无房产权证的建（构）筑物1、无房产权证但建设手续合法的建（构）筑物按规定完善相关手续后，参照具有房产权证建（构）筑物的补偿办法给予补偿。实际操作中可由街道办事处或社区代补办完善相关手续，并在补偿标准中扣除有关规费、罚款。2、违法建筑和超过批准期限的临时建筑拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但在规定时间内交付拆迁人拆除的，可以适当补偿。四、附则（一）被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。（二）拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付搬迁补偿费。（三）土地使用权人、被拆迁人在签订补偿协议书的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证，由有关部门注销，办理抵押的当事人应负责解除抵押手续。（四）安置房屋的房产权证办理，相关费用按市现行有关规定执行。（五）拆迁设有抵押权或者被查封的房屋